Sinkveien 4

Sinkveien 4, 1487 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 56, bruksnummer 260, ideell andel 1/1
Andelsnummer 24, Tøyenlia borettslag A/L, organisasjonsnummer 946 447 234

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 47 kvm: Vindfang, Gang, Soverom, Toalettrom, Bad, Soverom 2, Bod
1. etasje 47 kvm: Stue, Soverom, Kjøkken
2. etasje 29 kvm: Gang, Soverom, Soverom 2, Bad

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 12 kvm: Garasje

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 12 kvm: Veranda

Garasje med bod i bakkant som f.eks kan være et fint hobbyrom/lagring. Liten bod til oppbevaring i loftsetg. i boligen. Boden er ikke målbar pga takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2025 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser videre til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende punkter er gitt TG3

Utvendig
Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Eldre stamme, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Eldre bordkledning, forkantbord, råteskader, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.

Innvendig
Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Liggende rekkverk, kan klatres i. Stedvis slitasje i trapp grunnet bruk, manglende vedlikehold etc.

Tekniske installasjoner
Elektrisk anlegg: Foreligger ikke el-tilsynsrapport siste 5 år. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja

Våtrom
Underetasje > Bad > Generell:
U. etg.
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Bad med flisbelagte flater og gulvvarme, servant, utslagsvask, dusj og opplegg for vaskemaskin.
Nytt gulv utført i 2025 iflg. rekvirent.
UNDERETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.
Membran ligger ikke under klemring, ikke håndverksmessig utført, sluk kan ikke tas opp for rengjøring/rensing etc.

Våtrom
2 Etasje > Bad > Generell:
2 etg
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Bad med belegg på gulv og våtromsplater på vegger, dusj, servant og toalett.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.

Følgende punkter er gitt TG2 i boligen

Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Eldre/værslitasje grunnet manglende vedlikehold, værpåkjenning og elde etc.

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål/blekk.

Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.

Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på ca. 9 m² med adkomst fra stue

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre/værslitt terrasse.

Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har malte plater. Innvendige tak har himlingsplater.

Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er målt høydeforskjell igjennom boligen, målt to steder i stue og kjøkken in1 etg. ikke målt bak sofaer, senger, innredninger etc.

Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og vedovn. Det anbefales på spesifikk grunnlag kontroll av ildsteder ved jevne mellomrom fra godkjent brann/feievesen.

Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det anbefales at pipe / røykrør og ildsteder kontrolleres spesielt. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor.

Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Gang. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 14. Det bemerkes at undersøkelsene kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen ikke kan utelukkes.

Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Mulig årsak kan være kapitalærsug eventuelt feil konstruksjon med varm og kalde soner samt svekkelse i dreneringen.

Innvendige trapper,TG3
Boligen har malt tretrapp.

Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Liggende rekkverk, kan klatres i. Stedvis slitasje i trapp grunnet bruk, manglende vedlikehold etc.

Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Stedvis dører subber mot karmer, stedvis slitasje på dører, årsak kan være manglende vedlikehold, bruksbelastning og skjevheter i etasjeskiller.

Underetasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltakning er ikke foretatt, det er allerede registrert andre avvik i våtsonen.

Vurdering av avvik:
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader.
- Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.

2 Etasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen ikke kan utelukkes.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.

Kjøkken
1 Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Grønt profilert kjøkken med laminert benkeplate. Lys mellom over og underskap. Oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin. Benkebreder.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre innredning med stedvis slitasje.

1 Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre ventilator med mindre forventet restlevetid.

Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med toalett og servant.

Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Eldre toalettrom og innstallasjoner.

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.

Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens forventet bruk og bruksbelastning.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1987. Ukjent drenering/type drenering.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur og fundamenter,TG2
Støpt dekke på grunn og murte kjellervegger.

Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc.

Terrengforhold,TG2
Skrånet tomt, opparbeidet rundt boligen.

Vurdering av avvik:
- Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
- Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart. Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger og er fra 1987.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på opplysninger fra rekvirent ang. alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket gjenstående brukstid.

Selger opplyser om følgende:
Vedrørende kledning i takstrapport, har borettslaget informert, at kledning skal byttes ved neste
oppgradering av utvendig vegg. Dette og ytre bygningskropp generelt er borettslagets ansvar, iht
vedtekter. Kontakt borettslaget for informasjon om dette. Ventilasjon ble oppgradert i forkant av av vår
eiertid, regi borettslaget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser om følgende i egenerklæring:
I 3. Etg vinduer i loftstue/soverom regner det inn ved kraftig nedbør, hvis dreievindu er åpnet. Har observert noe fuktskade i det ene hjørnet av
nedre vinduskarm. Usikker på omfang eller om det er en reell fuktskade. Det er ikke foretatt utredning av dette. Vi måtte lukke vinduer ved kraftig
nedbør.
Det hender en sjelden gang, at strømmen går på kjøkkenet ved samtidig bruk av f.eks mikrobølgeovn, vannkoker og stekeovn. Da må vi vippe opp
bryter i sikringsskapet, så fungerer alt som det skal.

Boligen er modernisert/påkostet i 2015 med nye vinduer og balkongdører.

I 2025 er det oppgradert toalettrom i 1. Etg med nytt Toalett. Oppgradert bad I 3. Etg med ny takdusj og nytt Toalett. Utført av Auke rør.
Samme år er bad/vakerom 1. Etg utbedring av søkk i gulvet (detaljer forrige punkt)og oppgradering fra vinylgulv til gulv med flislegging og varmekabler.
Fuktmåler er dokumentert med bilde, som viser ingen fukt rundt 6-7 %. Se neste pkt
Badet i kjelleretasjen, er dokumentert av fagmann, Vahit Budak, via Flip Oppussing. Har dokumentasjon
på hulltaking, der det beskrives ingen fukt. Hulltaking er gjort av fagmann, Frank Follestad, forkant av
oppgradering.

1/2 part av 2 manns bolig oppført over 3 plan med inngang i u.etg.
U.etg.:
Vindfang/entré: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger, takess i himling. Sikringsskap med hovedsikring 3x40 amp.
Gang: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger, takess i himling. Noe lagerplass under trepp opp til 1 etg.
Soverom 1: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger, takess i himling. Innebygget hytte i veggen. Lufteventil montert i rommet.
Soverom 2: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie dels tapet på vegger, takess i hmling. Garderobeskap med 2 og 1/2 skap.
Bod: vinylbelegg på gulv, sponplater på vegger og takess i himling. Hylleinnredning. Fryser plassert i rommet følger boligen ved salg.
Wc rom: Laminatbelegg på gulv, malt trepanel på vegger, takess i himling. Nyere wc i hvit porselen gulvmontert. Servant i hvitt. Luke til stoppekran.
Bad/vaskerom: Flislagt gulv, baderomsplater på vegger, platekledning i himling. Servant i hvitt. Rustfri kum. Opplegg for vaskemaskin. Lys med dobbelstikk montert over speil. Dusj på glidestang i forkrommet utførelse montert på vegg. Varmekabler i gulvet.

1.etg.:
Stue: Laminatbelegg på gulv, malt miljøstrie på vegger, takess i himling. Jøtul petit peisovn montert som gir lun varme på kalde dager. Dør ut til hage og dør ut til varanda med nydelige solforhold og fin utsikt mot Varingskollen i vest. Panelovn montert i rommet.
Kjøkken: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger, takess i hmling, Malt profilert kjøkkeninnredning med furu heltre fronter, malt furu benkeplate,ventilator, opplegg for oppvaskmaskin, benkebereder på 115 liter fra byggetiden og stål benkebeslag.Kjøkkenet har vannrør av kobber, avløpsrør av plast og 1-greps forkrommet kran. På kjøkkenet er det rom for et hyggelig spisebord.
Spisestue: Laminatbelegg på gulv, malt glassfiberstrie på vegger og takess i himling. Rommet kan også benyttes som soverom.

2 etg.:
Gang: Laminatbelegg på gulv, malt miljøstrie på vegger og takess i himling.
Soverom 1: Laminatbelegg på gulv, malt miljøstrie på vegger og takess i himling. Romslig soverom med flott utsikt.
Soverom 2: Laminatbelegg på gulv, malte vegger og takess i himling. Takvindu montert i rommet.
Bad/wc: Vinylbelegg på gulv, baderomsplater på vegger og takess i himling. Wc og servant i hvitt porselen. Nyere dusj montert og og wc er også byttet. Strålevarme montert i rommet.
Bod: Sponplater på gulve, gipsplater på vegger og takess i himling. Adkomst til mekanisk viftemotor for boligen via boden.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin er inkl. i salg.

Huset har elektrisk oppvarming supplert med nevnte peisovn i stuen. Det er panelovner i entré, stort soverom i underetasje og i stue. Det er varmekabler i gulvet på bad/vaskerom i 1 etg.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 20.10.1987.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

NB! Vedlikehold av veranda/balkong må utbedres/bekostes av dagens beboere eller nye andelseiere. Dette er et pålegg fra styret i borettslaget. Dagens eiere vil ikke ha anledning til å foreta denne utbedringen.

Styreformann opplyser om følgende:
• Økning av fellesutgifter: Vi har allerede vedtatt å øke avdrag på lån fra 01.01.2026. Økningen medfører en økning på ca 350 kr per måned. Dette kommer i tillegg til prosentvis økning av drift.
• Innen få år vil borettslaget oppgradere tak og yttervegger (inkludert etterisolering). Dette vil føre til økt lån og økte fellesutgifter. Vi starter nå samarbeidet med OPAK.
• Vedlegger oppdaterte vedtekter. (Disse ligger i salgsoppgavens vedlegg. )

Dagens eier informerer om følgende:
I 2025 ble det lagt inn fiber nettverk med høy hastighet i bolig, inkl regi av borettslaget.
Jeg vil løfte opp det mest positive jeg har opplevd med å bo i Sinkveien:
Svært gode solforhold fra soloppgang på hagesiden, og til solnedgang (ca kl 22 på sommeren) på fremsiden med balkong.
Fantastisk utsikt fra balkong. Ingen hus som sperrer utsikt mot Varingskollen og store deler av dalen.
For hage entusiaster, er det spennende muligheter, for å skape sin egen oase.
Tomten har forøvrig stort potensiale med mulighet for flere uteplasser og mye flott beplantning fra forrige eier.
Garasjen har et fantastisk "snekkerverksted" med mye oppbevaringsmuligheter, i bakkant. Egen dør dit, og dør bakerst i garasjen.
Plass til 2 biler, i og foran garasjen.
Veldig god planløsning med mange muligheter for oppgradering til egen stil.
5 soverom, evt 4 soverom og loftstue med flott utsikt og store vinduer med lysinnslipp.
Mange vinduer i huset, som gir meget godt lysinnslipp.
Her er det stort potensiale til å skape sitt eget hjem!
Matbod med fryseboks.
Stille, rolig og trygt nabolag, har vi opplevd det har vært. Godt naboskap.

Eiendommen ligger i et attraktivt boligområde på Tøyenhaugen med utsikt mot Varingskollen og nærliggende områder. Fra leiligheten er det gangavstand til dagligvarebutikk, bussholdeplass og barnehager. I tillegg er det gangavstand til barne- og ungddomsskole på Elvetangen.

Marka ligger i nesten umiddelbar nærhet til eiendommen, hvor den friluftsglade virkelig kan boltre seg. Hakadal omkranses av Romeriksåsen på den ene siden og Nordmarka på den andre siden. I tillegg ligger Varingskollen alpinsenter i Hakadal. Anlegget byr på en av Norges beste terrengparker med utfordringer tilpasset alt fra småbarn og nybegynnere til landslagsutøvere. For golfentusiasten kan Aas Gaard Golfpark anbefales. Her finner du både 18-hullsbane, driving range, proshop og kafé, alt i naturskjønne omgivelser. Det er ellers gangavstand til idrettshaller, fotballbaner, treningrom/gym og ny svømmehall som ligger på Elvetangen.

Ca. 10 minutters kjøretur fra leiligheten ligger Mo-senteret med en mengde ytterligere servicetilbud. Her er Myrens treningssenter, Vinmonopol, sportsbutikk, interiørbutikker, optiker, flere klesforretninger, frisører, kafeer samt dagligvareforretningene Rema 1000 og Coop Mega.

Området har offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste bussholdeplass ligger kun 3-4 minutter i gangavstand fra leiligheten. Herfra går buss 390 til Oslo Bussterminal som bruker ca. 55 minutter til Oslo bussterminal. Hakadal togstasjon ligger ca. 5 minutter med bil fra eiendommen. Fra Hakadal togstasjon tar det ca. 33 minutter til Nydalen og ca. 44 minutter til Oslo S.

Fra Oslo:
Følg RV4 mot Gjøvik til Gjelleråstoppen, ta andre til høyre i rundkjøringen og inn i Hagantunnelen, følg deretter RV4 i omtrent 20 minutter, ta deretter til høyre og inn på Gamle glittrevei etter Shell/7-eleven, sving til venstre og inn på Gamleveien og følg denne i ca 2 km. Sving så til høyre og inn på Gruveveien og deretter til høyre og inn på Sinkveien, boligen ligger på venstre hånd som andre bolig.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Tøyen barnehage (1-5 år) 7 min
31 barn 0.6 km
Tøyenåsen Barnehagen (0-5 år) 11 min
46 barn 0.9 km
Glittre barnehage (0-5 år) 5 min
39 barn 3.1 km

Skoler
Elvetangen skole (1-7 kl.) 14 min
518 elever, 24 klasser 1.2 km
Hakadal ungdomsskole (8-10 kl.) 13 min
238 elever, 10 klasser 1.1 km
Bjertnes videregående skole 12 min
500 elever, 26 klasser 9.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 4 239 kvm som tilhører borettslaget som et delareal av flere tomteparseller som inngår i borettslagets tomt. Parsellen som ligger rundt boligen er arrondert i skrånende terreng forbindelse med oppføringen av bygningsmassen og har en uteplass med utgang fra stue mot øst, samt en uteplass på vestsiden. Eiendommen er opparbeidet med diverse beplantning.

Det er parkering i garasje. Borettslaget har også gjesteparkering på felles tomt. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (formål) i henhold til reguleringsplan for Tøyen øst datert 17.06.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.06.1985, bestemmelser er endret 21.10.2014 og revidert 19.05.2015.  

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.646,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv fra Telia via Nokab (grunnpakke), renter og avdrag andel fellesgjeld, forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, forretningsfører- og styrehonorar, samt andre driftskostnader for borettslaget.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Økning av fellesutgifter: borettslaget har allerede vedtatt å øke avdrag på lån fra 01.01.2026. Økningen medfører en økning på ca 350 kr per måned. Dette kommer i tillegg til prosentvis økning av drift.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 382
Avdrag kr 442
Driftsutgifter kr 6825

Eiendomsskatten inngår i fellesutgiftene pr mnd.
Nåværende eier har ikke opplyst eller har kunnskap om hva årlig strømforbruk er med normalt vil forbruk ligge mellom 15-20000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Nokab/telia som leverandør av fiber og kabel-tv og avgift inngår i fellesutgiftene pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 752 008,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 008 031,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 46 352,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 79 472,- pr. 26.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4.011.553,- pr. 26.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 22809018486, Sparebank 1 Ringerike Hadeland
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 26.05.2025: 5.79% pa.
Antall terminer til innfrielse: 60
Saldo per 26.05.2025: 4 011 553
Andel av saldo: 79 472
Første termin/første avdrag: 30.03.2022 ( siste termin 30.03.2040 )
Flytende rente
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 050 000,00 Prisantydning
79 472,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 129 472,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 140 512,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Myren og Gøran Nilsson

Leiligheten er tilknyttet Tøyenlia borettslag A/L v/Tone Kristin Maudal. Borettslaget består av 57 boliger/andeler.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22983800
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad og skal ikke være til sjenanse for andre.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Vedlikeholdsarbeid som ble utført sommer og høst 2023:
Skrede utførte vedlikeholdsarbeid i mai og juni ut fra en plan utarbeidet av styret
(med utgangspunkt i innmeldte saker). De som fikk besøk av Skrede var
Kobberveien 2, 4, 19 og 30, samt Sinkveien 6 (begge etg), 8 (begge etg) og 23.
Det ble kjøpt inn og delt ut en god del malingsspann. Budsjettert sum til maling ble
mer enn brukt opp.
Byggmesterkontoret gjennomførte i mai årlig service og filterbytte i alle radonsug
(25 stk). I juni kom de tilbake for å skifte viftemotor i et ødelagt radonsug.
De gjorde også noe tettingsarbeid på radonsug i Sinkveien 21 nå i februar 24.
I Sinkveien 31 ble begge Velux takvinduer byttet høsten 23.
TE-Tak utførte montering av pipehatter i begge gater (43 enkle og 4 doble
pipehatter). Nå har endelig alle piper fått hatt på hodet. I tillegg utførte TE-Tak
rensing av takrennene i Sinkveien.
Byggmesterkontoret gjennomførte i april årlig service og filterbytte på alle
radonsug (25 stk). I tillegg ble det utført ekstra arbeid på radonsug i Sinkveien 13
(viftemotor) og Kobberveien 6 (kontrollpanel).
Vi inngikk våren 2024 ny kontrakt med Nokab. Sommeren gikk til graving av
fibertraseer, hvor firmaet Transtema stod ansvarlig. Utover høsten ble det installert
fibernett til alle boenheter i borettslaget. Vi håper alle er fornøyde med resultatet
og forbedret netthastighet. Muligens er det noen som savner TV2s kanaler. Vi får
håpe Telia inngår ny avtale med TV2 i løpet av kort tid.
I forbindelse med graving av traseer og reasfaltering, besluttet styret å reasfaltere
hele områder foran noen garasjer i Kobberveien. Premiss for valg av
oppstillingsplasser som fikk nytt asfaltdekke var todelt. Området måtte først og
fremst være berørt av gravetraseer (slik at vi ikke måtte betale for hele arealet
selv), dernest måtte asfalten være av dårlig kvalitet. Det meste av asfaltdekket
borettslaget står ansvarlig for, er i dårlig stand og trenger
vedlikehold/oppgradering de neste årene. I 2025 vil det bli asfaltert noen
oppstillingsplasser i Sinkveien. Nærmere informasjon kommer.
Skråningen på nedsiden av Kobberveien 6-12 ble ryddet av trefeller Anders
Bermingrud. Veksten på trærne tilsa at det var på tide. Når trær kommer opp i en
viss høyde, vokser de gjerne opp mot 2 meter i året. Det er derfor økonomisk
smart å gjennomføre rydding før trærne blir for høye og kostbare. I tillegg ble
stammene påført Roundup, med håp om redusert gjenvekst. Alle trær felt i
borettslagets regi, finansieres av fellesskapet. PS: Styret tar ikke initiativ til
fjerning av hekker, prydbusker eller vintergrønne busker.
Skrede & Sønner fikk utført noe snekkerarbeid i begge gater. I tillegg kan vi nevne
at Kobberveien 5 og 7 fikk nye trapper opp til hovedinngangene sine. PS:
Fellesskapet er ikke ansvarlig for trapper ned til hager.
OPG-Anlegg utførte grunnarbeider på nedsiden av festplassen og hos Kobberveien
8. Begge steder ble det satt opp ny mur, samt asfaltert inntil ny mur. Dette
arbeidet var planlagt året 2023, men OPG fikk først mulighet til å utføre tiltaket i 2024.
Rørlegger Jan Isdahl installerte 13 vannmålere i desember 2024. Styret beklager at
installeringen kom tett opp mot juleferien. Vi var opptatt av at de som fremdeles
hadde felles måler i kum, skulle få installert vannmålere før årsskiftet. Våren 2025
er vi i ferd med å bytte alle gamle vannmålere med nye digitale målere. Rørlegger
Isdahl venter på flere vannmålere fra kommunen (rådhuset har bestilt, men i
skrivende stund ikke fått levert enda).

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget skal etterisolere og bytte panel samt legge nye tak i fremtiden.
Arbeidet med å planlegge dette starter i år og håpet er at disse arbeider utføres i løpet av en 3-6 års periode hvis alt går etter planen.
Disse arbeidene vil medføre økte kostnader men dette er ikke fastsatt på noen måte ennå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 35.000,-av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning 2 visninger er gratis.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Eierskiftegebyr kr. 6.570,-. Innhenting av informasjon fra USBL kr. 4.914,-. Innhenting av informasjon fra Nittedal kommune kr. 5.496,-. Fotopakke kr. 4.875,-. Digital annonse i Varingen kr. 1.250,-.

Oppdragsnummer 62-0036/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2536

Sist oppdatert: 14. oktober 2025 kl. 13:50