Arnljot Gellines vei 35

Arnljot Gellines vei 35, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 135, bruksnummer 15
Aksjenummer 25, Nygårdkollen Boligaksjeselskap, organisasjonsnummer 933200000

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
2. etasje 69 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, tre soverom og bod.

BRA-e:
1. etasje: 5 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 7 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer 1 bod som ligger i samme etasje som inngangspartiet.
Iht. aksjelagets husordensregler disponerer hver leilighet 1 bod i inngangsetasjen/underetasjen/kjelleren.
Det er i tillegg ekstra boder til utleie i hver blokk. Kontakt styret for å forhøre deg om det er ledige ekstra boder ved behov.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2026 utført av Anticimex v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk oppført i 1959. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje og kjeller. Yttervegger i
hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Sikringsskap med skrusikringer plassert i gang utenfor leiligheten. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger samt riper/hakk.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ingen tilluftsventiler eller avtrekksventil i rommet.

Teknisk anlegg:
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger samt riper/hakk og noe knirk.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.
- Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske
anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
2021: Rettet avvik etter kontroll fra tilsynsmyndighet. Avvikene rapporteres inn kontrollert og utført til Elvia iht. gjeldende krav. Utført av Vikan elektro.
2023: Utskiftning av downlights og dimmer. Utført av SpotOn.
2025: Gjennomført arbeid med omlegging av bunnledningene i regi av borettslaget. Utført av Olimb Rørfornying AS.
2024: Påvist møll i kjelleren, men det gjaldt en konkret enkelthendelse.
2026: Bytte termostat. Utført av SpotOn.
2026: Ny oppvaskmaskin.

Arnljot Gellines vei 35 er en lys og flott 4-roms leilighet, beliggende på hjørnet av bygget i andre etasje. Leiligheten har en åpen og god planløsning med store vindusflater som bidrar til fine lys- og utsiktsforhold. Den herlige, solrike balkongen har adkomst fra stuen og oppleves romslig og skjermet med lite innsyn.

ENTRÉ
Man ønskes velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Praktisk nisje til oppheng av sko i entréen. I gangen har man også en liten innvendig bod for praktisk oppbevaring.

STUE
Stuen fremstår lys og romslig med store vindusflater. Rommet kan innredes med sofa og tv-seksjon og har i tillegg plass til et stort spisebord. Boligen er hjørneleilighet og her er det herlige sol- og lysforhold. Fin utsikt fra stuen og kjøkkenet, og leiligheten oppleves som usjenert med svært lite innsyn.

BALKONG
Balkongen har flotte solforhold, med sol mellom ca kl 12 og ca 22 på sommerstid! Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe/loungesone, perfekt for å invitere til å nyte fine sommerdager med utsikt ut over Oslo. Du ser fjorden fra balkongen, og det er også flott utsikt ut over byen og det grønne nærområdet. Det er også plass til grill og planter på balkongen.

KJØKKEN
Kjøkkenet fra 2016 har en åpen løsning mot stuen, som skaper et naturlig samlingspunkt i boligen. Innredningen fra Ikea har profilerte fronter kombinert med en slitesterk laminert benkeplate og fliser over benken. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av stekeovn, platetopp, kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin, hvor sistnevnte er ny i 2026. I 2022 ble kjøkkenet oppgradert med ny oppvaskkum og moderne armatur med praktisk uttrekk.

HOVEDSOVEROM
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra gangen. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass.

SOVEROM 2 & 3
Leilighetens to andre soverom har også god plass til dobbeltseng, og har god lagringsplass. Det ene rommet ligger vegg-i-vegg med hovedsoverommet og det tredje soverommet har adkomst fra stuen. Rommene kan fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor. Soverommet i stuen har fantastisk utsikt med fjordgløtt!

BADEROM
Badet ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2016 og fremstår moderne og tidløst. Rommet er helfliset og har behagelig gulvvarme samt integrerte downlights som gir god belysning. Innredningen består av en vegghengt servantseksjon med ovenpåliggende servant, speilskap med belysning og et vegghengt toalett. Romslig dusjhjørne med glassdører og dusjløsning med både regndusj og hånddusj gir en komfortabel dusjopplevelse. Badet har i tillegg opplegg for vaskemaskin og mekanisk ventilasjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

De veggmonterte kubbene i gangen og knaggrekkene medfølger ikke.
Integrerte hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at noen av hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Oppvaskmaskin er ny i april 2026.

Boligen varmes opp med fjernvarme via radiatorer og vannbåren varme. I tillegg benyttes elektrisk oppvarming, herunder elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.4.2026 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 11.01.1971.

Videre foreligger følgende ferdigattester:
- Fasadeendring, etablering av nye balkonger, datert 08.04.2024
- Utskifting av innvendige vann- og avløpsrør, samt tilhørende våtromsrehabilitering, datert 13.03.2017
- Rehabilitering av fasader, datert 02.12.2016
- Modernisering av 2 heiser, datert 19.01.2012
- Garasjeanlegg (35 plasser), datert 12.06.1963

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger: kjøkkenet er flyttet nærmere den innvendige boden, og soverom 3 er etablert der hvor kjøkkenet opprinnelig er.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet avtale om vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning, spillvann og veg.

Servituttene vil følge eiendommen.

Adgang til utleie
Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis:
1: aksjeeieren selv eller aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.
2: aksjeeieren er en juridisk person.
3: aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
4: et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen. Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjeeier. Har selskapet ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til selskapet, skal brukeren regnes som godkjent.

Leietaker må følge aksjelagets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et stille og rolig område i Lodalen/Etterstad. Området forbindes med Etterstad via gangbro over togsporet, noe som gir enkel tilgang til store, åpne grøntarealer. Det er kort vei til barnehage, skoler, offentlig kommunikasjon, treningssentre, idylliske parker, flotte idrettsanlegg, samt alt av hovedstadens fasiliteter. For ikke å glemme kun få meter til serveringsstedet Kruttverket, kulturhus med mat- og drikkeservering, teaterscene og atelier.

Her bor man i gangavstand til sentrum. Bjørvika ligger en kort spaser- eller sykkeltur unna. Flere kulturinstitusjoner har allerede etablert seg her, Operaen, Sørenga sjøbad og Deichmanske bibliotek er som kjent allerede på plass. Bjørvika har allerede fått på plass mange spennende serveringssteder. Munchmuseet åpnet høsten 2021 og Middelalderparken er under oppgradering. Området har også tiltrukket seg mange bedrifter de siste årene.

Det avholdes en del kulturarrangementer i området hele året, blant annet vandring langs Alnaelva, konserter (pop, rock, klassisk m.m), julegrantenning og Kværnerbylekene (skirenn for barn). Buss nr. 32, 34, 70 og 74 stopper like i nærheten og tar deg til sentrum på ca 5 minutter. Man er også i gangavstand til Ekebergsletta, rideskolen og skulpturparken på Ekeberg. Går man et steinkast opp Alnaelva kommer man til nye Kruttverket kulturhus, med blant annet kafé, badstuer, galleri og marked, scene med konserter og søndagsjazz, filmvisninger, kurs og arrangementer og bar.

Mot nord ligger Vålerenga med sin karakteristiske trehusbebyggelse. Her finner du små kafeer, spisesteder og butikker. Mot øst ligger Svartdalsparken og Svartdalen med sin særpregede vegetasjon og turstier langs Alna, over til Østensjøvannet og videre til Østmarka. Ved Vålerenga ligger også Nye Jordal Amfi med Jordal idrettspark som er hjem for flere organiserte idretter. Det er i tillegg kort vei til Tøyen som byr på flotte opplevelser som Botanisk hage og det nyoppussede Tøyenbadet. Tøyen Torg har blitt en populær samlingsplass blant byens beboere med et rikt utvalg av serveringssteder, gode kollektivfasiliteter og bibliotek.

Området byr på et godt utvalg av fritidstilbud. Flere treningssentre i nærheten, blant annet SATS og Evo på Vålerenga/Kampen, Mudo på Etterstad og FitnessRoom Kværnerbyen. Like ved ligger Svartdalsparken og Alnaelven med flotte turmuligheter. Det finnes friområder i Ekebergsletta, Vålerenga park og Middelalderparken i Gamlebyen.

Flere matbutikker i nærheten som Rema 1000 på Etterstad Vest, Kiwi og Coop Extra i Kværnerbyen, søndagsåpen matbutikk på Kværner og også på Etterstadsletta. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Fyrstikktorget et godt og variert utvalg. Bryn senter, Grünerløkka, Vålerenga og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Nærmeste holdeplass er Etterstad vest som ligger drøye 200 m fra boligen. Svært bra kollektivtransport med 32-bussen til Kværnerbyen. 37-bussen kjører døgnet rundt til Etterstad/Helsfyr. I tillegg stopper buss 34, 70 og 74 på Kværner (10 minutters gange) samt T-banens linjer 1, 2, 3 og 4 på Helsfyr (13 minutters gange).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Leiligheten sokner til Vålerenga barneskole, hvor man går videre til Jordal ungdomsskole.

Barnehager i nærområde:
Eitillstad Fus barnehage (1-5 år) 0.5 km
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage (1-5 år) 0.6 km
Fridtjovsgate barnehage (1-5 år) 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 188 kvm opparbeidet med plen og asfalterte internveier som tilhører aksjelaget. Flotte fellesarealer med lekeplass, parkeringsplasser m.m!

Aksjelaget disponerer et større antall parkeringsplasser til leie. Skjemaer for kjøp/salg av garasje samt skjema for søknad om parkeringsplass ligger på deres hjemmeside www.nkba.no. Utfylt skjema sendes styret@nkba.no eller puttes i styrets postkasse i A-blokken/nr. 35. Pris for parkeringsplass faktureres for et halvt år av gangen, pt kr 267,- pr mnd, og gjenværende forskuddsbetalt leie refunderes ikke dersom man sier opp i fakturaperioden.

Det er også 10 gjesteparkeringsplasser. Disse ligger innerst ved snuplassen bak C-blokken.
Aksjelaget har 6 fungerende ladepunkter mellom blokk C og gjesteparkering (Arnljot Gellines vei 33). I tillegg er det offentlige ladeplasser for elbil langs Arnljot Gellines vei.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 23.09.2015 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Eiendommen berøres delvis av Hensynssone for høyspentlinje (H-820-1), og hensynssone for luftforurensing svevestøv gul sone og nitrogendioksid rød sone og støysoner for bane og veg i gul sone og bane i rød sone.

Utdrag av pågående bygg- og plansaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 877,- pr. mnd. og inkluderer fyring, varmtvann, internett/kabel-TV, betjening av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, trappevask, forretningsførsel, kommunale avgifter m.m.

Husleien justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med aksjelagets faktiske utgifter.

Det er IN-ordning på fellesgjelden. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med ca kr 2 328,- per måned (pr 10.8), slik at månedlige felleskostnader etter innfrielse vil være ca kr 4 484,-.

Husleien fordeles slik:
Kapitalkostnader IN-lån: kr 2 328,-
Felleskostnader: kr 4 392,-
Trappevask: kr 151,-

Selger har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 560,- pr. år. / 4 890 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eier har tegnet boligalarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 610 273,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 30 602,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 417 196,- pr. 15.06.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 75 455 204,- pr. 15.06.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208119362
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,53%
Restsaldo: kr 13 314 251,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.08.2063
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja

LÅN #2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207436151
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,53%
Restsaldo: kr 62 140 953,-
Andel restsaldo: kr 417 196,-
Innfrielsesdato: 30.12.2055
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja

Aksjeselskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt aksjeeier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til leiligheten og følger leiligheten ved et eventuelt salg.

kr 417 196,- av fellesgjelden kan innløses. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med ca kr 2 328,- per måned pr. 15.06.2026. Vilkår må kontrolleres med forretningsfører og det tas forbehold om at renteendringer kan påvirke summen.

5 200 000,00 Prisantydning
417 196,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 617 196,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskifte / Transportgebyr til forretningsfører
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr / urådighetsgebyr (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
15 195,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
25 145,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 632 391,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 642 341,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maria Pilar Vazquez

Leiligheten er tilknyttet Nygårdkollen Boligaksjeselskap.
Aksjelaget består av 196 aksjeleiligheter knyttet til aksjer. Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS - tlf: 22 86 55 00
Det er ikke tillatt å holde eller passe hund og andre dyr uten forhåndsgodkjenning i søknad til styret.
Telia er leverandør av kabel-TV og bredbånd til aksjelaget og dette er inkludert i felleskostnadene.
Det tillates bruk av elektrisk grill på balkongene, men det tillates ikke å grille etter kl. 22.00.
Aksjelaget har egen hjemmeside: www.nkba.no
Aksjelaget er medlem av Etterstad Vel, som har hjemmeside: http://www.etterstad.no/.

Foretatte påkostninger de senere år:
2023: Nye balkonger for de små leilighetene, totalt 64 leiligheter.
2022: Vedlikehold av garasjeanlegget og garasjetak.
2021: Utskifting branndører.
2021: Utskifting av alle avtrekksvifter.
2019 – 2020: Pusset opp vaskerier.
2019 – 2020: Installert elbil-ladere.
2018 – 2018: Installert brannvarslingsanlegg.
2018 - 2018: Skiftet ut alle brannslukkere i leilighetene.
2017 - 2017: Installert fibernett for TV og internett i alle leiligheter.
2015 - 2017: Oppgradering av fasader. Etterisolering av blokkene, skifte alle vinduer til støydempede vinduer og balkongdører. Teglstein på vegger.
2015 - 2017: VVS. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom. Ventilasjonsanlegget ble renset.
2011 - 2012: Nye heiser inkludert motorer og styresystem. ENØK prosjekt: Installert væske til vann varmepumper, nye varmtvannsberedere, energioppfølgingssystem. I leilighetene ble radiatorkranene skiftet til termostatstyrte kraner.
2010 - 2010: Elektrisk anlegg utskifting/oppgradering- Det elektriske anlegget ble skiftet ut (ikke i beboerenheter). Nye vern (jordfeilautomater) og økt overbelastningsvern til beboerenheter. Det ble lagt nye stigeledninger, og tilrettelagt for at hver beboerenhet kan installere økt kapasitet.

De små leilighetene har nylig fått montert balkonger. Dette er finansiert med låneopptak og fordelt som fellesgjeld på de aktuelle leilighetene.

Styret opplyser pr 18.06.2026 at det ikke er noen konkrete planer om større vedlikeholdsprosjekter. Gitt bygningens alder må det imidlertid påregnes kostnader til vedlikehold. Det må påregnes økninger i felleskostnadene i takt med ordinær prisstigning, eller dersom det blir nødvendig pga. fremtidige vedlikeholdsprosjekter.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Dersom slik godkjenning ikke gis, bortfaller avtalen og ingen av partene har noe økonomisk ansvar ovenfor den andre. Ingen forkjøpsrett i aksjelaget.

Boligselskapet har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til boligselskapet hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke inkl. SmartAnnonsering i sosiale medier/nettaviser, Finn, Hjem, Krogsveen BSR  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører - panteattest   kr 390,00
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører vanlig pakke   kr 4 375,00
OBOS - Pantesperregebyr til forretningsfører   kr 4 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Fotopakke  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning og kompass, ca  kr 9 700,00
Veiledningstime med boligstylist (rabatt i egen postering, faller bort hvis ikke salg)  kr 1 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 42-0070/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2570

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 21:53