Grindbakken 15

Grindbakken 15, 0764 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2170, ideell andel 1/1
Andelsnummer 39, Svarttrostskogen Borettslag, organisasjonsnummer 950 444 843

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
3. etasje 86 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom, to bad og bod.

BRA-e:
Kjelleretasje 1 kvm: Bod.
3. etasje 2 kvm: Uisolert utebod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 19 kvm: To balkonger.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Andre Laursen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1983. I henhold til tilstandsrapporten er grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak, men takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Vinduer og balkongdører er fra 2017 med karmer og rammer av tre, utvendig kledd med metallplater. Boligen har en entrédør med brann- og lydklassifisering. Det er utgang til en balkong på 7 m² fra kjøkkenet og en balkong på 12 m² fra stuen.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeår.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad med adkomst via kjøkken: Det er registrert riss/sprekk i enkelte veggfliser og i fuger på vegg tilstøtende stue. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Drypplekkasje er observert på synlige vannrør i servantinnredning. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonskanalen er ledet inn til tilstøtende bad, og tilluftsspalte er ikke etablert. Innredningen har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre svelleskader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.
- Bad med adkomst via entré: Det er registrert bruk av trepanel i våtsonen. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i flere gulvfliser. Det registreres motfall på gulvflaten, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt. Våtrommet har ikke etablert sluk; avløpsrør er ført direkte ned i gulv under kabinett. Tilluftsspalte er ikke etablert. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Andre rom
- Overflate gulv: Det observeres betydelig slitasje og dype skader, samt svelling og gliper i skjøter/overganger stedvis i stue.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt, og ventilatoren avgir ulyder under drift.
- Innredning: Tegn til svelleskader og slitasje på benkeplate ved kjøkkenarmatur.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Tapet har stedvis manglende vedheft over garderobeskap i stue.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Dørbladet på bad og soverom 1 kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 3. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i stue og på kjøkken.

Andre forhold
- Bod med adkomst fra kjøkken: Det observeres svertesopp på vegg langs med gulvet. Gulvbelegg har stedvis manglende vedheft. Veggflater bærer preg av egeninnsats og aldersrelatert slitasje.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert. Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Balkong med adkomst fra kjøkken - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Balkong med adkomst fra stue - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser og riss i enkelte gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Balkong med adkomst fra kjøkken - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Deler av rekkverket mangler. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Balkong med adkomst fra stue - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Vedlikeholdshistorikk Svarttrostskogen Borettslag:

2025:
- Befaring til vedlikeholdsplan
- Utskiftning av motor og reparasjon av porter
- Ferdigstilling av lekeplass

2024:
- Ettersyn og utskiftning av brannsikringsutstyr i alle boliger
- Utbedring av elektriske anlegg
- Oppgradering av lekeplass

2019:
- Rehabilitering av betong i garasjeanlegget, maling og reparasjon av terrasser på stuesiden samt etablering av ladeinfrastruktur for elbil

2018:
- Installasjon av nye vinduer og brannsikre dører
- Etablering av nye, isolerte gavlvegger
- Bytte av ventilasjonsvifter
- Utvidelse av bodareal
- Etablering av ny søppelhåndtering
- Oppgradering av sikringstavler
- Maling av fasade
- Rehabilitering av trappeoppganger, trapper og drenering
- Rehabilitering av tak
- Bytte av stoppekraner

2013:
- Opprusting av varmtvannsbereder og røranlegg

2002:
- Rehabilitering av tak

Leiligheten er oppført i 1983 i en boligblokk med bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Vinduer med trekarmer ble skiftet i 2017 og er utvendig kledd med metallplater. Balkong- og terrassedører med trekarmer, inkludert skyvedør, ble skiftet i 2017. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Innerdørene er glatte. Oppvarming skjer ved panelovner (elektrisk). Boligen er tilknyttet felles varmtvann. Vannrør er av kobber. Synlige avløpsrør er i plast. Automatisk vannstopper med fuktsensor er installert på kjøkken. Leilighetens stoppekraner er plassert i badet med adkomst fra entréen. Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten; anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår, med enkelte oppgraderinger i ettertid. Porttelefon er installert. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, samt stedvis mekanisk avtrekk: vegghengt ventilator med komfyrvakt på kjøkken og naturlig avtrekksventil på vegg på begge bad. Begge balkonger er i betongkonstruksjoner. Balkongen fra stuen har rekkverk utformet som blomsterkasse, flisbelagt gulv, nedfelt drensrenne, markise, utebelysning og utvendig stikkontakt. Balkongen fra kjøkkenet har rekkverk av tre og gulv i synlig betong med utebelysning. Rekkverkshøyden på balkongen fra kjøkkenet er målt til 0,90 meter, og deler av rekkverket mangler; balkongen oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav. Rekkverket på balkongen fra stuen har horisontale åpninger større enn 5 cm og er ikke utformet slik at det hindrer klatring; heller ikke denne balkongen oppfyller dagens sikkerhetskrav.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra HTH med glatte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Vegghengt ventilator med komfyrvakt. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Stikkontakt over kjøkkenbenk ved platetopp og belysning over kjøkkenbenk ved kjøkkenvask. Utgang til balkong via dør fra 2017. Adkomst til bad og innvendig bod fra kjøkkenet.

BAD MED ADKOMST VIA KJØKKEN:
Flislagt gulv og flislagte vegger. Malt himlingsflate. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengte skap ved speil. Gulvstående høyskap. Badekar med vegghengt badekararmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Brannslange under servant. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

BAD MED ADKOMST VIA ENTRÉ:
Flislagt gulv. Malt panel på vegger, med flislagt sone ved servant og i dusjsonen. Malt himlingsflate. Vegghengt servant med armatur. Speil og lys over servant. Dusjkabinett med vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Gulvstående toalett. Leilighetens innvendige stoppekraner er plassert her. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue og kjøkken. Vegg-til-vegg teppe i begge soverom. Flislagte gulv på begge bad. Gulvbelegg i innvendig bod med adkomst fra kjøkken. Synlig betong på balkong fra kjøkken og fliser på balkong fra stue.
Vegger: Tapetserte veggflater i entré, stue, soverom, kjøkken og innvendig bod. Flislagte vegger på bad med adkomst via kjøkken. Malt panel samt flislagt sone ved servant og i dusjsone på bad med adkomst via entré. Fliser over kjøkkenbenk mot overskap.
Himling: Malte flater i himling i samtlige rom. Takhøyden er ca. 2,40 meter.

Lagring:
Garderobeskap i stue. Innvendig bod med adkomst fra kjøkken (tilleggsdel). Uisolert utebod på ca. 2 m² med adkomst fra balkongen ved stuen. Kjellerbod på ca. 1 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, kjøleskap, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Oppvarming skjer i hovedsak ved bruk av panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest for nybygg boligblokk datert 02.11.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.05.1982. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra de sist godkjente tegningene: Deler av balkongen mot nord er bygget inn og innredet som en bod. Dette er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at endringen er omsøkt eller godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om garasje/parkering, bestemmelse om adkomstrett, bestemmelser om rettigheter/plikter til fellesareal og bestemmelse om garasje/parkering.

Eiendommens rettigheter:

1993/18872-2/105 04.05.1993 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 33 BNR: 2173 FNR: 0 SNR: 1-32.
Bestemmelse om bruksrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2002/55136-1/105 26.08.2002 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 33 BNR: 2173 FNR: 0 SNR: 1-32.
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra Vann-og avløpsetaten.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Grindbakken i bydel Vestre Aker, plassert høyt i terrenget med flott utsikt over Bogstadvannet, skogsområdene og det omkringliggende landskapet. Her bor du i et veletablert sameie og rolig boligstrøk som kombinerer fredelige omgivelser med nærhet til byen. Området er skjermet, og fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte gangveier, grøntarealer, sittegrupper, lekeplass og beplantning, med skogen liggende like innpå bebyggelsen.

For den friluftsglade er beliggenheten helt ideell med Nordmarka som nærmeste nabo. Her har du umiddelbar tilgang til fine turstier, lysløyper og skiløyper som tar deg rett ut i marka sommer som vinter. Det er en kort spasertur eller sykkeltur ned til Bogstadvannet med badeplasser og rekreasjonsmuligheter, samt Oslo Golfklubb på Bogstad. Nabolaget er svært familievennlig, og barna har trygg vei til Grindbakken skole som ligger en kort gåtur unna. I nærområdet finner du også Grindbakken barnehage og Liabakken barnehage.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Kiwi Bogstad eller Rema 1000 i Arnebråtveien. For et bredere utvalg av forretninger og fasiliteter er det en kort kjøretur ned til Røa sentrum og Røa Torg, som byr på varierte spesialbutikker, apotek, vinmonopol, spisesteder, treningssentre og kaféer. Kollektivforbindelsene er gode, med bussholdeplass på Grindbakken en kort gåtur unna med linjene 42 til Røa/Tjuvholmen og 45 til Majorstuen, samt Voksenlia stasjon innen rekkevidde med T-banens linje 1 direkte inn mot sentrum. Bussen til Røa kan også kombineres med T-banen på Røa (Linje 2) som både tar deg til Bærum og retning sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med visiningsskilter til fellesvisninger

Barnehager:
Grindbakken barnehage: 5 min. gange
Liabakken barnehage: 12 min. gange
Måltrosten barnehage: 19 min. gange

Idrett og fritid:
Bogstad camping balløkke: 16 min. gange
Holmenkollen Park - Fitness og Spa: 25 min. gange
EVO Røa: 5 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 eiertomt på 4 379 kvm som tilhører borettslaget.  

Boligen disponerer én parkeringsplass i felles garasjeanlegg under boligblokken, merket 3003.

Det er etablert infrastruktur for lading av elbiler i garasjeanlegget, med mulighet for å koble seg til opplegg for ladeboks på plassen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2401, datert 10.07.1979, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 3 756,-
Lån 1 renter (lån 9820756682): kr 1 045,-
Lån 1 avdrag (lån 9820756682): kr 546,-

Posten felleskostnader inkluderer blant annet: Kabel-TV og internett (Telia), varmtvann, trappevask, bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, forretningsførerhonorar m.m.

Eiendomsskatt på kr 261,- pr. år er ikke inkludert i de månedlige felleskostnadene. Denne kostnaden kreves inn over felleskostnadene i mai, juni, september og november.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.907.053 for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 261,- pr år.

Andel formue er kr 20 169,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 277 258,- pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 12 619 544,- pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207566829
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 10 707 660,-
Andel av saldo: kr 238 360,-
Innfrielsesdato: 30.12.2046
Type Rente: Flytende
Rente: 5,50 %
IN-ordning: JA, Lånet kan innfris helt eller delvis, to ganger i året, henholdsvis 20. februar og 20. august.

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207782203
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 1 911 884,-
Andel av saldo: kr 38 899,-
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type Rente: Flytende
Rente: 5,50 %
IN-ordning: NEI

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Ordningen gjelder for lånet med lånenummer 98207566829. Lånet kan innfris helt eller delvis to ganger i året, henholdsvis 20. februar og 20. august. Det andre lånet har ikke IN-avtale.

6 600 000,00 Prisantydning
277 258,32 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 877 258,32 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 886 754,32 Totalpris inkl. omkostninger
6 896 704,32 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Bjørberg Jenssen

Leiligheten er tilknyttet Svarttrostskogen Borettslag.

- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Borettslaget er tilknyttet OBOS
- Forsikring: If Skadeforsikring Nuf (polisenummer: 2430052)
- Hjemmeside: https://vibbo.no/svarttrostskogen

Dugnad må påregnes. Beboere som ikke deltar kan pålegges en avgift for å dekke utgifter til vedlikehold av uteanlegg.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Dyr skal ikke oppholde seg i fellesarealer, og det er båndtvang på borettslagets område. Dyr skal heller ikke være alene på terrasse/veranda.
Det er ikke tillatt med støyende arbeider som banking og boring etter kl. 21.00 på hverdager og etter kl. 17.00 på lørdager. På søn- og helligdager er slik støy ikke tillatt.
Bruk av trekullgrill er ikke tillatt. Elektrisk grill kan benyttes.
Det er tillatt å montere gasspeis i leilighetene, forutsatt at montering skjer av autorisert montør.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2019: Rehabilitert betong i garasjeanlegg, malt og reparert terrasser, samt etablert infrastruktur for lading av elbil.
- 2018: Installert nye vinduer og brannsikre dører, revet og etablert nye gavlvegger med isolasjon, byttet ventilasjonsvifter, utvidet bodareal, rehabilitert tak og trappeoppganger.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget arbeider med en vedlikeholdsplan for å kartlegge fremtidige tiltak.
- Innhenting av tilbud for innglassing av balkonger er under vurdering.

Fra årsmøtet i 2026 og styrets årsrapport for 2025:
- Felleskostnadene ble økt med 3,6 % fra 1. januar 2026.
- Saker til behandling på årsmøtet i mai 2026 inkluderer fastsettelse av styrehonorar og forslag til vedtektsendring om krav til varamedlemmer.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styreleder har fullmakt til å godkjenne nye andelseiere uten styrebehandling, forutsatt at det ikke knytter seg ekstraordinære forhold til salget.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp, tlf. 22 86 59 99

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 17 485,00
Foto  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0028/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2628

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 13:56