Søndre St. Olav 73

Søndre St. Olav 73, 2324 VANG PÅ HEDMARKEN
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 202, bruksnummer 1, festenummer 308, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
Hytte :
1. etasje 103 kvm: Entré, teknisk rom, wc, 4 soverom, kjøkken, 2 stuer, gang, badstue og bad.

BRA-e:
Hytte :
1. etasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
Hytte :
1. etasje 24 kvm: Terrasse.

Arealet på hems måles til 26 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se forøvrig punkt om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i ca 2008. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med krypkjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med
stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedører med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Våtrom - Bad - Overflater gulv - Det observeres at det er lagt nytt gulvbelegg på det gamle. Gulvbelegget har utettheter og bærer ikke preg av faglig god utførelse. Vurderes til å ikke utgjøre tettesjikt, grunnet at det er synlig et gulvbelegg som har oppbrett mot vegger. Konsekvens kan være skjulte feil eller mangler vedrørende legging av gulvbelegg.
-Vanntett sjikt / membran gulv og vegger - Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det er ikke etablert membran på veggflater i våtsonen, noe som i utgangspunktet medfører mangel med hensyn til våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet til å ikke medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres.
-Tettesjiktets tilslutning til sluk - Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Ventilasjon - Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600
- Fagmessig utførelse - Det foreligger informasjon om at våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
VVS-teknisk rom:
- Overflater gulv - Gulvbelegg har stedvis redusert vedheft til underlaget. Konsekvens er at forholdet er et resultat av underliggende årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene.
Kjøkken:
- Innredning - Benkeplate har enkelte synlige hakk som vurderes som skader i benkeplatens overflate. Konsekvens er manglende beskyttelse mot fukt.
Toalettrom:
- Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.
- Sanitærutstyr og innredning - Det er registrert stedvis sprek i porselenet på toalettet. Årsak vurderes til å være at skruen som fester toalett til gulvet er stramet for hardt ved montering.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Konsekvens er at vannrørene er ubeskyttet, at lekkasjevann ikke ledes bort, og at opprinnelig funksjon for å sikre at innerrørene er utskiftsbare ikke er ivaretatt. Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Luftingen til avløpssystemet er ikke ført over tak, men ser ut til å være løst med bruk av en vakuumventil på kaldtloftet. Konsekvens er at luftefunksjonen til avløpssystemet er derfor avhengig av en mekanisk komponent, som tidvis trenger vedlikehold, og kan slutte å fungere. Selv om løsningen tilsynelatende fungerer fint i dag, er løsningen ikke anbefalt.
Andre rom:
- Overflate gulv - Utførelsen av gulvoverflatene bæ rer ikke preg av faglig god utførelse (tilbygg). Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
-Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
Loft/hems:
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.
Spesialrom - Badstue:
- Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Årsak vurderes til å være uegnet gulvtype. Konsekvens er at det kan foreligge bakenforliggende skader som ikke lar seg oppdage ved visuell inspeksjon.
- Konstruksjonsoppbygging - Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Inspeksjonsmulighet - Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Konsekvens er at begrenset inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om tilstanden, og det opplyses om risiko for skjulte skader.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn - Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Konsekvens er at manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader.
- Synlige rør og rørføringer (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Det observeres uisolerte avløpsrør i krypkjelleren. Konsekvens er økt risiko for at rørene fryser når temperaturen blir lav, og at det oppstår skader i røret som følge av dette. Løsningen er ikke i samsvar med gjeldende forskriftskrav.
Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring - Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan væ re en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming - Vannbord bærer ikke preg av faglig god utførelse (vannbord ført imot vindu og ikke under). Konsekvens er redusert fuktbeskyttelse av vinduer og tilstøtende konstruksjoner.
Yttertak:
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning - Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende - Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takrenner og utvendige nedløp - Det registreres stedvise lekkasjer fra takrennesystemet (innvendig hjørne over terrasse). Konsekvens er at forholdet kan blant annet gi økt fuktbelastning av fasaden og andre berørte deler. Det registreres stedvis utilstrekkelig fall på takrenner. Konsekvens er redusert avrenning og opphopning av vann. Det registreres at enkelte nedløpsrør er avsluttet over underkant kledning. Konsekvensen er at dette kan øke fuktbelastningen på omliggende konstruksjoner og medføre følgeskader.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.) - Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer på piper bæ rer ikke preg av god faglig utførelse. Selv om det ikke er registrert lekkasje eller synlig skader på befaringstidpunktet så er konsekvens risiko for utettheter/lekkasje.
- Skorsteiner (over tak) - Fotbeslaget rundt skorsteinen har synlige utettheter og det gjenstår arbeider med fuktbeskyttelse av elementpipe. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt. Konsekvens er at forholdet kan øke faren for lekkasjer.
- Fagmessig utførelse - Ifølge eier, er taket utført ved egeninnsats (av ufaglærte). De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
Terrasse / platting:
- Konstruksjon og fundamenter - Det registreres tegn til feil (i hjørne/overgang på terrasse er det myke partier, grunnet manglende gulvbjelker) på konstruksjonsoppbygningen til terrassen. Konsekvens er at forholdet kan påvirke både funksjon, kvalitet og levetid negativt.
Drenering:
- Bortledning av takvann - Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren og omliggende bygningsdeler.
Stikkledninger og tanker:
- Septiktank og tett avløpstank Boligen har en avløpstank, men det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon. Konsekvens er er at tankens funksjon og tilstand er ukjent.

TG3:
VVS-teknisk rom:
-Tettesjiktets tilslutning til sluk Klemring i sluk er feilmontert (løs klemring og skruer som har lagd hull i belegg). Konsekvens er at forholdet medfører betydelig risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse, og medfører derfor erfaringsmessig risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

HMS:
Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper - Trappen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems. For slike bruksområder aksepteres avvikende utforming uten krav om fullverdig trapp.
Yttertak: Snøfangere, takstiger og annet utstyr - Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres følgende:
Snøfangerutstyr er ikke etablert. Takstige er ikke etablert til elementpipe, noe som gjør at det ikke er tilfredsstillende atkomst til skorstein. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

TGIU:
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Pen og innholdsrik hytte fra 2008, tilbygget i 2016. Her får du blant annet en romslig entré, kjøkken, 4 soverom, 2 store stuer, bad, toalettrom og badstue. Hems med god lagringsplass, samt teknisk rom. Her får du alt som trengs for en bekvem tilværelse hele året igjennom. Fra stuen er det adkomst ut til stor, solrik terrasse med flott utsikt.
Hytta har en svært praktisk planløsning, og både ny og "gammel" del inneholder både stue, soverom og toalett.
Kjøkken med åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet har god skap- og benkeplass, integrert stekeovn og platetopp, samt plass til frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Bad med gulvvarme, dusjkabinett og toalett. Mekanisk avtrekk med ventil på vegg.
Toalettrom med toalett og servant.

Eksempler på materialvalg:
Gulvflater belagt med laminat, tregulv og parkett. Gulvvarme i entré, stue og kjøkken (tilbygg).
Panel på vegger.
Panelbord i himling.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Møbler medfølger bortsett fra stuebordet og pidestall-skapet i stua

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og ildsted plassert
på stuer.

Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen, datert 11.02.2016. Det foreligger også ferdigattest på tilbygg datert 31.08.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Byggetegningene som foreligger ifbm. bygging av tilbygget viser planlagt romløsning. Følgende avvik forekommer: Soverommet er flyttet dit hvor bod/teknisk rom skulle være, og er erstattet med tekniskrom og toalettrom. Det er av den grunn valgt å medta soverommet som et tellende rom, selv om rommet er benevnt som et rom som ikke er godkjent til varig opphold. Toalettrommet er opprinnelig inntegnet til høyre når du kommer inn i entréen. Det er også avvik fra byggetegningene ift. vinduer og terrassedør i stuen i tilbygget.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta overtas uten ytterligere rengjøring.

Eiendommen ligger i et attraktivt, veletablert hytteområde på Søndre St. Olav. Området er kjent for å være et fantastisk vintersted med lange og stabile vintre med mye snø og et rolig innlandsklima. Hytta ligger under tregrensen, men har kort veg til Hedmarksvidda hvor man har snaufjell og milevis med oppkjørte skiløyper. Over 300 km med oppkjørte skiløyper går i et nettverk over hele Hedmarksvidda og gir mengder av turmuligheter. Tilgang til løypene rett ved hytta.

På sommeren er Vangsåsa et flott utgangspunkt for lange turer i fjellet og sykkelturer på grusveier. Det er også mulighet for bærplukking, fiske og jakt av både småvilt, rådyr og elg.

Søndre St. Olav ligger ca. 28 km fra Hamar bysentrum. Kun 2 timers kjøring fra Oslo-området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Punktfestet tomt bestående av naturtomt. Naturlig beplantning av busker og trær. Innkjøringen og gårdsplassen er gruset. Privat adkomstveg er også gruset. Biloppstillingsplasser på egen tomt. Tomten er naturgitt med interne fallforhold.

Vang Almenning opplyser om at et engangsløft av festeavgiften kommer til å bli benyttet ved salg. Ny festeavgift kommer da til å bli kr 7.000,- pr. år.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. KPI.
Siste regulering av festeavgift: 2018.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

God plass til parkering på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei driftet av Vang Almenning.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen har felles vannpost som vannkilde. Vannposten ligger praktisk til rett ved hytta.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for nytt hytteområde sør for St. Olav datert 03.05.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er underlagt kommuneplanens arealdel 2018-2030 med arealbruk bestemt til fritidsbebyggelse. Denne er datert 30.05.2018. I planen ligger eiendommen innenfor hensynssone for radon og friluftsliv.
Eiendommen er også underlagt kommunedelplan for Vang Almenning med arealbruk bestemt til fritidsbebyggelse. I planen ligger også eiendommen innenfor retningslinje LNF-område hvor friluftsliv er dominerende. Denne er datert 02.03.2005.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 759,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Årlig serviceavgift hytteveger kr 1.828,-
Brøyting av gårdsplassen betales evt. i tillegg.
Abonnement for bomavgift tegnes gjennom youpark.no. Her kan man velge abonnement basert på bindingstid og antall biler.
Det foreligger ingen erfaringstall vedr. strømforbruk og forsikringspremie.
Dersom septiktanken blir full mellom de kommunale slamtømmingene plikter eier å bestille ekstra tømming på egen regning.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 2 409,- pr år.

2 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
93 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 963 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 983 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Stenberg, Ståle Stenberg og Una Stenberg

Etter nærmere avtale.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr grunneier  kr 3 900,00
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 940,00
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Hamar  kr 599,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
Transportgebyr grunneier  kr 4 200,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 18 930,00
Foto - 20 bilder - drone  kr 6 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0155/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.26155

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 14:16