Gamle kongeveg 4

Gamle kongeveg 4, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 696, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Gang, bad, tre soverom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 32 kvm: Terrasse.

Totalt gulvareal i fritidsboligen er ca. 75 kvm, hvorav 64 kvm inngår i arealberegningen etter NS 3940. Resterende 11 kvm utgjør areal med lav himlingshøyde (ALH) og er dermed ikke måleverdig som bruksareal. Dette gjelder primært på hems som i dag benyttes som lagerrom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av EN-TAKST AS v/Johan Kornelius Nilsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en fritidsbolig oppført i 1988. Ytterveggene er oppført i tømmerkonstruksjon med tømmer som fasade/kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel, tekket med pappshingel fra 2014. Takrenner og nedløp er av metall, med utvendige beslag og vindskier i treverk. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag over krypkjeller med stubbegulv. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker, og det er drenerende masser fra byggeåret. Vinduer er malte trevinduer med koblet glass. Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre, samt innvendige fyllingsdører i heltre furu. Terrassen er oppført på understøttende konstruksjon med rekkverk av tre og terrassebord på gulv. Boligen har elementpipe med vedovn og sotluke/feieluke. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget ble montert før 1.1.1999 (opplyst installert i 1988), og det er ikke gjort endringer etter dette. Det er mer enn fem år siden forrige el-tilsyn.

Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert på befaringsdagen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom > 1. Etasje > Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken
- Avtrekk: Det er manglende eller defekt avtrekk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Ytterdører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det er påvist symptom på setninger.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Våtrom > 1. Etasje > Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt, fremlagt dokumentasjon tilfredsstiller ikke kravene i gjeldende forskrift og standard, og det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring utført frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser, og det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vann- og avløpsledningstype er ukjent, og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom > 1. Etasje > Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Utvendig
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter, og rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale.

Tekniske installasjoner
- Elektrisk anlegg: Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
- Branntekniske forhold: Det er påvist mangler ved håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fritidsbolig oppført i 1. etasje + hems og har følgende standard på innvendige overflater:

ENTRE
På gulv er det furugulv, tømmervegger og panel i tak. Profilerte innerdører.

STUE/SPISESTUE/KJØKKEN
Stor og romslig stue med god plass til både sofagruppe og romslig spisestue i tilknytning til kjøkkenet. På gulv er det furugulv, tømmervegger og åpen himling med rundåser og panel. Vedovn i stuen som gir en lun og hyggelig varme på kjølige dager. Utgang til terrasse.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat. Innredningen er utstyrt med oppvaskkum av stål, komfyr og kjøl/fryseskap. Rommet har naturlig ventilasjon uten mekanisk avtrekk. Hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

BAD:
Bad med malt og behandlet betonggulv, panel og tømmer på vegger, samt panel i himling. Innredet med servant, toalett, dusjkabinett og panelovn. Badet har et oppgraderingsbehov.

SOVEROM
Det er 3 soverom i hytten. Alle soverom har furugulv, tømmervegger og panel i tak.
Soverom 1 har dobbelseng.
Soverom 2 og 3 har køyseng.

Lagring:
Eiendommen har en utvendig bod på 3 m² i 1. etasje, samt et lagerrom på hemsen.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter.
Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.
Boligen er vurdert å ha naturlig ventilasjon.
Det er ca. 120 liters varmtvannstank.
Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det elektriske anlegget ble montert før 1.1.1999 og det er ikke gjort endringer etter dette.
Anlegget er opplyst installert i 1988.
Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn på stue, forøvrig elektrisk oppvarming.

Oljeovn på stuen kan følge med om ønskelig.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 04.04.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 18.02.1986 men disse er speilvendt i forhold til dagens planløsning - ellers korrekte.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 2717
Tinglysningsdato: 21.06.1988
Servitutten omhandler: Bestemmelser om veg, vann og kloakk, samt rådighetsinnskrenkninger. Eier forplikter seg til å delta i vedlikehold av adkomstvei og øvrige veier til hytteområdet, samt betale for snøbrøyting og årlig vann- og kloakkavgift. Drift og vedlikehold av vei, vann og kloakk tilligger hytteeierne. Videre har eier ansvar for fremføring av elektrisk jordkabel samt vann- og kloakkledning frem til hytten, og bortfester/grunneier har rett til å fremføre ledninger over tomten. Eiendommen har forbud mot oppføring av skur, uthus, hensetting av campingvogner og inngjerding av tomten.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknummer: 2717
Tinglysningsdato: 21.06.1988
Servitutten omhandler: Eiendommen har veirett over den gamle (nedlagte) riksvegen som fører frem til tomten. Veiretten hefter i gnr. 2, bnr. 164 og gnr. 2, bnr. 1742.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger fint til i et etablert hytteområde ved Gamle kongeveg på Bjorli i Lesja kommune. Beliggenheten kombinerer rolige og naturskjønne omgivelser med gangavstand til alt av tilbud og fasiliteter i sentrum. Rundt hytta vokser frodig furuskog og fjellbjørk, og tomten gir en lun ramme med direkte tilknytning til helårs turterreng.

Bjorli er et snøsikkert vintersportssted med en lang skisesong som strekker seg fra tidlig vinter til langt utpå våren. Bjorli skisenter ligger bare noen hundre meter fra hytta, med et variert utvalg av nedfarter og heiser for både nybegynnere og erfarne alpinister. For langrennsentusiaster byr Bjorli-Lesja Løypelag på et stort løypenett på mellom 80 og 100 kilometer med oppkjørte spor i både lune skogstraséer og oppe på snaufjellet.

I sommerhalvåret er området et flott utgangspunkt for fotturer, stisykling langs historiske veier, samt ørretfiske og jakt i fjell og nærliggende vassdrag. Familievennlige aktiviteter som klatreparken Høyt & Lavt Bjorli ligger i gangavstand fra eiendommen, og turer til Rånåkollen og innover mot Reinheimen er lett tilgjengelige.

Det daglige hytteholdet er praktisk tilrettelagt med kort vei til fots til alle nødvendige fasiliteter. Dagligvarehandelen gjøres på Bunnpris Bjorli, en kort spasertur unna, hvor det også finnes ladestasjoner for elbil. Bjorli stasjon på Raumabanen ligger likeledes i gangavstand og gir togforbindelse mot Dombås og Åndalsnes. Med bil tar det rundt 40 minutter til Dombås og Åndalsnes, mens kjøreturen til Ålesund og Molde tar henholdsvis rundt to timer og halvannen til to timer.

Ta av i rundkjøringen på Bjorli, følg Bjorlivegen fra Bunnpris mot skitrekket. Ved innkjørsel til Gamle Kongeveg på venstre hånd går det en stikkveg opp til hytten.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Idrett og fritid:
Høyt & Lavt Bjorli: 9 min. gange
Øyom Park - Fotball&Frisbeegolf: 6 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 644 kvm som i hovedsak er naturtomt. Gruset adkomstvei og parkeringsareal.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan 05120064 «Storhaugen», datert 23.02.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 1.2 punkt e er seksjonering av eiendommens bebyggelse ikke tillatt. Videre følger det av § 1.2 punkt k at oppsetting av gjerder og flaggstang ikke tillates.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Lesja, vedtatt 19.12.2013. I kommuneplanen er et areal på 643,8 m² avsatt til fritidsbebyggelse - nåværende. Kommuneplanens arealdel fastslår i bestemmelsenes punkt 1.8 og 7.4.1 at reguleringsplaner fortsatt skal gjelde så fremt de ikke strider mot kommuneplanen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H910: Reguleringsplan skal fortsatt gjelde
Sonen angir at gjeldende reguleringsplan for Storhaugen opprettholdes og fortsatt skal gjelde for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.772,-.
Avgift til Storhaugen hytteforening kr 4.200,- pr. år inkl. brøyting.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdien for 2025 var kr 287.400,-.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.620,- pr år.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
63 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
83 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 563 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 583 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Solwr Software AS

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke - Fritid Bjorli  kr 20 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lesja kommune  kr 5 549,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. kr 2.500.000,-  kr 15 775,00
Foto Lesja inkl drone   kr 5 500,00
Tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 76-0205/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26205

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 15:15