Oscars gate 21

Oscars gate 21, 3725 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 3174, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 106 kvm
Totalt primærrom: 89 kvm
Totalt sekundærrom: 17

Primærrom:
1. etasje 57 kvm: Entré, bad, 1 soverom, gang, stue og kjøkken.
2. etasje 32 kvm: Loftstue og 2 soverom.

Sekundærrom:
1. etasje 17 kvm: Garasje og bod under trapp.

Følgende er ikke måleverdig areal og derfor ikke medregnet i arealoppsettet:
Deler av 2.etasje grunnet lav takhøyde under skråtak.
Deler av garasje grunnet lav takhøyde under 1,90 meter.
Kjeller pga. takhøyde under 1,90 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 21.11.23 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Trapp og soverom i 1.etasje, samt loftstue i 2.etasje er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Se pkt. ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv i kjeller. Grunnmur i naturstein. Etasjeskillere i trebjelkelag. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående og liggende trekledning. Vinduer i 2-lags glass. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Yttertaket over garasje har pulttaksform og tekket med stålplater. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Frittliggende enebolig fra ca 1892. Boligen er over to plan pluss ett kryploft over deler av boligen. Krypkjeller. Adkomst i boligens 1.etasje. Garasje.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold med TG3:
- Innvendige trapper: Rekkverk mangler på kant ved topp av trappen. Prisanslag kr 0 - 10.000,-
- Skjevhetsmåling i loftstue og soverom 1 i 2.etasje og i stue og entré/gang i 1.etasje: Merkbare skjevheter registrert. Dette er mer påregnelig i en eldre bolig og bør ses i den sammenheng. Prisanslag kr 100.000 - 300.000,- pr. etasje.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er stedvis utført arbeider på det elektriske anlegget av ufaglært person. Prisanslag for dette og for utvidet el-kontroll av el-fagkyndig kr 0 -10.000,-
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Råteskader i vindskie mot øst, ytterligere undersøkelser og utskifting av skader må påregnes. Prisanslag kr 10.000 - 50.000,-
- Yttertak på garasjetak: Taktekkingen bærer preg av høy alder og slitasje med stedvise utettheter. Stedvise lekkasjer fra yttertak ved nedbør. Taktekking må fornyes, og evt. følgeskader utbedres. TG2 vedr. tettedetaljer i overgang tak/vegg med mangelfull utførelse. Ytterligere undersøkelser anbefales. Prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-

Følgende forhold med TG2:
- Bad med TG2 som en helhetsvurdering pga. alder, slitasje og usikker restlevetid. Oppgradering må påregnes. Les mer om badet i rapporten.
- Kjøkken: Vannrør har alder med usikker restlevetid, gulv har stedvis bruksslitasje, og det er registrert skjevheter (kan ses i sammenheng med boligens alder, men oppfølging med jevnlig ettersyn kreves).
- Øvrige rom 1.etasje: Stedvis slitasje på gulv, synlige skjevheter registrert (kan ses i sammenheng med boligens alder, men oppfølging med jevnlig ettersyn kreves). Noe gjenstående arbeider med belistning vil i følge selger bli fullført.
- Overflater himling i kjeller: Spor etter treskadeinsekter observert, ukjent om det er pågående aktivitet. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Krypekjeller med TG2 som en helhetsvurdering - ikke tilgjengelig for inspeksjon og undersøkelser pga. lav krypehøyde. Anbefales å etablere tilkomst, samt foreta undersøkelser.
- 2.etasje: Statikk med synlige skjevheter, må kunne ses i sammenheng med boligens alder. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Gulvflater bærer preg av alder, slitasje, og stedvis knirk. Konstruksjonen er lukket, og det er ukjent hvordan oppbyggingen er utført - TG2 for å belyse risiko. Skyvedør mellom soverommene er treg og vanskelig å åpne/lukke.
- Uinnredet kaldtloft: Takets konstruksjoner har stedvise synlige skjevheter og undertaket er skjult bak asfaltpapp og derfor ikke tilgjengelig for inspeksjon - ytterligere undersøkelser anbefales. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet.
- TG 2: Innvendig trapp mangler håndløpere på vegg i deler av trappen, det er stedvis fri ganghøyde lavere enn 2 m, det er registrert skjevheter og stedvis knirk, og trappens bruksflater bærer preg av "slitasje".
- Vannrør i boligen med en alder som tilsier usikker restlevetid, stakeluke er ikke lokalisert, stoppekran av eldre type og usikker restlevetid, skjulte avløpsrør ikke tilgjengelig for inspeksjon - TG2 for å belyse risiko, avløpsrør med eldre dato med TG2 pga. alder og usikker restlevetid.
- Ukjent om radonmåling er gjennomført.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999. Det observeres løse ledninger utvendig ved inngangsparti, må utbedres av kvalifisert fagperson.
- Konstruksjon: Boligen har stedvise skjevheter, observasjonene er foretatt i en eldre bygning og må sees i sammenheng med dette.
- Fasader ink. kledning: Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert, kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen og lufting bør etableres der det mangler.
- Yttertak - hovedtak med TG2 som en helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
- Yttertak - garasjetak har tettedetaljer i overgang tak/vegg med mangelfull utførelse. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Drenering med TG2 pga. mangler forsvarlig bortledning av takvann fra grunnmuren, usikkerhet vedr. om grunnmur er fuktsikret og pga. dreneringens alder med usikker restlevetid.
- Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.

TGIU:
- Kontroll av diffusjonssperre på uinnredet kaldtloft: Det vurderes at det ikke er dampsperre mellom kald og varm sone, noe som heller ikke var vanlig når denne boligen ble bygget. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Luft til luft varmepumpe: Installasjonen er ikke vurdert da dette krever egen spisskompetanse.
- Skorsteinen er kun vurdert fra bakkeplan med de begrensinger det innebærer.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fuktmåling i lukkede konstruksjoner: Kun synlige murvegger i kjeller, og av den grunn er det ikke utført hulltaking/fuktmåling.
- Fuktmerker/-symptomer i kjeller: Ikke tilkomst for inspeksjon i krypkjeller.

Informasjon fra takstmann:
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert
- Utvendige fasader er kun vurdert fra bakkeplan med de begrensinger det innebærer
- Det må forventes høyere varmetap fra de vinduene i boligen som er av eldre dato. Det ble utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne-/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Yttertaket er av sikkerhetsmessige vurderinger kun vurdert fra bakkeplan og fra tilstøtende garasjetak. I tillegg er det utført vurderinger fra innside av kryploft.
- Det ble i kjellerdel ikke observert synlige tegn til fuktskader på befaringstidspunktet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. Tilstandsrapporten må leses i sin helhet. 

Selger opplyser om følgende påkostninger de senere år: Overflatebehandling innendørs i store deler av huset, platet stuen med mdf, lagt laminatgulv på gjesterom og skiftet noe kledning ute.

Boligen har Jøtul peisovn og luft til luft varmepumpe i stue.

Det er flislagt bad med gulvvarme, hvite takplater i himling. Badet har servantskap med hvite slette fronter og heldekkende servant, lysarmatur med stikkontakt på vegg over servant, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin og gulvmontert toalett.

Kjøkkeninnredning med malte profilerte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i stål. Nisjer for frittstående komfyr og frittstående oppvaskmaskin. Ventilator med avtrekk. Gulvflater belagt med parkett. Veggflater med tapetserte og malte flater. Fliser på vegg mellom benk og overskap. Himlingsflater med hvite takplater. Følgende hvitevarer medfølger boligen: Komfyr og oppvaskmaskin på kjøkken. Det gjøres oppmerksom på at disse er kjøpt for noen år tilbake, og slitasje som følge alder og normal bruk må forventes. 

Øvrige rom i 1.etasje har gulvflater belagt med parkett, malte gulvbord, gulvbelegg og laminat. Veggflater med malt panel, malte panelplater, tapetserte og malte flater, tapet og malt brystningspanel. Himlingsflater med hvite takplater. Slette hvite innerdører.

Rommene i 2.etasje har gulvflater belagt med heltre gulvbord, veggflater med malte panelplater, tapetserte og malte flater og tapet. Himlingsflater med hvite takplater.
Garderobeskap på soverom 2.

I kjelleretasjen er det hovedsakelig støpt gulv, veggflater med naturstein, og himlingsflater med synlig stubbloftsbord. Adkomst via luke i kjøkkengulv. Kjelleren har lav takhøyde.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre medfølger ikke boligen:
- Diverse hengende taklamper/lysekroner
- Hylle på bad
- Kjøleskap

Elektrisitet, vedfyring og luft til luft varmepumpe. Gulvvarme på bad i 1.etasje. Jøtul peisovn og varmepumpe i stue.

Eiendommen har antatt vært brukt til boligformål siden 1892. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over lovligheten. Det ble sendt ferdigattest for skiftning av vinduer i september 1954, og installasjon av bad i september 1960. Dokumentasjon vedr. dette kan fås ved henvendelse til megler.

Det er følgende avvik fra opprinnelige byggetegninger:
1.etasje: Nåværende stue var opprinnelig tegnet inn som 2 separate stuer, trapp som bod, og soverom som vedskur.
2.etasje: Soverommene var opprinnelig tegnet inn som stue og kjøkken, og nåværende loftstue som loft.
Garasje er ikke tegnet inn.

Trapp og soverom i 1.etasje, samt loftstue i 2.etasje er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Det foreligger ingen tegning eller dokumentasjon vedrørende lovlighet for garasjen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en flott beliggenhet på attraktive Bakken. Et etablert boligområde med gangavstand til barnehager, skoler, dagligvare og Skien sentrum med alle byens fasiliteter. Et steinkast unna ligger idylliske Bakkestranda, som er et pent opparbeidet område med sandstrand, gressletter, lekeapparater og fine grill- og piknikmuligheter. Det er også kort vei til flotte turområder sommer som vinter.

For veibeskrivelse se Google maps, det er enkelt å finne frem i kartet. Boligen er merket med Til salgs plakat, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Bakken barnehage (1-5 år)
63 barn 0.2 km

Betanien barnehage (0-5 år)
19 barn 0.9 km

Tabernaklets barnehage (1-5 år)
18 barn 1.1 km

Lunde barneskole (1-7 kl.)
432 elever, 23 klasser 0.9 km

Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
328 elever, 20 klasser 1.9 km

Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
85 elever, 9 klasser 2.8 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien
91 elever, 6 klasser 1.3 km

Gimsøy skole (8-10 kl.)
364 elever, 16 klasser 2.5 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 1.3 km

Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 2.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 260 kvm oppgitt areal. Usjenert og lettstelt tomt opparbeidet med plenarealer og diverse beplantning. Gruset gårdsplass med biloppstillingsplasser. Vestvendt uteplass på ca. 13 kvm belagt med betongheller.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Se vedlagte kartutsnitt fra kommunen. Kjøper overtar risiko for et eventuelt avvik. 

Biloppstillingsplasser i egen gruslagt gårdsplass. Det gjøres oppmerksom på at det er laget en platting i garasjen som må fjernes dersom man ønsker å parkere bilen der, man kan ikke kjøre inn med bil der nå. Nåværende eier benytter garasjen til oppbevaring.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med direkte avkjørsel.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Oscarsgt. - Asbjørnsgt. - Hjellevannet - Sundvegen (Bakken) datert 16.9.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger i område som i kommuneplan datert 25.5.2023 er avsatt til boligbebyggelse - nåværende, bevaring kulturmiljø, flomfare, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

I henhold til situasjonskartet ligger eiendommen i hensynssone C i kulturminnevernplanen, og boligen er klassifisert til B-objekt. Ved fornyelse, reparasjon og endringer av bygget, skal det tilpasses strøkets opprinnelige eller dominerende karakter. Tiltak må søkes godkjenning hos Skien Kommune. Hensynssone C er til bevaring for helhetlige kulturmiljøer. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Boliger eldre enn 1945 er verneverdig/SEFRAK-registrert, som kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 21.137,- for 2023. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten utgjør kr 5.287,- av de kommunale avgifter for 2023.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14.000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 1 person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 10.000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.000,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og Internett, og har avgift på ca kr 1.400,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 625 755,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 2 252 719,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 2.819.920,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr. 15.050,- for eneboliger mindre enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Karin Solsvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 45.000,-
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 23.900,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0052/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.2352

Sist oppdatert: 30. april 2024 kl. 18:43