Grefsen allé 19

Grefsen allé 19, 0488 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 643, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
Underetasje 114 kvm: Trapperom, gang, bad/wc, vaskerom, 3 soverom, rom benyttet som peisestue med utgang til hagen.
1. etasje 87 kvm: Entre, gang, trapperom, kjøkken, spisestue, stue med utgang til terrasse.

BRA-e:
1. etasje 29 kvm:

Åpent areal:
1. etasje 49 kvm: Terrasse og balkong areal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2025 utført av Pål Morten Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som peisestue i underetasje er opprinnelig byggemeldt som bod. Se punkt "Ferdigattest" for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. TG2 og TG3 viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og trekonstruksjon utvendig pusset og malt og med malt panel. Boligen har ikke vårt oppusset i senere tid og har bruksslitasje og er noe utidsmessig etter dagens standard. Naturlig vedlikehold må påregnes. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 1 TG-1, 17 TG-2, og 9 TG-3.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG-3) på følgende:
- Terrasse: Det registreres råteskader og malingsavflassing i rekkverket noen steder Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk. Rekkverket blir målt til 83 cm. og er lavere enn forskriftskravet på 100 cm. Terrassen er antatt tekket med membranduk. Fikk ikke kontrollert om det er tetting bak panel og bak list ved terrassedøren. Råteskadet trevirke må skiftes. Det er eldre membran på terrassen. Det må påregnes og skifte membranen på sikt. For å lukke avviket må høyden på rekkverket heves til dagens krav på 100 cm. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000.
- Vinduer og dører: Det registreres punktert glass i stuen og spisestuen. Karmer er værslitte. og med fuktskader enkelte steder. Fikk ikke åpnet 4 vinduer i kjelleren. Det registreres harde tettelister som pga dette tetter dårlig. Utskifting av vinduer med skade må påregnes. Punkterte glass bør skiftes, alternativt vurdere å skifte hele vinduet som kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt. Overflatebehandlinger må påregnes. Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.
- Renner og nedløp: Det ble registrert buling/skade i nedløpsrør som er et symptom på frostspreng. Utskifting av takrenner og nedløp må påregnes. Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000.
- Elektrisitet: Det er hull/innføringer i inntak eller sikringsskap som ikke har nippelinnføringer eller er tettet med masse beregnet for formålet. Det elektriske anlegget er fra byggeåret, og har utlevd sin normale levetid. Vedlikehold og utskiftninger må påregnes i tiden som kommer. Anlegget har utidsmessige løsninger, skrusikringer, ujordete stikkontakter med videre og har installasjoner som ikke ville vært tillatt i dag. Derfor anbefales det en utvidet el-kontroll utført av en registrert elektroinstallasjons-virksomhet. Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000.
- Bad: Det er originalt støpejernsluk uten klemring for membran. Det er antagelig ikke membran i gulv og vegger. Det er ikke tett rundt rørgjennomføringen i gulvet. Alle vegger tilstøtende mot våtrommet er i mur/ betong og det er derfor ikke mulig å foreta hulltaking. Badet må totalrenoveres. Utbedringskostnader: Over 300 000.
- Vaskerom: Alle vegger tilstøtende mot våtrommet er i mur/ betong og det er derfor ikke mulig å foreta hulltaking. Det må påregnes å rehabilitere vaskerommet. Originalt støpejern sluk uten klemring for membran.
Det er ikke membran i gulv eller vegger. Det er ikke tett rundt rørgjennomføringen i gulvet. Fuktskade i sokkelen under servanten. Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.
- Vegger: Vegg overflatene har ikke blitt vedlikeholdt på lang tid, og det er stor bruksslitasje. Det er fuktmerker og svertesopp på veggene noen steder. Oppussing og modernisering av veggoverflatene må påregnes. Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000.
- Innerdører: Det er originale dører. Det er bruksslitasje på dørene. Det må påregnes oppussing eller utskifting av dørene. Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.
- Garasje: Det er råteskader og svertesopp i gipsplatene i deler av garasjen og i boden bak garasjen. Det er råteskader i bærebjelkene i taket i boden under garasjen. Døren til boden under garasjen kan ikke
lukkes, må justeres. Det er ikke rist over sluket på taket og garasjen, og det er noe buling på takpappen. Det er noe mose på taket. Det var påregnes å fjerne plater med råte og svertesopp i garasjen og boden. Vedlikehold av resten av garasjen må påregnes Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.

Det er i tillegg gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på flere bygningselementer. Boligen holder en eldre standard, og generell oppussing/modernisering må påregnes. Se supplerende tekst og beskrivelse om de forskjellige TG 2 punktene i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja. Fukt i peisestue fra terrassegulv/vegg. Utbedret, ny membran gulv og drenering yttervegg ca 2010 (vet ikke hvem som utførte arbeidene, finner ingen dokumentasjon)

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja. Større lekkasje i garasjetak/bod.

Selger/arving informerer videre:
Det er lagt varme under den stenbelagte innkjørselen i 2018. Men man vet ikke om det fungerer. Det foreligger ingen dokumentasjon. Kjøper overtar ansvaret for dette forholdet.

Enebolig fra 1968 med god planløsning over to plan med solrik tomt og garasje. Boligen er har en eldre standard og fremstår som er oppussingsobjekt.

Boligen inneholder:

1.ETASJE

Vindfang med plass til å sette fra seg sko og henge fra seg ytterjakker og videre adkomst til en gang.

Kjøkken med adkomst til spisestue. Eldre kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Integrert kjøleskap, komfyr, keramisk topp, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Vaskekum nedfelt i flislagt benkeplate. Plass til et frokostbord foran vinduet på kjøkken.

Spisestuen ligger praktisk til ved kjøkkenet og har god plass til et stort spisebord.

Stuen har god plass til flere sittegrupper, og har rikelig med lysinnslipp av flere store vindusflater. Fra stuen er det utgang til en flott terrasse som er delvis overbygget og har en koselig utepeis.

UNDERETASJE

Eldre flislagt baderom, farget søyleservant, toalett og flislagt badekar. Det er ikke gulvarme på badet. Det er gitt TG-3 på baderommet iht. tilstandsrapporten.

Vaskerom med fliser på gulvet. På veggene er det delvis fliser og malte plater. Servant nedfelt i benkeplate med servantskap. Varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin. Det må påregnes å rehabilitere vaskerommet.

Stort rom benyttet som peisestue med plass til sittegruppe og bokhyller. Fra rommet er det utgang til en steinlagt uteplass med sittebenker.

Boligen har i dag 3 soverom, men er opprinnelig byggemeldt med 4 soverom. Veggen som ble fjernet til fordel for større soverom kan lett settes opp igjen om en ønsker 4 soverom.

Det er også to innvendige boder med plass til oppbevaring i underetasje, samt en utvendig bod tilknyttet garasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Peis i stuen i 1. etasje og i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Saksnr.196701995. Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 03.04.1974.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer fra byggetegninger opp mot dagens bruk:

Rom benyttet som peisestue i underetasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

Saksnr.196902113. Det foreligger ferdigattest for utvidelse av terrasse 19.02.1973.

Saknr. 199402512. Det foreligger søknad om tilbygg - forlengelse av garasje som meldingssak fra 28.07.1994. Avsluttet hos kommunen 08.08.2002.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 4151, tinglyst 22.03.1968, type heftelse: Bestemmelse om vann og kloakkledning. Denne servitutten omhandler eiendommen og naboeiendommens gjensidig rett til å legge vann og kloakkledninger over hverandres grunn og til senere reparasjon og vedlikehold av ledningene. For eventuell skade på andres eiendom betales erstatning etter skjønn. Det er felles spillvanns og overvanns ledning til eiendommene vedlikeholdes i fellesskap. Begge eiere forplikter seg til å forbinne eiendommenes overvanns ledning til kommunens overvanns ledning når kommunen måtte forlange det og betale det av kommunen fastsatte gebyr.

Dagboknr 18252, tinglyst 20.12.1967, type heftelse: Erklæring/avtale. Denne servitutten omhandler vilkår i forbindelse med oppføring av bolig på eiendommen og på naboeiendommen. Eiendommene oppføres på følgende vilkår: Arnes vei godkjennes inntil videre sin nåværende bredde 4 m. Grefsen allé godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 4 m bred kjørebane og 2 m bred fortau uten kantstein. vilkårene går også ut på blant annet at Oslo kommune har rett til å legge og vedlikeholde hovedkloakk og overvannsledning til, langs eller over tomta. Grunneier plikter å stille vei og grunn til disposisjon ved behov. Grunneier plikter å sette opp gjerde i henhold til bestemmelsene i bygningslovens §103. Hvis grunneier ikke utfører pålagt arbeid, har kommunen rett til å utføre eller la andre utføre arbeidet for grunneiers regning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Solrik og barnevennlig beliggenhet i et meget attraktivt og veletablert boligområde på Grefsen.

Kort vei til flotte friluftsmuligheter i marka med tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Fra Akebakken går det fin tursti opp til Grefsenkollen, hvor du kan spise en lett pizza-lunsj eller en finere middag på populære Grefsenkollen restaurant.
Det er kort vei til badeplassene på Trollvann og Stilla, du kan også vandre til Nydalen for en forfriskende dukkert i badekulpen langs Akerselva. På vinterstid kan du stå på slalåm i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Nærmeste butikk er Kiwi på Disen, ca. 200 meter å gå. Her er det også trikkeholdeplass for 11- og 12-trikken. Fortsetter du videre nedover Grefsenveien, har du buss, taxiholdeplass, t-bane og tog innen 10 minutters gange. Trikken bruker 17 minutter fra Disen til sentrum og T-banen ca. 12 minutter fra Storo.

For den handleglade er Oslos største senter, Storo, ca. 15 minutter å gå. Her finner du stor matbutikk med ferskvare, apotek og vinmonopol. Med over 140 butikker og servicetilbud finner du det meste du trenger i hverdagen her.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Grefsen barneskole og Morellbakken ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Grefsentunet barnehage (1-5 år) 5 min
Sanatoriet barnehage (1-5 år) 7 min
Barnehagenvår Josefine (1-5 år) 10 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 754 kvm. Opparbeidet med prydbusker, gress og stenbelagt innkjørsel.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:

Grefsen allé 15 - Riving av to boder, oppføring av bod, riving og oppføring av tilbygg, sammenslåing av tomannsbolig til enebolig, innbygging, fasadeendring og bruksendring. Saksnummer: 202461456. Det ble gitt rammetillatelse 24.02.2025. Se kommunens hjemmeside for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202461456

Grefsen allé 15 - Riving og oppføring av garasje, utvidelse av adkomstvei og oppføring av støttemur og utvendig trapp. Saksnummer: 202551783. Det er sendt inn søknad om rammetillatelse. Se kommunens hjemmeside for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202551783&wfl=N&Dateparam=04/13/2025&sti=.

Grefsen allé 24 B - Oppføring av enebolig. Saksnummer: 201920989. Det ble gitt igangsettelsestillatelse 22.12.2023. Se kommunens hjemmeside for nærmere informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201920989&wfl=N&Dateparam=04/13/2025&sti=

Det kan kunne forventes noe byggestøy fra de overnevnte byggesakene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 368,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Arvingene opplyser at boligens strømforbruk for én person har tilsvart ca. 12 678 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 390,-.
Boligen er tilknyttet TV igjennom parabolantenne. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Ny kjøper må forvente å kostnad for å legge inn ny kabel-TV/internett.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap. Normal kostnad ca. 5000-6000 kr pr.år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 6 594 457,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 15 849 224,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 15 026,- pr. 2025.

15 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

385 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
405 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 805 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor Ivar Næss

Etter nærmere avtale. Boligen er vasket ned til visning og vil ikke bli ytterligere ryddet eller vasket til overtagelse. Tomten vil ikke bli ryddet noe ytterligere til overtagelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0023/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2523

Sist oppdatert: 08. mai 2025 kl. 12:55