Skogveien 36E

Skogveien 36E, 1406 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 129, bruksnummer 480, seksjonsnummer 227, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
Leilighet, 2. etasje 94 kvm: Gang, bad, vaskerom, wc, stue og tre soverom

BRA-e:
Bod i u.etg.: 2 kvm.

Åpent areal:
Balkong, 2. etasje 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2025 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tidligere har del av soverom vært garderoberom/bod. Denne er åpnet til fordel for større soverom.

Ny eier overtar alt fremtidig ansvar og risiko.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong.

Det er viktig at interessenter leser rapporten og relevant dokumentasjon før bud gis.

TG1: 36%
TG2: 56%
TG3: 3%
TGIU: 5%

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom/vaskerom :
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd, (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser mot nabo. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd, (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser for døråpning til baderom.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Vannrør: Vannrør fra byggeår i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Erfaringsmessig medfører dette økt fare for lekkasje rundt sluket. Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Ventilasjon: Ingen, eller lite ventilasjon av baderom.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Wc:
- Overflater vegger: Sprekk i plateskjøt ved kobberrør som går inn i veggen.
- Ventilasjon. Tiluftsspalte bør etableres.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Kjøkken:
- Vannrør, pga. alder.
- Avløpsrør, pga. alder.
- Ventilasjon og avtrekk: Kullfilter i tillegg til separat avtrekkskanal ut av bygget. Avtrekksventil er plassert i overskap og er derfor vurdert til å ikke være tilfredsstillende og kan over tid medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder. Sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning til avløp, noe som kan medføre følgeskader hvis sikkerhetsventilen løses ut.
Øvrige rom:
- Overflater himling: Himlingsflater bærer stedvis preg av alder/slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er sprekker i gulvbelegg på kjøkken, soverom 2-3 og stue. Teppe på soverom 1 er ikke limt til gulvet og er stedvis løs. Tiltak kan vurderes. Mangler gulvlist på soverom 3. Tiltak bør vurderes.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved wc har kontakt med dørterskel, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Dørbladet til soverom 2 er buet, noe som gjør at døren er er litt hard for å lukke. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Til informasjon For øvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt. TG2 Det er merkbare skjevheter i stue (4,0 m). Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 33mm.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.
- Dører: Balkongdør er av eldre dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: TG2 Veggoverflater bærer preg av slitasje med stedvis sprekker i plateskjøter ved soverom 2-3 samt stedvis skruehull. Tiltak kan iverksettes ved behov. TG3 Det er riss og sprekker i et omfang som tyder på omfattende skader ved hjørnet i soverom 1. Skade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder TG3 for videre undersøkelser av en fagkyndig person.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: TG2 Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

TG3 Det er observert tegn til termiske skader (tegn på varmgang) på stikkontakt på vegg i vaskerommet mot baderom. Det anbefales el-kontroll.

Stor leilighet beliggende i 2. etasje, med fin utsikt fra veranda på ca. 16 kvm. Leiligheten har en god planløsning. Boligen har bruksrett til garasjeplass og bod. Skogveien 36 grenser til Hebekkskogen med nydelige turområder. Det er gangavstand til Ski sentrum og togstasjon, men det går også matebuss fra boligområdet som tar deg ned til Ski.

Entré: Man kommer inn i en romslig entré med garderobeskap.

Kjøkken: (Kjøkkenfornying i 2006 m/kvitteringer)
Romslig kjøkken hvor det er god plass for stor sittegruppe. Kjøkkenet har godt med skap og skuffer. Kjøkkeninnredningen er fra ukjent årstall. Eier har tidligere foretatt "kjøkkenfornying". Kjøkkenvifte er kullfilter (det som er lovlig).

Stue:
Todelt stue. Lillestuen kan man enten ha til ekstra spisestue eller ekstra tv-stue.
Hovedstuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Utgang fra stue til sydvendt, delvis overbygget veranda på ca. 16 kvm. Det er montert markise.

Bad: (Nytt bad i 2007 m/kvitteringer)
Stort baderom og vaskerom, samt eget wc-rom. Rommene er modernisert etter byggeår. Flislagt og varme i gulv. Det er avtrekk fra vaskerom og wc-rom. Avtrekk mellom bad og vaskerom via ventil.

Soverom:
Det er tre soverom. To litt mindre og et veldig stort. Det største rommet har vegg-til-vegg teppe. Garderobeskap som er på rommene følger med.

Bod/oppbevaring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 2 kvm. Ekstra bod kan leies (hvis ledig) ved å kontakte styrets leder.

Diverse:
Tv/internett - Telenor, fiber.
Automatsikringer.

Følger IKKE med:
2 stk. takpendel lamper på hvert sitt soverom.
Hvitevarer.

For øvrig vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming, panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på bygget, datert 22.06.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning og rommenes bruk stemmer ca. i forhold til originale tegninger og godkjennelser. Opprinnelig er det et garderoberom når man går inn til soverommet. Dette er åpnet opp til fordel for et større soverom. Man skal søke om bruksendring når man gjør bod om til primærrom, men dette har vært et garderoberom, og da trenger man ikke søke bruksendring.

Kjøper overtar det fremtidige ansvar, kostnad og risiko.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 13920, tinglyst 10.11.1986, type heftelse: Skadesløsbrev: Sikkerhet for innbetaling av felleskostnader og nedbetaling av andel fellesgjeld for inntil kr 30.000,- Panthaver er Granly Boligsameie.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Velkommen til Skogveien 36!

Leiligheten ligger i et attraktivt og godt etablert boligområde på Øvre Hebekk, i Ski. Eiendommen grenser til Hebekkskogen med nydelige turområder. Her finner du merkede tur- og sykkelstier, samt lysløype. Det er også eget friområde for hunder. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Meny, Kiwi og Coop Extra. Området er meget barnevennlig og du finner både fotballbane, samt lekeplasser i gangavstand fra boligen.

Stuene (speiderhytte) er et populært turmål for småbarnsfamiliene i området. Vinterstid er stedet åpent for servering. Vår og sommer er det et flott utgangspunkt for søndagstur. Friområdet rundt "Radiostasjonen" er et yndet turområde med muligheter for grilling, fotball etc. Her er det satt ut benker og bord. Stedet benyttes ofte til utendørsbursdagsfeiringer og ligger ca. 7 minutters gange fra blokken, gjennom flott skogsterreng.

Det er ca. 1,8 km. til Ski sentrum med et rikt utbygget service- og forretningstilbud. Her finner du blant annet Ski nye stasjon med tog og buss, samt offentlige kontorer, bank, post, ungdoms- og videregående skole, idrettsanlegg, restauranter, kaféer, kinosenter, kulturhus, bibliotek bowlinghall og Ski Storsenter med over 135 forretninger. Hebekk barneskole ligger ca. 1,1 km. unna.

Follobanen tar deg til Oslo på kun 12 minutter og ved Ski stasjon er det pendlerparkering. For øvrig så er det også god kommunikasjon med tog til Ås, Moss og Oslo.

Det er gangavstand til Ski sentrum og togstasjonen, men det går også matebuss fra boligområdet som tar deg ned til Ski.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort gangavstand til flere barnehager (Øvre Hebekk barnehage, Hoelshytta barnehage og Hebekkskogen barnehage). Gangavstand til både barneskole og ungdomsskole (Hebekk skole, Finstad skole og Ski ungdomsskole). Ny ungdomsskole åpner på Finstad høsten 2025. Nærmeste videregående skoler er Ski- og Drømtorp videregående skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 47.945 kvm. som tilhører sameiet. Felles tomt for sameiet er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gjerder, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, lekeapparater, sittegrupper og sykkelparkering.

Leiligheten har bruksrett til en garasjeplass (merket med nr. E21), i felles garasjekjeller.
Ekstra garasjeplass kan leies mot ekstra kostnad.

Sameiet har store fellesparkeringer. Her finnes det elbilladere som sameiet eier (blokk nr. 39), hvor man kan lade for kr 370,- pr. mnd. med brikke.

I garasjen kan man montere egen lader. Dette bekoster man selv. Her koster også lading kr 370,- pr. mnd.

Prisene vil kunne endres ut i fra hva sameiet beslutter.

Vei:
Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Interne veier med vedlikeholdsansvar for sameiet.

Vann:
Offentlig.

Avløp:
Offentlig.

Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Leiligheten har bruksrett til en garasjeplass (merket med nr. B02), i felles garasjekjeller.
Ekstra garasjeplass kan leies mot ekstra kostnad.

Sameiet har store fellesparkeringer. Her finnes det elbilladere som sameiet eier, hvor man kan lade for kr 370,- pr. mnd. med brikke.

I garasjen kan man montere egen lader. Dette bekoster man selv. Her koster også lading kr 370,- pr. mnd.

Prisene vil kunne endres ut i fra hva sameiet beslutter.

Kommunale avgifter: kr 10 692,-

Strømforbruk: Snitt strømforbruk for en slik leilighet kan ligge på ca. 12 000 kwh.

Fellesutgifter: kr 4091,-
TV/bredbånd (grunnpakke), garasje, felles bygningsforsikring, trappevask, forretningsfører, forbruk vann og avløp, drift og vedlikehold av fellesområder, renter og avdrag på fellesgjeld og andre felleskostnader. Tv/internett er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Fordeling av fellesutgiftene:
Garasje kr 50,-
Telenor/Canal Digital/bredbånd kr 489,-
Felleskostnader kr 3551,60

Fellesutgiftene kan justeres en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Leiligheten har ikke vannmåler, så vannforbruk er inkl. i fellesutgiftene.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 234 131,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 936 522,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 25 525,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 104 258,- pr. 22.04.2025

Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: Svenska Handelsbanken AB
Lånenr.: 90527186918
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Restsaldo 25 230 463,00
Innfrielsesdato: 01.11.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4

4 150 000,00 Prisantydning
104 258,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 254 258,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

106 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
117 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 371 648,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Strande og Anne Strande

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Granly Boligsameie, med sameiebrøk 74/17565.
Sameiet består av 242 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Forvaltor AS, tlf. 02333.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med noen begrensninger. Hund og katt er lov. Hunder skal holdes i bånd innenfor sameiets område. Krypdyr, øgler og andre vekselvarme dyr er ikke tillatt.

Det er vedtatt i sameiet at det skal opprettes en hyggelig grillplass på fellesarealene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen og andre dokumenter vedr. sameiet ligger som vedlegg i annonsen. Disse kan også fås ved henvendelse til megler

Se også: http://www.granlyboligsameie.no

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fast kr 45 000,-
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 46-0082/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.2582

Sist oppdatert: 14. mai 2025 kl. 10:03