Gardermovegen 34

Gardermovegen 34, 2050 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 135, bruksnummer 130, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 609 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 74 kvm: Trapperom/gang, vaskerom og 4 boder.
1. etasje 121 kvm: Entre/trapperom, baderom, kjøkken, vindfang, tv-stue, stue, gang, kontor/soverom og soverom.
2. etasje 115 kvm: Trapperom/gang, toalettrom, kjøkken, stue, finstue og 2 soverom.
3. etasje 62 kvm: Trapperom/gang, loftstue, alkover samt soverom.
BRA-b:
2. etasje 6 kvm: Innglasset veranda.

BRA - e:
Stabbur: Loftsetasje 54 kvm: (21 kvm) og 1.etasje (27 kvm).
Uthus/skur: 151 kvm: Uthus med garasje samt 2 skur.
Bod: 26 kvm: Utvendig bod.

Loftsetasjen har en total gulvflate (GUA) på 101 kvm., men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 62 kvm. av arealet måleverdig som
bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 39 kvm.

Arealer på loft er ikke målbare, men utgjør likevel en gulvflate på 11 kvm. for lagring.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Anticimex v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Eiendommen har ikke ferdigattest eller midlertidig brukstilltatelse. Les mer om dette under punktet Ferdigattest/brukstillatelse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført:
Gulvflater i kjelleretasje av mur og etasjeskillere av mur/tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner av grunnmur og laft samt bindingsverkskonstruksjon, utvendige fasader er kledd med trepanel. Takkonstruksjon av tre i saltaks form med arker utvendig tekket med takstein.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad
19% avboligen har fått tilstandsgrad 1
57% av boligen har fått tilstandsgrad 2.
22% av boligen har fått tilstandsgrad 3.
2% av boligen er ikke undersøkt.

Følgende har fått tilstandsgrad 3:
- Bad og vaskerom pga. slukets høye alder og generelt høy slitasjegrad både på gulv, vegger og for tekniske installasjoner

Tilstandsgrad 2:
- Begge kjøkken og toalettrom pga alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner
- Det ble observert synlige merker på yttervegg som indikerer tidligere utilsiktet fuktgjennomtrengning i grunnmur
- Krypekjelleren har ingen inspeksjonsmulighet.
- Overflater himling/undertak: merker/skader på skråtak i loftstue etter tidligere vannlekkasje, spesielt ved pipeløp.
- Overflater gulv: TG 2 gjelder råteskader på gulvoverflater i loftstue etter tidligere vannlekkasje, spesielt ved pipeløp.
- Skorsteiner inne i boligen: TG 2 er benyttet for å gjøre oppmerksom på pipeløpets alder. Behov for tiltak kan ikke utelukkes. Det ble også registrert riss/sprekker i enkelte brannmurer.
- Rekkverk/håndløper oppfyller ikke dagens sikkerhetsforskrift.
- Bereder er tilkoblet med stikkontakt.
- Vannrør, hovedstoppekran, avløpsrør.
- Konstruksjon: Grunnet mindre stedvise observasjon av råteskader på vannbord/ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes.
- Vinduer og dører.
- Slitasjegraden på taktekkingen (inkl. undertak, lekter, beslag samt takrenner og nedløpsrør) er slik at det vurderes at tekkingen har passert mer enn 50 % av anbefalt brukstid. Det ble i tillegg observert enkelte knekte takstein (bl.a på overbygg) og større mosedekkede felter på taktekking. Takflater bør rengjøres. Restlevetiden er derfor usikker.
- Drenering pga alder.
- Frittstående byggverk: det er relativt høy slitasjegrad som gjør at utbedrende tiltak må påregnes. Det ble i tillegg registrert sopp ved/på 1 takbjelke i stabbur.

Følgende er ikke undersøkt:
- Fundamenter, byggegrunn,

Øvrig opplysning fra takstmann:
- Til informasjon ligger bygninger og eiendom under kommunens plan for kulturminnevern med begrensningene dette medfører.
- Kjelleretasje har ikke godkjente rømningsveier i henhold til dagens gjeldende forskriftskrav. Vinduer er for små og er plassert for høyt opp på vegger (maksimum 100 centimeter over gulvoverflater).

Følgende fremkommer av selgers egenerklæring.
- Godkjent eltilsyn 2024. Under eltilsyn ble noen elektriske ledninger i kjelleren (i de to innerste rommene) koblet fra grunnet gammel alder.
- Sprukket rør i gang ned til kjeller vinter 2023/24. Skjedde to ganger, reparert av rørlegger begge ganger. Antatt grunnet store temperatursvingninger/frost. Førte til lekkasje i kjeller som ble tørket opp. Oppsto lekkasje kjøkken 2.etg. samme vinter med sprukket rør i vask på kjøkken. Dette ble sendt inn til forsikringsselskap, hvorpå det ble gjennomført befaring. Begge etasjer ble sjekket for fukt, og det ble ikke påvist fukt i noen av etasjene. Dokumentasjon på befaringen foreligger.
- Kun den ene pipen har vært i bruk de siste årene. Det er mange vedovner i huset, men flere av dem har ikke vært i bruk på mange år, inkludert ovnene i andre etasje.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sentralt på Jessheim, i området ved Meierigården, Lønnegaarden terrasse og Obs, ligger et stort og usjenert tun. Eiendommen «Solstua» er på 5666 kvm, bebygd med en flott villa fra rundt 1900, et sjarmerende, laftet stabbur, et større uthus med vognskjul og en bod. Tiden virker å ha stått stille i over 100 år og den unike bygningsmassen med tunet er kulturminnevern.

Bygningene er oppført i nyklassisistisk stil med et nasjonalromantisk preg som kjennetegner epoken.Tunet ble tegnet av den kjente billedkunstneren Arne Ekland. Den gulmalte villaen har et bruttoareal på ca. 372 kvm, fordelt på fire plan, inkludert loft og kjeller. I tillegg er det en innglasset veranda på ca. 6 kvm med skyvbare vinduer og sydvestvendt plassering. Boligen har også et overbygd inngangsparti med skiferdekke i front og en overbygd bi-inngang på siden.

Overbyggene hviler på dreide, hvitmalte søyler, mens boligen ellers har gulmalt kledning og hvit staffasje, i likhet med uthuset. Plassen mellom våningshuset, stabburet og uthuset er belagt med brostein. Rundt om er det store gressplener og en rekke flotte trær, lubne busker og beplantning som tilfører ekstra idyll og skjermer tunet fra den moderne verden.

Stabburet er laftet med mørkebrun fasade og hvite dører. Arealet er på ca. 54 kvm, fordelt på to plan. Uthuset har et areal på ca. 151 kvm og boden er på ca. 26 kvm.

Kort fortalt

- Unikt tun sentralt på Jessheim

- 5666 kvm med idyll

- Stor, vernet villa fra ca. 1900 tallet.

- 372 kvm fordelt på fire plan

- Uthus og skjul på 151 kvm

- Sjarmerende stabbur i laft

- Fin, brosteinslagt gårdsplass

- Hage delvis rammet inn av trær

- Til dels original standard

- Anlegget er i verneklasse 2

Entré:
Velkommen inn i en ærverdig enebolig fra ca. 1900 tallet med betydelig sjarm og stort potensial. Boligen har hovedinngang via et overbygd inngangsparti med søyler, til en entré med mørkt tregulv, paneltak, samt vegger i mørk panel og laft. Fra entreen fører en trapp opp til andre etasje og en dør inn til kjellertrappen.

Boligen har en innholdsrik planløsning med kjøkken i både første og andre etasje, samt hele fem stuer og fem soverom. Mye av innredninger, utstyr og overflater er originale og holder en eldre standard med behov for restaurering.

Kjøkken:

Boligen har to kjøkken, i henholdsvis første og andre etasje. Kjøkkenet i første etasje har en eldre innredning med profilerte, sortmalte fronter, takhøye veggskap og flislagt benkeplate med nedfelt vaskekum i stål. Det er lagt fliser og montert belysning over benken. Kjøkkenet har ellers en utslagsvask, nisje til kjøleskap i benken og avsatt plass til komfyr.

På gulvet er det lagt grå flislaminat, mens taket er i hvitmalt panel og veggene er i brun panel med hvitmalt mur. Kjøkkenet ligger tilknyttet bi-inngangen på siden av bygget, hvor vindfanget også har adkomst til badet.

Kjøkken i andre etasje har flere plassbygde høyskap til oppbevaring, og er ellers innredet med et veggskap, en utslagsvask, en eldre elektrisk komfyr og en vedkomfyr. Rommet har malt tregulv, lysmalt panel på vegger og tak, samt vinduer på to sider som gir godt med dagslys. Det er også god plass til spisebord i rommet.

Stuer:
Boligen har flere stuer, der to ligger i første etasje, to ligger i andre etasje og den siste er på loftet. De to stuene i andre etasje ligger tilknyttet hverandre og fra den minste stuen er det utgang til en innglasset veranda, vendt mot sydvest. Alle stuene har gode vindusflater.

De fleste stuene har tregulv, både malt og lakket, kombinert med malte og umalte panelvegger, samt hvitmalte himlinger i slett utførelse eller panel. Stuen med utgang til verandaen har laftetvegg mot uteplassen.

Originale ovner og etasjeovner i flere rom gir ekstra varme og et staselig blikkfang. Loftstuen har mønet himling, umalte paneloverflater, to vinduer i gavlveggen og alkover i kneveggene.

Bad/wc/vaskerom:

Boligen har et bad, et toalettrom og et vaskerom. Badet ligger i første etasje og har en eldre standard. Rommet er utført med fliser på gulvet, malte veggflater og et vindu med frostet glass. Innredningen består av en servant, et speil, et toalett og et praktisk dusjkabinett som hindrer unødig vannsøl. Badet har oppgraderingsbehov og er vurdert til tilstandsgrad 3.

Toalettrommet ligger i andre etasje og er innredet med et toalett, en utslagsvask og speil. Rommet har tregulv, malte laftevegger og hvitmalt panelhimling. Både badet og toalettrommet varmes opp elektrisk med panelovn. Vaskerommet i kjelleren er romslig med støpt vasketrau, et badekar og opplegg for vaskemaskin. Vegger, gulv og tak er i mur og det er kjellervindu i den ene veggen. Vaskerommet har oppgraderingsbehov, og er vurdert til tilstandsgrad 3.

Soverom og garderobe:

Boligen er innredet med totalt fem soverom, fordelt med ett soverom på loftet, to soverom i andre etasje og to soverom i første etasje, der det ene har vært i bruk som kontor. Rommene har i hovedsak tregulv, samt malte vegger og himlinger.

Flere rom har utslagsvask og noen rom har også originale etasjeovner og innslag av lune tømmervegger. Loftet er innredet med flere alkover og det er godt med lagringsplass i kjellerboder, samt på kryploft med gulvareal på ca. 11 kvm.

- Boligen har varmtvannsbereder fra 2017 på 287 L

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp elektrisk med stedvis panelovner og har i tillegg flere ildsteder i form av etasjeovner, peisovner og vedfyrte komfyrer. Pipeløpene er av teglstein. Ventilasjonen er naturlig med mekanisk avtrekk. Varmtvannsbereder fra 2017 er på ca. 287 liter og plassert i vaskerommet
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål trolig siden tidlig 1900 tallet. Ifølge matrikkel ble eiendommen etablert i 1922.
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Megler har kun mottatt byggetegning av garasjetilbygg datert 18.07.67.
Selger opplyser at stedet ble brukt som skysstasjon antagelig på slutten av 1800 tallet, så etablering kan være mot slutten av 1800 tallet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Kommunen opplyser:
Hovedbygning er byggemeldt.
Garasje som tilbygg til eldre uthus byggemeldt 1967.
Tilbygg byggemeldt.

Uthuset med tilbygget garasje avviker noe fra originale tegninger, der det i dag er satt opp vedbod på utsiden av hovedbygget, samt at garasjedørene ikke står rett ved siden av hverandre som tegning viser.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 1093, tinglyst 8.8.1938, type heftelse: BESTEMMELSE OM VEG
Servitutten handler om at eiendommen ble gitt tillatelse av veivesenet til å anbringe privat avkjørsel fra riksvei Gardermovegen som er fastsatt ved veidirektørens rundskrivelse til fylkesmennene av 16. mars. 1935. Avkjørselen må ikke legges høyere enn veikanten og skal være horisontal 1,5 m fra veikanten hvor den fører over grøft i skjæring og 0,5 m fra veikant ( planeringskant) hvor det er fylling.
Mulig ulempe for avkjørselen ved veivesenets vedlikeholds eller utbedringsarbeider er veivesenets uvedkommende. Eieren er forpliktet til å egen bekostning å foreta de forendringer med avkjørselen som veivesenet måtte finne det nødvendig å påby.

Dagboknr 613922, tinglyst 13.6.2023, type heftelse: BESTEMMELSE OM SPILLVANN/DRENSVANN/DRENSVANN/STIKKRENNER
Eiendommen er gitt rett til å koble seg på, ha liggende, bruke og vedlikeholde felles spillvannsledninger over eiendommen gnr 135 bnr 507, frem til kommunal påkobling.
Felles spillvannsledninger skal betraktes som felles eiendom og eiendommene plikter å vedlikeholde dette i felleskap. Private stikkledninger fra gnr 135 bnr 130 er huseiers eget ansvar.

I tillegg er det tinglyst REGISTRERING AV GRUNN den 20.05.1922, med dagboknr. 1922/900052-2/10. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.
Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

I grunnboken for eiendommen gnr 135 bnr 6, fremkommer det at denne eiendommen er utskilt fra HOVEDBRUKET 135/3 SOM ER SAMMENFØYD MED 135/6.
Det er ifølge grunnboken ingen hjemmelsdokumenter registrert på hovedbølet 135/6 som denne eiendommen er utskilt fra.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en meget sentral beliggenhet på Jessheim i Ullensaker kommune. Ønsker du å bo sentralt med kort vei til sentrum samtidig som du bor i landlig atmosfære med kulturminnevernholdige bygg, kan denne boligen være noe for deg.

Det er gangavstand til Jessheim sentrum med alt av bymessige fasiliteter. Byen har et rikt og godt utvalg av ulike servicetilbud, og her er det mange spennende spisesteder, utesteder, kaféer, kulturhus med blant annet forestillinger, tre kinosaler og et godt utvalg av shopping- og handlemuligheter. Jessheim Storsenter med ca. 145 butikker og serveringssteder er kjent som Øvre Romerikes største motehus.

Det meget god offentlig kommunikasjon fra Jessheim stasjon til Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen. Togavgang til Oslo hver halvtime med en reisetid inn til hovedstaden på ca. 37 min. Parkering prioritert for pendlere.

I umiddelbar nærhet finner du Langelandsfjellet som ofte er omtalt som Jessheimmarka og består av område fra Langelandsfjellet i vest og Randbydalsveien i øst, Skogmo/Fladbyseter i nord og mot dyrka mark i sør. Området har en lang rekke stier og kan by på variert terreng, samt lysløype. Det benyttes av både terrengsyklister og mosjonister i alle aldre. På vinteren kjøres det opp flotte skiløyper.

Nordbytjernet en oase i byen vår!
Nordbytjernet er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker med beliggenhet med kort vei fra Jessheim sentrum. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med flotte turveier. Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner og bade- og fiskebrygger.

Det er ca. 15-20 min. med bil til Romeriksåsen som byr på gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.
Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser, skianlegg og mange gode fiskevann.

Avstander:
Buss: Gjestad øst ca. 2 min. gange.
Tog: Ca. 13 gange.
Oslo Gardermoen: ca. 10 min. med bil.
Obs Jessheim kun ca. 4 min. gange.
Kiwi: 3 min gange.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Kommunen opplyser at arealet er 5.666,4 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Se vedlagt kart fra kommunen under dokumenter i annonsen.
Kommunen gjør oppmerksom på at eiendommer med dårlig nøyaktighet på grensepunkter krever oppmålingsforretning før eventuelle nye tiltak, jf. Pbl. § 21-4.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er godt med parkeringsmuligheter på innkjøring/gårdsplass på egen eiendom, samt garasje i eldre uthus.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Vannmåler er ikke innstallert.

Eiendommen er regulert til forretning/kontor/bolig, Spesialområde - Bevaring bebyggelse i mindre vesentlig endring av reguleringsplan for «SB1, FB1, B4. del av FR1 og T3a - c Jessheim vest - Romsaas.» vedtatt 19.08.2002 m/best. vedtatt. 26.10.1998. og en mindre vesentlig endring vedtatt 25.11.2002

Avsatt i kommunedelplan for: Jessheim til: kombinert bebyggelse og anleggsformål - nåværende. Angitt hensynssone - Bevaring kulturmiljø vedtatt 17.06.2025.

Grenser inntil reguleringsplan for: «Gardermovegen 36» vedtatt 12.11.2019., «Felt B3 Odelsvegen» vedtatt 01.11.2010., «Gjestvang og Gjestadteie» vedtatt 09.05.2017. og «Gang/sykkelveg langs RV 174, Trondheimsvegen Gjestadteiet» vedtatt 02.11.1992.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunen opplyser:
Solstua gnr. 135/130 ligger i kommunedelplan for kulturmiljø i verneklasse 2 (stor lokal/regional verdi). Miljøet er beskrevet som et sjeldent intakt, nyklassisistisk/ nasjonalromantisk anlegg.

Kulturmiljøet har hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø i nylig vedtatt byplan Jessheim. Du finner plandokumentene på kommunens hjemmeside. Alle hensynssonene i byplanen har generelle, juridisk bindende bestemmelser knyttet til seg (planbestemmelser s. 25, pkt. 2.10.13 H570 Bevaring av kulturmiljø): "Kulturmiljøenes særpreg skal sikres, og inngrep som kan forringe kulturhistoriske verdier, helheter og sammenhenger tillates ikke. Ny bebyggelse og anlegg innenfor hensynssonene skal hensynta eksisterende vernet/ bevaringsverdig bebyggelse i plassering, form, volum, farge og materialbruk. Bevaringsverdig bebyggelse innenfor hensynssonen tillates ikke revet, men søkes vedlikeholdt og videreutviklet. Ved istandsetting/fasadeendring kan kommunen kreve tilbakeføring til opprinnelig dokumentert utseende. Mer konkrete bestemmelser utarbeides i forbindelse med detaljregulering på bakgrunn av retningslinjene nedenfor."

For Solstua gjelder disse retningslinjene (planbestemmelser s. 26): "Helheten i miljøene skal bevares, inkludert hager og uthus. Tiltak som hindrer synlighet fra hovedvegene tillates ikke."

Solstua er også omfattet av en eldre reguleringsplan der Solstua er regulert til spesialområde bevaring, se vedlagte bestemmelser i salgsdokumenter(pkt. 11). Ved motstrid i arealformål vil byplanen gjelde over reguleringsplanen.

FRA REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR JESSHEIMVEST - ROMSAAS:
• Gnr 135 bnr 130. Boligbebygge/se ved Gardermovegen, Gjestad (vp! 207-3, VK2-VK3). Fem villatomter langs Gardermovegen, bygd ut fra århundreskiftet til 1930-tallet. De representerer typisk suksessiv fortetting langs gammel innfartsveg mot Jessheim, og miljøet som helhet viser utvikling av hustyper og tidens typiske stilarter på en fin måte. Solstua gbnr. 135/130 er regulert til bevaring og har hensynssone for bevaring av kulturmiljø H570_~18 i kommuneplanen. -

Det er rutine i Ullensaker at alle byggesaker som berører kulturmiljøer, oversendes kulturenheten for en uttalelse som tas med videre i byggesaksbehandlingen. Ettersom Solstua er vurdert å ha såpass stor verdi, vil eventuelle byggesaker her også oversendes regional kulturmiljømyndighet i Akershus fylkeskommune for uttalelse.
Hva man eventuelt vil kunne gjøre på eiendommen må avgjøres gjennom byggesøknad.

Det finnes tilskuddsordninger for istandsetting av kulturmiljøer i privat eie som nye eier kan søke på, blant annet:
Kulturminnefondet
Stiftelsen UNI
Akershus fylkeskommune

Eiendommen ligger innenfor kulturvernminneplanen.

Eiendommen ligger under Marin grense.

Eiendommen er berørt av vegstøy.

Kommunale avgifter er kr 34 602 ,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I selgers husstand har det bodd 2 personer og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 24.874 kwh pr år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19.176.

Boligen er ikke tilknyttet TV-kabel eller internett. Det benyttes i dag mobilt bredbånd med avgift på kr 899 pr. mnd.

 Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 575 444,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 301 776,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

12 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

312 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
333 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 833 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anniken Lucia Willumsen Laake

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris kr 64.000
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 3 056,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto: kr 11 041,-
Tilstandsrapport: kr 24 688,-

Oppdragsnummer 63-0157/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25157

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 12:01