Ullern allé 75

Ullern allé 75, 0381 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 10, bruksnummer 26, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 72 kvm: Entré, bod, bad, soverom, walk-in-garderobe, stue og kjøkken.

BRA-e:
3. etasje 3 kvm: Terrassebod
Kjeller: 5 kvm: To kjellerboder på hhv 3 og 2 kvm

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Terrasse

Boligen disponerer garasjeplass i byggets kjeller, 2 kjellerboder og 1 terrassebod. Boder og garasjeplass er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Anticimex AS.

Boligbygg over 5 etasjer. Leiligheten ligger høyt og fritt i byggets 3. etasje i oppgang med heis. Garasjeplassen i tilknytning til leiligheten ligger i byggets kjeller, hvor heisen tar en rett ned i anlegget. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av teglstein, pussede flater og liggende panel. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 75%
TG2: 18%
TGIU: 7%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom (bad): Fallforhold (gulv), Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Kjøkken: Vannrør
- Balkonger, Terrasser, veranda etc: Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tekniske anlegg: Stakeluke, ventilasjon

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgerens egenerklæring:
- Har du kjennskap til eiendommen? - "Nei, eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Velkommen til Ullern allé 75- en lys, luftig terrasseleilighet med attraktiv plassering i sameiet og ingen innsyn!

Attraktivt beliggende leilighet i byggets tredje etasje med flott sørvendt balkong. Veldrevet sameie med god vedlikeholds historikk, pent opparbeidede fellesområder og naturlige møteplasser. Boligen fremstår som lys, med en praktisk løsning der stue og kjøkken er i delvis åpen løsning. Beliggenheten er sentrumsnær, samtidig som den er tilbaketrukket og stille. På leilighetens flotte terrasse kan du nyte optimale solforhold og flott utsikt. Velkommen skal du være!

Garasjeplass med heisadkomst og hele tre boder følger med. Her ligger alt til rette for en komfortabel og praktisk hverdag - sentralt, men tilbaketrukket fra bylivets støy.

Entré:
Entréen er romslig og innbydende, med gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Her får man et godt førsteinntrykk av leiligheten, og med dørcalling er det enkelt å slippe inn gjester fra bakkeplan. Videre finnes en praktisk innvendig bod som gir ekstra oppbevaringsplass bak delikate skyvedører.

Stue:
Stuen er romslig og gir god plass til både sofa, TV-benk og øvrig møblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir rommet en luftig og åpen følelse, samtidig som det er direkte utgang til terrassen. Stuen har en murt pipe med nyere peisinnsats. Peisen skaper en lun og koselig stemning, spesielt i vinterhalvåret, og sammen med innredningen bidrar den til en klassisk og tidløs stil. Praktiske soner gir plass til både sofagruppe, lesekrok og det er god veggplass til både bokhyller og personlige detaljer. I tillegg er det god plass til et spisebord i stuen, perfekt for å samle familie og venner til hyggelige måltider og sosiale sammenkomster.

Terrasse:
Terrassen har en god størrelse med plass til utemøbler og byr på flott utsikt, inkludert sjøutsikt. Terrassen fungerer som en forlengelse av oppholdsrommet og har god plass til både spisegruppe, loungemøbler og beplantning. Videre er terrassen utstyrt med stikkontakter, varmelampe og ny elektrisk markise. Her er også tilgang til en praktisk utebod på ca. 3 kvm - perfekt til oppbevaring av puter, redskaper eller sesongutstyr. Terrassen har flislagt dekke og terrassekasse for beplantning.

Kjøkken:
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, microovn, platetopp og stekeovn. Innredningen har glatte, grå fronter som gir et moderne og rent uttrykk, mens benkeplaten i oljet eik gir en solid og praktisk arbeidsflate. Hovedstopppekran i leiligheten er lokalisert under vasken på kjøkkenet.

Soverom:
Soverommet er romslig og byr på gode møbleringsmuligheter med plass til dobbeltseng og nattbord. De lyse og delikate fargene skaper en behagelig atmosfære og gir rommet en innbydende og harmonisk karakter. Det romslige soverommet er praktisk delt i to med lettvegg som ligger oppå parketten og således enkelt kan fjernes. I denne ene enden av soverommet er det innredet skyvedørsgarderobe langs en hel vegg og resterende del fungerer godt som både omkledningsrom eller hjemmekontor.

Bad:
Badet har fliser på både gulv og vegger, noe som gir et helhetlig og stilrent uttrykk. Rommet er innredet med toalett, speil, servant over benkeplate i eik og innredning med glatte, grå fronter. Ekstra oppbevaring i vegghengte baderomsskap med tilsvarende skapfronter som på servantskapet. Dusjkabinett gir en praktisk løsning for dusjsonen. Taket er malt, og gulvet er utstyrt med elektriske varmekabler som sørger for en behagelig varme. Opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel (medfølger).

Gulv: Parkett i alle rom. Fliser med lun gulvvarme på bad.
Vegger: Malte veggflater. Hele leiligheten, inkludert lister og karmer, er nymalte i februar 2026.
Tak: Malte himlinger, nymalt i februar 2026.

Parkering:
Til hver boligseksjon følger det eksklusiv bruksrett til en garasje (tinglyst som tilleggsdel til boligseksjonen). Leiligheten har bruksrett til biloppstillingsplass nr 30 i byggets kjeller med mulighet for å etablere el-bil lader.

Hvitevarer på kjøkken og bad medfølger salget. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad. Peis i stuen. Nye Mill panelovner i stue og soverom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 26.10.1983 Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens bruk.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 62 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei og kloakk og erklæringer/ avtaler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten er rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Ullern allé 75 ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Ullern. Her bor du fredelig og grønt, samtidig som veien er kort til sentrum og alt du trenger i hverdagen.

Ullern ligger sørvest i Oslo, mellom Lysakerelven og Mærradalen. Området er kjent for rolige villaveier, pene grøntområder og et trygt og godt bomiljø. Rundt boligene finner du parkmessig opparbeidede fellesområder med benker og hyggelige sittegrupper – fine steder å ta en pause i solen eller slå av en prat med naboer. Sameiet har også lekeplass. Bare 100 meter fra leiligheten ligger Mova, hvor sameiet har treningsavtale.

Enkel tilgang til kollektivtransport
Det er svært gode forbindelser med både T-bane og buss. Fem minutters gange tar deg til Åsjordet T-banestasjon. Her går banen jevnlig mot sentrum og vestover. Turen til Nationaltheatret tar omtrent 13 minutter.
Fra Bjørnsletta og Vækerøveien går det også flere bussruter. Skal du videre med tog, er Lysaker stasjon bare noen få stopp unna, med hyppige avganger – blant annet til Oslo lufthavn Gardermoen. Nærmeste trikk finner du ved Ullern.

Butikker, service og hyggelige spisesteder
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos KIWI Ullern allé, cirka ti minutter til fots fra boligen.
På Lilleaker finner du et godt utvalg av butikker og serveringssteder, blant annet Nishi Sushi. Mange setter også pris på Kafé Grønn, en koselig og lokal kafé som tilbyr kaffe, bakst, blomster og interiør.
Ønsker du et enda større tilbud, ligger CC Vest bare en kort kjøretur unna. Her finner du et bredt spekter av butikker, spisesteder og servicetilbud. Både Røa, Majorstuen og sentrum er også lett tilgjengelig.

Hyggelige møteplasser og naturopplevelser
Like i nærheten ligger Fåbro gård – en grønn og sjarmerende oase. Etter oppgraderingen har stedet fått bakeri, hagekafé og butikk, og er blitt et populært møtested i nærmiljøet.
For den som liker å være ute, finnes det mange flotte turmuligheter. Du kan spasere langs Bestumkilen, ta turen til Sollerudstranda eller følge stiene langs Lysakerelven. Det er også fine sykkelveier mot Bygdøy og Aker Brygge. Om vinteren går det skiløyper gjennom Mærradalen videre mot Sørkedalen.

Aktivitetstilbud i nærheten
Ullern Tennisklubb holder til like ved Ullern kirke og tilbyr moderne fasiliteter hele året. For golfinteresserte ligger Oslo Golfklubb en kort kjøretur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 43 600 kvm som tilhører sameiet. Sameiet har store, grønne og pent opparbeidede fellesområder. Her har du hyggelige internveier, lekeplass, sittegrupper og store grøntområder med boltreplass for hele familien. Tomten er fellesareal.

Til hver boligseksjon følger det en eksklusiv bruksrett til en garasjeplass (tinglyst som tilleggsdel til boligseksjonen). Leiligheten har bruksrett til biloppstillingsplass nr.30 med direkte heisadkomst til leilighetsplan. Her er det lagt opp strøm slik at en kan koble på ladeboks til bil. Dette må bestilles via sameiet.

Gjesteparkeringsplasser i ytterste del av garasjeanlegg under nabobygget. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er regulert til ny vannforsyning Oslo - Husby vannbehandlingsanlegg i henhold til reguleringsplan S-5058 datert 13.11.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  
Eiendommen er regulert til Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 28, bnr 273, 274 - Øvre Ullern Terrasse 5 + 7 i henhold til reguleringsplan S-3062 datert 26.04.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  
Eiendommen er regulert til Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for 28/1081, Øvre Ullern gård- spesialområde (bevaring) i henhold til reguleringsplan S-2870 datert 18.06.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  
Eiendommen er regulert til Forslag til bebyggelsesplan for Felt BVII,BVIII,del av Felt BIV samt Felt CI, Øvre Ullern i henhold til reguleringsplan 39179 datert 20.12.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er regulert til Forslag til bebyggelsesplan for gjenværende del av Felt BIV, Øvre Ullern i henhold til reguleringsplan 27080 datert 30.10.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er regulert til Kommunedelplan for torg og møteplasser i henhold til reguleringsplan KDP-17 datert 22.04.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
Ullern allé 79 - bruksendring fra stabbur til forsamlingslokale. Saksnummer 202600528
Ullern Allé 41 - mulig ulovlige arbeider. Saksnummer 202505632

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 5 389,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, garasjeplass, kabel-tv og internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, heisutgift, betjening av fellesgjeld m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.25

Fordeling av felleskostnader:
Felleskostnader kr 2.914,- pr. md.
Kabel-TV kr 140,- pr. md.
Internett kr 249,- pr. md.
Heisutgift kr 2.086,- pr. md.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett (fiber) og kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må tegne egen innboforsirkring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 811 568,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Sameiet har ingen fellesgjeld.

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 468 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Ek og Nina Ek

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Generallunden Boligsameie, med 100/22500.
Sameiet består av 225 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS.
Tryg Forsikring er sameiets forsikringsselskap. Polisenummer er 7389703
Sameiet har avtale med Telenor med produktet Frihet Medium. Det gir som standard bredbåndhastighet på 150 mbps og mulighet til å øke hastigheten opp til 1000 mbps med ekstra poengpakker.
Dugnad må påregnes. Sameiet har dugnad hver vår og høst, vanligvis i april og i midten av oktober.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til ulempe for andre beboere.
Det er etablert et lite bibliotek og åpnet for en bok-café hver onsdag ettermiddag i Stabburet på Ullern Allé 79. Det har vært brukt til kunstutstillinger, foredrag og jazzkonsert, arrangert av Stabburskomiteen. Andre sosiale sammenkomster har også vært holdt der.
Tor-Arne Johnsen er sameiets vaktmester. Han kjenner eiendommen, bygningsmassen og menneskene godt.

Meget veldrevet sameie med god vedlikeholdshistorikk. Foretatt påkostninger de senere år:
Styret har prioritert arbeidet med god brannsikring i sameiet. Rehabiliteringen av pipeløpene, som hovedsakelig var et brannsikringsprosjekt, er fullført.
Spyling og kamerakontroll av avløpsrør fra tak, avløpsstammer i sjaktene og bunn- og uttrekksledninger i kjeller og garasjer helt til kommunal kum ble utført i 2023.
Rehabilitering av terrasser på begge sider og maling av fasade i 2020 utført av Alliero.
Styret har i 2025 besluttet å inngå en avtale med OTIS om oppgradering og modernisering av alle heisene over en 3-4 årsperiode. Arbeidet starter høsten 2025 og heis i nummer 75 er skiftet ut.

Planlagte påkostninger. Sameiet har utarbeidet en vedlikeholdsplan. Kommende tiltak & vedlikehold 2025 - 2030:

2024-25: Kulvert blokk 13-14, oppgradering (2,5 mill) - utsatt til vedtak årsmøtet 2025. Bergvarme for varmtvannsberederne (9 mill) - under utredning

2024-26: Gavlvinduer (300 000 pr. år) - løpende iht. plan

2023-2026: El-anlegg for vifter i søppelrom (ca. 100 000) - videreføres, tilbud innhentes 2025

2025: Stige- og grenrør, utskifting/forbedring - vurderes

2025-28: Heisvedlikehold inkl. oppgradering - planlagt

2026: Avløpsrør etappe 1 (inne) (1 mill) - til vurdering. Utskifting av lysstoffrør til LED i oppganger/garasjer - må utredes

2026-27: Asfalt ved UA 77 (350 000) - planlagt. Sykkelboder (sikkerhet og kapasitet) - til vurdering

2026-28: Garasjeporter - bør utredes 2025/26

2027-28: Avløpsrør etappe 2 (ute) (4 mill) - anses ikke kritisk

Løpende: Øvrige vinduer og dører (400 000 pr. år). Parkområdene (100-150 000 pr. år)

Uavklart / ikke aktuelt nå: Solcellepanel (8 mill) - utredet, ikke aktuelt pr. nå

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler

Leiligheten er ledig for overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgave  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest ( har byggetegninger)  kr 650,00
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring   kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet ink. målsatt plantegning  kr 9 950,00
Foto kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0020/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2620

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 20:39