Rismyrveien 28

Rismyrveien 28, 3243 KODAL
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 306, bruksnummer 121, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
Rismyrveien 28 :
1. etasje 50 kvm: Entre, stue, kjøkken og vaskerom
2. etasje 50 kvm: Gang, bad, bod og tre soverom

BRA-e:
Rismyrveien 28 :
1. etasje 5 kvm: Bod med utvendig adkomst

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.01.2026 utført av Anticimex v/Bjørn Christian Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Iflg. takstmann er bygningen oppført på støpt betong mot grunn. Plate på mark. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og terrassedør med tre-lags isolerglass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 66 % | TG2 : 13 % | TG3 : 0 % | TGIU : 21 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje, herunder TG 2:

*Bad/wc: Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales
*Vaskerom: Kan ikke verifiseres om det er etablert membranoppkant ved dør.
*Yttervegger: Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere opplysninger om ovennevnte punkter, samt andre kommentarer i tilstandsrapport.

Eiendommen er perfekt for barnefamilier, og ligger i en rolig og trygg blindvei. Området er preget av fredelige og naturskjønne omgivelser, med kort vei til skole, barnehage, idrettsanlegg og butikk – alt du trenger i hverdagen.

Like ved utgangsdøren ligger det også en fint opparbeidet lekeplass som er felles for beboerne.

Tomten er landlig og usjenert, med skog og natur rett utenfor døren, noe som gir barna gode muligheter for lek og utforskning hele året.

Uteplassen og hagen på baksiden er skjermet, og her finner du en romslig terrasse – ideell for hyggelige sammenkomster med venner og familie på varme sommerdager.

Boligen har en praktisk og effektiv planløsning, og er spesielt tilpasset en aktiv barnefamilie. Den har blant annet toalett både i første og andre etasje, samt tre gode soverom i andre etasje.

Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt romslig carport.

Det er klart for å flytte rett inn, samt rask overtagelse.

Nøkkelinformasjon:
* Populært beliggende halvpart av tomannsbolig fra 2010
* Eiendommen grenser til skog og natur
* Gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt carport
* Balansert ventilasjonsanlegg
* Stille og usjenert beliggenhet, i blindvei.
* Kort gangavstand til skole, barnehage, matbutikk, off. kommunikasjon m.m.
* Et mangfold med flotte turområder
* Toalett i begge etasjer, samt totalt 3 soverom
* Like ved utgangsdøren ligger felles lekeplass

Velkommen til en hyggelig visning!

Vedovn i stue, samt varmekabel i alle rom i 1. etasje og bad i 2. etasje.

Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning.

I følge feier er det feiet 18.1.2022 og tilsyn er avholdt 27.9.2015 uten registrerte avvik eller anmerkninger.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.10.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

 Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen:
Dagboknr 879634, tinglyst 18.11.2009, type heftelse: Erklæring/avtale: Solidarisk ansvar for vedlikehold av lekeplass.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutt. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen er seksjonert. Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  

Sameiebrøk:1/2.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Kodal er et lite tettsted beliggende ca. 12 minutters kjøring fra Sandefjord. Her er gode oppvekstvilkår, natur og friluftsliv sentrale elementer. Boligen ligger også nær nye Kodal barneskole, Kodal hallen og barnehage. Kodal barneskole sto klar våren 2020 og er nok kanskje en av de mest moderne barneskolene i Sandefjord kommune.

For de som er glade i naturen er stedet kjent for flotte turstier og skiløyper. Turstien starter i Kodal sentrum og følger en godt merket trasé opp til Kjempeås/Stiåsen. Langs stien finnes en rekke informasjonsplakater og på toppen av åsen ligger en bygdeborg fra ca. år 400 e. Kr. I senere tid er det også anlagt egen frisbeegolf-bane med 19 kurver.

Rismyrfeltet ligger på østsiden av Kodal. Her bor man stille og rolig i barnevennlige omgivelser.

Boligen har en meget flott beliggenhet og grenser idag til skog og natur i usjenerte omgivelse.

Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning i Kodal!

Megler oppfordrer alle interessenter til å vise hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til alle annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i FINN annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle visningsboligen.

Det er kort vei til Kodal barnehage og Kodal barneskole. Våren 2020 sto nye Kodal barneskole og idrettsanlegg ferdig. Det er flotte uteområder på skolen med lekeapparater, fotballbane og flerbrukshall. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon

Landlig og idyllisk beliggende eiendom med skog og natur som nærmeste nabo. Rismyrveien 28 ligger i en stille og rolig gate/blindvei med lite trafikk og støy, og det ligger få boliger i denne gaten. På baksiden av boligen er det en fint skjermet uteplass der det er plass til hele familien på grilling og sommerhygge. Det er gode parkeringsmuligheter på asfaltert gårdsplass, samt carport.

Megler opplyser at tomten også går opp på toppen av fjellknaus i forkant av boligen, og at dette også kan være et fint uteareal.

Det er gode parkeringsmuligheter i gårdsplass, samt romslig carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan "Steinrønningen" datert 28.10.2008 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Iht til kommuneplanens arealdel datert 21.9.2023 er eiendommen regulert til boligbebyggelse og flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Selger opplyser at området mot vest ( i forkant av boligen) er regulert til boligbebyggelse og at dette området kan forventes bebygd en gang i fremtiden.

Kommunale avgifter er kr 14 072,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Da selger ikke har bebodd boligen er han usikker på årlig strømforbruk, megler opplyser at det bør estimeres et årlig forbruk på ca. 15.000 kWh. Det er tegnes Norgespris ut 2026.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 4.500,-

Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av internettsignaler og har avgift på ca. kr. 1.000,- pr. mnd. Selger opplyser at det også er mulighet for tilkopling til Viken fiber (ligger til tomtegrense).

Det bør også påregnes kostnader til snømåking av adkomstvei. Solidarisk ansvar for vedlikehold av lekeplass.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 879 854 kr for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 505 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Skogly

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Egenerklæringen er fylt ut av selger iht hans kjennskap om eiendommen. Da han ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 166,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 15 114,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.262

Sist oppdatert: 15. januar 2026 kl. 10:37