Lutvannsveien 15

Lutvannsveien 15, 0676 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 41, seksjonsnummer 68, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
2. etasje 83 kvm: Gang, wc, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

BRA-b:
2. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i et leilighetsbygg oppført i 1974. Bygningen er over 4 etasjer samt underetasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong/murkonstruksjon, med etasjeskiller og gulv mot grunn av betong. Utvendig fasade er forblendet med teglstein og liggende kledning under vinduer. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran, men ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår, med unntak av et vindu på soverom 3 fra ukjent årstall med nytt glass fra 2010. Balkongdøren har karm og ramme av tre fra 1987, mens entrédøren er fra byggeår med brannklasse B30. Innvendige dører er profilerte.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør: Døren har betydelig skade, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Høydeforskjellene med tanke på lekkasjesikkerhet er mindre enn det som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Skjulte vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Deksel på ventilatoren er løst. Det regisitreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker ventilasjonen negativt.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Tegn til svelleskader på benkeplate ved kjøkkenarmatur, og vannsprut vurderes som en sannsynlig årsak.

Toalettrom - Wc
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekraner er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl ved gang.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader. Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2010:
- Skiftet avløpsrør.

2009:
- Oppgradert baderom med ny membran på gulv og vegger, samt nye fliser.
- Oppgradert WC med nytt vegghengt toalett og fliser på gulv og vegger.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Oppgradering av kameraovervåking med tre nye kameraer og utbytting av eksisterende.
- Gjennomført tiltak på ventilasjonsanlegget for å håndtere fukt og vannansamling i p-huset.
- Installert direkte måler til fjernvarme.
- Fasaderehabilitering i 1. etasje.

Dette er en arealeffektiv og praktisk 3-roms leilighet med en god planløsning. Leiligheten har en sosial sone med delvis åpen løsning mellom kjøkken og stue, og tre soverom som ligger adskilt.
Et av de store fortrinnene er den romslige, innglassede balkongen som fungerer som en forlengelse av stuen store deler av året.
Bad og toalettrom ble modernisert i 2009, mens kjøkken og øvrige overflater er av eldre dato.

Fra felles trappegang kommer du inn i en romslig entrè med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.
Det er også et lite plassbygget skap i entrèen.

Stuen er et lyst og innbydende rom med plass til både sofagruppe og spisebord.
Den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig atmosfære.
Det er etablert vegg med nisjehyller og belysning.
Fra stuen er det direkte utgang til en stor, innglasset balkong på 10 m².
Innglassingen gjør den til et anvendelig uterom fra tidlig vår til sen høst. Balkongen er utstyrt med stikkontakt, utebelysning og persienner.

Kjøkkeninnredningen fra 1998 har profilerte fronter og benkeplate i heltre.
Arbeidsflaten er funksjonell med nedsenket oppvaskkum og fliser mellom over- og underskap.
Det er installert belysning og stikkontakter under overskapene.
Nisje for kjøleskap, og det er opplegg til oppvaskmaskin.

Leiligheten inneholder tre soverom.
Hovedsoverommet er utstyrt med en romslig skyvedørsgarderobe som gir rikelig med lagringsplass.
De to andre soverommene har en god størrelse og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Baderommet ble oppgradert i 2009 og har flislagte overflater på gulv og vegger, samt varmekabler i gulvet.
Rommet er innredet med en servantinnredning, speil med overlys og stikkontakt, og dusjkabinett med skyvedører.
Det er også opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.
Ventilasjonen sikres med en mekanisk avtrekksventil.

Det separate toalettrommet ble også modernisert i 2009.
Rommet har flislagt gulv og vegger, vegghengt toalett med innebygget sisterne og en vegghengt servant i porselen.
Også her er det mekanisk avtrekksventil.

Leiligheten har god lagringsplass med en skyvedørsgarderobe på hovedsoverommet.
I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på 5 m².

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet felles varmesentral. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann.

Det er utstedt brukstillatelse for boligblokk datert 17.06.1974. Det foreligger ikke ferdigattest for oppføringen av bygget. I forbindelse med brukstillatelsen ble det i en 'Melding om gjenstående arbeider' datert 07.01.1977 stilt krav om at følgende arbeider måtte være utført innen 01.02.1977: "Grønnanleggsplan for felt B og D 1 må innsendes. Tomteondering må utføres som forlangt i brev datert 13.12.76 innen samme frist." Det er ikke dokumentert at arbeidene er utført. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er utstedt ferdigattest for fasadeendring datert 24.09.2010. Tiltaket gjelder Lutvannsveien 13, 15, 17. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.01.1971, sist revidert 10.07.1972.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 18324, tinglyst 13.04.1984, , type heftelse: Obligasjon
Beløp: NOK 40 000,-
Panthaver: Bologsameiet Haukåsen IV
Prioritet etter: 90% av lånetaksten, til enhver tid uten opptrinnsrett - uomsettelig

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ifølge borettslagets vedtekter krever utleie av hele boligen styrets samtykke. Utleie kan godkjennes ved midlertidig fravær grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, eller ved utleie til nær familie. En søknad om godkjenning anses som innvilget dersom styret ikke har svart innen én måned. Andelseier som selv bor i boligen kan fritt leie ut deler av den.

Lutvann er et attraktivt og solrikt område med nærhet til buss, t-bane, barnehager, skoler, idrettsanlegg og butikker. Området er skjermet fra gjennomgangstrafikk og barna har bilfri gangvei til Lutvann barneskole. 10 minutters gange til Haugerud ungdomsskole. Østmarka frister med flotte naturopplevelser året rundt! Her er det fine turstier og lysløyper. Om sommeren frister Lutvann med grill- og badeplass. Det finnes også flere andre vann i nærheten hvor du kan prøve fiskelykken.

Leiligheten ligger usjenert til i en lavblokk godt skjermet fra trafikk og støy. Eiendommen er i et veletablert boligområde med høy- og lavblokkbebyggelse like ved Trosterud i Alna bydel, ca 10 km nordøst for sentrum (innenfor bomringen). Det er ca. 5 minutters gange til Trosterud nærsenter med matbutikk, kiosk og t-bane. Ca. 10 minutters gange til Haugerud senter med bl.a. matbutikk, frisør, apotek og lege. I tillegg kort vei til flere større kjøpesentre med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud som på Tveita, Bryn og Alnabru senter.
For den som velger å trene innendørs er nærmeste treningssentre SATS på Hellerud, Freshn Fitness Haugerud og Actic Gym og Bad på Furuset.

Reisetid med t-bane til sentrum er ca. 15 minutter. Buss nr. 69 har holdeplass like ved og går til Haugerud t-bane og Tveita senter. Buss nr. 79 som går mellom Grorud og Skullerud/Holmlia stopper i Tvetenveien og 10 minutters gange til flybuss til Gardermoen fra E6.

Lutvann skole (1-7 kl.)
Skjønnhaug skole (1-7 kl.)
Trosterud skole (1-7 kl.)
Lindeberg skole (1-10 kl.)
Haugerud skole (8-10 kl.)
Hellerud videregående skole

Trosterud senter barnehage (3-5 år)
Fagerholt barnehage (1-5 år)
Barneslottet barnehage (0-6 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 19.802 m² som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med busker, trær, plen, asfalterte internveier og lekeplass.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg, merket med nr. 148.
Garasjeplass leies av sameiet ved styret, og følger ikke automatisk leiligheten ved salg. Styret informerer om at det som regel er en formalitet å overføre garasjeplass til ny eier dersom dette er ønskelig.
Sameiet har gjesteparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1874, vedtatt 25.09.1973, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser. Deler av eiendommen er i tillegg regulert til offentlig kjørebane/veigrunn.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 3373, vedtatt 10.01.1973, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Dette er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen er også omfattet av kommunedelplan KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 6 680,- per måned. Dette inkluderer blant annet betjening fellesgjeld, trappevask, oppvarming og varmtvann (a-konto), kabel-TV, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Balkong: kr 1 239,-
- Trappevask: kr 122,-
- Felleskostnader: kr 2 790,-
- Oppvarming og v.vann: kr 2 057,-
- Kabel-tv: kr 472,-

Posten for oppvarming og varmtvann er en a-konto post, det vil si at det er et estimert beløp som avregnes mot faktisk forbruk.

Ettersom sameiet har lån med flytende rente, kan fellesutgiftene endres dersom rentenivået endrer seg.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 324 462,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 16 275,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 260 266,- pr. 05.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 42 842 862,- pr. 05.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207364223
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 05.03.2026: kr 19 096 344,00
Andel av saldo: kr 112 332,04
Innfrielsesdato: 30.07.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,39%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208500449
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 05.03.2026: kr 23 746 518,00
Andel av saldo: kr 147 934,16
Innfrielsesdato: 30.04.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,29%

I forbindelse med lånet tll prosjekt for bergvarme gjenstår kun ca kr 1 000 000,- til utbetaling til sameiet. Beløpet legges til totalt lån for sameiet, og fordeles på de 170 seksjonene.

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på fellesgjeld (IN-ordning).

4 500 000,00 Prisantydning
260 266,20 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 760 266,20 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

119 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
130 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 880 356,20 Totalpris inkl. omkostninger
4 890 306,20 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hakima Boughaba

Leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Haukåsen IV, med sameiebrøk 960/154100.

- Sameiet består av 170 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 565716.
- Sameiet avholder årlig dugnad.
- Hver seksjonseier har adgang til å disponere en kjellerbod.
- Sykler kan settes i sykkelstativene eller i egen bod.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne. Dyrehold skal meldes til styret. Hunder skal holdes i bånd på sameiets område, og det er ikke tillatt å lufte dyr der. Eventuelle ekskrementer skal fjernes umiddelbart.
- Sameieren plikter å holde ved like treverk rundt vinduer og på balkong, samt å foreta renhold og snørydding av utetrapp og trapp til søppelrom i henhold til oppsatt plan. Beboere som pynter opp i nærområdet kan få refundert inntil 1000 kr per oppgang.

På ekstraordinært årsmøte 11.02.2025 ble det vedtatt å installere et nytt bergvarmeanlegg, finansiert med et låneopptak på inntil 28 600 000 kr. På ordinært årsmøte 24.04.2025 ble det vedtatt å bytte rørstrekk for kaldt og varmt vann i kjelleren. Fellesgjelden økte som følge av bergvarmeprosjektet. Styret har også innhentet tilbud på utskifting av vinduer og inngangsdører, oppgradering av sikringsskap og rullegardiner til balkongene.

Styret informerer i mail datert 06.03.2026 at det ikke foreligger planer om noen nye prosjekter som vil påvirke felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Årsregnskapet for 2024 viser et årsresultat på kr 3 508 346. Sameiets egenkapital var negativ per 31.12.2024 med kr -14 554 033. Negativ egenkapital er vanlig i eierseksjonssameier da verdien av bygget ikke balanseføres, mens lån til rehabilitering gjør det. Arbeidskapitalen var på kr 5 462 555 per 31.12.2024.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kun fysiske personer kan være sameiere. Styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har de andre seksjonseierne lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,-

Vederlag:
Overtagelse / Første visning gratis, deretter kr 2 900,- pr stk
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 6 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 318,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2639

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 18:58