Vallefaret 22

Vallefaret 22, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 91, ideell andel 1/1
Andelsnummer 152, Valle Borettslag, organisasjonsnummer 950443138

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
3. etasje 52 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: To boder.

BRA-b:
3. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Deler av eiendommen har arealer som ikke inngår i beregningsmessig bruksareal. På loftet er det en loftsbod med et ikke-måleverdig areal (ALH) på 9 kvm grunnet lav himlingshøyde.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1954. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er i betong. Yttervegger antas oppført i murverk og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein og kledd med liggende kledning. Takkonstruksjonen har sperrer av tre i valmtakform, antatt tekket med takstein e.l. Vinduer har 2-lags glass produsert i 2016 og 2020. Det er slett entrédør, malt balkongdør med 2-lags glass fra 2020, samt innvendige dører med 3-speil og slett dør. Boligen har en sydvestvendt innglasset balkong på ca. 10 m² med teppegulv og rekkverk i stålkonstruksjon med plater. I stuen er det montert vedovn.

Elektrisk anlegg har sikringsskap med automatsikringer, plassert i felles gang utenfor leiligheten.

På kjøkkenet er det montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Entrédør
- Entrédør: Entrédøren er ikke merket med brann- og lydklassifisering.

Bad
- Overflater vegger og himling: Overflatene fremstår uten synlige skader på befaringstidspunktet. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Det registreres misfarginger i sementfuger som følge av mangel på vedlikehold. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er ikke registrert utlufting av renset luft fra ventilator.

Vannledninger
- Vannledninger: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør-system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Avløpsrør
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen, med kun ventil i vindu på soverom.

Varmtvannstank
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Pipe og ildsted
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er kun begrenset visuelt kontrollert.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er murvegger rundt badet.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Branncelleinndeling: Det er tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Entrédør er ikke merket med brannklassifisering.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er planlagt rehabilitering av bunnledninger i bygget innen kort tid.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2020:
- Vinduer med 2-lags glass (produsert 2016 og 2020)
- Malt balkongdør med 2-lags glass (produsert 2020)

2004:
- Bad oppgradert med fliser, elektrisk gulvvarme, downlights, baderomsinnredning og dusjhjørne

Ukjent årstall:
- Kjøkken flyttet til stue, tidligere kjøkkenrom etablert som soverom og kott ved entré innlemmet i bad

I 3. etasje i en klassisk boligblokk fra 1954 ligger denne lyse og velholdte 3-roms andelsleiligheten. Store vindusflater, en-stavs parkett og lune fargetoner skaper en luftig og behagelig atmosfære i hele boligen. Planløsningen er gjennomtenkt og arealeffektiv, med kjøkkenet åpent mot stuen og to fullverdige soverom som gir fleksibilitet i hverdagen. Den innglassede balkongen fra 2024 gir deg en ekstra stue ute store deler av året. Her kan du flytte rett inn, sette ditt eget preg på boligen og starte et nytt kapittel i trivelige omgivelser.

Entré:
Du møtes av en praktisk og innbydende entré med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme, som gir god komfort i de kalde månedene. Her er det god plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Entréen har i tillegg praktisk adkomst til alle rom i boligen.

Stue:
Stuen er leilighetens hjerte. Den er lys og luftig, med store vindusflater, en-stavs parkett og en takhøyde på 2,48 meter som gir en god romfølelse. I hjørnet står en vedovn som sprer både effektiv varme og lun stemning på kjølige kvelder. Rommet gir god plass til sofagruppe og spisebord, og den åpne kjøkkenløsningen gjør det enkelt å kombinere matlaging og sosialt samvær. Herfra går du rett ut på balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning med stuen og har en praktisk og tidløs utforming med glatte fronter, overskap og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Integrerte hvitevarer gir et rent og helhetlig uttrykk, og består av platetopp, stekeovn og kjøl-/fryseskap. Over kokeplassen er det montert kullfilterventilator. Kjøkkenet har også komfyrvakt, vannstoppsystem og opplegg for oppvaskmaskin, noe som gir trygghet i hverdagen. Varmtvannstanken på ca. 120 liter er diskret plassert i kjøkkeninnredningen.

Balkong:
Fra stuen går du ut på en sydvestvendt, innglasset balkong fra 2024. Den gir deg mange ekstra gode måneder ute, og er en herlig plass for morgenkaffen, en rolig lesestund eller et glass i kveldssolen. Glassfeltene kan åpnes helt, slik at du kan nyte frisk luft på varme dager. Balkongen har teppe på gulvet og rekkverk i stålkonstruksjon med plater, og det er god plass til sittegruppe.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og rolig, med en-stavs parkett og god plass til dobbeltseng og nattbord. En egen garderobenisje gir smart og praktisk oppbevaring av klær, uten at det går på bekostning av gulvplassen.

Soverom 2:
Det andre soverommet ligger i leilighetens opprinnelige kjøkken og har adkomst fra stuen. Rommet har en-stavs parkett og vindu ut mot de frodige grøntarealene, og er godt egnet som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Her er det plass til seng, garderobeløsning og skrivebord.

Bad:
Badet ble oppført i 2004. Det opprinnelige kottet ved entréen ble da innlemmet, og rommet fikk en god og praktisk størrelse. Badet har fliser på vegger og gulv, elektrisk gulvvarme og malt platehimling med innfelte downlights som gir et behagelig lys. Innredningen består av servant nedfelt i baderomsseksjon, speilskap, toalett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilasjon via lufteluke. Rør-i-rør-system med fordelerstokker er plassert i himlingen.

Overflater:
Gulv: En-stavs parkett, samt fliser i entré og på bad.
Vegger: Malt betong, malte plater, plater over kjøkkenbenk og fliser på bad.
Himling: Malt betong, samt malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer én loftsbod med gulvflate på ca. 9 m² samt to kjellerboder på henholdsvis ca. 4 m² og ca. 1 m². Bodene er plassert på fellesareal.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Vaskemaskin.

Elektrisitet og vedfyring. Elektrisk gulvvarme i entré og på bad. Vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1954.
Det foreligger et arkivkort med henvisning til ferdigattest datert 30.03.1957. Dette indikerer at bygget er oppført lovlig. Likevel gjøres det oppmerksom på at selve ferdigattesten ikke foreligger hos kommunen, det finnes av den grunn ikke dokumentasjon som kan garantere eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for tilleggsisolering, ny utvendig kledning og nye balkonger, datert 21.11.1991.
- Ferdigattest for ombygging av balkonger, datert 15.07.2024.
- Sluttnotat om henleggelse av byggesak (rehabilitering bad), datert 07.11.2008. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Tiltaket er utført, men det foreligger verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes, og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt ferdigattest. Kommunen kan starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret som nevnt over.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.12.1951. Dagens planløsning er endret i forhold til disse.

Deler av badet er opprinnelig byggemeldt som kott (bod) jf. byggetegninger og er ikke godkjent til våtrom/varig opphold. Innredning av arealet til våtrom er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at løsningen ikke godkjennes og at arealet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kjøkkenet er også flyttet ut i stuen, mens det opprinnelige kjøkkenarealet er omgjort til soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering, en bestemmelse om vann/kloakkledning og en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Vallefaret 22 ligger innerst i en rolig blindvei på Valle Hovin, i et veletablert boligområde med lavblokker og store, åpne grøntarealer rundt husene. Her får du det beste fra to verdener. Du bor skjermet og grønt, men har likevel gangavstand til Tøyen og Grünerløkka og kort vei inn til resten av byen.

Få steder i Oslo gir så mye natur på så kort avstand. Like ved ligger Hovindammen, en av byens fineste grønne perler, med rikt fugleliv, gangstier rundt vannet og benker som innbyr til en pause. Området rundt dammen er vernet mot utbygging nettopp for å bevare fuglelivet, så det grønne her er kommet for å bli. Salamanderskogen ligger rett i nærheten og passer godt for rolige turer. Om vinteren blir Valle Hovin til skøytebane, og det preppes skiløyper i området. Vil du ha mer variasjon, når du enkelt Hasleparken ved Hasle kirke, Kampen Park, Tøyenparken med Tøyenbadet og Botanisk hage. Nærmiljøet har også fått flere prisbelønte uterom. Hovinbekken vant Oslo bys arkitekturpris i 2023, og Tiedemannsparken på Ensjø ble samme år kåret til Norges beste uterom.

Rett i nærheten, på Hasle, ligger Vinslottet. Det ikoniske bygget huset tidligere Vinmonopolets tapperi og produksjonsanlegg. I dag er landemerket fylt med nytt liv, med leiligheter, dagligvarebutikk, frisører, helsetilbud, butikker og hyggelige spisesteder som 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub. Her gjør du unna ukeshandelen, tar en kaffe eller møter venner og naboer til en uhøytidelig søndagsmiddag. Hasle Torg ligger også like ved, med blant annet Coop Mega, apotek, Vinmonopol og SATS. I tillegg har du Kiwi i Grenseveien og Rema 1000 i gangavstand, og Fyrstikktorget og Ensjø Torg ligger kort unna.

Området rundt Valle Hovin har utviklet seg til en av byens mest levende arenaer. Intility Arena er Vålerengas storstue og inngår i Vålerenga kultur- og idrettspark sammen med Vallhall Arena. Her samles tusenvis til kamper, konserter og arrangementer gjennom hele året. Utbyggingen av stadion har også gitt nabolaget restaurantene Trewerket og Øst samt treningssenteret FitnessXpress. I tillegg finnes flere fotballbaner, lekeplasser og tennishall og turnhall på Hasle. Har du besøk som trenger overnatting, ligger Scandic Helsfyr like i nærheten.

Kollektivtilbudet er også solid. Buss 21 stopper på Valle, bare noen få minutters gange unna, og tar deg raskt til Carl Berners plass og Oslo S. Hasle T-banestasjon (linje 5) og Helsfyr ligger begge omtrent 11 minutter unna til fots. Fra Ensjø og Tøyen går linje 1–4 rett inn til sentrum. Flybussen til Gardermoen stopper både på Valle og på Helsfyr.

Vallefaret fikk navnet sitt i 1952 etter gården Valle, også kalt Øvre Valle. Gården ble tidlig delt i to. Nedre Valle ble senere til Ensjø gård. Øvre Valle har sin hovedbygning fra rundt 1840, et vakkert løkkehus i empirestil. Det står fortsatt i Vallefaret 14 og har vært barnehage siden 1954. På 1800-tallet ble også Malerhaugen, Grønvoll og Helsfyr skilt ut fra denne gården.

Dette er et sted for deg som vil bo grønt og rolig, med byens puls bare et par stopp unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallefaret sokner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Valle barnehage, Hovinenga barnehage og Valle Hovin barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 411,6 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslagets tomt er pent opparbeidet og har flere grillplasser, en lekeplass for de minste, to vaskerianlegg og et velferdslokale.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som styret fordeler etter henvendelse. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet. Borettslaget har i tillegg egne parkeringsplasser for motorsykler. Borettslagets styre fører liste over interessenter til p-plasser utendørs. En ordinær plass koster kr. 5.400,- pr år og en elbilplass koster kr. 6.400,- pr år. Faktureres månedlig av OBOS sammen med øvrige felleskostnader.

Det finnes to frittstående garasjelag innenfor borettslaget: Valle garasjesameie øst (nederst ved Grenseveien) har 40 garasjer og Garasjelaget (øverst i borettslaget) som har 30 garasjer. Tildeling av garasjer skjer direkte av garasjelagenes egne styrer uten borettslagets styres innvirkning.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864, datert 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2647 (ID: S-2647), datert 17.01.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser. En veitrasé regulert under planen berører eiendommens sørvestre del.

Området er under omfattende utvikling og byggearbeider må påregnes.

Eiendommen er en del av Hovinbyen og det er utarbeidet en strategisk plan for området. Se for øvrig kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til ingen.

Utdrag av planer iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak: Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte ble gjort 19.09.2024. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 16.01.2026.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69. De er klagefrist 04.08.2025.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Prosjektet er fortsatt i en avklaringsfase pr. 23.06.2025.

- Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom. Byggehøyden er tilpasset høyden på omkringliggende bebyggelse.

- Saksnummer 201609364: Like øst for Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. Tre av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av det siste på hhv. 9 etasjer.

Det gjøres oppmerksom på at opplistingen ikke er uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 806,- pr. mnd. og inkluderer: TV og internett, trappevask, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold samt betjening av andel fellesgjeld.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 4 374,-
TV/Internett: kr 332,-
Trappevask: kr 100,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kabel-TV og internett leveres av Telia. TV-dekoder følger med salget.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 315 931 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 4 490,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 499 620,- pr. 30.09.2026

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 138 431 819,- pr. 16.09.2026 og lånevilkårene er:

Lån #1:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987187738
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 2,65%
Restsaldo: kr 39 431 819,-
Andel restsaldo: kr 167 546,-
Kapitalkostnader: kr 969,29,-
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type rente: Fastrente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån #2:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987279543
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,40%
Restsaldo: kr 99 000 000,-
Andel restsaldo: kr 420 788,-
Kapitalkostnader: kr 1 893,93
Innfrielsesdato: 29.02.2060
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån #2 har avdragsfrihet til og med oktober 2029. Etter avdragsfri periode vil kapitalkostnadene pr mnd øke med avdragsbetaling.
Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke med etter avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

4 990 000,00 Prisantydning
459 793,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 449 793,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00 Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
545,00 Tinglysing hjemmel
545,00 Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
0,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 449 793,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Andreas Kristiansen Holmstrand og Ingrid Bleken Lyngedal

Leiligheten er tilknyttet Valle Borettslag.
Borettslaget består av 254 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets hjemmeside https://vallefaret.no/
Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.
Fellesvaskeri og sportsbod
Eget hagelag
Borettslagets hjemmeside: www.vallefaret.no

Planlagte påkostninger:
- Fjerning av mose på tak/skifte av vannbord og felles vinduer i tak (helt nødvendig /prosjektstyrer OBOS prosjekt)
- Nytt calling/ringeanlegg i leiligheter/oppgang
- Fasadevask (innen 5 år)
- Oppgradering av velferden (2026)
- Pipevifter utover nåværende belegg ved behov
- Nye postkasser
- Energiøkonomisering (energikartlegging er under utarbeidelse og mottas snarlig)
- Dessverre erfarer nåværende styre et visst etterslep av nødvendige oppgaver som nå er identifisert (ref. punktene ovenfor).

Det må påregnes at borettslaget i fremtiden vil måtte ta opp finansiering. Dette vil i så fall presenteres på en fremtidig ekstraordinær GF eller GF om det skulle være nødvendig.

Styret har bestilt en vedlikeholdsplan, som vil bli gjort tilgjengelig på nettsidene når denne er ferdigstilt. Vedlikeholdsplanen vil gi en bedre oversikt over hva som må utbedres i borettslaget innenfor hvilken tidshorisont. Gjennom vedlikeholdsplanen vil beboere også ha en bedre oversikt over hvilke prosjekter som er ventet i borettslaget fremover.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2026: Skiftet ut bunnledninger og rehabilitert inngangspartier.
- 2024: Ombygget balkonger: Alle balkonger i borettslaget er fjernet og nye er satt opp.
- 2023: Ytterdører skiftet.
- 2022: Nye oppgangsdører.
- 2021: Oppgradering av uteområdene, med grill og nye sitteplasser
- 2020: Utdeling av nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter. Maling av oppganger.
- 2019-2020: Montering av vifter på piper. Utskifting av vinduer og balkongdører. Utskifting av alle lys i fellesarealer til ledlys. Etablering av lys ute.
- 2019: Etablering sykkelstativer på hele uteområdet til borettslaget. Etablere 17 ladepunkter til elbiler.
- 2018: Utdeling/montering ekstra optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2017: Montering vifter på en del piper. Utskift av brannfarlige downlights på ca 50 bad.
- 2016: Utskifting vinduer og balkongdører i 22 leiligheter.
- 2015: Installering av fiber i alle leiligheter. Rehabilitering P-Plasser.
- 2014: Pusset opp fyrhuset. Utdelt en skumbrannslukker og en optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2013: Piperehabilitering.
- 2012: El-kontroll av hovedtavler. Rens ventilasjonskanaler, kjøkken og bad.
- 2011: Montering av branndører kjeller og loft. Byttet pipehatter på soilrør.
- 2010: Utvendig utbedring balkonger. Kjøp traktor med tilbehør. Branndører kjeller/loft.
- 2009: Nytt callinganlegg. Installasjon av nye branndører kjeller.
- 2005-2006: Rehabilitering av balkongene og maling av vinduene.
- 2002-2004: Rehabilitering av våtrom, VVS.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2681

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 18:03