Rodes gate 3

Rodes gate 3, 3116 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1009, bruksnummer 150, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 210 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 61 kvm: Gang, baderom, kjellerstue, vaskerom og bod.
1. etasje 85 kvm: Entré, gang, baderom, kjøkken, spisestue, peisstue, TV-stue og soverom.
2. etasje 43 kvm: Gang, tre soverom, toalettrom og tre kott.

BRA-e:
1. etasje 21 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 20 kvm: Uteplass.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 58 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 43 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm. Arealet på loftet måles til ca. 23 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Det frittstående lekehuset har et areal på ca. 4 kvm (ALH) som ikke er måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.07.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Et av soverommene og wc i 2. etasje samt kjellerstue er antatt ikke omsøkt fra tilleggsdel til hoveddel. Det foreligger heller ikke godkjent byggesøknad for tilbygg med entré. Se
punkt om ferdigattest og for konsekvens for disse forhold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1919, med tilbygg i 1970 og 1996, og ombygget i 1970. Boligen er oppført med grunnmur i betong/murkonstruksjoner og støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med liggende trekledning, hvor sydveggen ble kledd om i 2021 og nordveggen i 2023. Taket har en halvvalmet takkonstruksjon, tekket med glassert takstein fra 1996. Boligen har vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1978, 1981, 1996, 2020 og ukjent årstall, samt koblede vinduer. Ytterdøren er fra 1996, mens terrassedøren er fra ukjent årstall. Skorsteinen er fra byggeår og ble rehabilitert med nytt røykerør i 2010. Det er en hellelagt uteplass på 20 m² med utgang fra TV-stuen.

Frittstående garasje oppført i 1962 på 21 m². Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning og saltak tekket med takpapp/shingel. Det er observert slitasje og sprekker i grunnmur og støpt dekke, samt omfattende skader i betonggulvet i tilstøtende bod.

Frittstående lekehus i trekonstruksjoner på ca. 4 m². Bygningen har liggende trekledning og saltak tekket med shingel.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 2. etasje og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra 1996.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 1. etasje
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en helhetsvurdering. Det er slitte flisfuger i dusjsonen og motfall på deler av gulvet utenfor dusjsonen. Vanntett sjikt, vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort, og det er ikke fremlagt dokumentasjon.

Våtrom - Kjeller bad
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en helhetsvurdering. Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og det kunne ikke registreres membran ved sluket. Det ble registrert forhøyet fuktnivå i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort, og det er ikke fremlagt dokumentasjon.

Våtrom - Kjeller vaskerom
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en helhetsvurdering. Vegg- og gulvflater bærer preg av høy alder og slitasje, med malingsavskalling, fuktmerker, svertesopp, saltutslag og sprekker. Rommet har ikke fullverdig vanntett sjikt. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Slukristen lot seg ikke ta opp. Det er ingen ventilasjonsløsning i rommet.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom) i enkelte gulvfliser. Blottet betonggulv bærer preg av alder og slitasje, med stedvise sprekker og skader.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er registrert betydelige råteskader i vegger ned mot gulvet i bod med utgang. Fuktinnholdet i treverk ved kjellerdør ble målt til 19.3 vektprosent, som tilsier et fuktnivå mellom forhøyet og kritisk. Det er observert vindsperrepapp og innvendig etterisolering uten utvendig isolering av grunnmuren, løsninger som er forbundet med fuktrisiko.

Etasjeskiller og gulv på grunn - 2. Etasje
- 2. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil ca. 30 mm på soverom 1 og ca. 20 mm på soverom 2. Det er registrert tegn på redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Årsaken er vurdert til å være underdimensjonering og funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen.

Vinduer og ytterdører - Ytterdører og omramming
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen er vurdert med en helhetsvurdering. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt. Alderen på dreneringen underbygger dette. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Garasje - Fundament, grunnmur og gulv mot grunn
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres slitasje og stedvise sprekker i grunnmur og støpt dekke til garasjen. Omfattende skader i betonggulvet i tilstøtende bod.

Lekehus - Helhetsvurdering
- Helhetsvurdering: Bygningen er vurdert med en helhetsvurdering. Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert betydelige råteskader i nedre del av kledningen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvet bærer preg av slitasje med riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje.

Toalettrom - 2. etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Stoppekranen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate vegg: Tapeten har stedvis manglende vedheft og det registreres stedvise riss.
- Overflate gulv: Gulvet bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Overflate vegg: Det er påvist malingsavskalling, salt- og kalkutslag. Fukt- og råteskader i trevegg i bod.
- Innerdører: Dørvrider/lås er defekt/løs. Dørblader kommer i kontakt med karmen.

Loft - innredet - 2. etasje
- Overflate vegg: Tapeten har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Gulvet bærer preg av slitasje med glipper, riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Dørbladet til soverommet kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er ikke etablert dampsperre i etasjeskillet mot kaldt loft, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det ble stedvis observert misfarging på bjelker og undertak.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen til loftet bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn - Kjelleretasje
- Kjelleretasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil ca. 30 mm i kjellerstue og ca. 20 mm i gangen.

Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje og aldersrelaterte skader. Enkelte steder er det liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Takkonstruksjonen er hovedsakelig lukket, men observasjoner fra loftet kan tyde på feil ved oppbygningen.
- Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget.
- Innvendige forhold: Det ble stedvis observert misfarging på vegger, bjelker og undertak.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer, ytterdør og port viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader - Lufting av ytterkledning
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da området er skjult.

Garasje - Yttertak og takkonstruksjon
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappene har ikke håndløper på begge sider.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble installert vaskekum i vaskerommet i kjelleren i 2016. I 2024 ble sørveggen kledd om og vinduer skiftet. Det elektriske anlegget fikk nytt sikringsskap i 1996. Samme år ble septiktank frakoblet og nytt avløp tilknyttet kommunalt nett. Parafinovn ble fjernet og vedovn innsatt i 1996, og det ble satt inn stålrør i pipeløpet ca. 2010 etter pålegg fra feier. Ett rom i kjelleren ble gjort om til kjellerstue med ny himling og varmekabler i gulv i 1996, og gangen i kjelleren ble panelet og fikk fliser med varmekabler. Selger opplyser å selv ha satt inn to vinduer i stua og to i andre etasje.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Utvendig nordvegg kledd om

2021:
- Utvendig sydvegg kledd om utført av Snekkerkompaniet AS

2020:
- Vinduer med karmer av tre og tolags glass skiftet

1996:
- Tilbygg av eneboligen oppført
- Etablert og oppgradert baderom i første etasje og i kjelleren
- Kjøkkeninnredning med profilerte fronter installert
- Nytt yttertak utvendig belagt med glassert takstein
- Oppgradering av sikringsskap og elektrisk anlegg
- Kjellerstue ombygd og innredet med utlektede vegger samt gulvvarme og fliser i gang og kjellerstue
- Vinduer med karmer av tre og tolags glass skiftet

Eneboligen fra 1919 er fordelt over tre etasjer og byr på en romslig og funksjonell planløsning med alle hovedfunksjoner i 1. etasje. Huset har gjennomgått flere tilbygg og ombygginger gjennom årene, senest i 1996, og fremstår i dag med en blanding av originale kvaliteter og oppgraderinger fra den perioden. Stuerommene er store og lyse med trebordsgulv og profilerte innerdører, og peisovnen i peisstuen og vedovnen i spisestuen gir boligen varme og karakter. Kjøkkenet har profilerte fronter fra 1996. Begge badene i boligen har et oppgraderingsbehov. Den solrike tomten på 625 m² er godt utnyttet med avskjermet hage, flere uteplasser og god fruktavling.

Entré:
Ytterdøren fra 1989 er profilert i tre med glassfelt og slipper lyset inn i entré og gang. Gulvet i entréen er flislagt og det er panel på veggene, her er det også plass til å henge av seg yttertøyet. Videre kommer man inn i trappegangen, her er det tilkomst til øvre etasje, stuene og kjøkkenet. .

Stue:
Den koselige stuen bærer preg av husets alder og karakter. Koselig med peis som gir varme og hygge på de kjølige dagene.

TV-stue:
Dette rommet har historie som veranda og bad og er nå innredet til tv-stue. Fra tv-stuen er det utgang til hellelagt uteplass på 20 kvm og den herlige hagen. Terrassedøren har behov for utskiftning. Oppvarming med panelovner.

Spisestue:
I åpen løsning til stuen ligger spisestuen, som også er et deilig lyst rom med vinduer mot to retninger. Vedovnen plassert i rommet er tilknyttet den rehabiliterte skorsteinen fra 2010. Her er det rikelig med plass til å samle familie og venner rundt et stort spisebord. Tapet på veggene og taklister gir rommet et tradisjonelt preg. Rommet har direkte forbindelse til peisstuen og videre til gangen.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning med profilerte fronter fra 1996. Benkeplate i heltre med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Det er fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert komfyr, nedfelt platetopp og ventilator i overskap. Integrert kjøleskap og fryser i høyskap. Oppvaskmaskin under benkeplate. Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr er av eldre dato og er snart modne for utskiftning. Gulvflaten har malte trebord. Store vinduer gir godt med dagslys inn på kjøkkenet. Praktisk med skyvedør til stue og soverom.

Soverom 1. etasje:
I 1. etasje er det ett soverom med tregulv og tapet på veggene. Rommet har plass til dobbeltseng og har vinduer mot hagen.

Baderom 1. etasje:
Baderommet i 1. etasje har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Himling med panel og downlights. Gulvstående servantskap med slette fronter, dobbel ovenpåliggende servant med ett-greps armaturer, samt speil, lys og stikkontakter på vegg over servant. Dusj på gulv i nisje med dusjforheng og veggmontert dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksvifte plassert på yttervegg, samt tilluftspalte under/i dør. Badet har et oppgraderingsbehov.

2. etasje:
I øvre etasje er det gang, tre soverom, toalettrom og tre romslige kott med lav takhøyde. Etasjen har skråtak, noe som gir rommene et loftspreg og sjarme. Gulvene er belagt med trebord, og veggene har panel, malt strietapet, tapet og brystningspanel. Profilerte innerdører. Oppvarming med elektrisitet. Sikringsskap er plassert i gangen ved trappen.

Soverom 2. etasje:
De tre soverommene i 2. etasje er ulike i størrelse og uttrykk. Soverom 1 er det største og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, trebordsgulv og panel på vegger. Soverom 2 og soverom 3 er mindre, med trebordsgulv og panel eller tapet på veggene. Soverom 3 og toalett er ikke omsøkt fra tilleggsdel til hoveddel, og er ikke godkjent for varig opphold, se punkt om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Skråtaket langs ytterkantene gir rommene et lunt preg. Alle rommene har vinduer og naturlig ventilasjon via disse. Etasjeskilleren i 2. etasje har registrerte skjevheter og ujevnheter som bør undersøkes nærmere av fagkyndig.

Toalettrom 2. etasje:
Toalettrommet i 2. etasje har gulvbelegg, malt panel på vegger og panelbord i himling. Utstyrt med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Kjeller:
Kjelleren er innredet i 1996 og inneholder gang, baderom, kjellerstue og vaskerom, samt to boder. Egen utgang til hagen. Gangen i kjelleren har flislagt gulv med varmekabler og utlektede vegger. Det er verdt å merke seg at det ikke foreligger dokumentasjon på om bruksendringen av kjelleren er godkjent av kommunen.

Kjellerstue:
Kjellerstuen er et innredet rom med utlektede vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rommet har plass til sofa og arbeidsbord og brukes i dag som kombinert oppholdsrom og arbeidsrom. Himling med panel.

Baderom kjeller:
Baderommet i kjelleren har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Himling med malt slett flate. Vegghengt servant med ett-greps armatur, speil, overlys og stikkontakt på vegg/himling over servant. Dusjkabinett i hjørnet med dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Avtrekksvifte plassert på grunnmur og tilluftspalte under dør. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom kjeller:
Vaskerommet i kjelleren er fra byggeår og har blottet betonggulv og malte mur-/grunnmursvegger. Himling med pusset og malt flate. Vegghengt utslagsvask og veggmontert blandebatteri, samt opplegg for vaskemaskin. Sluk i gulvet. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2011 er plassert i hjørnet. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Hage og uteplasser:
Tomten på 625 m² er godt utnyttet med en avskjermet hage som gir lite innsyn fra naboer. Det er flere uteplasser, blant annet den hellagte uteplassen ved TV-stuen og en steinlagt sittegruppe i hagen. Hagen har god fruktavling. På tomten finnes også et frittstående lekehus, samt og en frittstående garasje fra 1962 med tilstøtende bod/skjul.

Overflater:
Gulv: Trebord i stuer, gang og soverom i 1. etasje og 2. etasje. Fliser i entré, baderom i 1. etasje, baderom i kjeller og gang i kjeller. Blottet betonggulv i vaskerom. Gulvbelegg på toalettrom i 2. etasje.
Vegger: Tapet, malt strietapet, brystningspanel og panel i stuer og soverom. Fliser på baderom. Malte mur- og betongoverflater i vaskerom og deler av kjelleren. Utlektede vegger i kjellerstue.
Himling: Panel, takplater og malte slette flater.

Lagring:
Eiendommen har lagringsplass i kjellerbod og tre kott med lav takhøyde i 2. etasje, samt uinnredet kaldtloft med adkomst via dør og trapp. Utvendig bod/skjul tilstøtende til frittstående garasje fra 1962 på ca. 21 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin, komfyr. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklampe i soverom og stue medfølger ikke.

Elektrisitet og vedfyring. Det er panelovner i diverse rom i 1. etasje, og elektriske varmekabler i baderomsgulv i 1. etasje og i kjelleren. Det er også gulvvarme på badet i 1. etasje, samt elektrisk oppvarming på det innredede loftet i 2. etasje. Boligen har skorstein med vedovn plassert i spisestuen og peisovn plassert i peisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1919. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 14.11.1919. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for 1 værelse i 2. etasje, datert 15.09.1919.
- Melding om ferdig byggearbeid for innkledning av veranda for innredning av bad og W.C., datert 12.05.1975.
- Ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 29.01.2016.

For frittstående garasje (byggeår 1962) foreligger det godkjent bygningsanmeldelse fra 1962, men det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

På eiendommen er det også oppført et frittstående lekehus på 4 m². Bygget er av en slik størrelse at det normalt er unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke benyttes til varig opphold.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1919 (med senere endringer og tilbygg fra 1926/1930, 1955 og 1970). Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det har blitt bygget nytt inngangsparti, etter badet i 1. etasje ble flyttet fra nåværende tv-stue og tidligere entré ble baderom. Tiltakene er ikke omsøkt og kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Kjellerstue i kjelleretasjen og ett soverom sant toalett i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som boder/kott og uinnredet loft/spiskammer jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 900459
Tinglysningsdato: 09.01.1920
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er et arvefestedokument som blant annet inneholder bestemmelser om at uthus ikke må oppføres på tomten uten tillatelse.

Dagboknummer: 900521
Tinglysningsdato: 10.03.1931
Servitutten omhandler: Erklæring fra eierne av naboeiendommer som gir en gjensidig rett til å bygge garasjer inntil hverandre i hjørnet der eiendommene møtes. Retten gjelder for nå og for fremtiden.

Dagboknummer: 2473
Tinglysningsdato: 18.10.1958
Servitutten omhandler: Rett for eier av GNR 1009, BNR 148 til å bygge inntil felles grense i en avstand på 0 meter.

Dagboknummer: 2580
Tinglysningsdato: 27.07.1962
Servitutten omhandler: Rett for eier av GNR 1009, BNR 120 og GNR 1009, BNR 151 til å bygge inntil felles grense i en avstand på 0 meter.

Eiendommens rettigheter:

1962/2579-2/91 27.07.1962 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 1009 BNR: 120
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 1009 BNR: 147
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 1009 BNR: 148
Rett til å bygge inntil felles grense i en avstand på 0 m
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger på Tyttebærløkka i Tønsberg, i et etablert villastrøk med eneboliger og grønne hager på begge sider av rolige boliggater. Området som også blir kalt Banesløyfen ligger tett på sentrum uten å grense direkte til trafikkerte gjennomfartsårer, og bebyggelsen rundt er preget av eldre, godt vedlikeholdte eneboliger.

Eiendommen sogner til Byskogen skole og Byskogen ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten. Nærmiljøet har en løkke med leker og aktiviteter for barn, og området har en god andel barnefamilier.

Dagligvarehandelen er unnagjort raskt, med Coop Extra i St. Olavsgate og Meny på Farmandstredet begge innen få minutters gange. Bysentrum med alt av forretnings tilbud, kafeer og restauranter ligger i samme retning.

Kollektivtilbudet er godt. Bussholdeplassen i Holmestrandgata er et par minutters gange, og Tønsberg stasjon med tog mot Oslo og Skien nås på under ti minutter til fots. Sandefjord lufthavn Torp er rundt 25 minutter med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sogner til Byskogen skole og Byskogen ungdomsskole. Greveskogen og Færder videregående skole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 635,6 kvm. Solrik tomt opparbeidet med gruset innkjøring og gårdsplass, gjerder, heller på mark, plenarealer og diverse beplantning som frukttrær, blomster og prydbusker. Det er flere plasser for sittegrupper. Den idylliske hagen oppleves skjermet og solrik. Garasjen står oppført i tomte grensen mot 2 naboer, rettigheten er tinglyst.

Det medfølger en frittstående garasje på eiendommen.

I tillegg er det gruset innkjøring og gårdsplass med gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

Selger informerer om at det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen, men eiendommen har ikke et ferdigmontert ladepunkt per nå. Samt at det i gata er det parkeringsrestriksjoner, men beboere har tillatelse til å parkere på plenen utenfor gjerdet, noe som gir god gjesteparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, datert 03.04.2024, avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen er omfattet av bestemmelsesområde #07 «Område ved Huitfeldtsgate» for bevaring av eksisterende bygninger og annet kulturmiljø. I henhold til kommuneplanens bestemmelser er det innenfor området forbud mot blant annet riving, oppdeling av eiendom, etablering av mer enn to boenheter per tomt, samt tilbygg, påbygg og fasadeendringer som endrer bygningens karakter. Ved gjenoppbygging etter brann eller naturskade, skal opprinnelig bebyggelse rekonstrueres.

Eiendommen berøres av hensynssone H310 for ras- og skredfare. I henhold til kommuneplanens bestemmelser er tiltak ikke tillatt uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Ved byggesak må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 312 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 118 kWh pr. år, som i 2025 utgjorde ca. kr 24 000,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til og med 31.12.2026, og denne er pt på kr 0,50 inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Storebrand som koster kr 8 400,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiberbredbånd. Kostnad er ikke oppgitt. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 331 600,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 326 400,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

191 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
192 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
212 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 842 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 862 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rune Gjerde

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 42 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke, stor inkl. hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 45 680,00
Boligstyling/rådgivning kr 2 000,00
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0108/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26108

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 15:07