Julius Rosens vei 41

Julius Rosens vei 41, 1454 FAGERSTRAND
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 26, bruksnummer 271, seksjonsnummer 172, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 26, bruksnummer 271, seksjonsnummer 197, ideell andel 1/223

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
2. etasje 57 kvm: Entré, bad, kjøkken/stue, soverom og to innvendige boder

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Bod

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 21 kvm: Markterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i et leilighetsbygg over 4 etasjer oppført i 2026. Bygningen er oppført med støpt plate mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong- og metallkonstruksjoner, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendig fasade er forblendet med pussede flater. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Vinduer har karmer og rammer av tre fra byggeår, utvendig kledd med metallplater. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse dB40, terrassedør (skyvedør) med trekarmer fra byggeår samt slette innerdører. Fra kjøkken/stue er det utgang til en overbygget vestvendt markterrasse på 21 kvm i trekonstruksjon belagt med terrassebord, med levegger i stående trekledning og yttervegger med pussede flater og stående kledning. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Markterrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet konstruksjonsoppbyggingen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er oppført i 2026 og holder en høy gjennomgående standard. Oppvarmingen er basert på gulvbåren varme tilknyttet felles varmesentral i entré, stue/kjøkken og soverom, samt gulvvarme på badet. Det er installert balansert ventilasjonsanlegg med aggregat i himling i entré og mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. Bygget har heisadkomst og callinganlegg.

Stue:
Lys og luftig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det flotte parkettgulvet og de gode møbleringsmulighetene skaper en lun og innbydende atmosfære. Her er det god plass til både sofakrok og spiseplass – et naturlig samlingspunkt for avslapning, hyggelige måltider og sosialt samvær.
Utgang fra stuen til fantastisk romslig, vestvendt markterrasse på 21 kvm, med god plass til både utemøbler og spisegruppe. Terrassen har direkte adgang til grønn og frodig gressplen som er en del av fellesarealet, og byr på en fin utsikt med sjøgløtt. Her ligger alt til rette for å nyte solrike ettermiddager og hyggelige sommerkvelder i rolige og grønne omgivelser.

Kjøkken:
Pen kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet med slette fronter og laminatbenkeplate med nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, benkebelysning under overskap med stikkontakter, integrert kjøkkenventilator i overskap og integrerte hvitevarer. Det er montert komfyrvakt, automatisk lekkasjestopper med fuktsensor under vask.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: integrerte hvitevarer.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er fra 2026, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom:
Leiligheten har ett romslig og lyst soverom, med god plass til dobbeltseng, nattbord og ønsket møblement. En av leilighetens boder ligger i tilknytning til soverommet og egner seg perfekt som et praktisk walk-in-closet.

Bad:
Lekkert, flislagt bad med varmekabler. Innredningen fra Drømmekjøkkenet består av vegghengt servantseksjon med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt, vegghengt toalett med innbygget sisterne og dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Det er etablert opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og røropplegget er utført med rør-i-rør-system og plastavløp.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte slette flater. Fliser på bad.
Himling: Malte slette flater. Downlights i entré og på bad.

Lagring:
Leiligheten har to innvendige boder, hvorav den ene er tilknyttet soverommet og innredet med hylle- og stangløsning, og den andre er plassert ved entréen. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod på 5 kvm i 2. etasje rett utenfor leiligheten (merket S172), samt felles sykkelbod.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre og tilbehør som ikke medfølger:
- To stk. kurvstativ i bod
- Lysekrone på soverom

Vannbåren gulvvarme i entré, kjøkken/stue og soverom tilknyttet felles varmesentral, samt gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskapet er plassert ved innvendig bod ved entré og er utstyrt med automatsikringer, hovedbryter og overspenningsvern.
Det elektriske anlegget er fra byggeåret 2026.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, røykvarsling og komfyrvakt på kjøkkenet.

Boligen er oppført i 2026. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.06.2026. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Landskapsutfoming: beplantning og plen
2. Innmåling av topp vannkum
3. Fullføre terrasse, sone 2 – 1. etg.
4. Installere skillevegger (8 stk) for balkonger
5. Installere resterende innerdører med foring og belistning for sone 2 og 3
6. Montere himlingskledning mellom akse 2E og 2D
7. Skilt med henvisning til husnummer 41-51 ved hovedvei

Må utføres innen: Snarest.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger datert 10.03.2022, revidert 22.04.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen (GNR 26, BNR 271, SNR 172):

Dagboknr 2394464, tinglyst 19.12.2024, type heftelse: Seksjonering. Seksjonen er opprettet med formål bolig, sameiebrøk 57/15837 og tilleggsdel i bygning.

Det er tinglyst 13 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, bestemmelse om vannledning, bestemmelse om vannrett, byggeforbud, høyspenningsluftledninger og bestemmelse om medlemskap i velforening/huseierforening.

Heftelser på realsameiet (GNR 26, BNR 271, SNR 197):

Dagboknr 2394464, tinglyst 19.12.2024, type heftelse: Seksjonering. Næringsseksjon 197 er opprettet med formål næring, sameiebrøk 1000/15837 og tilleggsdel i bygning for felles parkeringsanlegg. Realsameiet er fordelt på 223 ideelle andeler tilknyttet boligseksjonene i sameiet samt utbygger for usolgte andeler.

Dagboknr 192530, tinglyst 18.02.2025, type heftelse: Bestemmelse om parkering. Erklæringen etablerer bestemmelse om parkering til fordel for rettighetshavere.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til en ideell andel på 1/223 i realsameiet på gnr. 26, bnr. 271, snr. 197. Rettigheten er tinglyst på gnr. 26, bnr. 271, snr. 172, dagboknr 933267, tinglyst 17.08.2026.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle leieforhold med opplysning om leietakers navn og kontaktinformasjon.

Leiligheten har en flott beliggenhet i det nyere boligområdet Spro Havn på Nesodden, plassert helt nede ved Oslofjorden. Nærområdet byr på en rolig tilværelse i maritime omgivelser med umiddelbar nærhet til vannet. Fellesområdene i sameiet er opparbeidet med grøntarealer, sitteplasser, lekeplass og sandvolleyballbane. Like nedenfor ligger småbåthavnen, moloen og en fin sandstrand. Kyststien går like forbi, og gir flotte turmuligheter langs sjøkanten nordover mot de historiske Spro gruver og sørover mot Fagerstrand.

For den aktive er tur- og rekreasjonsmulighetene gode gjennom hele året. I tillegg til kyststien og de lokale badeplassene har du kort vei med bil til flotte skogsområder og innfallsportene til Nesoddmarka, med et variert sti- og løypenett samt lysløype og skiløyper om vinteren. Skoler og barnehager ligger en kort kjøretur unna, deriblant Myklerud skole, Bakkeløkka ungdomsskole, Fager Skog Fus barnehage og Lilleengen naturbarnehage. Lokale idretts- og aktivitetstilbud finnes også ved Svestad nærmiljøanlegg og på Myklerud.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Fagerstrand eller Fjellstrand, hvor du finner både Kiwi og Joker en kort kjøretur fra leiligheten. Kollektivtilbudet er godt dekket med bussholdeplassen Nordre Spro en kort gåtur unna. Herfra går linje 575 med forbindelser videre mot Nesoddtangen og båten inn til Lysaker og Aker Brygge. Beliggenheten gir deg dermed en fredelig hverdag i naturskjønne og maritime omgivelser, samtidig som hverdagslogistikken er enkel og oversiktlig.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre inn Nesoddveien og følg denne til Fagerstrand. Ta deretter inn Lillerudveien og følg fv157 mot Nesoddtangen. Følg veien til avkjørsel Julius Rosens vei psom ligger på venstre hånd.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Myklerud barneskole og Bakkeløkka ungdomsskole på Fagerstrand. Det er Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Hellvik/Berger og i Frogn. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 260,1 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt er opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområdene er tilrettelagt med sittegrupper, sykkelparkering, internveier av asfalt og grus, samt lekeplass med lekeapparater, huske, båt og volleyballbane. I tillegg har sameiet sammen med andre tilgang til felles utomhusområder med strand, brygge, stupetårn og tilhørende infrastruktur i Spro Havn, som driftes gjennom velforening.

Det medfølger en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i 2. etasje, merket med nr. 153. Garasjeplassen er organisert som en ideell andel (1/223) i næringsseksjon 197 (Spro Garasjesameie 1), som gir bruks- og adkomstrett til plassen. Parkering er inkludert i felleskostnadene.

Det er installert mulighet for elbillader på plassene. Lader må godkjennes av sameiets leverandør, og strøm og lading avregnes direkte via ekstern leverandør.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål, fortau, kjøreveg og grønnstruktur i henhold til reguleringsplan 20100138 "SPRO HAVN", datert 31.07.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i felt B2, som i henhold til planbestemmelsene er regulert til 100 % bolig med tilhørende parkeringsanlegg og lager. Felles tomt (gnr. 26 bnr. 271) har et areal på 8 260,1 m², hvorav 8 079 m² er regulert til bebyggelse og anlegg (felt B2 - annen komb. beb), 126 m² til fortau (felt o_SF), 52 m² til kjøreveg (felt o_Veg1) og 3 m² til grønnstruktur (felt B4).

Reguleringsbestemmelsene § 9.9 stiller krav til støy i henhold til T-1442, med grenseverdier på maksimalt Lden 55 dB på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk, samt Lnight 45 dB og L5AF 60 dB utenfor soverom natt.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022–2046 (ID: KP2021), med ikrafttredelse 21.12.2022. I kommuneplanen er 8 251 m² avsatt til bebyggelse og anlegg kombinert i samsvar med angitte bestemmelser (nåværende, KBA), og 9 m² er avsatt til grønnstruktur (nåværende, BG).

Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen gjelder så langt de ikke er i strid med denne. Der det er vedtatt bestemmelser som ivaretar kulturminnehensyn i reguleringsplaner utover det som spesifiseres i kommuneplanens arealdel, skal bestemmelsene i reguleringsplanen gjelde.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø (8 260 m² i kommuneplanen)
Det skal legges særlig vekt på å ivareta kulturmiljøenes særpreg og det helhetlige bygningsmiljøet. Ved nye tiltak innenfor hensynssonen skal det dokumenteres at kulturmiljøets kvaliteter og stedsidentitet ivaretas. Kommunen kan avslå søknad om riving av bevaringsverdig bebyggelse. Påbygg tillates ikke, og tilbygg eller andre tiltak som medfører større visuelle endringer tillates som hovedregel ikke. Nødvendig utskifting av opprinnelige eller kulturhistorisk verdifulle bygningselementer skal kun skje når de ikke lar seg reparere, og må tilpasses bygningens opprinnelige stil og materialbruk.

Ifølge områdeanalyse fra Ambita/Geodata er eiendommen registrert i aktsomhetsområde for jord- og flomskred (potensielt utløpsområde). Aktsomhetskartet gir en første vurdering av skredfare i forbindelse med arealplanlegging og utbygging.

Områdeanalysen viser at eiendommen ligger i et område med høy radonaktsomhet. Reguleringsbestemmelsene § 2.10 krever at risiko for radonbelastning skal følges opp med målinger, og at eventuelle tekniske avbøtende tiltak i bygning skal dokumenteres etter teknisk forskrift.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (innenfor 500 meter):
- Solglimt og Granly (plan-ID 20220225) – status: Planlegging igangsatt. Detaljregulering under arbeid i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 468,- pr. mnd. og inkluderer: Felles byggforsikring, TV/internett, parkering, kontingent til Spro Havn Driftsforening samt felles drift og vedlikehold og forretningsførsel.

Spesifikasjon av fellesutgifter:
Felleskostnader: kr 1 539,-
TV/internett: kr 429,-
Spro Havn Driftsforening: kr 300,-
Parkering: kr 200,-

Kostnader til fjernvarme (inkludert varmt tappevann og oppvarming) samt strøm til elbillading faktureres direkte fra Lyse Energiservice AS og inngår ikke i fellesutgiftene.

TV og internett leveres via fiber (Defigo / Viken). TV-dekoder/tuner medfølger ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 16 638,18 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 638,68 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Boligen er tilknyttet fiber fra Defigo / Viken som leverandør av tv og internett. Dette er inkludert i fellesutgiftene.
Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 1 000 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 000 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 19.10.2026.

Det er pr. 19.10.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

106 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
107 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
117 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 357 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 367 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Marie Selstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Spro Havn Syd Eierseksjonssameie.
- Sameiet består av 196 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 3667543.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til skade eller ulempe for øvrige brukere. Hunder skal holdes i bånd og katter under tilsyn i fellesarealer, og etterlatenskaper må fjernes straks.
Det er kun tillatt med elektrisk eller gassgrill på terrasser; engangsgrill er forbudt på eiendommen. Gassbeholdere må ikke oppbevares innendørs, i garasje eller bod.
Det er ikke tillatt å henge blomsterkasser på utsiden eller innsiden av balkongrekkverket.
Markiser og utvendige screens må følge styrets spesifikasjoner, og installasjoner på fasader og fellesarealer krever forhåndsgodkjenning.
Det skal være ro i sameiet mellom kl. 23.00–06.00 på hverdager og kl. 24.00–08.00 i helger.
Avfallsbrønner med kildesortering er etablert på området.
Felles sykkelstativer finnes ute og i garasjeanlegget, samt sykkelbod ved nedkjøringen til parkeringshuset.
Vask av fellesarealer utføres av eksternt renholdsfirma.
Seksjonseierne har tilgang til felles fasiliteter i utbyggingsprosjektet Spro Havn (strand, brygge og stupetårn) gjennom pliktig medlemskap i Spro Havn Velforening.
Kollektiv avtale for TV og bredbånd fordeles med en lik andel pr. seksjon og er inkludert i felleskostnadene.

Saker og vedtak fra ordinært årsmøte 21.04.2026:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent. Ca. kr 600 000,- tilbakeføres til seksjonseierne i Seilet ved fritak for felleskostnader i juni og halve juli 2026, mens ca. kr 300 000,- overføres til egenkapital.
- Det ble vedtatt å inngå avtale med eksternt firma for utvendig vedlikehold (plenklipping, stell av grøntarealer, snørydding og strøing).
- Vedtektsendring ble vedtatt om innføring av gebyrer til dekning av administrasjon og merkostnader ved brudd på vedtekter eller ordensregler.
- Det ble vedtatt prisendring for besøksparkering til maks kr 50,- pr. døgn for inntil 72 timer for gjester til fastboende fra 01.05.2026.
- Det ble vedtatt utplassering av koster og feieutstyr i garasjeanlegget (P1 og P2).
- Saker om innglassing og balkongskjerming samt utvidelse av lekeplass ble utsatt til videre utredning.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Nøkkeltall fra årsregnskapet for 2025:
- Driftsinntekter: kr 5 234 268,-
- Driftskostnader: kr 3 377 068,-
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 1 884 722,- (overført til egenkapital)
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 1 884 722,-
- Omløpsmidler pr. 31.12.2025: kr 2 188 764,-

Budsjettet for 2026 opererer med driftsinntekter på kr 5 898 000,-, driftskostnader på kr 5 108 894,- og et budsjettert årsresultat på kr 819 106,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i Spro Havn Velforening (også omtalt som Spro Havn Driftsforening). Foreningen skal organisere drift og vedlikehold av felles eiendommer, arealer og infrastruktur i prosjektet, herunder strand, brygge og stupetårn. Kostnader til drift og vedlikehold fordeles med lik andel per seksjon og utgjør kr 300 per måned. Kontingent til Spro Havn Driftsforening er inkludert i felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 5 000,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0050/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2650

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 11:11