Kjelsåsveien 163B

Kjelsåsveien 163B, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 515, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 233, ideell andel 1/17

Totalt bruksareal BRA: 200 kvm

BRA-i:
Halvpart tomannsbolig:
Kjeller: 57 kvm: Trapperom, gang, bad, rom benyttet som kjellerstue og to innvendige boder.
1. etasje 66 kvm: Entré, gang, kjøkken og stue.
2. etasje 59 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Halvpart frittstående garasje:
1. etasje 15 kvm: Garasje.

Halvpart tomannsbolig:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod ved inngangsparti.

Åpent areal:
Halvpart tomannsbolig:
1. etasje 17 kvm: Markterrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som kjellerstue og gang i kjeller er ikke godkjent til varig opphold, og det er usikkert om tilbygget bod ved inngangsparti er søknadspliktig. Se punkt "ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Yttervegger og etasjeskiller av trekonstruksjoner. Utvendig fasader utført i stående og liggende kledning. Takkonstruksjon av tre utført i saltaksform som er utvendig tekket med takstein. Boligen har naturlig tilluftsventiler i vinduer og på yttervegger. Mekanisk avtrekk på kjøkken og naturlig avtrekk på begge badene. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 2010, 1997, 1971 og ukjent. Terrassedør med karm/ramme av tre fra 2009. Ytterdør i 1.etasje med karm/ramme av tre fra ukjent. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsrad 3 (TG3) på følgende:
- Baderom, 2. etasje: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Det er registrert riss/sprekk i flis ved skyvedør til dusjhjørne. Høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet ved hovedsluk er mindre enn det som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett, noe som erfaringsmessig peker på behov for full utskifting/renovering av våtrom. Selv om våtrommet er oppgradert, er ikke sluket skiftet. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber ( og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Synlige tegn på tidligere fuktighet observeres inne i konstruksjonen i kjøkkentaket. Årsak er vurdert til å være utettheter rundt sluk som en sannsynlig årsak.

- Baderom, kjeller: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader.

- Kjøkken: Himlingsflatene har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være lekkasje fra sluket til baderom over. Meglers kommentar: Det er i etterkant av bygningssakkyndiges befaring satt på nye takplater der lekkasjen har vært. Dette er av rent kosmetiske årsaker. Det er ikke gjort noe i himling over platene der lekkasjen har vært.

- Loft, uinnredet: Det registreres fuktskader på takbjelke ved pipe. Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 21 vektprosent, noe som er kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet).

- Yttertak: Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader.

Det gjøres også oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Kjøkken: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drypplekkasje er observert på synlige vannrør på vannrør/stoppekran bak dør i høyskap mot nabo. Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Tegn til svelleskader på benkeplate/ sprekk i laminaten.

- Andre rom, 1. og 2. etasje: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

- Rom under terreng, kjeller: Himlingsflate ved bod har betydelig slitasje og enkelte skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkle riper og hakk. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Det er observert dampsperre, isolasjon og vindsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

- Loft, uinnredet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med gulvbord, noe som reduserer tilluft av frisk luft. Det registreres uisolerte ventilasjonsrør. Misfarging observeres stedvis på takbord ved pipe og andre steder i taket, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

- Innvendige trapper: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

- Etasjeskiller, skjevhetsmålinger: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. På soverom 3 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20mm.

- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Punktert vindu registrert ved bod i kjeller. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Ytterdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Funksjonstest viser at dørvrideren på terrassedør er hard for å lukke.

- Yttertak: Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde.

- Markterrasse: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

- Drenering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Loft, uinnredet: Dampsperre mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden hele gulveter kledd med gulvbord.

- Yttertak, takgjennomføringer og detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold).

- Markterrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet snø, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Det er gitt avvik på HMS på følgende:
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen har ikke håndløper på begge sider ved nedre del av trappen i 1.etasje. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter.

- Markterrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket mangler panelbord.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
A.1 Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den.

Svar:
- Vann/avløp: Bunnledningen ble fornyet med strømpeforing og epoxy. Ifb. utbedring ble det også påvist ett brudd på vannledningen utenfor huset i hagen som ble reparert, samt at det ble montert ny bakkekran inn til huset. Arbeid utført av HTV Entreprenør i april/mai 2025.
- Montert ny varmepumpe desember 2024.
- Er usikker på om det er strøm til utelysene ved trapp inngangsparti.
- Rør i høyskap på kjøkken har dryppet. Rørleggerhuset AS monterte ny stoppekran 18.3.2026 og dette stoppet dryppingen.
- Det er sendt ut et varsel om oppstart av detaljregulering for Kjelsåsveien.

Halvpart vertikaldelt tomannsbolig med eneboligfølelse og en herlig skjermet hage. Boligen har en generell eldre standard og fremstår som et oppussingsobjekt. Her får du er romslig bolig med flott planløsning, som gir gode muligheter til å skape familiens drømmebolig. Eiendommen ligger ideelt til for barnefamilier på herlige Brekke/Kjelsås med badeplasser, Maridalen, barnehager og skoler innenfor gangavstand.

Boligen inneholder:

1. ETASJE
Entré og hall
Entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Fra entréen er det videre adkomst til en hall med plass til garderobeskap for ekstra oppbevaring av yttertøy. Det er adkomst til både kjøkkenet og til stuen fra gangen, samt trapp til 2. etasje og kjelleren.

Kjøkken
Separat kjøkken med fine muligheter til å montere en større kjøkkeninnredning for god utnyttelse av plassen, i tillegg er det plass til et frokost bord på kjøkkenet.

Stue
Romslig stue med god plass til møblering av både sofagruppe med tilhørende møblement og et større spisebord med utsyn mot hagen. I stuen er det installert en peisovn som gir ekstra varme på kalde vintersdager. Det er også en varmepumpe i stuen som var ny i desember 2024. Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget terrasse, som gir god le om været ikke spiller på lag. Her er det plass til både utemøblement og grill med fint utsyn over hagen. Hagen ligger skjermet til med lite innsyn og grønne omgivelser fra busker og trær på sommertid. Hagen har god boltreplass for de minste og har god plass til f.eks. trampoline.

2. ETASJE
Soverom
Boligens tre soverom er alle samlet i 2. etasje. Alle rommene er av gode størrelser og har medfølgende garderobeskap. Rom benevnt som soverom 3 i plantegningen er opprinnelig byggemeldt og godkjent som 2 soverom, og det er mulig ved behov å sette opp en lettvegg for å skille rommet til to soverom igjen, slik at det totalt blir 4 soverom.

Bad
Flislagt baderom med gulvvarme. Rommet er innredet med gulvstående toalett, servantinnredning, vegghengt speil med overlys samt dusjhjørne med buet dusjdører av glass. Det gjøres oppmerksom at det er iht. tilstandsrapporten gitt TG3 i sin helhet på baderommet, se utfyllende informasjon under punkt "Byggemåte" og i tilstandsrapporten.

KJELLER
Bad
Flislagt baderom i kjeller innredet med gulvstående toalett, vegghengt servantinnredning, badekar med veggmontert hånddusj og opplegg for vaskemaskin og et tørkeskap. Det gjøres oppmerksom at det er iht. tilstandsrapporten gitt TG3 i sin helhet på baderommet, se utfyllende informasjon under punkt "Byggemåte" og i tilstandsrapporten.

Kjellerrom
Kjelleren har en takhøyde på 1,99 m i alle rom. Det er flere rom i kjelleren med gode lagringsmuligheter. Et av rommene i kjelleren er i dag benyttet som en kjellerstue, og har en åpen peis i det ene hjørnet. Rommet er ikke godkjent til varig opphold, se punkt "Ferdigattest".

GARASJE & BOD
Halvpart av garasje i oppkjørselen tilhører boligen. Det er tilbygget en bod med utvendig adkomst ved inngangspartiet med plass til både ski og hageredskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- 2 stk frysere i kjeller
- Tørkeskap kjeller
- Oppvaskmaskin og komfyr kjøkken

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, peis i stue og kjellerstue, varmepumpe i stue og gulvvarme på begge badene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026 , og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955. 

Det foreligger en approbasjon for tomannsboligen datert 22.04.1953. Det foreligger også et notatblad der det fremkommer at boligen ble ferdigattestert 24.07.1957, selve ferdigattesten er dog ikke å finne hos kommunen.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg og utskifting av vinduer i eksisterende våningshus datert 29.07.1981.

Det er gitt ferdigattest for garasjen datert 25.06.1969.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer fra sist godkjente tegninger opp mot dagens bruk:
- Rom benyttet som kjellerstue og gang i kjeller er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Bod ved inngangsparti et tilbygget i etterkant av siste godkjente byggetegninger, og det er ikke tatt stilling til om dette er et søknadspliktig tiltak. Fasademessige endringer er hovedsakelig søknadspliktig til kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen avslår søknad, og den tilbygde boden på fjernes.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 14828, tinglyst 06.07.1977, type heftelse: Bestemmelse om deleforbud og benyttelse. Denne servitutten omhandler følgende:
- Tomteparsellen skal ikke deles.
- Det må ikke drives virksomhet som kan sjenere nabo ved røk, larm, lukt o.l. Det må ikke drives virksomhet som kafé, restaurant, forlystelsessted, hotell, forsamlingslokale, skole og fotballbane, barne-, alderdoms- eller sykehjem av noen art eller lignende. Heller ikke må det på tomten drives handel, håndverks- eller vognmannsbedrift.
- Det kan ikke holdes andre husdyr enn hund og katt. hunder skal holdes innestengt om natten mellom kl. 22 og kl. 7 med mindre de føres i bånd.
- Kjøper plikter straks å melde seg inn i stedets Velforening (Realsameiet) så snart denne er stiftet. Det skal påligge foreningens styre å sørge for at de åpne parkarealer bestandig holdes ryddig og i god orden.
- Hvis Velforeningen forlanger det, plikter kjøper å plante allé-trær av en bestemt sort langs tomtens grense mot vei.
- Kjøper er forpliktet til å delta i utgiftene til fastsatt delegjerde eller hekk mot nabo.
- Bestemmelse om vann- og kloakkledninger.
- om myndighetene forlanger utvidelse av vei langs tomten i regulert bredde, er kjøper forpliktet til å utlegge den nødvendige grunn gratis og til å delta i utgiftene til veiutvidelse etter bygningslovens bestemmelser.
- Søppel, avfall, kompostdynger o.l. må ikke henlegges slik eller behandles på en sådan måte at det er sjenerende for naboene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen på mange år og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen er tilknyttet et realsameie på eiendom med gnr. 59 bnr. 233, og har en ideell andel på 1/17. Dette er et felles, skjermet, grøntområde med noe lekeapparater og og plass til lek og ballspill. Området deles mellom de tilknyttede eierne og drives "ad hoc" og de tilliggende boligene har "avtaler" om at den enkelte bolig tar ansvar for plenklipping av det hjørnet som ligger grensende til sin bolig. De som bruker området tar på eget initiativ initiativ til fiksing av lekeapparater osv. Det er ikke eget styre, vedtekter eller egne statutter for realsameiet.

Boligen ligger i et svært attraktivt boligområde på Brekke med markagrensen og Maridalsvannet som nærmeste nabo. Store utearealer og friområder byr på de aller beste muligheter for friluftsliv og rekreasjon. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg direkte ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeér og restauranter. Idylliske Brekkedammen (Stilla) er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 5 minutters gange unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva.

Gangavstand til Frysjaparken og Stillatorget med det meste man trenger av butikker og servicetilbud.
Frysjaparken har en flott Meny-butikk, søndagsåpen Joker-butikk, Frisørpikene, veterinær, samt apotek. Av spisesteder kan området by på Grains med fransk bakeri på dagtid og pizza på kveldstid og Frysja sushi take-away. På Stillatorvet ligger en av områdets beste Rema butikker, legesenter, apotek m.m. Kort vei til Storo Storsenter som er Oslos største senter, målt i antall butikker.

På naturskjønn tursti, som starter utenfor døren, har man direkte tilgang til marka. "Vinterporten" som gir tilgang til Maridalsvannet i vinterhalvåret ligger rett ved tomta. Nærheten til marka med flere lysløyper, badevann og frisk luft er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet. Maridalen er et eldorado for sykkel, løping, ski og rulleski. For den treningsglade ligger både Avancia og Evo i Frysjaveien.

Det er skole og barnehage i nærområdet. Barna har en trygg og tilnærmet bilfri skolevei til Kjelsås skole.

Kort vei til busstopp for buss 54 som går i Brekkeveien og buss 25 som går i Frysjaveien/Kjelsåsveien. Flere busser fra Maridalsveien. Tog fra Kjelsås stasjon og trikk fra Kjelsås/Grefsen.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås barneskole og Engebråten ungdomsskole. Det er også flere kommunale og private barnehager i området, som bl.a. Stilla barnehage, Kjelsås skole barnehage og Engebråten barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 690 kvm. Pent opparbeidet tomt med blant annet belegningsstein, heller, gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Tomten er skjermet og inngjerdet og fremstår meget idyllisk og barnevennlig.
Det medfølger i tillegg 1/17 ideell andel av et felles friområde som ligger mellom Kjelsåsveien og Brekkeveien. Dette arealet er på ca 1.660 kvm og her er det lekeplass og store grøntområder.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Boligen har adkomst via Lytterveien.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Eiendomsgrensen strekker seg ut over gang- og sykkelfeltet langs Kjelsåsveien, dette arealet er regulert til formål offentlig gang-/sykkelvei og annet veiareal iht. reguleringsplan S-2343.

Det er følgende plan- og byggesaker i området:

- Detaljregulering:  Det planlegges utbedring av vei mellom Brekke og Stillatorvet. Se kommunens hjemmeside for øvrig informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506706

- Detaljregulering i Kjelsåsveien 161. Kjelsåsveien 161 AS (Eiendomsspar) foreslår å omregulere Kjelsåsveien 161 fra industri til boligformål, servering, helse, velvære, treningssenter, forsamlingslokale, fellesrom og kontor. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av eiendommen fra industri til bolig, sikre bevaring av utvalgte deler av Tandberg Fabrikker, samt sikre private og allment tilgjengelige utearealer. Planområdet består i dag av Tandberg fabrikker med tilhørende grøntanlegg. Planforslaget sikrer bevaring av deler av eksisterende bebyggelse, Monteringshallen og tilrettelegger for gjenbruk av «Administrasjonsfløyen» (bygg B på plankart). Øvrig bebyggelse foreslås revet.
Planforslaget innebærer en omregulering fra industri til boliger, med mulighet for etablering av funksjoner for nærområdet i Monteringshallen. Ny bebyggelse vil bli mellom 3 til 7 etasjer, i tillegg til et punkthus på inntil 12 etasjer. Planforslaget legger opp til at deler av eksisterende grønnstruktur i sørøst skal beholdes, og at det skal etableres en forbindelse gjennom planområdet fra sør. Les mer på kommunens hjemmesider for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506903&wfl=Y&Dateparam=12/16/2025&sti=

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 829,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 133 272,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 470,- pr. 2026.

13 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

331 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
352 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 602 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Ane Dagfrid Lavransdatter Øpstad Hamborg, Ørnulf Øpstad og Geir Olav Øpstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- pr stk - 2 visninger inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - kr 1 150,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter/eiendomsskatt  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning -  kr 65 000,00
Foto - ca kr 6 000,00
Tilstandsrapport tomannsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2621

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 14:50