Nesheia 2

Nesheia 2, 4934 NES VERK
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 44, bruksnummer 68, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 248 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 89 kvm: Entré, gang, toalettrom, vaskerom, kjøkken/spisestue og stue.
1. etasje 79 kvm: Gang, bad, bod, soverom og arbeidsrom.
Loftsetasje 27 kvm: Gang og to soverom.

BRA-e:
Frittstående byggverk:
Verksted 38 kvm: Verksted.
Redskapsbod 15 kvm: Redskapsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje ca. 35 kvm: Frittliggende terrasse.

1. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 81 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 79 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 27 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2003. Bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med grunnmur i betong og støpt plate på mark. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er av tre. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra 2003, med undertak av sutaksplater fra samme år. Takrenner og nedløp er i metall. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår, en entrédør med sikkerhetslås og heltre innerdører. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Innvendig er det en trapp i tre, og utvendig er det en trapp i tre samt en frittliggende terrasse på ca. 35 m².

Eiendommen har også et frittstående, isolert verksted. Bygningen har grunnmur av betong, støpt gulv mot grunn, og yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Etasjeskiller og saltak er i trekonstruksjoner, og taket er tekket med takstein. Verkstedet har en entrédør med sikkerhetslås og vinduer med karmer av tre.

I tillegg er det en frittstående redskapsbod med støpt gulv mot grunn, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og et saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein. Boden har vinduer med karmer av tre.

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er gjennomført el-tilsyn 11.03.2026 hvor det ble påpekt avvik (tegn til varmgang), og det er fremlagt dokumentasjon på at avvikene er utbedret.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
Vaskerom og Bad: Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
Vaskerom: Hulltaking og kontroll i tilliggende konstruksjoner ikke utført grunnet praktiske forhold (vurderes som unødvendig etter overflatesøk uten funn).
Tekniske anlegg:
Varmevannsbereder: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
Rom under terreng (U.etasje):
Forhøyet relativ luftfuktighet målt (78 % ved 15 °C). Det er observert dampsperre og isolasjon som erfaringsmessig øker risiko for fuktproblemer. Fuktnivået kan variere med årstider. Det er ikke kartlagt om det foreligger skjulte fuktskader.
Loft (innredet):
Lukket skråtakskonstruksjon som erfaringsmessig regnes som fuktrisikokonstruksjon med risiko for skjulte feil og skader (ingen synlige symptomer observert).
Yttertak:
Undertak: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
Snøfangere: Mangler på ene side av boligen – dette strider mot gjeldende krav (TG2 gitt etter skjønn).
Andre byggverk – Verksted:
Punktert/sprekket vindu.

Ikke undersøkt (TGIU)

Vaskerom: Kontroll i tilliggende konstruksjoner ikke utført (se over).

Helse, miljø og sikkerhet (avvik fra dagens forskriftskrav)
Trapp fra U.etasje til 1. etg: Mangler håndløper på en side. Selger har håndløper til veggen liggende.
Utvendig trapp: Mangler fullverdig rekkverk. Risiko.
Forstøtningsmur: Mangler fullverdig rekkverk. Risiko.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på taket, hvor noen takstein ble skiftet ut av ufaglært i 2026 og det ble montert noen snøfangere av ufaglært i 2005. I forbindelse med byggingen i 2002 ble det lagt drensplater og drensrør rundt grunnmuren av faglært. Etter en el-kontroll i mars 2026 ble det rettet noen feil, og det ble montert elbillader av faglært i 2022. I 2026 ble det skiftet et rør under en kum og montert ny kran på kjøkkenet av ufaglært. Klebersteinsovnen har blitt demontert, rengjort og fått byttet ut noen steiner.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av avvik etter el-tilsyn.
- Utskifting av takstein.
- Nytt rør under kum og ny kran på kjøkkenet.

2022:
- Montering av elbillader (utført av Hisøy Elektra AS, samsvarserklæring foreligger).
- Demontering, utskifting av steiner og remontering av klebersteinsovn.

2021:
- Fliser og rekkverk på oppgang til hagedør.

2013:
- Montering av terrasse.

Enebolig oppført i 2003 over tre plan. Bærende konstruksjoner av betong og tre. Etasjeskillere i tre. Underetasjen har utlektede vegger. Oppvarming med panelovner, vedfyring og elektriske varmekabler i gulv på entré, toalettrom, kjøkken, vaskerom og bad. Boligen har en kombinasjon av naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk. Vannrør er av typen rør-i-rør med fordelerskap på vaskerom. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 2003 er plassert på vaskerom.

Eneboligen er bygget med unike detaljer. Det nevnes noe i listen under her og flere spesifikasjoner for rom under dette:
- Antikkglass i vinduer i karmer fra byggeår, med ca. 135 år gamle vindusglass i alle (doble) vinduer og over hagedør.
- Beslag på vinduer fra smie.
- Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel på vaskerom.
- Mur på tomten med stein hentet fra skogen i området.
- Elbillader.
- 3-fas strøm til verksted. Mulighet for omgjøring til garasje ved behov/justeringer og ev. formaliteter.
- Klebersteinsovn i stue.
- Varmekabler i flere rom.
- Beslag på dører fra smie.
- Hvitevarer på kjøkken fra Miele.
- Solskjerming på flere vinduer.
- Brystningspanel i stue og oppgang til 1. etasje.
- Pergola med drueplante.
- Smijernsrekkverk.
- Mulighet for omgjøring av uthus/verksted til garasje ved behov og justeringer, samt ev. formaliteter.
-Mulighet for carport til 2 biler ved langsiden av verksted opplyser selger.
- Profilerte tak-, dør- og vindus-lister.
- Profilerte ytterdører med beslag fra smie.
- Historiske farger på huset, hentet fra boka "Gamle trehus".
- Klassiske fasadelykter (5 stk) i støpejern og klart glass.
- Takbjelker i underetasje og 1. etasje.
- Verksted har tofløyet entrédør.

KJØKKEN U.ETASJE:
Innredning fra byggeår med glatte fronter og benkeplate i tre. Utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator. Vannrør av typen rør-i-rør.

BAD 1. ETASJE:
Baderom fra byggeår. Utstyrt med vegghengt servant med armatur, speil med sidelys, dusjnisje med forheng, badekar med vegghengt armatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Vannrør av typen rør-i-rør.

VASKEROM U.ETASJE:
Vaskerom fra byggeår. Utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Rommet har fordelerskap for rør-i-rør-systemet og plassering for varmtvannsbereder.

TOALETTROM U.ETASJE:
Toalettrom fra byggeår. Utstyrt med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling. Vannrør av typen rør-i-rør.

Overflater:
Gulv: Heltre furugulv. Fliser i entré, gang i underetasje, toalettrom, kjøkken, vaskerom og bad.
Vegger: Hovedsakelig malte flater (glassfiberstrie, finstruktur). Brystningspanel i 1. etasje. Fliser på bad, vaskerom, toalettrom og over kjøkkenbenk.
Himling: Hovedsakelig malte flater. Panelbord i himlingen på loftsetasjen.

Lagring:
Eiendommen har et frittstående, isolert verksted på 38 m² og en frittstående redskapsbod på 15 m². I tillegg er det lagringsmuligheter i knevegger i loftsetasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen (kjøkken):
- Kombinert kjøleskap/fryser
- Oppvaskmaskin
- Keramisk kokeplate
- Stekeovn

Det understrekes at følgende ikke medfølger i handelen: Drivhus i hagen, skap (verksted) og spotlights på skinner på arbeidsrom.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner i 1. etasje. Det er gulvvarme/varmekabler i gulv på bad, toalett, vaskerom, kjøkken og entré. Vedfyring med peisovn med glassdør i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er oppført i 2003. Det foreligger ferdigattest for enebolig og verksted datert 19.08.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.11.2001 og 26.04.2011, som stemmer med dagens bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelse for oppføring av ved/redskapsbod datert 27.05.2011.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

2001/345-2/35 31.01.2001 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4213 GNR: 44 BNR: 13
Eiendommen har rett til å anlegge oppkjørsel over gnr. 44, bnr. 13, som angitt på kartskisse i skjøtet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Der det henvises til solforhold er det tatt utgangspunkt i midtsommersol.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i Nesheia, et rolig og etablert boligområde med umiddelbar nærhet til naturen. Her bor man landlig og tilbaketrukket, samtidig som man har enkel tilgang til servicetilbudene man trenger i hverdagen. I nærheten finner man 18-hulls golfpark med simulator og idyllisk bane, samt Næs Jernverksmuseum med landskapsparken Lunden. Matinnkjøp kan gjøres på døgnåpen Jokerbutikk på Nes Verk, omtrent 1,5 km fra boligen.

For den daglige logistikken ligger Holt barnehage kun en kort kjøretur unna. Matinnkjøp kan gjøres på døgnåpen butikk på Ubergsmoen, omtrent ni minutter med bil fra boligen, eller i Tvedestrand sentrum hvor det er Kiwi, Meny, Rema 1000, Coop Xtra, Joker med mer. Det tar ca. 10 min. til Tvedestrand barneskole og Lyngmyr ungdomsskole fra eiendommen.

Området byr på fine turmuligheter rett utenfor døren, med skog og mark som nærmeste nabo. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud er det omtrent ti minutters kjøring til Tvedestrand sentrum. Grenstøl bussterminal, et knutepunkt for kollektivtransport i regionen, nås også på under ti minutter med bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på 1271,7 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med asfaltert vei, grus, asfaltert/gruset biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantninger. Det er også diverse støttemurer på eiendommen. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Tvedestrand kommune og tomtegrenser er oppgitt som middels nøyaktig. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike noe fra nøyaktig areal. Grunnkart er vedlagt salgsoppgaven. All bygningsmasse ser ut til å være innenfor tomtegrenser.

Parkering på egen tomt. Gruset biloppstillingsplass (asfaltert vei opp til huset). Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en bestemmelse om veg datert 31.01.2001, som gir eiendommen rett til å anlegge oppkjørsel over naboeiendommen gnr. 44, bnr. 13.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan Nesheia (ID: 058), datert 18.03.1997, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I henhold til hensynssone H910 i kommuneplanen skal eldre reguleringsplan Nesheia (ID: 058) fortsatt gjelde for eiendommen.

I kommuneplanen er naboområdene øst for eiendommen (felt B13 og B14) avsatt til fremtidig boligbebyggelse, med krav om felles planlegging (hensynssone H810). Disse områdene fremstår i dag som delvis ubebygde. Kjøpere bør være oppmerksomme på at det kan bli fremtidig boligutbygging i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.575,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Inkludert eiendomsskatt kan kr. 26.644,- påregnes pr. år inkludert alle nevnte avgifter.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 6 574,- av de kommunale avgiftene. Selgers forbruk for 2025 er også inntatt i totalen ovenfor. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år / 15 230 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Storebrand som koster kr 9 739,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 847,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 16 632,- pr. år. Abonnementet kan følge med etter avtale med leverandør/selger.
Privat veiavgift for vedlikehold og brøyting av felles, privat vei er kr. 3.600,-. Denne avgiften kan variere noe basert på behov/snømengder.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 880.564,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.522.257,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

136 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
137 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
157 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 587 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 607 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Herman van der Meijden og Willempje van der Meijden

Eier bygger nytt hus og flytter dermed rundt desember 2026. Overtagelse kan skje innen mars 2027. Det kan være muligheter for å overta noe før.

Eiendommen er tilknyttet Nesheia Knausen Veiforening. Kostnad er oppført under "økonomi" i salgsoppgaven. Alle brukere av veien må være medlem.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig under 250 kvm  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 29 977,50
Foto inkl. drone  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2640

Sist oppdatert: 20. juni 2026 kl. 14:47