Dælenenggata 23C

Dælenenggata 23C, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 99, ideell andel 1/1
Aksjenummer 438-456, Dæhlenengen Byggeselskap AS, organisasjonsnummer 933893863

Totalt bruksareal BRA: 59 m².

BRA-i:
1. etasje, 55 m²: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom og innvendig bod.

BRA-e:
Kjelleretasje, 4 m²: Bod.

Kommentar til areal.
Leiligheten disponerer i tillegg en bod på loftet. Denne har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m², men på grunn av skråtak og lav takhøyde er ingenting av dette måleverdig som bruksareal. Hele arealet på 7 m² er klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1931. Bygget er oppført med kjeller og grunnmur i hovedsak av betong. Bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk. Bygningen har valmtak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takstein.
Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1999. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse dB35, og de innvendige dørene er profilerte. Det er skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stuen.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er registrert forhold (manglende dokumentasjon/samsvarserklæringer) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og brannslange under kjøkkenbenken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Tekniske anlegg
- Fordelerstammer har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Andre rom
- Himlingsflater bærer preg av stedvis avflassing av maling.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Det er registrert stedvis knirk i gulvet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - bad
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Selger opplyser at det har vært feil på badet, hvor vannet i toalettet fylles tregt tilbake og kan fortsette å renne til bryteren trykkes inn på nytt.
- Spottene, dimmer og transformator er alle byttet ut av elektriker i mai 2026.
- Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2026, hvor termostat til varmekabler på kjøkken ble byttet av faglært elektriker.
- Det ble utført radonmåling vinteren 2024, før dagens eiere kjøpte boligen. Det ble ikke registrert forhøyede radonverdier i leiligheten. I aksjelaget hadde totalt fire målinger lavt forhøyede verdier, hvor høyeste årsmiddelverdi ble målt til 109 Bq/m3 og høyeste enkeltmåling til 146 Bq/m3. Naboleilighet målte årsmiddelverdi på 86 Bq/m3 og enkeltmåling på 113 Bq/m3.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2026 - Byttet termostat til varmekabler på kjøkkenet, utført av O. Stabell A/S.
2023 - Installert brannalarmanlegg i regi av aksjelaget.
2005 - Rehabilitering av bad i regi av aksjelaget.

En gjennomgående planløsning i en bygård fra 1931, med peisovn i stuen, originale tregulv og utsyn mot en grønn og opparbeidet bakgård med plenarealer, trær og sitteplasser. Leiligheten ligger i en høy 1. etasje og inneholder entré, bad, kjøkken, stue, soverom samt en innvendig bod. Bygget har bærende konstruksjoner av betong og yttervegger av tegl, typisk for klassiske bygårder fra perioden.

ENTRÉ
Entrédøren er brannklassifisert B30 med lydklasse db35 og leder inn til en entré med gode oppbevaringsmuligheter. Langs veggen er det plass til å henge fra seg yttertøy, og et skyvedørsskap med speilfront samt plassbygde skap gir praktisk oppbevaring. Veggene er malt i en mørk grønn tone som sammen med tregulv gir entréen et helhetlig og lunt uttrykk.

BAD
Badet er fra 2005 og har flislagte vegger og gulv, varmekabler og downlights. Rommet er utstyrt med servant med underskap, speilskap med belysning, dusjhjørne med glassdører, vegghengt dusjarmatur og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil er plassert på vegg, og luftespalte for overstrømning er under døren. Badet har en praktisk planløsning med oppbevaringsnisje over toalettet.

KJØKKEN
Separat kjøkken med vindu og utsyn mot bakgården. Innredningen har profilerte fronter med over- og underskap, benkeplate i tre og gode arbeidsflater. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp og kjøleskap med fryser, samt frittstående oppvaskmaskin. Over platetoppen er det montert vegghengt ventilator. Benkeskapsbelysning og stikkontakter er montert over kjøkkenbenken, og fliser er lagt mellom benk og overskap. Gulvet har varmekabler under flisene.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen er leilighetens romsligste rom og har plass til både sofagruppe og spisebord med god avstand imellom. Peisovnen med glassdør står i hjørnet og bidrar til en lun og hyggelig atmosfære i rommet. Veggen mot entréen er kledd med profilerte trepaneler, som skaper naturlige soner mellom spiseplass og oppholdsdel. Vinduene vender mot den felles bakgården, og utsynet preges av trær og grøntarealer store deler av året. De lune fargetonene, tregulvene og takhøyden bidrar til en innbydende atmosfære. Taket har profilerte lister som understreker byggets alder på en diskret måte.

SOVEROM
Soverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Et stort garderobeskap med profilerte fronter og skuffer gir god oppbevaringsplass. Tregulvet og de profilerte innerdørene binder rommet sammen med resten av leiligheten. Soverommet vender mot bakgården og har en skjermet og rolig beliggenhet.

INNVENDIG BOD
Leiligheten har en innvendig bod i tilknytning til stuen. Rommet gir praktisk og lett tilgjengelig oppbevaringsplass sentralt i leiligheten.
I tillegg disponeres en kjellerbod og en loftsbod. Kjellerboden har et bruksareal på 4 m². Loftsboden har et totalt gulvareal på 7 m², men er ikke måleverdig som bruksareal grunnet skråtak og lav takhøyde.

OVERFLATER
Gulv: Tregulv i stue, soverom og entré. Fliser med gulvvarme på kjøkken og bad.
Vegger: Malte flater i stue, soverom, entré og kjøkken. Flislagte vegger på bad. Profilerte trepaneler på én vegg i stuen.
Himling: Malte flater gjennomgående.

TEKNISKE OPPLYSNINGER
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Fordelerstammer plassert i inspeksjonsluke i himling på bad.
- Hovedstoppekran plassert på vanninntaksrør.
- Brannslange plassert under kjøkkenbenk.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet "Byggemåte" og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Garderobeskapene på soverommet følger med.

Boligen varmes opp med elektrisitet og ildsted. Det er gulvvarme på bad og kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært benyttet til boligformål siden byggeår.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1931, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Dokumentasjonen kan fås ved henvendelse til megler.

Det at ekspedisjonsdokument foreligger gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført søknadspliktige arbeider på bygget i ettertid.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad og sanitæranlegg datert 25.04.2007 samt ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg datert 03.07.2023.
For balkonger foreligger det midlertidig brukstillatelse datert 20.12.2010. Det fremgår av tillatelsen at franske vinduer i 1. etasje ikke ble utført som opprinnelig omsøkt. Det foreligger senere endret tillatelse for fasadeendring datert 24.03.2011, hvor de tidligere godkjente franske vinduene i 1. etasje utgår. Kommunen opplyser at byggesaken ikke formelt er avsluttet med ferdigattest.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår samt fasadetegninger fra 2011. De opprinnelige tegningene viser imidlertid hovedsakelig fellesplan for bygningskomplekset og ikke detaljert planløsning for den enkelte leilighet. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere fullt ut om dagens bruk samsvarer med opprinnelig godkjente tegninger. Det er registrert mindre avvik mellom eldre byggetegninger og dagens planløsning, uten at dette anses å ha praktisk betydning. Det er ikke avdekket at boder eller tilleggsarealer benyttes som rom for varig opphold.

Selger opplyser at det ikke er foretatt søknadspliktige endringer i selgers eiertid.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av:
Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst én servitutt fra 1932 på aksjelagets eiendom. Denne omhandler omhandler begrensninger i råderett samt bestemmelser knyttet til vann-, kloakk- og drensledninger.

Servitutten vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servitutten vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjennelse kan boligen leies ut i inntil tre år dersom aksjeeier selv, ektefelle/partner eller slektning i rett opp- eller nedadstigende linje har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas dersom det foreligger særlige grunner i henhold til borettslagslovens regler.

Søknad om godkjennelse skal sendes skriftlig til styret. Dersom søknaden ikke er besvart innen én måned etter at den er mottatt, skal brukeren regnes som godkjent. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det ble utført radonmåling vinteren 2024, før dagens eiere kjøpte boligen. Det ble ikke registrert forhøyede radonverdier i leiligheten.

Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost. Se ytterligere informasjon på hjemmesiden til Skatteetaten.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Attraktiv og sentral beliggenhet mellom Grünerløkka, Rodeløkka og Carl Berner.

Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i attraktive Dælenenggata, med utsyn mot grønne og frodige omgivelser. Her bor du skjermet fra byens støy, samtidig som du har umiddelbar nærhet til alt Grünerløkka, Rodeløkka og Carl Berner har å tilby av kaféliv, parker, restauranter og kollektivtransport. Beliggenheten kombinerer det urbane bylivet med rolige og behagelige omgivelser på en sjelden god måte.

Grünerløkka har de siste årene befestet sin posisjon som en av Oslos mest populære og levende bydeler, kjent for sitt unike byliv, kreative atmosfære og hyggelige nabolagsfølelse. Området byr på et bredt utvalg av populære restauranter, kaféer, barer og nisjebutikker, samtidig som du har flere grønne lunger og rekreasjonsområder rett utenfor døren.

Olaf Ryes plass er et naturlig samlingspunkt i bydelen og kjent for sine populære markedsdager med yrende folkeliv. Her fylles området med matboder, lokale utsalg og hyggelige arrangementer - en stemning man virkelig setter pris på som beboer på Grünerløkka. I tillegg arrangeres det tradisjonsrike bruktmarkedet i Birkelunden hver søndag, et svært populært innslag i nærmiljøet.

For deg som setter pris på både grønne omgivelser og et levende byliv, finnes det flere flotte parker i gangavstand fra leiligheten. Sofienbergparken og Birkelunden er populære møteplasser på varme dager, enten man ønsker å nyte solen, grille eller senke skuldrene i grønne omgivelser. Sofienbergparken byr på fasiliteter for alle aldre, med blant annet lekeplass, bordtennisbord, fontene, drikkevannspunkt og bysykkelstasjon. Kun få minutters gange unna finner du også Hallénparken med fotballbane, mens Torshovdalen vinterstid er et populært sted for aking for både store og små.

På varme sommerdager fylles parkene med mennesker som nyter solen og det karakteristiske Løkka-livet. I tillegg ligger Tøyenparken, Botanisk hage og Ola Narr innen kort gang- eller sykkelavstand, og gir flotte muligheter for rekreasjon året rundt.

Akerselva, et verneverdig kulturområde, ligger også i nærheten og byr på vakre tur- og joggeløyper i naturskjønne omgivelser hele veien fra Maridalsvannet og ned til sentrum. Dette er et område som legger til rette for både aktive hverdager og rolige søndagsturer.

Området er også kjent for sitt sterke tilbud innen mat, kultur og opplevelser. Legg gjerne turen over Akerselva til Vulkan, hvor tidligere industriområder er forvandlet til et moderne og kreativt byområde med restauranter, kulturopplevelser og populære møteplasser. Her finner du blant annet Mathallen Oslo - et unikt konsept med spennende råvarer og serveringssteder fra hele verden - samt populære steder som BAR Vulkan, Dögnvill Burger, Dansens Hus og flere hyggelige caféer og barer.

For den treningsinteresserte finnes det flere treningssentre i nærområdet, blant annet Fresh Fitness, Fitness24Seven og SATS kun få minutter unna.

Daglige innkjøp gjøres enkelt med flere dagligvarebutikker i umiddelbar nærhet, blant annet Spar Dælenenggata og Kiwi Københavngata. Carl Berner Torg ligger kun en kort spasertur unna og tilbyr et bredt servicetilbud med blant annet vinmonopol, apotek, butikker og serveringssteder.

Kollektivtilbudet i området er svært godt. Carl Berners plass ligger ca. 300 meter fra leiligheten og fungerer som et viktig knutepunkt for buss, trikk og T-bane. Herfra kommer du deg raskt og effektivt til resten av byen. I tillegg går 30-bussen fra Dælenenga både mot Nydalen og Oslo sentrum, mens trikkelinjene 12, 15, 17, 18 og 19 fra nærliggende holdeplasser enkelt tar deg videre til blant annet Majorstuen, sentrum, Storo og øvrige deler av byen.

Med den sentrale beliggenheten er sykkel også et naturlig fremkomstmiddel i hverdagen. Oslo Bysykkel har flere stasjoner i nærområdet, noe som gjør det enkelt å komme seg rundt i byen på en fleksibel og miljøvennlig måte.

Dette er kort fortalt en beliggenhet som gir deg det beste av Oslo - rolige omgivelser, grønne parker, pulserende byliv og svært gode forbindelser - alt innen få minutters gange fra leiligheten.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dælenenggata 23C sokner til Grünerløkka skole (1.-7. trinn) og Sofienberg skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Hammerfestgata barnehage, Konfektfabrikken barnehage og Sophies Hage barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 135 m² som tilhører aksjelaget. Fellesarealene er opparbeidet med internstier, plenarealer, diverse beplantning, tørkeplasser og sittegrupper. Det er østre og vestre gårdsrom, midtpark og et grøntanlegg mot Stockholmsgate.

Det er innført beboerparkering i området. Beboere kan søke om parkeringstillatelse som gir rett til parkering på offentlige plasser regulert til beboerparkering innenfor sonen, i henhold til gjeldende skilting og bestemmelser.
Se Oslo kommunes nettsider for ytterligere informasjon:
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Parkering av bil er ikke tillatt på aksjelagets eiendom, med unntak av kortere stans for av- og pålessing. Det er mulighet for å leie parkeringsplass for motorsykkel eller moped i bakgårdene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 - Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune, vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i område regulert til "Bolig m/tilh. anlegg". Planen er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn.

Av reguleringsbestemmelsene fremgår det blant annet at bruksendring av eksisterende bolig ikke tillates, og at det ved nybygging eller tiltak kan kreves detaljert bebyggelsesplan. Det fremgår videre av reguleringsbestemmelsene at bevaringsinteresser skal vurderes ved søknad om rive- eller byggetiltak.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens gule liste, hvilket innebærer at bygningen er registrert som bevaringsverdig. Eventuelle fasadeendringer eller søknadspliktige tiltak må derfor påregnes å kreve særskilt vurdering fra relevante myndigheter.

Pågående plansak i nærområdet:
- Dælenenggata 37-39: oppføring av omsorgsboliger. Plansak/detaljregulering under behandling hos Plan- og bygningsetaten. Saksnr. 2025/06818.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Dælenenggata 33: oppføring av fire balkonger. Saksnr. 2025/10742.
- Københavngata 21B: oppføring av balkong i 4. etasje. Saksnr. 2025/10740.
- Stockholmsgata 23: bruksendring av lokale i 1. etasje fra næring til bolig. Saksnr. 2025/07830.
- Stockholmsgata 25 / Gøteborggata 42-44: bruksendring fra næringsbygg til studentboliger samt oppføring av nytt bygg med seks studentboliger. Saken er under behandling. Saksnr. 2025/10235.
- Gøteborggata 38: bruksendring fra verksted til kontor, bruksendring og utvidelse av boliger, fasadeendringer samt utbedring av brannskiller og våtrom. Saksnr. 2025/14272, 2025/14270 og 2025/07060.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Utsnitt av reguleringskart med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 3 824,50 pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, TV og internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, forretningsførsel og nedbetaling andel fellesgjeld.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 006,00
- Lån nr. 9820744910; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 667,50
- Lån nr. 9820744910; IN lån 1 - Akonto renter: kr 151,00

På årsmøtet 29.04.2026 ble det vedtatt at styret skal arbeide videre med balkongprosjektet, samt foreta utredning og innhente pristilbud for etterisolering av kjeller- og loftsgulv i bygningsmassen. Dette kan medføre fremtidige kostnader for ny eier.

Det er ikke vedtatt eiendomsskatt for aksjeselskapet.

Årlig strømforbruk er ikke opplyst.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 01.01.2027, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV og internett (100/100 Mbps). TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Styret inngikk en ny avtale med Telia med virkning fra 1. oktober 2025, som gir beboerne en mer fleksibel løsning for tilpasning av TV og internett.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 351 561,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 406 244,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 5 323,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 81 765,99 pr. 12.05.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 27 672 900,- pr. 12.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207449113
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 3 591 412,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.05.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,54 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207449105
Type: Serielån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 9 117 804,-
Andel av saldo: kr 32 040,-
Innfrielsesdato: 30.05.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,54 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208026062
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 14 963 684,-
Andel av saldo: kr 49 725,99
Innfrielsesdato: 30.06.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,54 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Ordningen gjelder for lånene med nummer 98207449113 og 98207449105. Innbetaling kan foretas to ganger i året, ved terminforfall 30.04 og 30.10. OBOS må kontaktes minimum en måned før forfall for å opprette avtale.

5 100 000,00 Prisantydning
81 765,99 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 181 765,99 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte-/transportgebyr til forretningsfører
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 196 415,99 Totalpris inkl. omkostninger
5 206 365,99 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Aksjens andel av aksjelagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Marthe Haukås Bakke og Aleksander Solberg

Leiligheten er tilknyttet Dæhlenengen Byggeselskap AS. Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.

Aksjelaget består av 285 leiligheter. Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt. Styret skal ha skriftlig melding ved innflytting med, eller anskaffelse av, husdyr. Dyreholdet skal ikke være til ulempe for andre beboere, og hunder skal holdes i bånd.

Kun elektrisk grill er tillatt på balkongen. Bygningsmessige inngrep i boligen krever styrets godkjennelse. Det er ikke tillatt å koble avtrekksvifter til luftekanalene, og det er kun tillatt å benytte kullfilter på kjøkkenviften. Montering av parabolantenner og andre utvendige installasjoner er ikke tillatt.

Aksjelaget har fellesvaskerier, tørkeloft, boder i kjeller og på loft samt sykkelboder. Det er mulighet for å leie ekstra bod ved ledighet.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2025 - Oppgradering av vaskerommene, inkludert utskiftning av maskinparken. Omfattende rehabilitering og vedlikehold av tak. Etablering av snø- og issikring på tak, inkludert utbedring av varmekabler i takrenner. Utbedringer av ventilasjon og tekniske installasjoner på tak. Tiltak knyttet til skadedyr i enkelte oppganger.
2024 - Fullstendig spyling av samtlige avløpsrør.
2023 - Installert brannalarmanlegg.
2018 - Oppussing av trappeoppganger.
2011 - Fasaderehabilitering.
2005 - Oppgradering av bad i hele aksjelaget.

Planlagte påkostninger / fremtidige arbeider:
På årsmøtet 29.04.2026 ble det vedtatt at styret skal foreta utredning, inkludert innhenting av pristilbud, for etterisolering av kjeller- og loftsgulv i bygningsmassen. Det ble også vedtatt at styret skal arbeide videre med balkongprosjektet med sikte på å legge frem et konkret forslag for senere behandling.
Nevnte forhold kan medføre fremtidige kostnader for ny eier.

Selskapet har en pågående tvist med en tidligere aksjonær knyttet til "flipping". Det er tatt ut forliksklage med erstatningskrav.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Godkjenning kan ta inntil 2 måneder. Bare fysiske personer kan være aksjonærer, og en aksjonær kan kun eie aksjer som gir rett til én bolig.

Aksjelaget er tilknyttet sikringsordning gjennom OBOS Factoring som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige aksjeeiere. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører, Meglerpakke med OBOS Energimerke  kr 4 950,00
Innhenting av informasjon forretningsfører, Pantattest  kr 410,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Pantenoterings–/urådighetsgebyr til forretningsfører  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 13 988,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2617

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 13:59