Lofsrudhøgda 263

Lofsrudhøgda 263, 1281 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 178, bruksnummer 20, seksjonsnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
4. etasje 85 kvm: Entré, to bad, stue, separat kjøkken, to soverom samt innredet rom. Adkomst til balkonger fra stue og kjøkken.

BRA-e:
4. etasje 2 kvm: Bod.
Eget byggverk 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 20 kvm: To balkonger.

Leiligheten disponerer en bod på 2 m² i eget byggverk ved inngangspartiet og en bod på 2 m² i samme etasje som leiligheten.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende på Søndre Nordstrand, i Oslo kommune. Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1987. Bygget er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater av metall. Taket er et tilnærmet flatt yttertak med parapet. Boligen har entrédør med brannklasse B30. Vinduer og balkongdører er fra 2018 med 2-lags glass, karmer/rammer av tre og utvendig kledd med metallplater. Det er en østvendt balkong på 9 m² og en vestvendt balkong på 11 m².

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, men har ikke tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad stort.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Våtrom - Bad lite.
- Lekkasjesikkerhet: Det er ingen sluk i rommet.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad stort.
- Overflater vegger: Det er ikke benyttet mykfuger i overgang vegg/tak. Det er registrert riss/sprekk i flis ved toalett.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig.

Våtrom - Bad lite.
- Overflater vegger: Det er ikke benyttet mykfuger i overgang gulv/vegg.
- Vannrør: Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader i skjøter samt noe skader. Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk, og ved funksjonstest registreres liten effekt. Avtrekksventil er blokkert. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader og gliper i entré.
- Innerdører: Dørbladet på det store badet mot kjøkken kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling i nedre del på balkong østvendt.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningen på østvendt balkong viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Funksjonstest viser at dørvrideren er løs.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på vesvendt balkong viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad stort.
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av badekaret.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til en lys og romslig 3/4-roms leilighet med god planløsning og attraktive kvaliteter. Leiligheten er innholdsrik og har to soverom, innredet rom som benyttes som soverom ( ikke godkjent for varig opphold), stor stue med utgang til vestvendt terrasse og romslig kjøkken med utgang til østvendt balkong. Leiligheten har to flislagte bad hvorav det ene med badekar, servant, toalett og opplegg for vaskemaskin og det andre med dusj, toalett og servant. Her får du godt med lagringsplass i utebod på terrassen og i sportsbod. Det medfølger parkeringsplass i byggets underetasje. A-konto fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene. Leiligheten ligger sentralt, men tilbaketrukket, med kort vei til barnehager, skoler, bussforbindelser og dagligvare.

Leiligheten er velholdt, med behov for modernisering.

E N T R É :
Romslig entré med plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko. Her er det ypperlig å sette inn garderobeskap eller kommode for å sikre rikelig med oppbevaring. På gulvet er det lagt laminat og veggene er tapetserte. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd mellom de øvrige rommene i leiligheten. Leiligheten har adkomst via felles trappeløp og gjestene slippes inn via dørcalling. Velkommen inn!

S T U E :
Romslig stue som er lett å innrede med møblementet du ønsker. Her vil du umiddelbart legge merke til de store vindusflatene som gir godt med naturlig lysinnslipp inn i rommet. Innred med sofa, salongbord m/ tilhørende mediemøblement samt spisebord. På gulvet er det lagt laminat og veggene er tapetsert. Herfra er det utgang til en av leilighetens to balkonger.

B A L K O N G E R :
Balkongen med utgang fra stuen er på hele 11 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. Denne balkongen har utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. I tillegg er den en praktisk utvendig bod på 2 m2 til ønsket oppbevaring. Rekkverket er i treverk og på gulvet er det lagt terrassebord.

Boligens andre balkong, med utgang fra kjøkkenet, er på 9 m2 og ligger vendt mot øst. Her er det plass til et bord og et par stoler hvor morgenkaffen og frokoster kan nytes. Balkongen er i betong med synlig betong på gulvet og rekkverk i metall.

K J Ø K K E N :
Hyggelig og separat kjøkken med innredning i profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt kjøkkenvask. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en delvis separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Det er lagt fliser på veggen mellom benkeplate og overskap og under overskap er det montert belysning og stikkontakter. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Kjøkkenventilatoren er plassert i overskapet. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget. Det er naturlig plass til en spisegruppe. Det gjøres oppmerksom på at kjøkkenet er gitt tg2 - se eget punkt i tilstandsrapporten.

S O V E R O M 1 & 2 :
Leiligheten kan skilte med 2 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og plassbygde garderobeskap som sikrer godt med oppbevaringsplass. Stor vindusflate bidrar til å gi rommet en lys og luftig atmosfære. Fra soverommet er det egen inngang til badet. Soverom 2 kan innredes etter ønske og behov og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet oppleves møbleringsvennlig egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

R O M B R U K T S O M S O V E R O M 3 :
Rommet er i dag innredet som soverom og har plass til seng, kommoder og øvrig oppbevaring. Det gjøres oppmerksom på at deler av rommet er byggemeldt som kott og matbod og er ikke godkjent til varig opphold.

B A D E R O M :
Leiligheten har to fullverdige bad hvor begge har flislagt gulv og flislagte vegger. Det store badet har noen malte vegger. Det store badet er utstyrt med vegghengt servant med speilskap, lys og stikkontakt over servanten. Videre er det badekar med vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Her er det også opplegg for vaskemaskin. Det mindre badet er innredet med vegghengt servant med speil over servanten, gulvstående toalett og dusjkabinett. Begge badene har et oppgraderingsbehov - se utfyllende tekst i tilstandsrapporten.

Ø V R I G :
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Tapetserte veggflater samt malte veggflater. Flislagte vegger på badene, samt noe malte flater på det største badet.
Himling: Malte flater i himling.
Takhøyde: Det er målt fra 2.38 til 2.39 m.
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.
Det medfølger i tillegg bod i eget bygg plassert ved inngangspartiet på cirka 2 kvm. Terrassen fra stuen har også en sportsbod på cirka 2 kvm.

V I N D U E R O G D Ø R E R :
Leiligheten har malte trevinduer fra 2018.
Entrédøren har brannklasse B30.
Balkongdører med glass fra 2018.
Innvendig har boligen glatte og profilerte dører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkkenet medfølger salget.

Boligen er oppvarmet ved bruk av radiatorer tilkoblet varmesentral.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 21.11.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på ventilasjonsanlegg, datert 08.06.1988.

Soverom 3 på plantegningen er opprinnelig byggemeldt som del av kjøkkenet, som kott og matbod jf. originale byggetegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 39856, tinglyst 24.06.1987, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om rettigheter/plikter til fellesareal.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Sameiet tar et utleiegebyr på kr 500,- per utleieforhold.

Stille og rolig beliggenhet på Mortensrud,. Barnevennlig lokalisering med lite trafikk i området. Skoler i alle klassetrinn og barnehager ligger i nærområdet. Av skoler finner man, Mortensrud-, Lofsrud-, Hauketo og Bjørnholt skole i tillegg finnes både Norstrand- og Bjørnholt videregående skole. Av barnehager kan man velge mellom Lofsrud barnehage, Rudshøgda barnehage og Hauketo barnehage i umiddelbar nærhet.

Hele året er det fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter, flotte turstier i skog og mark. Både Hvervenbukta og Ingierdstrand ligger i nærheten for de som vil benytte seg av to av Oslo's mest populære badestrender. Om vinteren kan man ta en tur til slalåmbakken på Ljan. En spasertur unna er Senter Syd lokalisert, og alt det har å tilby av fasiliteter innenfor service tilbud, butikker, restauranter, apotek, post i butikk, offentlig kommunikasjon, i form av buss og t-bane. Holdeplassen på Mortensrud er et stort knutepunkt for mange bussruter.

En liten kjøretur unna er Holmlia bydelssenter lokalisert, som kan tilby apotek, vinmonopol, narvesen, café, renseri, bibliotek. På Homlia finner du idretts- og svømmehall, flere kunstgressbaner m.m. Før Holmlia kommer du til Hauketo senter, som ligger innenfor gangavstand med helsestudio og togforbindelse til Oslo S. Til sentrum tar det ca 10 minutter med tog fra Hauketo. Vil du heller kjøre, tar det omtrent ett kvarter med bil fra Mortensrud til sentrum. Dersom man velger å ta buss, er det gode muligheter for det. Med t-banen tar det drøye 25 minutter til Oslo S.

Litt nyttig informasjon om Mortensrud: Mortensrud er et boligområde som ligger plassert nord i østdelen av Bydel Søndre Nordstrand i Oslo. Navnet Mortensrud stammer fra 1100-tallet og har sitt opphav i Rud-gårdene som vokste opp på Østlandet under middelalderen. Mortensrud som boligområde startet sin oppblomstring på midten av 1980-tallet med Mortensrudgrenda og Lofsrud som de største prosjektene, mens Maikollenområdet med sin distinkte bebyggelse av ferdighus fra Moelven kom noe senere, og fikk det naturlige kallenavnet Moelven. Mortensrudgrenda og Maikollen består stort sett av enkeltstående eneboliger og på Lofsrud er hovedsakelig lavblokker og rekkehus. Ved forlengelsen av Østensjøbanen til Mortensrud i 1998 ble Mortensrud stasjon banens nye endestasjon. Siden da har Mortensrud også blitt et knutepunkt for kollektivtrafikken i denne delen av Oslo, med jevnlige bussavganger til og fra Bjørndal og Dal/Brenna, og til Helsfyr, Hauketo og Vika. Stedet er også knyttet opp mot Oslo lufthavn, Gardermoen, via Flybussekspressen. Den kanskje mest kjente bygningen er Mortensrud kirke, som har fått mye oppmerksomhet grunnet arkitekturen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 16 626 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, asfalterte veier, lekeplass, blomsterkasser, sittegrupper, trær og diverse beplantning. Tomten er fellesareal. Gjesteparkering på biloppstillingsplasser.

Leiligheten disponerer parkeringsplass nr. 57 i felles garasjeanlegg. Hver seksjon har rett til én garasjeplass i fellesanlegget iht. seksjoneringen. Iht vedtektene er det mulighet for å etablere el-lader på parkeringsplassen etter søknad til styret.

Det er også 8 parkeringsplasser til bruk for gjester og besøkende, hvor det er maks 2 døgn man kan stå parkert via registrering på app.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til bebyggelsesplan 26884 datert 30.08.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser S 2772. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plan- og byggesaker:
- Lofsrudveien 20 - 22 - Etablering av landhockeybane med driftsbygg og aktivitetssone - Tidligere brukt adresse: Klemetsrudveien 41. Det ble gitt tillatelse til endring den 20.01.2026. Saksnummer 202509179.
- Klemetsrudveien 41 m.fl. Mortensrud felt 10, 11 og 12. Oslobygg KF foreslår å omregulere Klemetsrudveien 41 mfl. fra friområde og bebyggelse og anlegg til idrett, skole, fritidsklubb, bibliotek, friområde mfl. Planen inneholder ny skole med flerbrukshall for 840 elever, bibliotek og fritidsklubb, som ligger sammen med sykehjem for 140 beboere og 40 omsorgsboliger. 11er og 7er fotballbane, landhockeybane, cricketbane og mange nye offentlige møteplasser av ulik karakter i tilknytning til seg. Planforslag ble sendt til politisk behandling 28.02.2025. Saksnummer 201817933. Saken fortsetter i sak 202506788.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 857,- pr. mnd. og inkluderer: fyring og varmtvann (à-konto), internett, kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, vaktmestertjeneste, trappevask, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, forretningsførsel, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 043,-
- A-konto fyring: kr 1 170,-
- Renter og avdrag lån: kr 445,-
- Bredbånd: kr 199,-

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Fyring er et à-konto beløp som avregnes årlig av ISTA basert på faktisk forbruk.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000 kwh. pr. år.
Sameiet har avtale med Global Connect AS som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger. Styret er i gang med å gå over til fiber og dette antas å være utført i løpet av 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 174 353,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 8 774,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 31 718,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 443 585,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 8398 71 92227
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 2 443 585,-
Innfrielsesdato: 01.01.2040
Rente: 7,64 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 000 000,00 Prisantydning
31 718,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 031 718,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

100 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 860,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
111 810,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 133 578,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 143 528,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Gudim

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Rudshøgda Boligsameie Ii, med sameiebrøk 87/9123.
Sameiet består av 114 leiligheter.
Forretningsfører er PHM Forvaltning AS. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Lufting av hund skal skje under kontroll og utenom gangveier, garasjer og lekeplasser.
Kun elektrisk- eller gassgrill er tillatt på terrassen.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Fasadevask, felling av problemtrær og ny parkeringsløsning (2025).
- Oppgradering til fiber (2026).
- Installert nye kameraer i garasjen, ny garasjeport og malt i alle oppganger (2024).
- Utbedret lekkasjer i teknisk rom (2024).

Planlagte påkostninger:
- Det ble vedtatt på årsmøte i 2026 at fartshumpene i garasjeanlegget skal repareres og utbedres. Det vil bli tatt inn anbud på hele kjørebanen i 2027. Styret arbeider med å sette av penger i budsjettet. Iht. samtale med styreleder 23.07.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger som vil medføre økt fellesgjeld.
- Styret er i gang med å gå over til fiber og dette antas å være utført i løpet av 2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,-
Markedsføringspakke hjem, krogsveen, finn, sosiale medier, nattaviser, boligsøkere mm  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - PHM Forvaltning AS   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører PHM Forvaltning AS   kr 5 407,-
Innhenting av seksjonering  kr 290,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,-
Foto stor pakke  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0144/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26144

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 15:30