Lyngåsveien 11D

Lyngåsveien 11D, 0491 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Andelsnummer 22, Lyngåsveien Borettslag, organisasjonsnummer 953550253

Totalt bruksareal BRA: 21 kvm

BRA-i:
3. etasje 20 kvm: Entre, bad/wc, kjøkken, alkove, stue.

BRA-e:
3. etasje 1 kvm: Loftsbod.

Gulvarealet er ca. 45 m2. Boden og badet er ikke med arealberegningen pga. lav takhøyde.

Hybelleiligheten disponerer en krypbod bak knevegg på loftsareal med lav takhøyde. Det foreligger ingen dokumentasjon på tildelingen av boden. Men i praksis så er det kun hybelen som bruker boden. Ny kjøper overtar forholdet. Boden har et gulvareal på ca. 10 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av Pål Morten Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se punkt ferdigattest/brukstillatelse i salgsoppgaven for utfyllende informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med fasader forblendet med stående malt/beiset panel og malt grunnmur i murkonstruksjone. Klassisk saltakkonstruksjon antatt tekket med takstein. Tak er kun visuelt befart fra bakkeplan.Det er ingen nøyaktig kjennskap til hvilken type byggegrunn det er på eiendommen. Antatt fundamentert på støpte såler på fast grunn eller faste, komprimerte masser. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt TG0 og TG1 på 10 punkter, TG2 på 9 punkter og TG3 på et punkt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Ventilasjon: Det er mangelfull ventilasjon i leiligheten. Klaffventiler på yttervegg anbefales etablert. Det presiseres at det bør avklares med sameiet/borettslaget om muligheten for dette. Utbedringskostnader: Under 10 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Etasjeskiller, ildsted/skorstein innvendig i boligen, kjøkken, elektrisk, varmtvannsbereder, baderom, innerdører.

Det gjøres oppmerksom på følgende TG2:
- Etasjeskiller: Det er registrert noen skjevheter i boligen.
- Ildsted/skorstein innvendig: En side er innkledd med plater.
- Kjøkken: Kjøkken har ventilator med omluft (kullfilter).
- Elektrisk: Boligen har et eldre elanlegg uten dokumentasjon.
- Varmtvannsbereder: Bereder er plassert i tørt rom, og er ikke lekkasjesikret med automatisk vannstoppventil.
- Bad: Oppbrett av membran ved dør er mindre enn 15 mm. Dør er plassert i våtsone. Noe sprekker i fuger i dusjområdet. Noen fliser med hull fra tidligere opphengte gjenstander, hull er tettet med silikon av tidligere eier. Dør med karmer og listverk vil ikke tåle belastningen av fritt vann. Det er en fuktskade nederst på listen ved døren.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig avtrekk og vil kun være effektivt ved vind og større temperaturforskjeller inne og ute.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Noe sprekker i fug, dusjområdet. Noen fliser med hull fra tidligere opphengte gjenstander, hull er tettet med silikon av tidligere eier.

12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Varmtvannsbereder hadde lekkasje høst 2023, hele berederen er byttet samt rør og blandings batteri på kjøkken.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja.
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Byttet varmtvannsbereder, rør og blandings batteri på kjøkken.

17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Ja. Sprekker på vegger i stue. Sprekker vinduskarm stue. Sprekker tak hjørne ved pipe.

21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Mugg i gulv etter lekkasje varmtvannsbereder på kjøkken. Utbedret samtidig som bytte av varmtvannsbereder høst 2023.

Leiligheten fremstår som moderne og lys med nyere laminat i entrè, kjøkken og stue.
Loftsleiligheten er vedlikeholdt i ettertid fra byggeåret. Leiligheten fremstår med normal bruksslitasje i forhold til alder.

Materialvalg
Gulv med laminat fra 2022 og fliser på bad.
Vegger med malt panel og fliser på bad.
Himling med malte flater og malt panel.

Sikringsskap
I felles oppgang. 6 fordelingskurser med automatsikringer, 32 amp hovedsikring og måler.

Entrè
Med god lagringsplass i skyvedørsgarderobe.

Sovealkove
Med plass til 150 cm seng og kommode.

Stue
Lys og innbydende stue med god plass for sofagruppe og tv.

Kjøkkeninnredning fra 2005 iht tidligere annonse fra 2012
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Ikea kjøkkeninnredning med slette høyglans skapfronter, laminat benkeplate, enkel oppvaskkum, ventilator og innfelte hvitevarer som koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap. Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Det ble satt in ny varmtvannsbereder i 2023

Bad/wc fra 2005 iht tidligere annonse fra 2012
Flislagt med gulvvarme, opplegg for vaskemaskin og dusj med svingbare rette glassdører. Nyere baderomsinnredning med speilskap over servant med skuffeseksjon. Gulvmontert klosett

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap og integrert ovn og oppvaskmaskin på kjøkken medfølger. Vaskemaskin kan medfølge om ønskelig.

Oppvarming med elektrisitet og gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Borettslaget består av Lyngåsveien 11 A, B, C, D og E.

USBL sendte inn forespørsel om ferdigattest til kommunen i 2001 for borettslaget Lyngåsveien 11. I svaret fra Plan- og Bygningsetaten den 02.03.2001 angående ferdigattest skriver de:

«Vi viser til deres forespørsel om ferdigattest for byggesakene på nevnte adresse som ble tatt i bruk i 1951.
Fremlagt kopi av rapport, før innflytting av 21.05.51, rapport fra ferdigbesiktigelse av 29.11.51, fra Oslo Bygningskontroll, samt loftsplan hus A stemplet 10791 den 14 juli 1950, dokumenterer at slike hybelleiligheter på loft også var godkjent for hus B, C og D.

Plan-og bygningsetaten utsteder ikke nå ferdigattest i så gamle saker, men mener at rapporten fra ferdigbesiktelsen den 29.11.51 kan ansees som ferdigattest, i forbindelse med salg og avhendingsloven, forutsatt at nevnte mangler er rettet."

For Lyngåsveien 11D ble det under avholdt ferdigbesiktigelse, 19.11.1951, bemerket følgende mangler: det manglet 1) feierluke i tredje etasje (hybelleilighet) må oppsettes eller det må anordnes feining fra tak, 2) Øverste vindu i trappegang må skjermes og 3) Husnummerskilt må opprettes. Det foreligger en bygningskontrollapp for Hus D fra 18.03.1952 med påføring at "Mangler påført ved ferdigbesiktelse 29.11.1951 er rettet."

Fra opprinnelige tegning av loftsplan (datert 14.07.1950, stemplet 10791) inneholder enheten: Hybel, sengenisje og kott. Gang og toalett er utenfor selve påføringen "hybel" på tegningene. Det er videre loftsrom som ikke har noe påtegning. Det må derfor legges til grunn at loftsrom kun er godkjent som bodareal. Om loftsrommet var felles for borettslaget eller kun for denne hybelen er det ikke funnet noe dokumentasjon på. I praksis har loftsrom kun blitt benyttet av hybelleiligheten.

Dagens bruk av leiligheten stemmer ikke med de byggemeldte og godkjente tegningene og er notert i matrikkel som ikke godkjent bolig. Loftsrom (bodareal) er inntatt i enheten og er i dag benyttet som oppholdsrom, sovealkove og kjøkken. Denne endringen er tidligere omsøkt og avslått av kommunen, se under. Denne delen av leiligheten, og bruk av denne, er dermed ulovlig. Konsekvensen ved videre bruk er at kommunen kan kreve dette arealet tilbakeført til bodareal. Kommunen kan kreve at hybelleiligheten tilbakeføres til de originale rommene: Hybel, sengenisje og kott, som vist på tegningene fra 1950, stemplet 10791.

Iht tilstandsrapporten fra bygningssakkyndig så er omgjort toalettrom til baderom med sluk i gulv søknadspliktig. Konsekvens ved søknad vil være at rommet må tilbakeføres til toalettrom.

En tidligere eier søkte om rammetillatelse i 2012 (Saksnr: 201202713): "Søknaden omfatter ombygging og utvidelse av rom (hybel) på loft til ny boenhet. Arealene ønskes innredet til oppholdsrom med sovealkove, kjøkken og bad (eksisterende). I takflaten mot sør og nord foreslås henholdsvis etablert et oppløft og to stk. parstilte vinduer. På gavl mot foreslås oppført balkong med tilhørende balkongdør."

Rammesøknaden ble avslått av Plan og bygningsetaten (PBE) 13.04.2012. Videre skriver PBE at eksisterende hybel tilfredsstiller som påpekt ikke dagens forskrifter, men så lenge dette rommet i sin tid ble godkjent kan det ikke stilles krav om oppgradering.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko/ansvar for eventuelle pålegg/krav om endringer/tilbakestilling fra kommunen eller andre etater og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
- Kjelsåsveien 83 har bruksrett kjørbar opparbeidet adkomstvei over Lyngåsveien 11D.
- Avtale med Hafslund nett AS angående drift og vedlikehold av kabelanlegg.

De øvrige servituttene omhandler: vei, vann, kloakk, gjerde og grenser.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem. 

Flott beliggende leilighet i tilbaketrukket del av Lyngåsveien. Det er gangavstand til matbutikker, barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon. En kort trikketur unna ligger Storo Storsenter der det finnes et enda rikere utvalg av forretninger og servicetilbud. Alpinmuligheter i Grefsenkleiva, bademuligheter på Frysja/Stilla og strålende turmuligheter i marka er noe av fritidstilbudene som ligger i nærområdet!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 5 478 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal og er en sjeldent flott og skjermet tomt. Det er lekeapparater for barna inne på borettslagets tomt og fellesarealene er opparbeidet med store gressplenarealer samt blomsterbed og prydbusker. Om sommeren er hagen fylt med blomster, epletre og bærbusker.

Det medfølger ingen parkeringsplass med leiligheten. Borettslaget har noen parkeringsplasser som fordeles etter venteliste.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Pågående plan- og bygningsarbeid i området:
- Kjelsåsveien 83 G - Bruksendring, omgjøring og fasadeendring av tomannsbolig. Saksnummer 202554484. Det er p.t. levert inn søknad om rammetillatelse for arbeidet. Tiltaket omfatter bruksendring og omgjøring av eksisterende horisontal delt tomannsbolig til vertikaldelt tomannsbolig. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202554484&wfl=Y&Dateparam=08/20/2025&sti=

- Lyngåsveien 6B - C - Nye stikkledninger for vann og avløp. Saksnummer 202454377. Det er gitt tillatelse til tiltak til oppgradering av eksisterende stikkledninger for vann og fellesavløpsledning, etter pålegg fra Vann- og avløpsetaten.

Det kan forventes noe støy i forbindelse med overnevnte arbeid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  2 730,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv (Telenor) betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, byggforsikring og generell drift av borettslaget.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift kr 1 219,-
Avdrag felleslån kr 216,-
Renter felleslån kr 696,-
TV/Internett kr 599,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4688 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i fellesutgiftene. Telenor T-We dekoder følger leilighet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 661 749,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 646 994,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 613,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 134 741,- pr. 19.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 540 000,- pr. 19.08.2025 og lånevilkårene er:
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 19.08.2025: 6.15% pa.
Antall terminer til innfrielse: 279
Saldo per 19.08.2025: 6 540 000
Andel av saldo: 134 741
Første termin/første avdrag: 20.10.2018 ( siste termin 20.10.2048 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

2 780 000,00 Prisantydning
134 741,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 914 741,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 933 993,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mina-Marie Gundersen

Leiligheten er tilknyttet Lyngåsveien Borettslag.
Borettslaget består av 20 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad, trappevask og klipping av gress på fellesarealer må påregnes.
Det er i alminnelighet ikke tillatt med husdyr i borettslaget. Tillatelse kan gis av styret etter skriftlig søknad, under forutsetning av at beboeren underskriver erklæring med regler for dyreholdet.
For bestemmelser om husdyrhold, se husordensreglene eller konferer megler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2019/2020: Det er skiftet ut vannledning og avløpsrør fra C-D-E/F huset og reparasjon av avløpsrør i A-huset. Oppgradering av brannvarslingssystemer og dørklokker. Det er etablert mulighet for elbillading i alle garasjer og biloppstillingsplasser.
2018/2019/2020: Etterisolering, ny panel, nye taknedløp, nye vinduer og balkongdører, oppussing av oppganger og maling av vegger i borettslaget.
2019/2020: Graving i forbindelse med etablering av ladestasjoner til el-bil/hybrid.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser i mail 19.08:
Vi skal skifte tak innen 2028 på alle hus. Når vi begynner og om alle tas samtidig er ikke bestemt enda.

Leiligheten er en del av Lyngåsveien borettslag som er det første borettslaget i USBL sin historie, og fylte for noen år siden 70 år. Se artikkel i Nordre Aker budstikke for mer informasjon: https://nab.no/nyheter/lyngasveien-borettslag/19.23728

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 49 500,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører : kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører .: kr 3 630,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel ca.: kr 7 800,-
Foto 25 bilder: kr 3 900,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig ca.: kr 10 700,-

Oppdragsnummer 41-0077/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR41.2577

Sist oppdatert: 03. oktober 2025 kl. 09:34