Vestre Vadmyra 35

Vestre Vadmyra 35, 5172 LODDEFJORD
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 124, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 362, Borettslaget Vestre, organisasjonsnummer 951866121

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
10. etasje 74 kvm: Entré: 1,6 m²,gang: 5,2 m², kjøkken: 8,4 m², bad/wc: 6 m², soverom: 8,7 m², 16,6 m², stue 20,5 m², vaskerom: 2 m²

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod kjeller: ca 3 m²

BRA-b:
10. etasje 10 kvm: Innglasset balkong på ca 9,7 m²

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2025 utført av Jan Eirik Bjordal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3: Våtrom Bad Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

TG3: Våtrom Vaskerom Generell
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

TG2: Utvendig
- Vinduer av eldre årgang. Registrert noe trekk av enkelte vinduer. Basert på alder må en regne med å skifte vinduer i årene som kommer.
- Det må påregnes at balkongdør må skiftes med tiden.

TG2: Innvendig Overflater
- Registrert noe hakk og merker på overflater.

TG2: Innvendig Etasjeskille/gulv mot grunn
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

TG2: Innvendig Innvendige dører
- Registrert noe merker og hakk over dørblad samt dør soverom subber i terskel.

TG2: Kjøkken Avtrekk
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TG2: Tekniske Installasjoner Vannledninger
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Waterguard var det ikke liv i.
- Kobberrør vurderes til halvert levetid.

TG2: Avløpsrør
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

TG2: Ventilasjon
- Boligens ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens forskrifter.

TG2: Varmesentral
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

TG2: Elektrisk Anlegg
- Sikringsskap plassert utenfor leilighet.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
SVAR: Ja, kun faglært. Borettslaget har gjort arbeid på felles rør-opplegg, stammer etc, rør i rør.
- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
SVAR: Ja, 5kvm S-rom innenfor soverom er gjort om til p-rom i 2021.
- Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
SVAR: Godkjent av kommunen.
-Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt felles gjeld?
SVAR: Rehabilitering av fasade.

Boligen er modernisert/påkostet senere år. Følgende er gjort:
-Nytt gulv i alle rom, foruten bad og vaskerom.
-Nytt listverk
-Malt alle overflater

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med radiator i stue ellers elektrisk oppvarming. Varmekabler på bad og vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.07.1971. 
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Ventiler må innsettes i grunnmur
Luftaggregat  for tilfluktsrom må monteres ferdig og bruksanvisning henges opp på veggen i nærheten.
Merking av tilfluktsrom må utføres i henhold til sivilforsvarets forskrifter punkt 3,9,1. Likeledes utstyr og vedlikehold i fredstid etter punkt 4.
En del dekkplater over varmeledning mellom L10 og H5 mangler
Gulv i heiserom må males og nettingvegg må oppsettes som skjerm mot heismontørene.
Planering rundt bygget må utføres slik at terrenget har fall 1:50 og minst 2 m bredde fra bygget

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at bod/kott er bruksendret til hoveddel (oppholdsrom) etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Oppgitt areal 5 m2. Dette er søkt om til kommunen og godkjent 20.09.21.  

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på eiendommen. Serviuttene omhandler følgende:
- Dagboknr. 400011, tinglyst 03.01.1968 - bestemmelse om bebyggelse. Vann/kloakk, gjerdeplikt og benyttelse av areal.
- Dagboknr. 402990, tinglyst 18.06.1968 - bestemmelse om gjerde. Bebyggelse og vann/kloakkledning.
- Dagboknr. 27649, tinglyst 05.11.1980 - bestemmelse om vann/kloakkledning. Bnr 98 og 101 har rettigheter vedr. vann/kloakk, samt vedlikehold av anlegg og ledninger.
- Dagboknr. 28315, tinglyst 12.11.1980 - erklæring/avtale. Plikt til å fjerne oppsatt gatekjøkken.
- Dagboknr. 7735, tinglyst 27.03.1992 - rettighet leieavtale, vedr. drift av gatekjøkken.
- Dagboknr. 10837, tinglyst 18.05.1993 - best. om vann/kloakkledning. Bnr 94 har vederlagsfri tilknytning til overvannskum.
- Dagboknr. 26727, tinglyst 11.10.1994 - leieavtale, lokale 60m2.
- Dagboknr. 1611477, tinglyst 28.11.2018 - bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg. Adkomstrett, bebyggelse og terreng ifb. anlegg/ledninger og kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en populær og sentral beliggenhet, like bak Vestkanten storsenter. Det er kort vei til barnehager, fotballbaner, badeland, skøytehall og andre fritidsområder. Er man glad i friluftsliv er det kort vei til Lyderhornsfjellet og andre fine turområder. Kort vei til Loddefjord Terminal, som gjør beliggenheten ypperlig om man er avhengig av kollektiv transport. 10 minutters kjøring til Bergen sentrum og kun ca 10 minutters gange til Vestkanten storsenter med alt av fasiliteter du måtte trenge i hverdagen.

Veibeskrivelse:
Leiligheten har en sentral beliggenhet i Bergen vest med ca. 10-15 minutters kjøring inn til Bergen sentrum. Fra Bergen sentrum følger man Sotraveien mot Bergen Vest. Før Lyderhorntunnelen tar man av mot Håkonsvern/Søreide. Følg veien til man kommer til rundkjøringen rett før Vestkanten senter. Ta fjerde avkjørsel inn på Håkonsvernveien. I neste rundkjøring ta første avkjørsel til høyre. Avkjørselen til Vestre Vadmyra kommer på venstre side.

Se eventuelt Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Vadmyra skole (1-7 kl.)
Loddefjord skole (1-7 kl.)
Kjøkkelvik skole (1-10 kl.)
Sandgotna skole (8-10 kl.)
Olsvikåsen videregående skole
Laksevåg videregående skole

Barnehager:
Vadmyra barnehage (0-5 år)
Lyngfaret barnehage (1-5 år)
Kidsa Sandgotna (1-5år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 46 772 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er felles og opparbeidet med asfalterte veier, samt grøntareal og flotte opparbeidede fellesområder.

Gjesteparkering med tre plasser/kort. Fast plass på parkering eller i garasje må leies og tildeles etter plass i køen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at privateledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan: Laksevåg. Gnr 124, Hetlevik, Revidert plan for Loddefjord felt 2 og 4 (64,9%) og Laksevåg. Reguleringsplan for Loddefjorddalen (30,5%)- med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hensynssoner:
Flystøy, gul støysone - berøringsgrad 56%.
Veistøy, gul støysone - berøringsgrad 1,7%

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.862,- pr. mnd. og inkluderer:
Fellesutgifter, kabel-tv/internett, varmtvann, sentralvarme, driftskostnader, forsikringer, belysning fellesområder etc: kr 6.252.-
Renhold: kr 110,-
Tv-anlegg: kr 500,-

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 735 590,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 942 358,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 48 008,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 139 468,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 55.206.564,- pr. 30.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr: * HANBA1-95287209267
Type: A
Rentebetingelser: 5,54%
Lånets løpetid: forventes nedbetalt 2045
Term pr. år: 4
Type rente: flyt

2 390 000,00 Prisantydning
139 468,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 529 468,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 548 720,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget. Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Løberg

Borettslaget Vestre er et av Bergens største borettslag. Borettslaget har startet opp åpent rom i Vestre Vadmyra 15 der det er mulighet for å få seg noe varmt i koppen og noe å bite i hver onsdag mellom kl. 10.00-14.00. I tillegg er det strikkeklubb andre torsdagen i hver mnd og åpent hobbyrom annenhver uke. Det er også et lokale som kan leies ut til barnebesøk og Telia skal legge fiber til et rom slik at det er mulighet for å vise fotballkamper.

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Vestre.
Borettslaget består av 406 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 55 94 27 00.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret.  
Planlagte påkostninger: Det er vedtatt at alle radiatorer skal skiftes ut, og dette vil ikke påvirke felleskostnadene.
Borettslaget har startet forprosjekt vedr. rehabilitering. Totalrehab. av fasader med etterisolering av fasader og nye fasadeplater. Bytte alle vinduer, balkongdører og entredører, innglassing på balkonger mm. Mål er oppstart i 2025 ( pt. 18.08.24 er ikke kostnader kjent eller sak vært på generalforsamling). Følgende økning av fellesugifter: 01.01.26,20% 1.250.- 01.01.27, 15% 1.126.- 01.01.28, 5% 431.- 01.01.29, 3% 272.- Total økning på kr. 3079.- Fellesgjelden skal øke i snitt på ca kr. 650.246 pr andel.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen en andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Denne leiligheten er forhåndsutlyst, 1 medlem har meldt seg på forkjøpsrett.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 69-0040/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR69.2540

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 14:43