Spireaveien 12C

Spireaveien 12C, 0580 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 218, seksjonsnummer 126, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
5. etasje 48 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken og soverom

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm:

Boligen disponerer en bod i kjelleren på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2025 utført av Takstmann Jan Berby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen fundamentert med pilarer til fast grunn og grunnmur i støpt betong. Støpt kjellergulv. Prefabrikerte betongelementer i etasjeskillere. Yttervegger og bærevegger i stålkonstruksjoner og støpt betong, fasader
forblendet med spekkmurt teglstein og utfyllende fasader ved terrasser i bindingsverk kledd med trepanel. Flatt tak i betongkonstruksjon, tekket med folie og innvendig nedløp. Støpte trapper belagt med vinylbelegg og murvegger mellom etasjene. Eiendommen har personheis med adkomst garasjeanlegg. Overnevnte bygningsdeler er en del av sameiets/borettslagets vedlikeholdsansvar, og er ikke omfattet av denne rapporten. Det blir ikke satt tilstandsgrad for disse bygningsdelene.

Totalt 2 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2. Det gjelder blant annet elektrisk anlegg grunnet kompetanseområde utenfor takstmannens fagfelt, samt fliser på bad grunnet påvist at noen fliser har bom.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapporten.

God og innbydende planløsning hvor leiligheten inneholder følgende: Entré, bad, soverom, stue/kjøkken. Det er utgang fra stuen til balkong på 7 kvm. Videre disponerer boligen en kjellerbod merket 3.52 på ca. 5,4 kvm. Felles sykkelbod og takterrasse. Det er også mulighet for å leie parkering samt gjesteparkering via innlogging.

Leiligheten inneholder:

Entré:
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende og gir et umiddelbart godt førsteinntrykk. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko i en romslig skyvedørsgarderobe. Dørtelefon er plassert ved inngangsdøren.

Bad:
Pent, flislagt bad med elektrisk gulvvarme. Av baderomsinnredning er det dusj med dusjdører i herdet glass, servant med skapinnredning og frittstående toalett. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Stue:
Stuen er lys og innbydende med plass til sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Her er det god plass til sofagruppe med tilhørende møblement, samt spisebord for hyggelig middagsselskaper. Fra stuen er det utgang til en solrik og romslig balkong.

Balkong:
Boligens østvendte balkong er av god størrelse på hele 7 kvm, med plass til ønsket utemøblement. Balkongen er en perfekt plass å nyte årets varmere dager i eget hjem.

Kjøkken:
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen, og er her holdt i en åpen løsning. Innredningen er fra Ikea(nytt i 2024) med glatte skapfronter og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og ett greps armatur. Det er også en naturlig plass å møblere med spisebord- perfekt for å invitere familie og venner på middag. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøl-/fryseskap.

Soverom:
Soverommet er lekkert og stilfullt med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet ønskelig soveromsmøblement. Rommet er malt i en mørk nyanse, som passer perfekt til soveværelse. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i en romslig pax-garderobe som står i stil med rommet. Rommets x-faktor er vinduer fra to sider, noe som gir en svært hyggelig atmosfære.

Det er for øvrig rikelig med oppbevaringsplass i en kjellerbod på 5 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Taklampe i stue og kjøkken
- Speil i entre
- Pax-skap på soverommet

Boligen varmes opp via radiatorer via sentral fjernvarme og varmekabler på bad. Det er balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest datert 05.11.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring om reparasjon og vedlikehold, bestemmelse om kloakkledninger, Bestemmelse om adkomstrett av elektriske kraftlinjer og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Spirea Park ligger mellom Løren og Økern. Forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Baker Hansen og Kaffebrenneriet er hyggelige møtesteder. Pipa Kafé og Vinbar ved Krydderhagen samt WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub på Vinslottet frister også. Siste nytt er Hy's Sushi, OsLoves og Baithak i Lørenveien. Gastropuben Fryd finner du på Løren Torg. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X åpnet ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder og takterrasse.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt har søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, renseri, Squeeze, Europris, Apotek 1, Løren og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio for den som vil noe mer med treningen sin.
På Vinslottet finner du Spar, Apotek 1, frisører, Jysk, Sterk Legevakt Øst, og du kan stikke innom Kitch'n og interiørbutikken Houz for å få hjelp til å pynte opp hjemme. Barna har det gøy på leke- og læringssenteret Lille Lab/Mini slottet.

Kort vei til legevakt på Aker Sykehus som behandler lettere sykdom. Post-i-butikk hos Meny på Løren Torg. Vinmonopolet finner du på Hasle. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i Vekslerveien 3.

Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. FI 2021 ble det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo. Det er en rekke aktiviteter på Løren. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle. For travglade, finnes Bjerke travbane i nærområdet.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene.

På Løren er det kort vei til sentrum. Fra leiligheten er det ca. 800 meter til Løren t-banestasjon og ca. 800 meter til Økern, hvor du finner både buss og t-bane. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper 300 m unna i Dag Hammarskjølds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. I tillegg buss og t-bane på Hasle. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Med buss:
Linje FB3, 23, 23X og 24 til bussholdeplassen Lørenvangen. Boligen er ca. 3 minutters gange unna.

Med t-bane:
Linje 4 og 5 til t-banestoppet Økern T. Boligen er ca. 9 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 17 til trikkestoppet Sinsenkrysset. Boligen er ca. 16 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Løren skole (1-7 kl.): 0.2 km
Sinsen skole (1-7 kl.): 1.4 km
Teglverket skole (1-10 kl.): 1.4 km
Disen skole (1-7 kl.): 3 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.): 1.1 km
Kuben videregående skole: 1.4 km

Barnehager:
Espira Spirea barnehage (1-6 år): 0.1 km
Refstad barnehage (1-6 år): 0.4 km
Espira Gartnerløkka barnehage (1-6 år): 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 128 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger ikke parkeringsplass. Sameiet disponerer gjesteparkering som kan brukes av beboerne.

Tidvis muligheter for leie/kjøp av garasjeplass i kjelleren.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4349 datert 12.05.2007 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er pågående reguleringssak i Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13 for omregulering av eiendommene fra næring til bolig med saksnummer 201509417. Det ble 25.02.2025 sendt ut et alternativ til begrenset høring med frist for tilbakemeldinger 25.03.2025.

Det er en pågående byggesak i Lørenvangen 25 vedrørende oppføring av to leilighetsbygg med saksnummer 202550349. Her var det avtalt et møte 27.02.2025. Det foreligger tillatelse til riving av eksisterende bygg under saksnummer 202550624.

Det skal bygges en aktivitetspark med grøntarealer og flerbrukshall i Lørenveien 64.

Lørenveien mellom Lørenvangen og Økernveien er nylig oppgradert. Det er bedre tilrettelagt for myke trafikanter, med bredere fortau og opphøyde sykkelfelt i begge retninger. Lørenveien er en del av Den grønne ringen som skal binde sammen eksisterende og nye nabolag og grøntområder i hjertet av Hovinbyen. For å få plass til vegetasjon og møteplasser er ett kjørefelt fjernet og Lørenveien er gjort enveiskjørt fra øst mot vest. Entreprenøren fullførte oppgraderingen av Lørenveien i slutten av juni 2024 og Oslo kommune ved Bymiljøetaten har igjen overtatt det tidligere anleggsområdet. Det innebærer at Bymiljøetaten har tatt over driftsansvaret av arealet.

Området rundt Løren og Økern er fortsatt under utvikling og det må forventes byggeaktivitet i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.862,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv, fibernett, trappevask, vaktmestertjeneste, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5.000 kwh. pr. år /ca. kr 800 til kr 1000,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett via fiber. Sameiet har fellesavtale "Frihet M". Avtalen inkluderer 100 mbit internett, samt 260 poeng. TV-dekoder og WiFi-ruter er inkludert i avtalen.

Sameiet har individuell måling av varme og vann. Det er installert måleutstyr i alle leiligheter. Smartly er leverandør av tjenesten. Seksjonseier faktureres direkte for sitt forbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 022 181,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 088 725,-/4 088 724,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

119 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 920 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thanicha Bharaneetharan og Ole Thomas Hansen

Leiligheten er tilknyttet Spirea Park boligsameie, med sameiebrøk 48/9063.
Sameiet består av 144 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo, tlf. 21 08 05 25.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til sjenanse for de andre sameierne.
Det er forbud mot kullgrill på balkongene. Gass- og elektrisk grill er tillatt.
Se sameiets hjemmeside på: https://home.solibo.no/hp/sp1/oppslagstavle

Foretatt påkostninger de senere år:
2023/2024: Drenering rundt vegg hvor det har oppstått vanninntrenging. Vi har hatt to tilfeller av tett kloakk, og har nå montert nye stakeluker for enklere vedlikehold av avløpsrør i fremtiden. Rens av ventilasjonsanlegg fra leiligheter og fellesrør. Undersøkelser på fasade hvor murstein og mørtel ser ut til å løsne, OPAK har befart skaden og konkludert med håndverkerfeil i ved oppmuring av en vegg. Arbeidet med plassering av sluttmast på vår tomt. Utført reparasjoner av enkeltlekkasjer rundt vinduer og dører.
2021: Ny TV/internetavtale inngått med nye TV bokser til alle. Gjennomført el-kontroll av hele anlegget for å kartlegge avvik. Lagt opp punkter i sikringsskap for å overføre kurs til varmekabler i balkongrenner fra eiere i 8.etasje til sameiet. Montert flyttenøkkel i heisene. Gjennomført omfattende service og overhaling av heisene. Innkjøp av 3 nye piknikbord på takterrassen. Beiset 2 ventilasjons-hus. Fjernet tagging blokk C.
2020: Bytte til led-lys og montere sensorer i fellesområdene. Beising av utvendig treverk.
2017: Avfallsbrønner konverteres til restavfall. Opparbeiding av utearealer ved gartner. Låser og nødknapper på grå metalldører i garasje. Installasjon av to kameraer ved garasjeporter. 2 nye bommer.
2016: To kameraer bestilt for overvåking av garasjeport U1 og U2 fra innsiden. Opparbeiding av utearealer ved gartner.

Planlagte påkostninger:
- Høyspentmasten utenfor 12A byttes ut med en endemast og høyspentlinjen som går over Spirea Park graves ned
- Utbedring av fasade i blokk C
- Styret undersøker mulighet for smartere styring av oppvarming i fellesarealer. For at styret skal få bedre kontroll og for å redusere driftskostnadene fjernes radiatorer i fellesarealet. Eventuelt plombere radiatorene slik at beboere ikke kan justere temperaturen på disse. Alternativt - at det skrus på målere på radiatorer i fellesareal, slik at sameiet kan få mer kontroll over forbruket.

Etter e-post fra styret 19.07.2024 opplyses det om at det ikke er planer om økning av felleskostnader. Det er diskusjoner om å endre fordelingsmodellen for energiavregning og det kan føre til justeringer i felleskostnader for den enkelte, dette er ikke vedtatt enda. Videre opplyses det om at det ikke er planer om låneopptak.

E-post fra styret: Det er ikke planlagt noen endringer som medfører ekstra kostanader. Felleskostnader for 2026 vil bli vurdert i forbindelse med budsjettarbeid i oktober/november 2025.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 20 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 554,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 700,00

Oppdragsnummer 54-0106/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.25106

Sist oppdatert: 29. september 2025 kl. 18:27