Årvollveien 34

Årvollveien 34, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 719, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 231, ideell andel 1/6

Totalt bruksareal BRA: 173 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 42 kvm: Trappe-gang, kjellerstue, gang/garderobe og bad
1. etasje 64 kvm: Entre, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 49 kvm: Gang, bad, wc og tre soverom

BRA-e:
1. etasje 18 kvm: Ekstern garasje

Åpent areal:
1. etasje 24 kvm: Terrasse
2. etasje 18 kvm: Terrasse

Boligen disponerer en ekstern garasje i felles anlegg på ca. 18 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex AS v/ Simen Thorp. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig over to etasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur i betong, bærende vegger og skillende dekker av tre og betongkonstruksjoner. Yttervegger kledd med trepanel. Saltak tekket med takstein. Entrédør i treverk med lås. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to og tre-lags glass fra 2022 og 1982. Oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Avvik hvor strakstiltak er nødvendig)
Kjeller:
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fuktog temperaturforhold. Målingene viser vektprosent på 29. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og fuktskade må utbedres.
Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med
dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er i tillegg målt for høye fuktverdier. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Drenering:
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen. (Se beskrivelse om TG3 i kjeller).

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)
Baderom i 2. etasje:
- Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen.

Toalettrom i 2. etasje:
- Tilluftsspalte er ikke etablert.

Bad-/vaskerom i kjeller:
- Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen.
- Det er ikke registrert noe fall fra gulvet inn til dusjsone. Nedsenket dusjsone fjerner kravet om fallforhold fra dørterskel men grunnet vanninstalsjoner i resterende av rommet vil ikke lekasjevann føres til sluk.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter med separat naturlig oppdriftsventilasjon fra rommet.

Kjeller:
- Dørbladet til innerdør til baderommet har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Loft:
- Fuktskjolder/-merker observert i tak/undertak, som mest sannsynlig skyldes taklekkasje fra tidligere tekking. Det er gjort fuktmåling i undertaket der det lar seg gjøre og ikke funnet for høyde verdier.

Skorsteiner inne i boligen:
- TG2 er satt på grunn av alder og usikker restlevetid.

Innvendige trapper:
- Trappen har ikke håndløper på begge sider fra 2. etasje til 1. etasje og trappen har ingen håndløpere fra 1. etasje til kjeller. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 30 mm i gangen i 2. etasje.

Elektrisk anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget og tilstandsgrad settes i henhold til NS3600.

Vinduer:
- Vinduer datert 1982 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Drenering:
- Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren, og forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren.
- Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år, og på bakgrunn av dette og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling på bad-/vaskerom i kjeller, grunnet våtrommets plassering mot nabo/fellesareal.
- Det er lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten. Det er risiko for skjulte skader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen ble kjøpt i 2019 og selger har bodd i boligen i ca. 6 år.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Velkommen til Årvollveien 34 - Presentert av Bjørn-Erik Dørum Persen!

Enderekkehus over 3 plan med flotte uteområder med to terrasser, gode solforhold og herlig utsikt!
Rekkehuset har en skjermet beliggenhet med en frodig hage rett utenfor inngangsdøren. Boligen byr blant annet på 3 gode soverom, nyoppusset kjøkken, to stuer og to bad!

Boligen ligger i et attraktivt og veletablert boligområde med nærhet til Lillomarka, skoler, barnehager, idrettsanlegg og matbutikker.
Beliggenheten sikrer og god offentlig kommunikasjon med kort vei til sentrum.

Nærmere innhold:

1. etasje

Stue:
Lys og luftig stue med store vindusflater og en behagelig utsikt! Stuen ble i 2022 bygget ut med ca. 20 kvm, som gir muligheten til både en romslig tv-stue og spisestue. Det er mer enn nok plass til både sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-seksjon, samt et stort og hyggelig spisebord. I stuen er det etablert en peisovn med glassdør som skaper et hjemmekoselig preg. Pipeløpet er rehabilitert med stålrør i 2021. Det er også montert utvendige screens på vinduene. Stuen er malt i en dyp tone med lekker, lys laminat på gulv.

Kjøkken:
Moderne, separat kjøkken fra 2025 med svært god skap- og benkeplass. Kjøkkenet er både lyst og luftig med to store vinduer og en hyggelig utsikt. Kjøkkeninnredning med glatte, sorte fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Kjøkkenet har frittstående kjøleskap med frysedel, samt integrerte hvitevarer som stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og platetopp med innebygd ventilator. Gulvet er belagt med lys laminat og veggene er malt i en lun farge, med lekker spilevegg over benkeplaten.

Entré:
Innbydende entré med romslig garderobeskap med speil. Det er og god plass til både oppheng av yttertøy på vegg og en mindre kommode til sko. Entréen har flislagte gulvflater og malt panel på vegg.

Terrasse:
Fra inngangspartiet tas du videre til en hyggelig nordvestvendt terrasse på 18 kvm. Her kan du fint innrede med et koselig utebord eller sofagruppe, og ikke minst grill! Uteplassen vender inn mot en grønn og frodig hage. Her kan du nyte flotte sommerdager, så vell som kvelder med god plass til godt selskap. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner med terrassebord på gulv, samt blomsterkasser og benk.

Fra terrassen er det videre adkomst til en hyggelig hage med store plenareal, og godt med plass til å boltre seg for både store og små! Hagen er skjermet og opparbeidet med gress, trær og hekk mot nabo.

2. etasje
Denne etasjen har et romslig trapperom med adkomst til boligens tre soverom og både baderom og toalettrom.
Fra trapperommet er det adkomst til råloft med gode oppbevaringsmuligheter!

Soverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har gode lysforhold med to vinduer og lite innsyn. Lysmalte vegg- og himlingsflater og teppe belagt på gulv. På rommet er det et praktisk, plassbygd garderobeskap.
Soverom II og III er godt egnet som barnerom, gjesterom og/eller kontor. Soverommene har god plass til seng, skrivebord og oppbevaring. På soverom III er det montert en romslig skyvedørsgarderobe med speildører.
Det er montert lysdempende screens på soverommene.

Terrasse:
Fra soverom III tas du videre til en hyggelig sørøstvendt terrasse på hele 24 kvm, med gode solforhold og fjordgløtt. Terrassen byr på god plass til utemøblement som en hyggelig sofagruppe og solstoler. Fra balkongen kan du nyte en åpen og fri utsikt over området og koselige Årvoll gård. Det er etablert både utebelysning og utvendig stikkontakt.

Baderom:
Flislagt baderom med gulvvarme og downlights. Baderomsinnredning med vegghengt servantskap med skuffer og dører, dobbel ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speilskap med overlys. Videre har badet dusjnisje med glassvegg og glassdør tilkoblet vegghengt dusjarmatur og badekar med innebygget badekararmatur.

Toalettrom:
Praktisk toalettrom med flislagte vegg- og gulvflater, samt gulvvarme. Rommet har vegghengt servantinnredning med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil over.

Kjeller
Takhøyde i kjellerstue er målt til 2.03 m, og takhøyde bad er målt til 1,96 m.
Det gjøres oppmerksom på at kjelleren er byggemeldt som hobbyrom, gang, bod, mat mm. og ikke er godkjent som varig oppholdsrom.
Det er registret forhøyede fuktverdier i kjellervegg og fuktskader i konstruksjonen, og konstruksjoner er gitt TG3. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

Kjellerstue:
Romslig kjellerstue perfekt for storfamilien med ungdommer i hus! Rommet har god plass til tv-stue med sofa, salongbord og tv-seksjon. Det er i dag innredet et praktisk kontor med benk, skuffer og skap. Pipeløpet følger videre ned i kjellerstuen og det er også her montert peisovn. Rommet har flislagte gulvflater og veggflatene er malt i tidsriktige farger. Fra kjellerstuen er det adkomst til en bod under trappen med gode oppbevaringsmuligheter.
Det gjøres oppmerksom på at kjellerstuen er byggemeldt som hobbyrom og ikke er godkjent som varig oppholdsrom.

Gang/bod:
Praktisk gang/bod har rikelig med garderobeskap og gode løsninger for oppbevaring. Her får du to romslige skyvedørsgarderober med speildører, samt plass til kommode!

Baderom/vaskerom:
Delikat flislagt baderom/vaskerom med både gulvvarme og downlights. Baderomsinnredning med gulvstående servantskap og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Opplegg for både oppvaskmaskin og tørketrommel, med benkeplate over med god plass til brette tøy! Badet har videre vegghengt toalett og dusjnisje med flislagte vegger og glassdør tilkoblet vegghengt dusjaramtur.

Diverse:
- Varmepumpe i stue
- Boligen har entrédør med kodelås
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra 1982)
- Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 2022)
- Terrassedør med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 2022)
- Varmtvannsbereder fra 2018 på 248L plassert på bad

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklamper over spisebord og sofabord i stuen medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at kjøleskapet er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med peis i stue og kjeller. Varmekabler på baderom, gang, toalett, vaskerom og i kjellerstuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1962.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra byggeår. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger approbasjon (datidens ferdigattest) datert 07.04.1961.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger videre ferdigattest for garasje for 6 biler datert 23.11.1962. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble gitt tillatelse til tiltak for tilbygg (utvidelse av stuen og veranda over) datert 12.12.2021 og rehabilitering av pipe datert 24.02.2021. Det er ikke søkt om ferdigattest for tiltaket.

Følgende er endret fra byggemeldte tegninger:
I kjeller er vegg mellom bod, matbod og gang revet. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Rom brukt som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom, jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar, kostnad og risiko for det overnevnte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 8 servitutter på eiendommen til realsameiet:

Dagboknr. 1676, tinglyst 13.02.1961, Bestemmelse om vei og Dagboknr. 2170, tinglyst 24.02.1961, Bestemmelse om vei:
Årvollveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 6 meter bred kjørebane. Eierne av Årvollveien 34 A-F plikter, når Oslo kommune forlanger det, straks å opparbeide veiene med kloakk til og langs tomten i inntil 8 meter bredde. Heri innbefattet fortau og kloakk av inntil 305 mm diameter. Inntil veier med kloakk er opparbeidet og godkjent og veigrunnen vederlagsfritt er overskjøtet til kommunen, har eierne vedlikeholdsplikt for veien. Hvis overnevnte veier med eller uten kloakk opparbeides av andre enn eierne, blir grunn som tilhører eiendommen og som går til anlegg av regulerte veier med eller uten kloakk umiddelbart kommunens eiendom, uten dom eller ekspropriasjon, fra det tidspunkt veiopparbeidelsen tar til. Veigrunn til tilhjemles kommunen omfatter nødvendig grunn til vei i 8 meter bredde med rett til veigrøft, skråninger og gjerdeavstand. Eierne plikter å sette opp gjerde.

Dagboknr. 4414, tinglyst 22.04.1961, Erklæring/avtale og Dagboknr. 4415, tinglyst 22.04.1961, Erklæring/avtale:
Den 7. april 1961 har kommunen godkjent hobbyrom i kjeller for midlertidig opphold. Eier forplikter seg og senere eiere til ikke å bruke rommet til varig arbeidsrom eller nattopphold.
Erklæringen kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

Dagboknr. 9609, tinglyst 08.08.1961, Erklæring/avtale:
Eierne av Årvollveien 34 A-F er forpliktet til å følge det til enhver tid gjelden vann- og kloakkreglement i kommunen.

Dagboknr. 9831, tinglyst 12.08.1961, Bestemmelser om vann/kloakkledning:
Eierne av Årvollveien 34 A-F er solidarisk ansvarlige for vedlikehold og reparasjon av felles vann- og kloakkledninger. Eierne forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannskloakk til offentlig overvannskloakk når kommunen måtte forlange det.

Dagboknr. 13738, tinglyst 23.06.1977, Bestemmelse om garasje/parkering:
Eierne av Årvollveien 34 A-F erklærer herved at eier av Gnr. 86, bnr. 227 (Årvollveien 32) vederlagsfritt kan plassere sin garasje forbundet med garasjene på tomten til Årvollveien 34 A-F.

I tillegg er det tinglyst en servitutt som omhandler bestemmelse om vei, tinglyst den 16.11.1923, med dagboknr. 912081. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen er tilknyttet et realsameie med ideell andel 1/6 (alle 6 rekkehus eier 1/6 hver).
Dersom det mottas felles regninger til realsameiet vil kostnader bli fordelt etter sameiebrøken.

Snømåking, vedlikehold av fellesarealer o.l. må påregnes. Realsameiet driftes basert på "godt naboskap" der alle trår til, og vedlikehold/bekostninger avtales fortløpende.

Meget barnevennlig, populært og markanært boområde.

En av de nærmeste naboene er Årvoll Gård, som har kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Gården har hester og høner. Årvoll parsellhage ligger også her.
Det er også kort vei til badedammen, med grøntarealer, lekeplass og gode rekreasjonsmuligheter.

En rask spasertur unna finner man inngangsporten til idylliske Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, grusveier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her. Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene! på toppen av bakken finner man også Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære. Det er også gode bademuligheter i Isdammen.

Det er også flere "nærsentre" i området med Tonsenhagen torg og Årvoll senter. Der er det matbutikker, apotek, frisør, koselig kafé og klesbutikk. Det er også kort vei til Evo treningssenter, rett ovenfor Årvoll senter. Er det større behov enn nærsenterne kan tilby er kjøreavstanden kort til Linderud senter og Storo senter.

Meget effektivt og godt kollektivtilbud, med bl.a. 25 , 26 og 31 bussen fra Stig holdeplass. (1 minutts gange unna leiligheten) Sistnevnte går døgnet rundt. Ca. 5 minutters gange unna ligger Bjerke, hvor du kan hoppe på ekspressbussene til sentrum eller flybussen til Gardermoen.

For deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig i rolige og idylliske omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Læringsverkstedet barnehage. (1-5 år) 3min
Årvoll barnehage (1-5 år) 9 min
Sletta barnehage (1-5 år) 7 min
Kilden barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 290 kvm. Tomten er pent opparbeidet med flere soner og nivåer. Det er markterrasse utenfor inngangspartiet med god plass til utemøbler. Ovenfor markterrassen er det stor hage med gressplen og diverse busker og trær. Ved enden av bygget er det oppmurt sti og sittesone, skjermet og privat.

Realsameiets tomt er opparbeidet med asfaltert internsti, plenarealer og diverse beplantning.

Boligen disponerer en garasjeplass i felles garasjerekke mot Årvollveien.
Det er mulighet for å montere elbil-lader i garasjen.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for realsameiet (Årvollveien 34 A-F).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Saksnummer 202456681 - Byggesak. Østreheimsveien 5 - Påbygg, fasadeendring og bruksendring. Tillatelse til tiltaket ble gitt 05.07.2024.

Saksnummer 202456106 - Byggesak. Kildeveien 35 - Påbygg, underbygg, fasadeendringer og bruksendring av kjeller til bolig. Igangsettelsestillatelse ble gitt 11.02.2025.

Saksnummer 202309455 - Byggesak. Årvollveien 28 - Bruksendring av kjeller - Fasadeendring - Terrengendring. Saken ble mottatt hos Plan- og bygg 20.06.2023.

Saksnummer 202555798 - Byggesak. Østreheimsveien 6 - Sammenslåing, fasadeendring, endring av bærende konstruksjon. Saken ble mottatt 02.07.2025.

Saksnummer 201906485 - Byggesak. Østreheimsveien 10 D-E - Bruksendring av kjeller og loft, endring av planløsning, riving av garasje, balkong og veranda, endring av adkomst - Tidligere adresse: Kildeveien 33. Igangsettelsestillatelse ble gitt 09.09.2020.

Småhusplanen for Oslos ytre sone har vært under revidering. Plan- og bygningsetaten fikk i 2021 en politisk bestilling fra byrådet om å revidere «reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by – S-4220» (småhusplanen). Småhusområdene er en viktig del av Oslos varierte boligstruktur. Oslo kommune ønsket å ta vare på historiske og grønne kvaliteter i disse områdene. Samtidig viste grøntregnskapet for Oslo i perioden 2013-2017 at det hadde blitt mindre vegetasjon særlig i ytre by, mye som et direkte resultat av fortetting i småhusområder.
Den reviderte planen skulle derfor bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det i fremtiden skal bygges i disse områdene. Videre skulle småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skulle legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skulle forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Blant annet er det foreslått at utnyttelsesgraden for tomter reduseres til 18% og at boliger eldre enn 1945 er verneverdige.
Revidert småhusplan ble egengodkjent av bystyret 9. oktober 2023. Bystyret har dermed vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda.

6 . juni 2023 ble det vedtatt et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet. I vedtaket står det: "For å sikre at verdiene som revisjon av planen skal søke å bevare ikke går tapt i løpet av tiden frem til en revidert plan blir gjeldende, mener Plan- og bygningsetaten det er nødvendig å legge ned et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet".
Se hele saken i saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmesider; saksnummer 202102096 som fortsetter i 2023 i saksnummer 202300230.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholder oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. 9. november 2023 ble det gitt igangsettingstillatelse del 2. Igangsettingstillatelsen omfatter gravearbeider, peling, betongkonstruksjoner i grunn, bunnledninger samt vann og avløp. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang. Prosjektet er lagt ut for salg og 11 av 22 boliger er solgt. Se hjemmesiden til prosjektet: aarvolltorg.no.
Se saksnummer 202212136 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Per 06.07.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Per 07.08.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres.
Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
PBE sendte ut kunngjøring om offentlig ettersyn 04.01.2024.
Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Kommunale avgifter er kr 18.316,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Tidligere eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23.000 / 16.000 kwh for de siste 12 mnd.
Selger har betalt ca. kr 5.707 for bygningsforsikring i Sparebank 1 Fremtind.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett via fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Abonnement på tv og internett må tegnes av kjøper.
Boligen har vært tilknyttet alarm fra Verisure med en kostnad på kr 7.000 per år. Abonnement medfølger ikke.
Velavgift til Øvre Disen Vel er ca. kr 300,-pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr {orest} ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 143 701,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 5.641,- for 2025.

11 680 000,00 Prisantydning

Omkostninger

292 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
312 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 992 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Weronica Bergum og Trond Erik Plassen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0.9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 39-0143/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25143

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 15:31