Nordsetergrenda 15D

Nordsetergrenda 15D, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 633, ideell andel 1/1
Andelsnummer 156, Fjellhytta Borettslag , organisasjonsnummer 948 846 519

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
3. etasje 45 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 3 kvm: Bod.
3. etasje 2 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1982. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning, murpuss og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har flatt tak som er tekket med takmembran. Boligen har vinduer og terrassedør med karmer og ramme av tre fra 2015. Entrédøren har sikkerhetslås, og det er ett-speils innerdører. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 11 m² som er en betongkonstruksjon med rekkverk av murkonstruksjoner og metall.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og har automatsikringer. El-anlegget er i hovedsak fra byggeåret, men med enkelte senere oppgraderinger. Det mangler samsvarserklæring for arbeider på bad, kjøkken og i sikringsskap, og det er anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 3.etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter høydeforskjeller opptil 34 mm. I soverom er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 25 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyden er målt til 0,87 meter, noe som er under dagens krav på 1,0 meter. Balkongen oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2026 utført utskifting av downlights og dimmere av faglært elektriker (Iver Elektro AS), og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Diverse elektriske arbeider utført, inkludert utskifting av downlights og dimmere inkl. baderom (utført av Iver Elektro AS). Samsvarserklæring foreligger.

2015:
- Oppgradert bad med flislagt gulv med varme, flislagte vegger, downlights, vegghengt servantinnredning, vegghengt toalett og rør-i-rør.
- Elektriske oppgraderinger på bad, kjøkken og i sikringsskap.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2021:
- Rehabilitering og fornyelse, inkludert utskifting av varmtvannsberedere, installasjon av luft-til-vann varmepumper, oppussing av oppganger (leilighetsdører, maling, belysning, postkasseanlegg), fornyelse av lekeplass og omdisponering av vei.
- Maling av bebyggelsen.
- Energimerking av borettslaget.

Leiligheten ligger i øverste etasje og er vestvendt med terrasse ut fra stuen. De siste årene er det gjort en gjennomgående oppgradering av interiøret: nytt gulv, maling av vegger og tak, nye dørblader og nytt listverk gjennom hele leiligheten, samt utskifting av downlights og dimmere i 2026. Kjøkken og bad er fra 2015. Planløsningen er effektiv og godt utnyttet med entré, soverom, bad og en åpen stue- og kjøkkenløsning på ett plan.

Entré:
Entrédøren har sikkerhetslås og åpner inn til en gjennomgående gang som knytter leilighetens rom sammen. Langs den ene veggen står en skyvedørsgarderobe som gir god plass til yttertøy og sko uten å spise av gulvarealet. Porttelefon er montert ved inngangen. Herfra er det direkte sikt inn mot stuen og kjøkkenet, og gangen leder videre til soverommet og badet.

Stue:
Store vindusflater mot vest dominerer stuen og slipper inn lys gjennom store deler av dagen. Terrassedøren og vinduene er fra fra 2015, men gir et åpent preg til rommet. Det er god plass til sofagruppe og spisebord side om side i den åpne løsningen mot kjøkkenet. Downlights i taket ble skiftet i 2026. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2015 har glatte fronter og benkeplater av laminat, lagt opp i en L-form med god benkeplass. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Tapet mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer: kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, stekeovn og nedfelt platetopp. Ventilator i overskap med kullfilter. Vannrør av forkrommet kobber er synlige.

Soverom:
Soverommet er plassert mot vest og har vindu med åpen utsikt over omgivelsene. Det er plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. En skyvedørsgarderobe langs veggen gir god oppbevaringsplass. Rommet ligger i forlengelsen av gangen og er skjermet fra stue- og kjøkkensonene.

Bad:
Badet er fra 2015 med flislagte gulv og vegger og elektrisk gulvvarme under gulvflatene. Vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap over servant med stikkontakt. Dusjsone med innfellbare glassdører og to dusjarmatur tilkoblet regndusj og hånddusj. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Terrasse:
Terrassen er vestvendt og har plass til loungegruppe med bord og stoler. Markise gir skygge ved behov. Det er utvendig stikkontakt og utebelysning. En utvendig bod på ca. 2 m² er tilgjengelig direkte fra terrassen. Rekkverket er av murkonstruksjoner og metall. Terrassedør og vinduer av nyere dato.

Overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte slette flater.
Himling: Malte slette flater.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe i entré og på soverom. Utvendig bod på ca. 2 m² med adkomst via terrassen. Bod i underetasje på 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen varmes opp med elektrisitet, og det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1982. Det foreligger ferdigattest på eiendommen for nybygg terrasseblokker datert 27.01.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For øvrige tiltak på eiendommen foreligger det følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for tilbygg bod på kjøkkenbalkong datert 18.01.1982.
- Ferdigattest for ombygging av fire inngangspartier / fasadeendring, datert 13.02.2024.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.12.1981.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 43037, tinglyst 16.07.1986:
Kommunen gis rett til å legge og ha liggende ledninger på borettslagets tomt. Kommunen skal ha adkomst til ledningene. Private stikkledninger er borettslagets fulle og hele ansvar. Borettslaget forplikter seg til å avstå vederlagsfritt fra egen grunn til veiopparbeidelser, plassering av nettstasjoner og nødvendige adkomster til nabotomter.
Dagboknr 433407, tinglyst 04.06.2012:
Kommunen gis rett til å ha nettstasjon med tilhørende luftledningsnett på borettslagets tomt og skal ha rett til adgang til denne.
Dagboknr. 433407, tinglyst 04.06.2012:
Dette er den samme servitutten som ovenfor.
Dagboknr. 433407, tinglyst 04.06.2012:
Dette er den samme servitutten som ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Nordsetergrenda 15D har en attraktiv og god intern beliggenhet i et rolig, bilfritt og svært barnevennlig boligområde på Nordseterfeltet på Nordstrand. Området er kjent for sine store, velholdte grøntarealer, hyggelige fellesområder og interne gangveier som skjermer for trafikk og gir et trygt og fredelig bomiljø. Rett utenfor boligen finner du plenarealer og lekeplass, og fra leiligheten er det en åpen og luftig utsikt mot nærområdet og byen i det fjerne.

Beliggenheten passer perfekt for både barnefamilier og aktive voksne. Nordseter skole og flere barnehager ligger kun få minutters gange unna via trygge gangstier. I nærområdet finnes også et godt utvalg av dagligvarebutikker, blant annet Spar ved Kastellet, samt kort vei til de populære handelsområdene på Sæter, Holtet og Lambertseter. Her finner du et bredt utvalg av butikker, caféer, spisesteder, servicetilbud, bibliotek, kino og vinmonopol.

Kollektivtilbudet er svært godt med kort gangavstand til både bussholdeplass, trikk på Bråten og Kastellet (linje 13 og 19) samt T-bane fra Lambertseter. Dette gir enkel og effektiv forbindelse til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Området byr på et rikt fritids- og aktivitetstilbud året rundt. Det er kort vei til flere idrettsanlegg, treningssentre og populære tilbud som Nordstrand tennisklubb, Nordstrand IF, Bækkelagets Sportsklub og Lambertseter svømmehall. I tillegg har man nærhet til flotte friområder og turmuligheter på Ekebergsletta, i Østmarka og langs fjorden med flere badeplasser. Her bor du i grønne og rolige omgivelser, samtidig som du har det meste av service- og aktivitetstilbud i umiddelbar nærhet.

Adkomst til Nordsetergrenda 15D, samt innkjøringen til garasjeanlegget er fra Lambertseterveien. Alternativ adkomst via Ivar Knutsons vei fra Lindbäckveien. Godt med gjesteparkering på begge sider.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole. Umiddelbar nærhet til skolen med bilfri skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25 860 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer, diverse beplantning og en nylig oppgradert lekeplass med sittegrupper.

Leiligheten disponerer en garasje/parkeringsplass med nummer 3008. Det er mulighet for å montere ladeboks for elbil på plassen, etter styrets samtykke og for egen kostnad. Det finnes også gjesteparkeringsplasser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2161 «Nordsetergrenda 1 m.fl., Nordseter og Skovheim – Byggeområde for boliger», datert 30.08.1976, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er endret ved mindre vesentlig reguleringsendring V231205, datert 23.12.2005, som gjelder for Fjellhytta borettslag (felt 3). Endringen legger til rette for utvidelse av eksisterende boliger. Alle tilbygg skal utformes slik at borettslagets helhetlige preg beholdes, med samme takvinkel, vindusformater og materialbruk som eksisterende bebyggelse.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-4735 «Detaljregulering for nytt dobbeltspor Oslo - Ski (Follobanen)», datert 28.08.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H190_1: Restriksjonssone over jernbanetunnel (Follobanen)
I restriksjonssonen kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres uten tillatelse fra Bane NOR (tidligere Jernbaneverket).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 124,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fibernett, trappevask, renter og avdrag andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 028,41
- Trappevask: kr 96,-

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen forperioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 054 867,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 23 841,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 238 882,- pr. 13.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 76 226 292,- pr. 13.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207833843
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 13.05.2026: kr 32 330 346,-
Andel av saldo: kr 101 310,89
Innfrielsesdato: 30.10.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207954993
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 13.05.2026: kr 43 895 946,-
Andel av saldo: kr 137 571,60
Innfrielsesdato: 30.10.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 650 000,00 Prisantydning
238 882,49 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 888 882,49 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 708,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
27 658,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 906 590,49 Totalpris inkl. omkostninger
4 916 540,49 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jens Iversen

Leiligheten er tilknyttet Fjellhytta Borettslag.
- Borettslaget består av 198 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring, polisenummer 6596600.
- Borettslaget bruker www.vibbo.no som informasjonsportal.
- Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen. Kun fysiske personer kan eie mer enn én andel i borettslaget.

Vårdugnad må påregnes. Borettslaget har vaktmestertjeneste. Fellesvaskerier i terrasseblokkene kan benyttes av alle beboere. Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkong/terrasse. Trampoline er ikke tillatt. Endringer som berører bygningens eksteriør, som montering av markiser eller varmepumper, krever styrets samtykke. Det er ikke tillatt å flytte kjøkken til andre rom i terrasseblokkene.

Dyrehold (vanlig husdyr) er i utgangspunktet tillatt, med unntak av utekatter. Dyrehold skal følge husordensreglene og dyr skal bl.a. holdes i bånd på fellesarealene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2021 ble det gjennomført et større rehabiliteringsprosjekt som omfattet utskifting av varmtvannsberedere, installasjon av varmepumper, oppussing av oppganger med nye dører, maling og belysning, samt fornyelse av lekeplass. Prosjektet ble delvis finansiert av et lån på 45 MNOK.

Planlagte påkostninger:
- I 2025 ble det vedtatt å avvikle kjølerommene i blokkene.
- Styret har vedtatt å utrede muligheter for ekstra sykkelparkering og revurdere regler for plassering av varmepumper.
- Det er planlagt utskifting av utvendige membraner over garasjekjellerne, samt kartlegging av membraner i terrasseblokkene.
- Det skal gjennomføres en ny radonmåling i 2026. Sist radonmåling ble avholdt i 2009, og enkelte boliger hadde forhøyde verdier (gjelder ikke blokkleilighetene med garasje under).

Det gjenstår ca. 7 millioner av rammen til borettslagets lån, som kommer til å benyttes. Vedlikeholdsplanen går etter hvert over i en ny fase, dette har de ikke tall på enda, men det må påregnes låneopptak her også. Sannsynligvis skjer det ikke noe før årsmøtet neste år.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Internt i borettslaget gjelder forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS Factoring sin sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0108/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26108

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 14:01