Solbakken 37

Solbakken 37, 2068 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 5, bruksnummer 72, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 325 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 105 kvm: Trappegang, bad, hobbyrom, teknisk rom, rom benyttet som stue, bod og rom benyttet som soverom
1. etasje 111 kvm: Entré, trappegang, stue, TV-stue, kjøkken, toalett og vaskerom
2. etasje 82 kvm: Loftstue, bad, og tre soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 27 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 45 kvm: Terrasse med adkomst fra stue
1. etasje 4 kvm: Terrasse ved entré
2. etasje 7 kvm: Balkong

Utgang fra soverom 1 til balkong er oppmålt til 7 kvm (TBA). Balkongen har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 7 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre.

Bolig oppført i 1990. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende punkter er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3):

- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger på bad i underetasjen. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Vanntett sjikt på gulv har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Sjablongmessig prisanslag kr over 300 000,-.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger på vaskerom. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Sjablongmessig prisanslag kr 100 000 - 300 000,-.
- Teknisk rom. Helhetsvurdering. Himlingsflater bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det er registrert bruk av materialer i våtrommet generelt som vurderes å ikke være fuktbestandige. Teknisk rom har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens
forventing til et våtrom. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Kun naturlig ventilasjon. Sjablongmessig prisanslag kr 100 000 - 300 000,-.
- Ildsteder. Ildsted i stue har ingen underliggende ubrennbar plate. Sjablongmessig prisanslag for etablering av ubrennbar plate på gulv kr 0 - 10 000,-.
- Drenering. Helhetsvurdering. Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Sjablongmessig prisanslag kr over 300 000,-.

Følgende punkter er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater vegger på bad i 1. etasje. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Overflater vegger, vannrør og ventilasjon for bad i underetasje. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/servant) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater vegger og gulv, tettesjiktets tilslutning til sluk, vannrør, ventilasjon og utført kontroll i tilliggende konstruksjoner for vaskerom. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt utslagsvask) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Det er registrert riss/sprekk i fliser ved sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse.
- Overflater gulv og vannrør på kjøkken. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør på toalettrom. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder og varmesentral. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget for varmesentral.
- Overflate gulv i 1. etasje. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Overflater vegg og gulv samt kontroll i lukkede konstruksjoner for underetasjen. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (rom benyttet som stue). Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
- Overflate vegg og gulv samt innerdører for 2. etasje. Tapet/strie har stedvis manglende vedheft. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.
- Inspeksjonsmulighet, synlige overflater og skadedyr i uinnredet loft. Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken/døråpningen grunnet stedvis lav takhøyde samt manglende gangbart gulv. Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Spor etter gnagere er observert.
- Overflate himling og konstruksjonsoppbygging for kjølerom. Det er registrert misfarging i himlingens overflatemateriale. Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Skorsteiner inne i boligen. Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.
- Gnagere. Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage.
- Ytterkledning og lufting av ytterkledning. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Det er registrert tegn på at forholdet har ført til stedvise fuktskader. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Inspeksjonsmulighet, takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning, tekking, undertak og vannbord for yttertak. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Deler av boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mye mose på taket. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Grunnmur og fundament. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer, yttertak og takkonstruksjon og innvendige forhold for garasjen. Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Kontroll i tilliggende konstruksjon for bad i underetasje er ikke utført. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltakt og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.
- Gnagersikring. Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Takgjennomføringer for yttertak er ikke undersøkt.
- Skorsteiner over tak. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS):
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje fra 2. etasje. Rekkverkshøyden er lavere enn 1 meter og rekkverket oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.
- Rekkverk og håndløper for innvendige trapper er kontrollert uten avvik iht. gjeldende forskrift.
- Rekkverkshøyde og lysåpninger for balkong. Rekkverkshøyden er lavere enn 1 meter og rekkverket oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.
- Rekkverkshøyde og lysåpninger for terrasse ved stue og for terrasse ved entré. Rekkverkshøyden er lavere enn 1 meter og rekkverket oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.

Takstmann kommenterer i tillegg:
- Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Totalrenovering av bad i 2. etasje i 2016. Utført av faglært. Tømrerfirma Frivik og Borgen AS, Kløfta, sto for alt av snekkerarbeid, og var dessuten hovedentreprenør. Elektriker Bekkevold AS, Årnes sto for alt av elektrisk arbeid, UKB Flis, Jessheim, sto for alt av flis og Bråthen Rør AS, Jessheim, sto for alt av rør. Det foreligger faktura for arbeidet.
- Nytt toalett på toalett-rom. Utført av faglært. Firma: Bråthen Rør AS.
- Måling av radon er gjort, ikke funnet radon i huset. Usikker på årstall.
- Det er foretatt e-kontroll av boligen, ingen mangler. Utført av faglært. Firma: Elektriker Bekkevold AS, Årnes, e-kontroll.
- Service på varmepumpe, utført i 2025. Utført av faglært. Firma: Ra's Varme AS, Nes, hadde ansvaret for service på varmepumpe. Det foreligger faktura for arbeidet.
- Det er sprekker i kjellergulv, ikke gjort utbedringer.
- Lekkasje fra tak, ikke tegn til fuktskade innvendig i boligen. Utbedring av undertak og bytte av takstein ble gjort i 2023. Utført av faglært. Firmanavn: Rognstad Byggteknikk AS, Jessheim. Det foreligger faktura for arbeidet.
- Bytte av 6 vinduer i 1 etasje i 2016. Bytte av 8 vinduer i 2 etasje i 2018. Utført av faglært. Byggmester Nyhus enk., Holter. Sønn i huset har utført arbeidet.
- Det er innstallert vannmåler høsten 2025.

Solbakken 37 er en innbydende og flott enebolig beliggenhet i et barnevennlig, etablert og attraktivt boområde på Jessheim. Det er kort vei til barnehager, skoler i alle trinn og offentlig kommunikasjon med både buss og tog. Nærområdet byr i tillegg på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter gjennom hele året.

Nordbytjernet som ligger umiddelbart ved eiendommen er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med turveier for rullestolbrukere og folk med barnevogn. Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner, badebrygger og fiskebrygger. Fra tjernet går det løyper i skogområdet Vestmoen og videre til Olaløkka og Raknehaugen. Det er også skiløyper like ved eiendommen mot Krokfoss og Gardermoen på vinterstid.

Boligen er oppført i 1990 og bærer preg av mange gode, familievennlige løsninger. Underetasjen er på 105 og innredet, men ikke godkjent for varig opphold. Etasjen byr på gode oppbevaringsmuligheter.

Eiendommen er på 767 kvm med god boltreplass for familien. Pent opparbeidet tomt med steinbelagt gårdsplass, plenarealer, diverse beplantninger og to terrasser. Usjenerte uteplasser med fine solforhold. Her bor man tilbaketrukket til, samtidig som det er kort vei til alt man trenger i hverdagen. Parkering i garasje på 27 kvm og på egen gårdsplass.

E N T R É
Overbygd og innbydende inngangsparti med terrasse på ca. 4 kvm. Bak inngangsdøren finner man lys entré/vindfang med god plass for å henge fra seg yttertøy og sko. Fra entreen er det dør inn til praktisk toalett-rom. Videre har entreen adkomst til romslig gang. Både entré og gang har flislagte gulv med varme som byr på en lun velkomst.

S T U E
I 1. etasje finner man både en romslig stue og separat TV-stue. Stuen har god plass til flere sittegrupper og øvrig møblement. Gode vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys som gir en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til stor terrasse på ca. 45 kvm med direkte adkomst til hagen, - en naturlig forlengelse av boligen på sommerstid!

TV-stuen ligger i delvis åpen løsning til kjøkkenet, samtidig som rommene oppleves separate. Sofa-løsning og TV-benk finner sin naturlige plass i rommet. Det er plassert ildsted her som byr på ekstra varme og hygge på kjølige vinterdager. Også her er det gode vindusflater som byr på rikelig med dagslys.

K J Ø K K E N
Lekkert kjøkken fra innredning fra Drømmekjøkken fra 2010 med delvis integrerte hvitevarer. Innredning i glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Det er kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Hvitevarer består av integrert stekeovn, plateopp, oppvaskmaskin og kjølerom samt frittstående kjøleskap med fryser. Det er vegghengt ventilator og glassplate montert mellom kjøkkenbenk og overskap. Praktisk kjøkken-øy byr på ekstra oppbevarings- og arbeidsplass samt plass til et par stoler.

God plass til romslig spisegruppe i tilknytning til kjøkkenet. Det er montert luft-til-luft varmepumpe her som bidrar til effektiv oppvarming og kjøling av boligen etter behov.

Kun integrerte hvitevarer medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

B A D
Boligen har to bad, ett i 2. etasje og ett i underetasjen. Badet i 2. etasje er oppgradert i 2016 og fremstår meget pent. Det er flislagte gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt himlingsflate. Badet er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). I tillegg er det et familiekjært badekart med vegghengt badekararmatur. Det er vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Speil med overlys og stikkontakt over servant samt vegghengt baderomsmøbel. Rommet har mekanisk avtrekksvifte i vegg og i himling samt ventil i vindu. Luftespalte for overstrømning under dør.

Badet i underetasjen er fra byggeår og har flislagte gulv med varmekabler, malt panel og malte vegger og panelbord i himling. Det er innredet med gulvstående toalett, dusjkabinett med dusjarmatur og vegghengt servant med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Rommet har naturlig avtrekksventil på vegg.

V A S K E R O M / W C
I tillegg til to bad, har boligen et eget vaskerom og separat toalett-rom. Meget praktisk for en barnefamilie! Vaskerommet er fra byggeår med flislagte gulv med varme og malte veggflater. Det er innredet med gulvstående innredning og vegghengt utslagsvask med armatur. Rommet har opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil på vegg.

I tilknytning til entré er det et praktisk toalett-rom. Rommet har flislagt gulv og malt panel på vegger. Det er innredet med gulvstående toalett og vegghengt servant med armatur. Rommet har naturlig avtrekksventil på vegg og luftespalte for overstrømning under dør.

S O V E R O M
I 2. etasje er det tre gode soverom. Hovedsoverommet er i meget god størrelse med plass for dobbeltseng og med romslig skyvedørsgarderobe. Soverommet har også utgang til overbygd balkong på ca. 7 kvm. Øvrige to soverom har plass for seng og garderobeløsning.

U N D E R E T A S J E
Boligen har en underetasje på ca. 105 kvm. Etasjen er innredet og byr på ekstra spillrom for familien. To av rommene er benyttet som stue og som soverom, men rommene er ikke godkjent for varig opphold. Se punkt om "ferdigattest" for utfyllende informasjon. I tillegg til disse to rommene inneholder underetasjen bad, teknisk rom og bod. Det er egen inngang til underetasjen som kan by på flere bruksmuligheter.

Innvendige overflater:
Gulv: Fliser i entré, trappegang og våtrom. Parkett i øvrige rom. Heltregulv i 2. etasje.
Vegger: Malte veggflater, tapetserte flater og malt malt panel. Fliser på bad i 2. etasje.
Himling: Panelbord.

- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger samt fryseboks.
- Stort garderobeskap i gang i 1.etg medfølger.
- Hageredskaper og eventuelle møbler kan medfølge etter avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med elektrisk fyring kombinert med vedfyring. Det er montert luft-til-luft varmepumpe i stuen samt bruk av panelovner og gulvvarme i enkelte rom. Ildsted plassert i stue og i trappegang i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger byggemelding for oppføring av bolig og garasje datert 24.04.1989.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for boligen ble gitt 08.05.1990.

Tillatelsen er gitt på vilkår av at gjenstående arbeider må utføres før ferdigattest kan utstedes:

Kjeller:
1. Diverse puss- og innredningsarbeider.

1. etasje:
2. Anordning av plate av ubrennbart materiale ved peis i kjøkken.
3. Eventuelt ildsted må anmeldes særskilt til brannsjefen.
4. Dør til terrasse må holdes forsvarlig stengt inntil terrasse er anordnet.
5. Ferdiganordning av gulvbelegg i stue.
6. Anordning av avtrekk fra vaskerom.
7. Anordning av avtrekk fra wc-rom.
8. Boligen skal ha røykvarslere plassert slik at den gir 60db(A) i soverom når mellomliggende dører er lukket.

2. etasje:
9. Boligen skal ha røykvarslere plassert slik at den gir 60 db(A) i soverom når mellomliggende dører er lukket.
10. Det bør anordnes inspeksjonsluke til loft.
11. Det tar forbehold om ventilasjonskanaler er isolert gjennom kaldt loft og ført over tak.

Utvendig:
12. Anordning av terrasse.
13. Montering av permanent trapp ved inngang.
14. Ferdigplanering av terreng med forskriftsmessig fall på terreng ut fra grunnmuren.
15. Puss av grunnmur.
16. Innpussing av kjellervinduer.

Rørleggerarbeid:
17. Det forutsettes at kloakklufting er ført forskriftsmessig over tak.
18. Avløp fra sikkerhetsventil føres til gulv og mot sluk.
19. Glødde kobberrør på yttervegg må sikres mot frost.
20. Glødde kobberrør brukt som opplegg må kles inn.
21. Det må sendes inn nye og riktige tegninger av innvendig sanitæranlegg.
22. Eventuelle mangler på nedlagte private bihovedledninger til feltet må utbedres i samarbeid med ledningenes eier/entreprenør.

Det er gitt en tidsfrist på ett år til å utføre ovennevnte pålegg.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen datert 24.04.1989. Dagens planløsning for 1.- og 2. etasje stemmer med godkjente byggetegninger.

Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder/hobbyrom og disponibelt rom jf. byggetegninger. To av rommene i underetasjen er benyttet som soverom og stue. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at den midlertidige brukstillatelsen ikke omfatter garasjen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 4214-1/10, tinglyst 04.05.1990, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger. Denne eiendommen (gnr. 5, bnr. 72) har gitt eiendom gnr. 5, bnr. 27 rett til å ha vann- og kloakkledninger liggende over sin eiendom i ca. 45 meters lengde etter eksisterende ledningstrasé. Eiendom gnr. 5, bnr. 27 gis rett til å føre tilsyn med ledningen og utføre alle nødvendige reparasjoner av denne.

Garasje på denne eiendommen (gnr. 5, bnr. 72) plasseres iht. vedlagt kart og blir liggende nære og noe over eksisterende kloakkledning for eiendom gnr. 5, bnr. 27. Eier av eiendommen (gnr. 5, bnr. 72) påtar seg eventuelle ekstrakostnader som eiendom gnr. 5, bnr. 27 kan få ved evt. reparasjon av sin kloakkledning og som er en direkte følge av nevnt garasjeplassering. Eier av gnr. 5, bnr. 72 forplikter seg til å ikke foreta arbeider som kan skade nevnt kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Solbakken 37 ligger i et sentralt og meget familievennlig boligområde i kort gangavstand til Jessheim sentrum i Ullensaker kommune. Området har kort vei til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Unik beliggenhet med utsikt og umiddelbar nærhet til flotte Nordbytjernet.

Rekreasjonsmuligheter
Nordbytjernet som ligger umiddelbart ved eiendommen er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med turveier for rullestolbrukere og folk med barnevogn. Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner, badebrygger og fiskebrygger. Fra tjernet går det løyper i skogområdet Vestmoen og videre til Olaløkka og Raknehaugen. Det er også skiløyper rett utenfor huset mot Krokfoss og Gardermoen på vinterstid.

Jessheim har ellers nærhet til flott natur. Du finner lysløype, markastue med servering i vintersesongen, samt et mylder av merkede stier i området, enten du starter ved Allergot ungdomsskole, ved Teigen skytebane eller ved Fladbyseter. For øvrig er det kort vei til lekeplass, flere fotballbaner, skøytebane, treningssenter og tennisanlegg.

Langelandsfjellet er ofte omtalt som Jessheimmarka og består av område fra Langelandsfjellet i vest og Randbydalsveien i øst, Skogmo/Fladbyseter i nord og mot dyrka mark i sør. Området har en lang rekke stier og kan by på variert terreng, samt lysløype. Det benyttes av både terrengsyklister og mosjonister i alle aldre. På vinteren kjøres det opp flotte skiløyper.

Ved Jessheim stadion ligger flotte Jessheim is- og flerbrukshall, som åpnet dørene i 2014. Hallen huser blant annet håndballbaner, innebandybaner, volleyballbaner, løpebaner og styrkerom for å nevne noe. Skøyter, curling og kjelkehockey er det også mulighet for.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop Extra, Joker, Rema 1000 og Meny. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Jessheim Storsenter hele 145 butikker og serveringssteder, og er kjent som Øvre Romerikes største motehus. Strømmen storsenter og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Offentlig kommunikasjon
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Liten spasertur til Nordbystasjon med avganger to ganger i timen. Bussterminal på Jessheim med hyppige avganger til bl.a. Gardermoen, Oslo Lufthavn og Nannestad. Videre er det meget god offentlig kommunikasjon med tog fra Jessheim stasjon til Kløfta, Lillestrøm og Oslo. Togavgang til Oslo hver halvtime med en reisetid inn til hovedstaden på ca. 39 min. Parkering prioritert for pendlere. Jessheim er ellers et viktig trafikknutepunkt med kort vei til E6, riksvei 174 og E16. Fra eiendommen er det kort gangavstand til Jessheim skole og ressurssenter (1-7), samt til Nordby ungdomsskole og Jessheim videregående. Det finnes også flere videregående skoler i nærliggende områder, og kommunen har et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Høgskolen i Oslo og Akershus har beliggenhet på Kjeller ved Lillestrøm.

Avstander med bil
Lillestrøm ca 24 min
Oslo ca 37 min
Oslo Lufthavn ca 11 min.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 767 kvm.

Parkering i frittliggende garasje på 27 kvm samt biloppstillingsplasser på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Nordby ungdomsskole med tilliggende eiendommer" med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.06.1986.

Delareal på 39 kvm og 40 kvm er iht. samme reguleringsplan regulert til gang/sykkelvei og annen veigrunn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 28 000,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjorde vannforbruket kr. 10 528,- av de kommunale avgiftene fakturert for 2025. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk.

Fakturert beløp for kommunale avgifter for 2025 var kr 32 196,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.500 kwh. pr. år. Omtrentlig samme forbruk både i 2024 og 2025.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 345,-.
Eiendommen har privat brøyting, med en årlig kostnad på ca. 500,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Avgiften er på kr 350,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger. GET Fiber har trukket rør inntil veggen som er klar til bruk, dersom man ønsker å benytte seg av annen leverandør.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement kan medfølge om kjøper ønsker det.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden til og med 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.608.645,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

8 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

207 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
208 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
231 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 508 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 531 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Elisabeth Berg Nyhus og Tore Nyhus

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,-.
Markedsføringspakke kr 29 900,-.
Oppgjør kr 8 900,-.
Tilrettelegging kr 17 000,-.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 4 894,-.
Tinglysing sikring kr 545,-.

Andre utgifter:
Foto  kr 6 000,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0154/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.26154

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 00:56