Opstadveien 59A

Opstadveien 59A, 1719 GREÅKER
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2074, bruksnummer 106, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 192 kvm

BRA-i:
Kjeller: 54 kvm: Rom benyttet som Bad/vaskerom, boder, og uinnredet kjellerrom
1. etasje 87 kvm: Entré, bad, toalettrom, to soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 51 kvm: Gang, og tre soverom

Åpent areal:
1. etasje 9 kvm: Balkong
2. etasje 14 kvm: Veranda

2. etasje har ALH (ikke måleverdig areal) på 22 kvm og et GUA (gulvareal) på 73 kvm. Kjeller har ALH (ikke måleverdig areal) på 29 kvm og et GUA (gulvareal) på 83 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente plantegninger. Dagens planløsning avviker fra disse. Utførte endringer er ikke vurdert opp mot gjeldende byggteknisk regelverk.

2. etasje:
- Knevegger i rommene mot balkong er tatt bort.
- Det er etablert en skillevegg i rommet mot balkong, og arealet er innredet som soverom. Vinduet i rommet tilfredsstiller ikke kravene til godkjent rømningsvindu.
- Dør mellom midterste rom og soverom mot nord er fjernet, og tidligere døråpning er tettet igjen.

Se punkt ferdigsattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1930. Bygningen er oppført på grunnmur av naturstein og betong. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig kledd med eternittplater og liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak,
tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Utvendig:
Yttervegger/Veggkonstruksjon > Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Eternittplater på veggen anses ikke som helsefarlige så lenge de er intakte, men krever særskilt håndtering ved rehabilitering eller riving grunnet mulig asbestinnhold. Det registreres stedvis sprekte plater, noe som kan medføre økt risiko for fuktskader og skade på underliggende bygningsdeler. Det ble registrert manglende hjørnekasser, noe som kan medføre økt risiko for skadedyr og fuktinntrengning i konstruksjonen. Det ble registrert stedvis råte kledningsbord.

Bad/vaskerom kjeller:
Generell > Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG2:
Utvendig:
Taktekking > Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Forventet brukstid for betongtakstein er 30-50år

Takkonstruksjon/Loft > Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Ytterdører > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det ble registrert slitasje på døren utover det som anses som normal slitasje.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner > Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Det ble registrert stor slitasje og manglende vedlikehold på terrassebordene.

Terrasser og plattinger på terreng > Markterrassen er oppført i trekonstruksjon. Deler av bjelkelag og terrassebord er i direkte kontakt med gress/terreng. Dette gir risiko for fuktopptak, råte og redusert levetid på materialene.

Innvendig:
Overflater - gulv > Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

Overflater - vegger og himlinger > Det ble registrert sprekker og fukt svelling på trepanel i taket. Det ble registrert fuktskjolder på vegg i kottet. Det var ingen tegn til aktiv lekkasje på befaringsdagen.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner > Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) > Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Innvendige trapper > Det er registrert bruksslitasje utover det som kan forventes ved normal bruk og vedlikehold. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.

Innvendige dører > Det ble registrert fuktsvelling i bunn av toalettdør.

Bad:
Overflater, vegger og himling > Påvist svertesopp i silokonfuger.

Overflater gulv > Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

Vanntett sjikt, membran og sluk > Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.

Sanitærutstyr og innredning > Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Ventilasjon > Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

Kjøkken:
Overflater og innredning > Det ble registrert fuktsvelling på kjøkkenfronter og benkeplate, samt sprekker i benkeplaten og svertesopp på silikonfuger.

Avtrekk > Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Toalettrom:
Avtrekk/ventilasjon > Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger > Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Ventilasjon > Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannsbereder/tank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering > Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Grunnmur og fundamenter > Det er registrert riss i grunnmur.

Terrengforhold > Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for marin leire i henhold til NVE sitt temakart.

TGIU:
Innvendig:
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen > Det er mursteinspipe ute ildsted. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.

Bad/vaskerom kjeller:
Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. 

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2025- De bytta nytt avløpsvann og fikk den fra Sarpsborg kommune

Boligen har en romslig stue med plass til både sofagruppe og spisebord. Vindusflatene sørger for naturlig lysinnslipp, og rommet har gode møbleringsmuligheter. Stuen har laminat på gulv og trepanel/panelplater på vegger. Overflatene har en eldre standard, og det må påregnes noe oppgradering og modernisering.

Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Det er integrert platetopp og stekeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Over kokesonen er det montert ventilator med kullfilter. Kjøkkenet har en eldre standard med registrert slitasje og fuktsvelling på deler av innredningen. Det er derfor naturlig å påregne oppgraderinger etter eget ønske og behov.

Boligen har fem soverom med ulike størrelser og møbleringsmuligheter. Rommene kan innredes etter behov, enten som soverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.
Soverommene har en gjennomgående enkel standard med laminat på gulv og varierende overflater på vegger og i himlinger. Det gjøres oppmerksom på at ett av soverommene i andre etasje er etablert ved endring av opprinnelig planløsning, og at vinduet i dette rommet ikke tilfredsstiller kravene til godkjent rømningsvindu.

Boligen har bad i første etasje, samt bad/vaskerom i kjeller og separat toalettrom i første etasje. Badet i første etasje ble ifølge selger pusset opp i 2021. Rommet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt toalett, servant med underskap, speil og dusjkabinett. Badet har flere registrerte avvik, blant annet knyttet til fallforhold mot sluk, membranløsning og ventilasjon. Det vises til tilstandsrapporten for nærmere informasjon. Bad/vaskerommet i kjelleren har betonggulv, vegger med panel og betong samt panel i himling. Rommet er utstyrt med toalett, utslagsvask, dusj og opplegg for vaskemaskin. Rommet har en enkel og eldre standard, og det må påregnes full oppgradering for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Det separate toalettrommet i første etasje er innredet med gulvstående toalett, servant og speil.

Boligen har elektrisk oppvarming, med elektrisk gulvvarme på badet i første etasje. Det er installert varmtvannsbereder på ca. 200 liter, plassert på vaskerommet i kjelleren. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i trappen til andre etasje. Boligen har naturlig ventilasjon via lufteluker i vegg, supplert med mekanisk avtrekk på badet i første etasje.
Innvendige vannledninger består av kobberrør og rør-i-rør-system, mens avløpsrørene er av plast. Tekniske installasjoner har varierende alder og tilstand, og det må påregnes vedlikehold og enkelte oppgraderinger. Det vises til tilstandsrapporten for nærmere beskrivelse av tekniske installasjoner og registrerte avvik.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.

Fyringsanlegg skal ha tilfredsstillende feiemulighet og sikker atkomst. Takstige som er montert er ikke lenger en godkjent takstige da den kun har et forankringspunkt i toppen.

Kommentar: Det må monteres godkjent(e) taktrinn eller takstige på taket for å opprettholde sikker adkomst til skorsteinen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1930
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser bebyggelse av boligen. Det finnes ikke dokumentasjon over lovlighet. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Dog er det mottatt godkjente byggetegninger ifbm. tilbygget datert 29.07.1985.
Følgende avviker fra de mottatte byggetegningene:
- I 2. etasje er tilbygget byggemeldt som spisestue men benyttet i dag som soverom og gang.
- I kjeller er tilbyggsdelen uten rombetegnelse men er i dag benyttet som vaskerom.
Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt uten rombetegnelse jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 123994, tinglyst 11.02.2016. Det er tinglyst veirett og rett til å legge og vedlikeholde vann- og avløpsledninger over gnr. 2074, bnr. 106 til fordel for gnr. 2074, bnr. 486. Veien skal vedlikeholdes i fellesskap. Rettighetshaver plikter å utbedre eventuelle skader på eiendommen som følge av reparasjon og vedlikehold av ledningene. Servitutten vil følge eiendommen.

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligområdet er sentralt, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. I nærområdet finnes både flere barnehager og skoler på alle trinn, videregående inkludert. På Greåker eksisterer for øvrig en rekke tilbud og tjenester som langt på vei dekker dagligdagse behov, deriblant dagligvareforretning og apotek, treningssentre og frisør.

Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes i handelsområdene rundt Dikeveien i Fredrikstad, ved Alvim og Tunejordet samt i sentrumskjernen av Sarpsborg. Alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; direktebuss mellom bykjernene har svært hyppige avganger fra Greåker og reisetiden til Sarpsborg og Fredrikstad bussterminaler er henholdsvis 12 og 18 minutter. Buss til Sykehuset Østfold på Kalnes stopper også på Greåker, reisetiden til og fra sykehuset er kun få minutter.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 20 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

Omfangsrike turområder i Fredrikstadmarka er en kort sykkel- eller biltur unna. Lysløype starter ved Rekustad og har preparerte skispor så snart forholdene tillater vinterstid. Med utgangspunkt i Lyngstien kan marka også være et naturlig mål for hverdagslige løpeturer, det samme er Glommastien som passerer gjennom Greåker og følger elven videre både i begge retninger og på begge sider.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Tyrihans barnehage (0-5 år) 69 barn 0.5 km
Hinkenhopp idrettsbarnehage (0-5 år) 64 barn 1 km
Tubus barnehage (0-5 år) 93 barn 1.9 km

Skole:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 468 elever, 25 klasser 3.2 km
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 364 elever, 22 klasser 3.2 km
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 295 elever, 21 klasser 5 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 366 elever, 23 klasser 2.6 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 300 elever, 23 klasser 2.8 km
Greåker videregående skole 900 elever 0.8 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 2.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 741 kvm. Flat opparbeidet tomt med plen, hekk og prydbusker.

Parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2024-2036datert 10.10.2024, avsatt til: Bebyggelse og anlegg. Arealplanen er under revidering. Revideringen kan resultere i endringer av både kart og bestemmelser.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Støysoner for kommunale veger' utarbeidet ved støykartlegging i 2017 etter retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442). Kartlaget viser gule og røde støysoner med grenseverdier hhv. >55dB og >65dB.

Kommuneplaner under arbeid:
- InterCity Fredrikstad Sarpsborg. Se Sarpsborg kommune sin hjemmeside for mer informasjon

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 747,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 6 162,- som fakureres sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16 000,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 342 308,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 369 233,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
86 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
105 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 486 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 505 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Duc Thang Nguyen

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk 2 900 / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Markedsføring  kr 8 900,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 21 500,00

Oppdragsnummer 67-0187/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26187

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 21:22