Vestre Vadmyra 28

Vestre Vadmyra 28, 5172 LODDEFJORD
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 124, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 173, Borettslaget vestre, organisasjonsnummer 951866121

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 62 kvm: Gang, bad/vaskerom, soverom, kontor og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 6 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.03.2026 utført av AASEBØ TAKST AS v/Eirik Aasebø. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en leilighet i en boligblokk oppført i 1971. Etasjeskiller er av betongdekke. Innvendige vegger har malte plater som ble gipset, sparklet og malt i 2023/2024. Bygningen har en brann- og lydklassifisert entrédør, og innvendige malte fyllingsdører. Det er en innglasset balkong på ca. 5,7 m². Borettslaget har startet en pågående rehabilitering i 2026 som omfatter totalrehabilitering av fasader med etterisolering og nye fasadeplater, samt bytte av alle vinduer, balkongdører og innglassing på balkonger.

Boligen har sikringsskap med jordfeilautomater, plassert i gangen utenfor leiligheten. Det er rapportert at sikringene ofte løses ut ved bruk av flere kjøkkenapparater samtidig, da det mangler en kurs til kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Balkongdør har ikke tilstrekkelig dørhåndtak med lås. Balkongdør blir byttet i regi av sameiet.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Måleavviket er jevnt fordelt.
- Andre innvendige forhold: Lysbryter i gang er løs og treg å vri på. Stikkontakt på kjøkken er løs. diverse små hakk, og skjønnhetsfeil.

3 Etasje Bad/vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Gulvet tilfredstiller ikke preaksepterte ytelser for fall. Det er svakt motfall utenfor dusjsonen og bort til vaskemaskin.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

3 Etasje Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist at overflater har noe skader. kjøkkenfronter har blitt flikket og har en del flikkmerker.
- Avtrekk: Det er usikkert hvor avtrekk ledes og om dette går til felles avtrekk i blokken. Det er usikkert om dette er godkjent av borettslag.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på det elektriske anlegget, hvor sikringen går hvis man bruker for mange hvitevarer samtidig, som for eksempel vannkoker og oppvaskmaskin. Det ble utført arbeid på vannrør i 2019, hvor det ble installert rør-i-rør-system. Arbeidet ble utført av faglærte, men selger har ikke dokumentasjon på dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Innvendige vegger gipset, sparklet og malt.
- Fliser lagt i entré.

2021:
- Rør-i-rør system installert.

2019:
- Bad/vaskerom overflateoppusset med fliser på gulv og vegger, varmekabler i gulv og ny innredning.

2018:
- Laminatgulv lagt.

Bygningen er oppført i 1971 med etasjeskiller av betongdekke. Borettslaget gjennomfører en totalrehabilitering av fasader med etterisolering og nye fasadeplater. Vinduer og balkongdører byttes i regi av sameiet. Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) fra 2021, og avløpsrør er av plast. Det er felles varmtvann for blokken. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm i etasjeskillet. Lysbryter i gang er løs og treg, og en stikkontakt på kjøkken er løs. Det anbefales en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen er fra 2013 med profilerte fronter, hvorav to overskap har glassfronter. Benkeplaten er av laminat med fliser over. Kjøkkenet er utstyrt med integrert kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og vannstoppsystem. Det er avtrekk via mekanisk kjøkkenvifte. Kjøkkenfrontene har flikkmerker og kosmetiske skader. Det er usikkert om kjøkkenventilatoren er godkjent av borettslaget, og den må eventuelt byttes til en ventilator med kullfilter.

BAD/VASKEROM:
Badet/vaskerommet ble overflateoppusset i 2019. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Veggene er flislagt og taket er malt. Rommet er innredet med to nedfelte servanter, et veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk og krav til høydeforskjell. Membranen i kombinasjon med et eldre sluk uten klemring er mangelfullt utført rundt rørgjennomføringer, noe som gir fare for fukt i våtsonen.

Overflater:

Gulvoverflater: Fliser i entré (lagt i 2024) og bad, for øvrig laminat (lagt i 2018).
Vegger: Fliser på bad, ellers malte flater (gipset, sparklet og malt i 2023/2024).
Himling: Malte flater.

Lagring:
Eiendommen inkluderer en ekstern bod i kjeller på ca. 8 m². Hovedsoverommet er utstyrt med en skyvedørsgarderobe.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Kjøleskap.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Leiligheten varmes opp med felles vannbåren varme via radiator i stuen, samt direkte elektrisk oppvarming. Det er elektriske varmekabler på bad/vaskerom.

Eiendommen er oppført i 1971. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt med forbehold om å utbedre visse punkter. Disse er uvisst om er blitt utbedret.

Manglende brukstillatelse eller ferdigattest innebærer at byggesaken ikke er formelt avsluttet hos kommunen. Kommunen kan pålegge eier å søke om ferdigstillelse.

Det foreligger en 'Erklæring om ansvarsrett' datert 29.06.2025. Denne gjelder montering av ny isolert fasade med fasadeplater, samt demontering og remontering av vinduer og balkongdører/ytterdører. Dette er en del av en pågående byggesak for rehabilitering av borettslaget. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 31. mai 1991. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra disse tegningene på følgende punkter:

- Veggen mellom kjøkken og stue er fjernet for å etablere en åpen løsning.
- Balkongen er innglasset, noe som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Innglassing av balkong er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde, fjerning av gatekjøkken, leieavtaler og jordkabelanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd Rød F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Vestre Vadmyra. Her bor du i et veletablert og praktisk nabolag, perfekt for deg som ønsker en enklere hverdag med nærhet til både byliv og natur.

For familier er logistikken upåklagelig. Både Vadmyra barnehage og Vadmyra skole ligger bare noen få minutters gange unna, og Sandgotna ungdomsskole er også i trygg gangavstand. Flere ballbinger i nærområdet gir barna gode muligheter for lek og aktivitet etter skoletid. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Coop Extra, som ligger en kort spasertur fra leiligheten.

Området er godt tilknyttet resten av Bergen. Fra busstoppet Vestre Vadmyra, kun seks minutter unna til fots, har du hyppige avganger som tar deg effektivt mot sentrum. For den som foretrekker bil, er det kort vei til hovedfartsårene, og Bergen lufthavn Flesland er under 20 minutter unna. Elbil-ladere finnes også i umiddelbar nærhet.

Alt du trenger av servicetilbud ligger innen rekkevidde. Vestkanten Storsenter, med sitt brede utvalg av butikker, spisesteder, apotek, vinmonopol og treningssenteret SATS, er en kort kjøretur eller en lengre spasertur unna. For friluftsliv og rekreasjon byr nærområdet på fine turmuligheter i grønne omgivelser, ideelt for søndagsturen eller en løpetur etter jobb.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Vadmyra barnehage
- Lyngfaret barnehage
- Kidsa Sandgotna

Skoler:
- Vadmyra skole (1-7 kl.)
- Loddefjord skole (1-7 kl.),
- Kjøkkelvik skole (1-10 kl.)
- Sandgotna skole (8-10 kl.)
- Olsvikåsen videregående skole
- Laksevåg videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 27055,3 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med parkeringsarealer, grøntområder, lekeplasser, sittegrupper og variert beplantning. Borettslaget har store uteområder som kan brukes til lek og opphold. Ballspill er kun tillatt i ballbingen og på de store plenene midt i laget. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bergen kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Fast parkering tildeles etter søknad til styret i henhold til venteliste. Det forekommer tilleggsgebyr for å benytte dette.

Fast parkering tildeles etter søknad til styret i henhold til venteliste. Det forekommer tilleggsgebyr for å benytte dette.

Det kan registreres en bil per andel, samt to gjesteparkeringer på 6 timer gratis i døgnet, etter det koster det 25,- per time.
Borettslaget disponerer over 300 parkeringsplasser, og det er førstemann til mølla. Det er en parkeringsplass per andel (man må ha Unum app), og man får benytte 2 plasser til gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes i hovedsak av mindre reguleringsendring 'LAKSEVÅG. GNR 124, HETLEVIK, REVIDERT PLAN FOR LODDEFJORD FELT 2 OG 4' (ID: 40310001), vedtatt 06.06.1967, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen dekker 79,8 % av eiendommen.

Eiendommen berøres også av eldre reguleringsplan 'LAKSEVÅG. REGULERINGSPLAN FOR LODDEFJORDDALEN' (ID: 40310000), vedtatt 12.08.1966, som dekker 19,5 % av eiendommen. I tillegg berøres en mindre del (0,7 %) av detaljregulering 'LAKSEVÅG. GNR 124 BNR 98 MFL., LODDEFJORD, VESTRE VADMYRA 2D, LYNGFARET BARNEHAGER' (ID: 63080000), vedtatt 24.06.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Innenfor denne planen er arealer regulert til blant annet gangvei, kombinert bebyggelse og anlegg, og grønnstruktur.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2018 (ID: 65270000), vedtatt 19.06.2019. I henhold til planen er 99,7 % av eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (Ytre fortettingssone Y), og 0,3 % er avsatt til grønnstruktur (Grønnstruktur G).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Frisiktsone (kode 140), i henhold til reguleringsplan ID 63080000.
- Hensynssone H220_1: Flystøy gul sone iht. T1442 (2028 og 2060 prognose), i henhold til kommuneplanen.
- Hensynssone H220_3: Vei støy - gul sone, i henhold til kommuneplanen. Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser. Antakelsen er basert på overordnede støyberegninger. Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Pågående plansaker i området:
- Områderegulering 'LAKSEVÅG. GNR 124 BNR 180 MFL., LODDEFJORDÅSEN' (ID: 70000000) er under arbeid og berører 1,1 % av eiendommen.
- Revisjon av 'Kommuneplanens arealdel KPA 2027' (saksnummer 202417461) er igangsatt.
- 'KOMMUNEDELPLAN FOR KOLLEKTIVSYSTEMET FRA BERGEN SENTRUM TIL BERGEN VEST' (saksnummer 202220469) har status som planforslag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 7 271,60 per måned. Dette inkluderer blant annet renhold, TV/internett via fiber og kommunale avgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 591,60
- Renhold: kr 110,-
- Kabel-Tv/ Bredbånd: kr 570,-

Det er varslet en endring for Kabel-Tv/Bredbånd fra 01.05.2026, hvor kostnaden reduseres til kr 489,- per måned.

Et av borettslagets lån har avdragsfrihet til og med desember 2028. Etter dette vil kapitalkostnadene, og dermed felleskostnadene, øke med avdragsbetaling.
Felleskostnadene kan påvirkes av endringer i rentenivå, da borettslagets lån har flytende rente.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 586 169,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 344 674,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 340 861,95 pr. 17.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 153 581 955,- pr. 17.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208662406
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året.
Restsaldo pr. 17.03.2026: kr 53 581 955,00
Andel av saldo: kr 118 916,37
Innfrielsesdato: 30.09.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208662384
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året.
Restsaldo pr. 17.03.2026: kr 100 000 000,00
Andel av saldo: kr 221 945,58
Innfrielsesdato: 30.12.2065
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%
Avdragsfrihet til og med: desember 2028

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån).

2 800 000,00 Prisantydning
340 861,95 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 140 861,95 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 160 307,95 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robin Lars Valdemar Backman og Arianna Haag

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Vestre.
- Borettslaget består av 406 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, med polisenummer 82804664.

Borettslaget har fellesrom for sosiale aktiviteter, lekeplass og ballbinge. Hver leilighet disponerer en bod. Sykler skal parkeres på anviste plasser. Det er tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på altanene. Det skal være ro etter kl. 23.00.

Dyrehold er tillatt under visse forutsetninger. For å ha hund kreves det underskrift fra naboer i tilstøtende leiligheter, og søknad må sendes før anskaffelse. Det er kun tillatt med én hund per leilighet. Kun innekatt er tillatt.

På ekstraordinær generalforsamling 07.05.2025 ble det vedtatt en omfattende rehabilitering av borettslaget. Prosjektet har et lånebehov på ca. 264 millioner kroner og forventes å starte høsten 2025, med ferdigstillelse i første kvartal 2028. Rehabiliteringen inkluderer blant annet:
- Skifte av vinduer og altandører
- Etterisolering
- Nye inngangsdører og fjerning av inngangspartier
- Fjerning av betongfront på altaner
- Skifte av radiatorer med ledningsnett
- Utvidelse av balkonger i lavblokkene
- Nytt låsesystem i høyblokk

Megler har kopi av budsjett for 2024 og årsregnskap for 2023. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultatet for 2023 var et overskudd på kr 5 048 794. Per 31.12.2023 var disponible midler negative med kr -90 759. Felleskostnadene ble økt med 3 % fra 1. januar 2024.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve og eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlemmer i OBOS.

Det er forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. Andelseiere i borettslaget har prioritet foran øvrige OBOS-medlemmer, rangert etter botid. Den som benytter forkjøpsrett må som hovedregel selge eventuell eksisterende OBOS-tilknyttet bolig.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder. Vi gjør imidlertid oppmerksom på at det er uklart om ordningen oppfyller kravene til sikringsfond iht. borettslagsloven.
Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget ikke tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kunderabatt; Krogsveen OBOS megler  kr -5 000,00
Fotopakke FRK SUPER  kr 8 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (Borettslag)  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 532,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 75-0008/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Askøy
Gamle kleppestøvegen 2, 5300, KLEPPESTØ
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR75.268

Sist oppdatert: 21. mars 2026 kl. 10:24