Edvard Munchs gate 9

Edvard Munchs gate 9, 3179 ÅSGÅRDSTRAND
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 114, bruksnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 0 kvm: Råkjeller (ikke måleverdig pga. takhøyde under 1,9 m)
1. etasje 68 kvm: Vindfang, stue, hall m/trapp, bad, toalettrom, kjøkken og trappebod
2. etasje 35 kvm: Loftstue og 2 soverom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 19 kvm: Terrasse
1. etasje 10 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.09.2025 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen i 1½ etasje bygget i 1820 og tilbygget mot øst i 2006 er iht. tilstandsrapporten oppført i tre på forstøtningsmurer utført i betong og er plassert inn mot veien. Boligen er plassert utenfor eiendommens grenser mot nord. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er registrert råteskader i soveromsvinduet mot syd. I tillegg er det observert oppsprekking i hjørnesammenføyninger på enkelte vinduer. Dette har ført til at noen av vindusrammene subber mot karmen ved åpning og lukking.
- Dører: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Dørene fremstår generelt som slitte. Det er påbegynnende råteskader i den søndre terrassedøren i 2. etasje, samt fuktskader i terrassedøren fra kjøkkenet.
- Balkong: Sinktekkingen på balkongen er lagt tilnærmet flatt, og det er motfall på ca. 2–3 mm fra yttervegg mot takrenner. Dette medfører at det ikke oppnås naturlig avrenning på undergulvet, og vann kan samle seg ved yttervegg. Generelt slitt terrasse- og balkongdekke.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Det er registrert påbegynnende råte i vindskiene.
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Generell aldersslitasje takrenner og beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Ytterkledningen har stedvis sprekker, og det er observert begynnende råteskader i enkelte bord. Skadene skyldes langvarig fuktpåvirkning og manglende vedlikehold. Råteskadene er observert i bordkledningen på ytterveggene, vurdert fra bakkenivå. Dette kan redusere kledningens beskyttende funksjon og medføre økt risiko for fuktinntrengning i veggkonstruksjonen. I tillegg står kledningen mot nord og vest tilnærmet ned mot terreng, noe som gjør den ekstra utsatt for fukt og råteskader. Nederste lekt er montert inntil baksiden av kledningen, noe som hindrer nødvendig lufting bak kledningen. Dette kan føre til oppfuktning og redusert levetid på trekonstruksjonen.
- Takkonstruksjon/loft: Konstruksjonene har skjevheter. Det er synlige skjevheter i takkonstruksjonen, særlig sett fra veien. Skjevheter i konstruksjoner av denne alderen er ikke uvanlig, da det ofte ble benyttet
smalere dimensjoner og større avstand mellom takstoler i byggeperioden.
- Overflater: Det er registrert fuktmerker i kjøkkenhimlingen, men det ble ikke målt unormale fuktverdier i området på befaringsdagen. Videre er det registrert sprekker i plateskjøter enkelte steder.
- Radon: Eiendommen ligger i et område med usikker aktsomhetsgrad for radon. Det anbefales å gjennomføre radonmåling for å kartlegge eventuelle forhøyede radonnivåer og sikre et forsvarlig innemiljø.
Manglende måling medfører risiko for at forhøyede radonverdier ikke oppdages, noe som kan ha helsemessige konsekvenser for beboere.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Kjelleren har en åpen konstruksjon og vurderes som tilfredsstillende til sitt bruk som lagringsplass/råkjeller. I kjeller av denne typen vil det alltid forekomme kapillært oppsug av fuktighet, da det ikke ble benyttet fuktsperre mot grunnen da huset ble bygget. Dette kan også medføre fuktighet og saltutslag nederst på yttervegger og delevegger. På bakgrunn av alder, konstruksjonstype og normal risikoprofil er tilstandsgrad 2 satt.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ingen dokumentasjon på det elektriske anleggets tilstand, herunder samsvarserklæring eller annen bekreftelse på at arbeidet
er utført i henhold til gjeldende forskrifter. Det anbefales at anlegget gjennomgås av autorisert elektroinstallatør for å vurdere om det tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav.
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke montert tettelist på toppen av knotteplasten langs yttermuren. Manglende avslutning øverst gjør at overflatevann kan trenge inn bak knotteplasten. Dette øker risikoen for fuktinntrengning i kjellervegger, særlig ved nedbør og snøsmelting. Over tid kan dette føre til forhøyet fuktinnhold i grunnmuren og gi grobunn for skader som saltutslag, muggvekst og redusert isolasjonsevne.
- Grunnmur og fundamenter: Det er ikke montert tettelist på toppen av knotteplasten langs yttermuren. Manglende avslutning øverst gjør at overflatevann kan trenge inn bak knotteplasten. Dette øker risikoen for fuktinntrengning i kjellervegger, særlig ved nedbør og snøsmelting. Over tid kan dette føre til forhøyet fuktinnhold i grunnmuren og gi grobunn for skader som saltutslag, muggvekst og redusert isolasjonsevne.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Brannvesenet gjennomført tilsyn med fyringsanlegget 05.10.2023 og hadde følgende kommentarer;
- Det må sørges for at det er tilstrekkelig og hensiktsmessig brannslukningsutstyr i boligen som alle beboerne kan betjene. Kravet er enten 6 kg pulverapparat, 9 liter skumapparat eventuelt 6 liter med slukkeeffekt minst 21A eller husbrannslange tilkoblet vann som rekker alle ytterpunktene i boligen. Brannslukkeutstyr skal jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes.
- Røykvarsler må monteres i tilstrekkelig antall og hensiktsmessig. Røykvarsler/brannalarmanlegg skal jevnlig kontrolleres og vedlikeholdes.
I henhold til forskrift om brannforebygging § 7.

Boligen ligger innenfor et brannsmitteområde, i et tett trehusmiljø hvor det også ligger fredede bygninger. Det foreligger en brannsikringsplan for Åsgårdstrand datert 21.12.2016. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i angitt hensynssone H570 i bevaringssone 1 - bevaring kulturmiljø. Formålet med hensynssonen er å bevare den eldste bystrukturen, bebyggelse med svært høy antikvarisk verdi og viktige gateløp for Edvard Munchs kunst. Kopi av områdereguleringsplan for Åsgårdstrand (PlanID 0701 00398) fås ved henvendelse til megler.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Edvard Munchs gate 9!

Dette er en bolig med spennende historie! Eierne har benyttet stedet som "bolig nr. 2", har oppgradert og påkostet boligen gjennom 20 år. De har hatt både evne og vilje til å gjøre eiendommen presentabel.

Koselig inngangsparti. Stuen har peisovn og åpen løsning til romslig kjøkken. Deilig med utgang til romslig terrasse og hage. Terrassen har herlig utsikt utover omkringliggende bebyggelse, havnen og Oslofjorden.
Huset er malt i lyse farger på malte plater på vegger og himlinger. Gulvet i vindfanget er flislagt og ellers er det parkett på de fleste gulvene. Fyllingsdørene av eldre dato er malt i farger som skaper en spennende kontrast til øvrige flater.

Kjøkkenet har en klassisk og pen innredning med hvite slette fronter og har integrerte hvitevarer. Store benkeflater og rikelig med skapplass. Kjøkkenet oppleves som tøft og funksjonelt med mosaikkfliser på en vegg og over kjøkkenbenkene. Det er spotter i taket og god plass til spisebord. Vinduer i to retninger sørger for herlig lys, og en flott utsikt. Praktisk med doble terrassedører til den sydvendte terrassen.

Det romslige flislagte badeværelset har dusjhjørne, badekar og håndvask i innredning hvor det også er plass/opplegg for vaskemaskin. I naborommet er det toalettrom med wc og en stilig håndvask med underskap. Det er også et lagringsrom på hovedplanet, plassert under trappen til øvre etasje.

I 2 etasje er det en loftstue som har utgang med 2 terrassedører til en fantastisk balkong på 10 kvm. Et nydelig sted å nyte morgenkaffen og utsikten. 2 gode soverom ligger på hver sin side av loftstuen. Peisovn her også.

Kjelleren (ikke måleverdig pga. lav takhøyde) er oppgradert, og det er her varmtvannstanken er. En fin plass til lagring av hageredskaper mm.

Det er satt av til parkering på nedsiden av boligen. Det er div. brostein som var tiltenkt parkeringsplassen som medfølger.

Til orientering ble de fleste innvendige overflater ble oppgradert samtidig som boligen ble tilbygget mot øst i 2006. Enkelte forhold er gitt tilstandsgrad 3 (TG3): vinduer og dører med råteskader, mangelfullt fall på balkong samt forstøtningsmur med funksjonssvikt. Forholdene har høyt skadepotensial og krever strakstiltak.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap og fryseskap, oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren gulvvarme i 1. etasje. Vedovn i 1. etasje. For øvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1820.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Tegninger mottatt i kommunen 01.12.2006 er lagt til grunn ved vurdering av boligens lovlige arealer.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne eiendommen har en særs attraktiv beliggenhet Edvard Munchs gate.
Åsgårdstrands historie er knyttet til sjøen, med betydelig trelasteksport og rederivirksomhet som skriver seg helt fra slutten av1500-tallet. Edvard Munch gjorde gjennom sine malerier denne sommerbyen verdens berømt. I"Gamle" Åsgårdstrand står tiden stille sies det. Eiendommen har en fantastisk beliggenhet midt i hjertet av denne delen.

Ved å rusle i de smale gatene mellom "De hvide Huse" kan en besøke flere gallerier,verksteder, kunstutstillinger, serveringssteder, antikvitetshandler, Grand hotell mm. Stedet er kjent for flotte strender og koselig båthavn. Kulturhuset Har variert og populært program gjennom hele året og ligger rett borti gaten. Her tilbyr de mat og kulturopplevelser gjennom hele året!

Eiendommen har en deilig hage med gode solforhold og flott sjøutsikt!

Boligen har flere fine uteplasser – både i hagen, på terrassen utenfor kjøkkenet og på balkongen i andre etasje.

Området er barnevennlig og rolig, samtidig som det er kort vei til skoler, barnehager, Paletten kjøpesenter, båthavn, hotell og naturskjønne turområder som Høeghskogen. Kyststien går like i nærheten og følger kystlinjen helt til Horten og Karljohansvern, og byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

Gode transportforbindelser med kort vei til Tønsberg, Horten, Skoppum stasjon og E18 – samt ca. 30 minutter til Torp lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Åsgården skole og Borre ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Lett skrånede eiertomt på 356 kvm. Boligen er plassert inn mot veien og nordre del av boligen er plassert litt utenfor eiendommens grenser mot Buggesgate (se situasjonskart ift. boligens plassering). Hagen ligger beskyttet fra Edvard Munchs gate med stakittgjerde og port. Det er innkjøring til parkering på egen grunn fra Bugges gate, hvor det er et gjerde mot naboene på nedsiden. Hagen som skråner litt mot øst og sjøen er koselig beplantet med plen. Mot veien på øvre side og på sydsiden av tomten er det koselig beplanting med trær, busker og syriner. På nedsiden av huset er det anlagt et rosebed og et hellelagt område. Det medfølger et parti med brosten. Eiendommen byr på deilige uteplasser i hage, på terrasse og balkong.

Det gjøres oppmerksom på at tomten er ikke oppmålt i nyere tid. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 36 cm for noen av grensene, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser (matrikkelkart). Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen grunn mot øst.
Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2022-2033, datert 13.06.2022 er avsatt til:
Kombinert bebyggelse og anleggsformål - 355 kvm
Reguleringsplan skal fortsatt gjelde- 355 kvm

Boligen ligger innenfor et brannsmitteområde, i et tett trehusmiljø hvor det også ligger fredede bygninger. Det foreligger en brannsikringsplan for Åsgårdstrand datert 21.12.2016. For områder som ligger i hensynssone for brannspredning vil det ved nye tiltak settes krav som forminsker risiko for brann, samt innføres særskilte regler omkring fyrverkeri, grill og avfallshåndtering. Deler av brannsikringsplanen er gjort juridisk bindende i gjennom planens bestemmelser. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i angitt hensynssone H570 i bevaringssone 1 - bevaring kulturmiljø. Formålet med hensynssonen er å bevare den eldste bystrukturen, bebyggelse med svært høy antikvarisk verdi og viktige gateløp for Edvard Munchs kunst.
- Tiltak skal utformes med respekt for kunstmotiv og byens særpreg.
- Bygninger, bygningsmiljø og karakteristisk hagebystruktur skal videreføres. Hele områdets karakter med kvartalsinndeling, gateløp, smug, allmenninger og tomtedelinger, mangfoldet av stilarter og historiske spor skal videreføres.
- Bygninger skal være utformet med god kvalitet tilpasset den stedegne historiske byggeskikken. Med kvalitet menes materialer med varighet, tilpasset formgiving, bygningsteknisk detaljering og god håndverksmessig utførelse. Med stedegen historisk byggeskikk menes tilpasning til områdets særpreg med hensyn til utnyttelsesgrad, plassering på tomt, høyde, volum, variasjon, rytme, takform, detaljering samt farge og materialbruk.
- Eksisterende bygninger tillates ikke revet.
- Bygningsendringer skal være underordnet i størrelse og form. Tiltak på eksisterende bygning skal i detalj tilpasses bygningens opprinnelige stil.
- Bebyggelsen skal gis en fargesetting som er i tråd med opprinnelig fargebruk eller i henhold til historisk stilperiode.
- Ved utbedring, reparasjon og vedlikehold skal bygningenes utvendige karakter, materialbruk og detaljering bevares. Der det er gjort nyere endringer kan bygningen tilbakeføres til opprinnelig eller eldre tilstand på dokumentert grunnlag.
- Ved brann eller annen uopprettelig skade i kulturmiljøene skal ny bebyggelse gjenoppbygges som kopier på dokumentert grunnlag.
- Gjerder oppføres langs vei, i tre med høyde inntil 1,0 meter.
- Det tillates ikke anlagt parkeringsplasser langs Edvard Munchs gate frem til g/bnr. 114/5.
Kopi av områdereguleringsplan for Åsgårdstrand (PlanID 0701 00398) kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et regulert området i henhold til reguleringsplan Åsgårdstrand datert 11.12.2018 med tilhørende bestemmelser datert 11.12.2018 med reguleringsformål:
- Åsgårdstrand 355 kvm
- Bevaring kulturmiljø 355 kvm
- Frisikt 9 kvm
- Kombinert bebyggelse og anleggsformål 355 kvm

Relaterte planer:
- Område syd for Åsgårdstrand handelssenter, datert 19.3.1991 med PlanId 00209
- Løkka Åsgårdstrand, datert 15.5.1991 med PlanId 00216
- Åsg. Kirke og Barnehage, datert 13.9.1993 med PlanId 00228
- Strandlinjen nord for Åsgårdstrand, datert 27.4.1994 med PlanId 00230
- Damåsen Nord, datert 24.8.1994 med PlanId 00232
- G/S Kjær Åsgårdstrand, datert 16.8.1995 med PlanId 00237
- Myrløkken, del av 119/9 og 119/66, datert 10.11.1997 med PlanId 00254
- Myrløkken - sykehjem - 119/7 og 66, datert 17.3.2003 med PlanId 00254
- Del av Myrløkken boligområde og Åsgårdstrand idrettsanlegg, datert 18.9.2006 med PlanId 00320
- Ola Abrahamssons vei 17 og 19, datert 16.6.2014 med PlanID 00380
- Åsgården Idrettsanlegg, datert 26.1.1980 med PlanId B0031
- Åsgårdstrand sentralområde, datert 9.12.1983 med PlanId B0047
- Nygaardløkke, datert 20.6.1984 med PlanId B0056
- Løkkeveien, datert 18.6.1987 med PlanId B0067
- Trygdeboliger, Nygaardsløkken, datert 5.11.1987 med PlanId B0071
- Åsgårdstrand hotell, datert 24.9.1987 med PlanId B0074
- Gamle skolen Åsgårdstrand, 12.2.1987 med PlanId B0076

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 376,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiere har et strømforbruk på ca. 10 552 kWh. pr. år (fritidsbruk). 

Øvrige faste kostnader som må beregnes er årlig forsikringspremie, evnt. vel avgift, utgifter til kabel-tv/internett og eventuelt alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 666 079,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 664 316,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 1 872,- pr år.

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
167 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Helge Roggenbihl sitt dødsbo og Inger Sandved Anfinsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt kredit E-takst (belastes megler)  kr -3 500,-
Markedsføringspakke, kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 16 800,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Horten kommune m/formuesv.  kr 3 434,0-

Andre utgifter
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 403,50
Fotopakke inkl 3 plantegninger, områdebilder og dronefoto Fotofinish  kr 6 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - egne priser, faktura til megler

Oppdragsnummer 21-0149/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25149

Sist oppdatert: 11. oktober 2025 kl. 12:23