Sjøgata 4

Sjøgata 4, 0250 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 451, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré/gang, kjøkken, stue, soverom, bad og innvendig bod.

Åpent areal:
2. etasje 28 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i tilknytning til felles garasjeanlegg i underetasje/kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen iht. bruksretten fra 2002.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av Tilstand AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg fra 1998 over 6 etasjer samt kjeller. Det er også et underjordisk, felles parkeringsanlegg. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger av malt mur, teglstein og trepanel. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med membran/papp. Leiligheten har vinduer og ytterdører fra byggeår. Vinduer med trekarm og 3-lags glass. Slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør med trekarm og 3-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Balkong: Det er registrert slitasje på terrassebordene, i all hovedsak på gulvbordene som ligger utenfor overbygget. Det er også registrert slitasje på håndløperen av treverk. Avvikene tilskrives alder, bruksslitasje og etterslep på vedlikehold.

- Overflater: Det er registrert slitasje i parkettgulvet, spesielt i entré/gang og på kjøkkenet. Det er også registrert slitasje i de øvrige rommene med enkelte hakk/merker/riper og punktskader.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert skjevheter i etasjeskillet.

Våtrom/baderom:
- Overflater vegger og himling: Det mangler sementbasert fugemasse mellom veggflisene under servant. Det er også registrert enkelte sprekker og riss i fuger.
- Overflater gulv: Registrerte fallforhold er mindre enn hva som anbefales i dagens byggtekniske forskrift (TEK17). Fallforhold har betydning for gulvets evne til å lede vann mot sluk.
- Sluk, membran og tettesjikt: Sluket er en eldre type uten slukkopp og ligger under dusjkabinettet. Plasseringen er uheldig ifm. vedlikehold og inspeksjon. Membran/tettesjikt lar seg ikke kontrollere da dette ligger skjult i konstruksjonen, og dokumentasjon foreligger ikke. Membran/tettesjikt er gitt TG2 grunnet alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke synlig dreneringsløsning fra innebygget sisterne. Hensikten med dreneringsløsningen er å raskt kunne synliggjøre eventuelle lekkasjer.

- Vannbåren varme: Selger opplyser i egenerklæringsskjemaet at reguleringsventilene ikke lar seg stille inn. Anlegget har også oppnådd en relativt høy alder (over 25 år). Eldre anlegg har økt sannsynlighet for slitasje på radiatorer, ventiler, koblinger og øvrige deler av systemet.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
- Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
- Slukkeapparatet har gått ut på dato og pilen på manometeret står på rødt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Vannlekkasje i boligparkeringen i parkeringshuset under boligen i 2019 og 2025."

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja. Radiatoranlegget er av eldre dato og er problemer med innstilling av radiatorene (termostatene)."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja. Det ble gjort tiltak for bekjempelse av skjeggkre i juni 2024 med utlegg av åte langs/under gulvllster. Dette ble gjennomført av PELIAS organisert gjennom Bryggedrift."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "I desember 2014 ble det oppdaget at daglig leder i Bryggedrift laget fiktive fakturaer og overførte penger til private konto han selv disponerte. Er ikke kjent med utfallet, men Bryggedrift opererer tilsynelatende som vanlig i dag."

E n t r é:
Innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og har garderobeskap. Heisen tar deg opp til leiligheten og har dørcalling. Entrédør med elektrisk kodelås fra Yala, dørpumpe, brannklasse B30 og lydklasse 35db.

S t u e:
Lys og romslig stue med god planløsning til både sofa og spiseseksjon. Stuen har store vindusflater som er med på å gi en god romfølelse og gir et flott lysinnslipp til oppholdsrommet. Her er det god plass til både sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisebord. Fra stuen er det utgang til leilighetens høydepunkt, balkongen.

Balkongen med utgang fra stuen er på hele 28 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue som har plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. Balkongen er sydøstvendt og er belagt med terrassebord. Det er taklampe, 2 varmelamper og 2 doble stikkontakter på balkongen. Seksjonseier har ansvar for at sluk på private balkonger til enhver tid holdes rene og åpne.

K j ø k k e n:
Kjøkkenet fremstår som pent og funksjonelt med tidløse, slette fronter fra byggeår. Her er det godt med benkeplass som gir gode arbeidsflater og praktiske løsninger i hverdagen. Innredningen har laminat benkeplater, oppvaskkum i stål med ett-greps armatur samt flislagt vegg mellom benkeplate og overskap. Det er integrert belysning og stikkontakter under overskapene, som gir både god arbeidsbelysning og praktisk bruk. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap med frysedel. Hvitevarer følger med salget, men det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

S o v e r o m:
Soverommet er av god størrelse med store vindusflater ut mot balkongen som gir rikelig med naturlig lys og en luftig romfølelse. Rommet har plass til dobbeltseng og tilhørende møblering som nattbord og kommode.

B a d:
Badet fremstår som tidløst og er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur, glasshylle og speil med lysarmatur og integrert stikkontakt over. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisternekasse, dusjkabinett tilkoblet hånddusj samt praktisk opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger.

I n n v e n d i g b o d:
I tilknytning til entréen er det en innvendig bod. Her kan det innredes med hyller langs veggen som gir god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med trestavs parkett. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Vegger av malte slette flater. Badet har flislagte vegger.
Himling: Himlinger av malt betong med synlig V-fals.
Takhøyde: Entré/gang: 2,42 meter, Bad: 2,41 meter, Bod: 2,43 meter, Soverom: 2,42 meter, Kjøkken: 2,42 meter, Stue: 2,40 meter.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkken og bad medfølger.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer og elektrisk gulvvarme på bad. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokk, datert 18.07.2000. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer med originale byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale mellom utbygger og Oslo kommune om bygging av parkeringsplasser. Erklæring om rett for statens vegvesen til å ha liggende vegsystemet i undergrunnen. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Det er tinglyst 1 bruksrett til på sameiets eiendom som omhandler parkeringsplass og boder.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Som fastsatt i vedtektenes § 1 skal utleie meldes skriftlig til styret. Det skal i slik melding opplyses om leietagers navn, leieforholdets varighet og evt. ny adresse for seksjonseier. Oppholder seksjonseier seg i utlandet i lengre tid (over tre måneder), skal det ved utleie oppnevnes en representant i Norge. Før leieforholdet gyldig kan tre i kraft skal leietager tiltre disse ved å levere en signert kopi til styret eller Bryggedrift.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sjøgata 4 ligger i et av Oslos mest attraktive og levende områder, med umiddelbar nærhet til sjøen, hyggelige promenader og et rikt tilbud av restauranter, shopping og kultur. Beliggenheten kombinerer det pulserende bylivet med en rolig og eksklusiv atmosfære langs fjorden.

I nærområdet finner man et stort utvalg populære restauranter og caféer. Blant favorittene er Lofoten Fiskerestaurant for sjømat, Arts, Stranden 30 ved Aker Brygge, italienske Olivia Aker Brygge og populære Hanami på Tjuvholmen. Området byr også på hyggelige vinbarer, bakerier og caféer med uteservering langs vannkanten.

Shoppingmulighetene er svært gode med et bredt utvalg av motebutikker, interiørforretninger, treningssentre og servicetilbud på Aker Brygge. I tillegg finnes flere dagligvarebutikker, delikatesseforretninger, apotek og Vinmonopol i kort gangavstand, noe som gjør hverdagen både enkel og komfortabel.

Langs havnepromenaden er det flotte muligheter for spaserturer, trening og avslapning ved sjøen året rundt. På Tjuvholmen finner man blant annet Astrup Fearnley Museet med tilhørende skulpturpark, badeplasser og brygger med fantastisk utsikt over Oslofjorden. Området har også kort vei til Rådhusplassen, Akershus festning og sentrumskjernen.

Dette er et område som passer perfekt for deg som ønsker en moderne og urban livsstil med nærhet til sjø, kultur, gode matopplevelser og alt Oslo sentrum har å tilby.

Adkomst fra Sjøgata. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 954 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger bruksrett til en parkeringsplass i et lukket garasjeanlegg (beboerparkering) i Aker Brygge p-hus. Det betales felleskostnader til Aimo Park for parkeringsplassen på kr. 800,- pr. mnd. Felleskostnader faktureres kvartalsvis. Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Parkeringsplassen er i dag utleid for 2.500,- pr. mnd, Leietager har ønske om å leie videre dersom ny eier ønsker det.

Det er begrensninger vedr. salg/utleie av bruksretten til parkeringsplassen, konferer med megler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, i henhold til reguleringsplan S-3495 datert 18.10.95 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 18.10.95
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Sjøgata 4 - innglassing av balkonger. Se saksnummer: 202508075
Bryggetorget 5 - bruksendring av lokale til massasjestudio. Se saksnummer: 202604632
Bryggetorget 3 - ombygging, bruks- og fasadeendring plan 1, K1, K2 og K3. Se saksnummer: 202508508
Holmens gate 7 - bruksendring av lokale fra kiosk og kontor til butikk. Se saksnummer: 202523417
Filipstad brygge 1 - Filipstadveien 10 - innvendig ombygging, tilbygg, påbygg, fasadeendringer, bruksendring og utomhusanlegg - Bygg A og deler av bygg B. Se saksnummer: 202509037

Pågående plansaker:
Saksnummer: 202458996. Saken gjelder: Filipstadveien 3 mfl. - Hans Jægers kvartal og felt B5. Sakstype: Detaljregulering.
Saksnummer: 202456609. Saken gjelder: Tjuvholmen allé 1 - 5 - Detaljregulering for påbygg kontor. Sakstype: Detaljregulering.
Saksnummer: 202204885 Saken gjelder: Trekanttomten, gnr. 209, Bnr. 506 m.fl. Sakstype: Detaljregulering.
Saksnummer: 201114210 Saken gjelder: Sykkelrute E18 Drammensveien. Parsell Rådhusplassen - Langkai Gata. Sakstype: Detaljregulering.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Fellesutgiftene er kr 6 734,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, tv og internett (standard pakke), renhold av fellesarealer, avfallshåndtering, drift av sameiet, døgnåpent vaktkontor, alarm tilknyttet bryggedrift etc.

Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

I tillegg kommer månedlige felleskostnader for garasjeplassen på kr. 800,-(faktureres kvartalsvis)
Eiendomsskatten er på kr 593,- for 2026.
Boligen har avtale gjennom sameiet på leverandør av kabel-tv (basispakke) og er inkludert i felleskostnadene.
Boligen er tilknyttet et alarmselskap, dette vil ikke medfølge.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 874 518,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 593,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 25 906,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 5 734,- pr. 31.12.2025

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

7 200 000,00 Prisantydning
5 734,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 205 734,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

180 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 210,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
191 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 386 944,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 396 894,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Miloslav Benes og Lars Daniel Benes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sjøgata 4, med sameiebrøk 59/3929.
Sameiet består av 64 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Bryggedrift AS.
Dyrehold er tillatt.
Det er tillatt å grille på balkong med gassgrill og elektrisk grill.
Det er felles sykkelbod i bygningen
Takterrassen og fellesterrassen i 2. etasje er kun til sameiets bruk og skal alltid være tilgjengelige for alle berettigede seksjonseiere og beboere. Eventuelle organiserte, private sammenkomster av noen størrelse kan ikke arrangeres på takterrasse uten skriftlig
forhåndssamtykke fra styret eller Bryggedrift. Skader eller andre økonomiske konsekvenser av slik utvidet bruk vil bli belastet vedkommende seksjonseier.
Det er tillatt å grille på balkong med gassgrill og elektrisk grill, så sant dette er i henhold til brannforskrifter, forutsatt at det vises tilbørlig hensyn til øvrige seksjonseiere.
Alle rom må holdes oppvarmet på en slik måte at vann og avløp ikke fryser. I kuldeperioder er det stor fare for at radiator/konvektor kan fryse i stykker dersom vinduer står åpne og radiator/konvektor er avstengt. Det gjøres derfor uttrykkelig oppmerksom på at ved frost ute må vinduene kun åpnes for kort lufting, under tilsyn. Dette gjelder særlig soveværelser. Den enkelte seksjonseier må påregne å betale en egenandel på frostskader på inntil kr. 100.000 ved skade.
Vindusvask: Vinduer som nås fra egen terrasse og fellesområde er den enkeltes ansvar. Øvrige vindusfelter vaskes to ganger i året, arrangert av sameiet.

Utført vedlikehold 2024:
• Service og fuging av vindusfasadene på bygget, siste del mot Dokka og over inngangsparti.
• Plantet Taxus planter i utendørs blomsterbed.
• Fullført maling under utvalgte balkonger mot Dokkbygningen.
• Slipe/male og montering av håndløpere i trapp mot Dokkbygningen.
• Bytte til LED lamper på vegger i innvendige fellesarealer.
• Slipe/male gulv i teknisk rom Sjøgata 4.
• Montere 22 nye strupeventiler og en ny sirkulasjonspumpe for varmtvann.
• Byttet defekt varmekabel for avløp og takvannsrør i nedkjøring til p-hus.

Utført vedlikehold 2025:
• Utskifting av hovedinngangsdør.
• Vedlikehold av dører og vinduer.
• Vedlikehold og utvendig maling etter behov.
• Male utvendig stål på utvalgte balkonger.
• Maling av vegger i teknisk rom.
• Heis. Bytting av styresko på innerdør og sjaktdører.
• Vedlikeholds spyling av avløpsrør 2. og 3. etasje.
• Vedlikehold av varmesystem, utskifting av ødelagte termostater.
• Bytte shuntventil for ventilasjons systemet.

Planlagte påkostninger:
Det er budsjettert for å utføre vedlikehold av dører og vinduer, samt utvendige håndløpere på rekkverk der det er behov. Etter mailkorrespondanse med forretningsfører 12.05.2026 blir dette utført fortløpende. Videre informerer forretningsfører at driftsavdelingen har anbefalt styret å bytte membran på en balkong antatt kostnad på 200 000, men det har ikke vært tatt opp i styret ennå. Styret har også snakket om å bruke av forvaltningsfondet sitt.

Forvaltningsfondet var pr 31.12.2025 på kr. 1 456 330,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører og eierskifte  kr 5 500,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2689

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 13:38