Lensmann Hiorths allé 8

Lensmann Hiorths allé 8, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 35, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
2. etasje 78 kvm: Entré, bad, 2 soverom, stue, kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 9 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel Gamle Oslo, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1934. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom:
- Ventilasjon: Effekten til avtrekksviften på våtrommet ble ikke funksjonstestet, siden systemet er sensorstyrt og ikke lot seg aktivere manuelt under befaringen. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende mekanisk avtrekk.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- 2 etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm. I soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Vinduer og ytterdører: Helhetsvurdering.

HMS:
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Lekkasje av vann ned til leiligheten under."

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Totalrenovering av badet ble utført i 2021. Utført av Teknisk Rørservice AS og det finnes dokumentasjon på arbeidet."

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Løs puss ble hakket ned og erstattet. Alle yttervegger, vinduer, dører og balkonger ble malt. Oppgangen ble ble renovert, pusset og malt. Inngangsdørene ble malt og trappen ble sandblåst. Utført av Malerkompaniet AS i 2019 og det finnes dokumentasjon på arbeidet."

- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?- "Ja. Fukt i enkelte boder:"

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Alt elektrisk på kjøkken er nytt ifm totalrenovering av kjøkken i 2019. Alt elektrisk på badet er nytt ifm renovering av badet i 2021. Utført av Elektrokompetanse AS og det finnes dokumentasjon på arbeidet."

- Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? - "Ja. Den ble sanert i 2021"

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Det olje drevne sentralvarme anlegget ble erstattet med bergvarme og radiatorene ble beholdt i 2021. Utført av Kristiansen og Fossum AS og det finnes dokumentasjon på arbeidet."

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - "Peisen ble erstattet med en rentbrennende ved ovn i 2019."

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Entrèen har en stor garderobe med mye plass.

Stue:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. De store vindusflatene er med på å gi en særdeles god romfølelse og får man et flott lysinnslipp. Stuen er videre utstyrt med en peis som kommer godt med på kalde høst/vinter dager. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det sjarmerende, originale tregulv. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong. Pene spesiallagde smijernsdører fra stuen og inn til soverom.

Balkong:
Med utgang fra stuen er det en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 6 kvm og vender mot sørvest med fine solforhold fra omtrent kl 9-15 på sommerstid iht selger. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt. Balkongen er belagt med treheller med rekkverk i betong og utebelysning, samt utvendig stikkontakt. De seks leilighetene i bygget har også tilgang til en flott felles hage med sol hele dagen og frem til ca kl 19 på sommerstid iht selger.

Kjøkken:
Delikat og tidsriktig kjøkken pusset opp i 2019. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen er fra IKEA og har glatte fronter og benkeplate i stein med nedfelt kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vaskemaskin og helskap kjøl og frys som gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk. Mekanisk ventilatoren er plassert på vegg over koketoppen. På kjøkkenet er det naturlig plass til spisebord. Det er installert komfyrvakt over koketoppen og automatisk lekkasjevarsler. Det er lagt parkett på kjøkkenet.

Soverom:
Leiligheten kan skilte med to soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord på hver sin side. Rommet er malt i en behagelig nyanse og har flott lysinnslipp fra vinduer i to himmelretninger. Spesialbestilte smijernsdører gir rommet et stilig særpreg. Det andre soverommet er også av god størrelse med plass til seng og garderobeskap for ekstra oppbevaring. Rommet egner seg også godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. Begge soverommene har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Det er originale tregulv på begge rommene.

Bad:
Moderne og lekkert baderom fra 2021. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask og speil med lys over vasken. Videre er det vegghengt toalett og egen dusjsone med innfellbare glassdører. Dusjen er tilkoblet både hånd- og regndusj.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med tregulv. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling.
Takhøyde: Bad ca 2,40 m. Øvrige rom ca 2,69 m.

Diverse:
- Varmtvannsbereder på 107L (fra 2018) er plassert under kjøkkenbenk.
- Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 2007). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2007).
- Sikringsskap plassert i skap i entré mot kjøkken. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Leilighetens stoppekran er plassert i kasse på soverom med adkomst fra inspeksjonsluke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger. Vaskemaskin kan følge etter avtale.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme på bad. Peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende endringer:
- Vegg mellom entré og soverom er revet.
- Kjøkkenet er flyttet dit det opprinnelig var soveværelse.
- Soverom er flyttet dit det opprinnelig var kjøkken.
- Soverom med adkomst fra stuen var tidligere omtalt som spisestue

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og bestemmelse om kloakkledning, samt regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger Idyllisk til på attraktive Malerhaugen og har en tilbaketrukket, stille og svært barnevennlig beliggenhet. Beliggende i en stille blindvei med hagebypreg med villaer og små boligblokker. Nærhet til alt.

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten, bl.a. Etterstad Kolonihager, Kampen park, Vålerenga park med Vålerenga kirke, Svartdalsparken og Tøyenparken.
Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning Lillomarka, der man har utallige turmuligheter - sommer som vinter.
Kort avstand til et bredt utvalg av aktiviteter for barn og unge, f.eks. Kampen økologiske barnebondegård, Fyrstikkalleen flerbrukshall og Jordal ballbane og skatepark.
Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness Ensjø og SATS Kampen.

Fyrstikktorget og Ensjø Torg ligger rett i nærheten, og dekker de fleste dagligdagse behov.
Kun en kort spasertur unna; boligen ligger midt i mellom T-banestasjonen på Ensjø og Helsfyr (linje 1, 2, 3, 4), med minimal ventetid ned mot sentrum. Fra Ensjø er reisetiden inn til sentrum kun 5 minutter. Busslinje 21 og 28 går fra Helsfyr/Fyrstikktorget. I tillegg har man kort gåavstand til bussforbindelser i Etterstadgata (nr. 2N, 3N, 4N, 20, 37, 100, 110). Herfra reiser man raskt og enkelt til de fleste steder i Oslo.

Rett ved siden av Malerhaugen ligger populære Vålerenga, kjent for sine sjarmerende, stille smågater med sitt mangfold av fargerike trehus.
Det er gangavstand til Vålerenga Fotball- og ishockeys arenaer.
Valle Hovin skøytebane er også i kort avstand for aktivitet.
Malerhaugen Vel driver nabolagshage på områdets lekeplass, og arrangerer sammenkomster for store og små.

Ensjøbyen er et annet interessant område, like i nærheten av leiligheten, som har vært i sterk vekst de siste årene. Hovedmålet med utviklingen var å forandre området med mye næringsvirksomhet til et vakkert bymessig strøk med boliger, grønne lunger og ulike aktivitetsplasser. Ensjøbyen har fått et urbant preg med mye fokus på miljøvennlige løsninger, og har blitt en levende og pulserende bydel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 859 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt er pent opparbeidet med blant annet grus, biloppstillingsplasser, plenarealer/hage og andre forskjellige beplantninger.

Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass på sameiets eiendom. P.t. er det ikke montert elbil ladere her, men det vil være teknisk mulig og noe man kan ta opp i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S- 2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker:
- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 27.06.2022. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer: 202202903 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023. Det forventes at planforslag er utarbeidet innen 30.08.2024 og lagt ut til offentlig ettersyn 22.11.2024. Saken fortsetter i sak 2025/06870

- Saksnummer 202111590 - Reguleringssak - Etterstadsletta 2 - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur.

Pågående byggesaker:
- Lensmann Hiorths allé 12 - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og fasadeendring. Det ble gitt tillatelse til tiltak den 05.11.2025. Saksnummer 202504085.
- Lensmann Hiorths allé 1 - Utskifting av stikkledninger og innvendig bunnledning. Det ble gitt tillatelse til tiltak den 09.05.2025. Saksnummer 202513719.

 Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 500,- pr. mnd. og inkluderer: Varme via radiatorer, internett og kabel TV (grunnpakke), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, regnskapsførsel, m.m.

Det er vedtatt eiendomsskatt i oslo kommune. Pt påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen. .

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert i april 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 600,- pr. år. / 3 711 kwh. pr. år. Boligen er tilknyttet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 741 398,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke felles lån i sameiet.

7 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
198 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 688 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 698 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Hogsnes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Lensmann Hioths alle 8, med sameiebrøk 105/630.
Sameiet består av 6 leiligheter.
Styreleder er Hilde Leikvoll.
Alle seksjonseierne er medlemmer i styret og det deles på felles oppgaver. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. I mai 2026 ble det feks vedtatt at alle måtte betale dobbel husleie for å dekke utestående fakturaer.
Dugnad samt trappevask og hagearbeid må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
2019: Løs puss ble hakket ned og erstattet. Alle yttervegger, vinduer, dører og balkonger ble malt. Oppgangen ble ble renovert, pusset og malt. Inngangsdørene ble malt og trappen ble sandblåst.
2021: Nedgravd oljetank ble sanert. Det olje drevne sentralvarme anlegget ble erstattet med bergvarme og radiatorene ble beholdt i 2021.

Planlagte påkostninger:
På årsmøtet i 2026 ble det snakket om diverse mindre arbeid med el, maling, klipping av trær, drenering og utviding av tørkerom. Det er ikke vedtatt noe større vedlikehold, men behov for vedlikehold vil alltid vurderes ved behov.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke STOR - med finn.no, hjem.no, krogsveen.no og smartannonsering/digitale annonser  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr og evt megleropplysninger - Intern forretningsfører ca  kr 6 725,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 690,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke med profesjonell fotograf  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0088/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2688

Sist oppdatert: 21. mai 2026 kl. 16:05