Rødbergveien 3A

Rødbergveien 3A, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 8, ideell andel 1/1
Andelsnummer 27, Borettslaget Årvoll Øst, organisasjonsnummer 950011904

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, én kjellerbod og en loftsbod på hhv. 4 kvm og 5 kvm.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2025 utført av Anticimex v/ Stian Christensen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.

Kjøkken:
- Det vurderes at kjøkkenventilatoren er koblet på en felles ventilasjonskanal, noe som i utgangspunktet ikke er anbefalt. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper/waterguard for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Dette bør etableres.

Etasjeskille:
- Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i stue er målt til 7 mm og 10 mm på soverom 2.

Teknisk anlegg:
- Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Elektrisk anlegg:
- Tilstandsgrad 2 er satt av hensyn til at det ikke er utført en offentlig kontroll av det elektriske de siste 5 år.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift. Tiltak er ikke nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking (for å sjekke fukt på baderom) er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner av mur. Takstmannen har derfor kontrollert med fuktindikator i våtsoner uten at det er registrert fukt i området.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 1960.
Boligen er et dødsbo og selges av arving. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Krogsveen ved Remi Bangsund har gleden av å presentere Rødbergveien 3A - En lys, pen og gjennomgående 3-roms i høy 1. etg. Boligen har gjennomgått vesentlige oppgraderinger i senere tid hvor alt av overflater, inkludert gulv er pusset opp i 2025. Kjøkken og bad er fra henholdsvis 2015 og 2010. Her får du i tillegg en flott vestvendt balkong med ettermiddags, og kveldssol samt idyllisk utsikt og to gode soverom. Boligen har også svært bra med bodplass. Barnevennlig og attraktivt borettslag med kort vei til skole, barnehage, kollektivtransport, butikk og ikke minst Lillomarka!

Entré:
Innbydende entré med innbygget skap/kott og plass til kommode samt oppheng for ytterklær.

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har store, vestvendte vindusflater som gir godt innslipp av naturlig lys. Fra stuen har man tilgang til en herlig balkong på 6 kvm med ettermiddags- og kveldssol. Balkongen har markise og en skjermet beliggenhet med koselig utsikt mot kolonihagen og Årvoll Gård.

Kjøkken:
Separat kjøkken fra 2015 god skap- og benkeplass, samt plass til kjøkkenbord. Kjøkkeninnredningen består av profilerte fronter, fliser mellom overskap og benkeplate av tre samt oppvaskkum med ett-greps blandebatteri. Hvitevarene medfølger og består av integrert kjøleskap med frysedel, stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og vegghengt ventilator.

Bad:
Delikat flislagt bad med gulvvarme som ble pusset opp i regi av borettslaget i 2010. Badet inneholder vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speilskap med belysning og stikkontakt, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Badet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Hovedsoverom:
Romslig og lunt hovedsoverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord samt garderobeskap. Soverommet vender ut mot rolige omgivelser.

Soverom II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og vil kunne brukes både som hovedsoverom, barnerom, eller gjesterom. Soverom II har plassbygget garderobeskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet felles varmesentral. Gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.11.1956.

Videre foreligger det ferdigattest på utskiftning av balkonger datert 05.04.2001, ferdigattest på rehabilitering av våtrom, rør og sanitæropplegg datert 05.07.2010 og ferdigattest på fasadeendringer datert 21.09.2015.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 1 bestemmelse om veg (kloakkledning, regulering av areal ifm. veggrunn/jernbanegrunn og gjerde), 1 skjønn, 2 erklæring/avtale (rett for kommunen til å anlegge og vedlike ledninger m.m., bestemmelse om trafostasjon/kiosk med flere bestemmelser) og 1 bestemmelse om vann/kloakk (adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Internt i borettslaget er Rødbergveien 3A en av de best beliggende byggene, skjermet og tilbaketrukket fra trafikkstøy. Fra kjøkkensiden er det utsyn mot småhusbebyggelsen og marka, og fra stuen er det utsikt mot Årvoll gård.

Borettslaget Årvoll Øst ligger i et attraktivt og veletablert område med nærhet til marka, butikker, barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon.

Ved enden av boligblokken ligger badedammen, med grøntarealer, lekeplass og gode rekreasjonsmuligheter. Like i nærheten ligger også Årvoll Gård, som har kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Gården har hester og høner.

10 minutters gange tar deg til inngangsporten til idylliske Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, grusveier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her. Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!
Du finner også Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke. Her kan du nyte ferske langrennsløyper og snøkanonene sikrer utvidet sesong.
Stiene tar deg også til Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære.

Det er også flere "nærsentre" i området med Tonsenhagen torg og Årvoll senter. Der er det matbutikker, apotek, frisør, koselig kafé og klesbutikk. Det er også kort vei til Evo treningssenter, rett ovenfor Årvoll senter. Er det større behov enn nærsenterne kan tilby er kjøreavstanden kort til Linderud senter og Storo senter.

Meget effektivt og godt kollektivtilbud, med bl.a. 25 , 26 og 31 bussen fra Stig holdeplass. (1 minutts gange unna leiligheten) Sistnevnte går døgnet rundt. Ca. 5 minutters gange unna ligger Bjerke, hvor du kan hoppe på ekspressbussene til sentrum eller flybussen til Gardermoen.

For deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig i rolige og idyll.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll skole (1.-10. kl).
Det er flere gode barnehager i området, blant annet:
Sletta barnehage (1-5 år) 5 min
Kilden barnehage (1-5 år) 5 min (ny i 2018)
Skauen barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 29.617 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, parkeringsplasser, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper, sykkelparkering og lekeapparater.

Borettslaget Årvoll Øst har 164 parkeringsplasser for utleie til beboere i borettslaget.
Hver andel har kun lov til å leie en parkeringsplass.
Prisen er kr 1.200,- pr år og faktureres månedlig. Etableringskostnad kr 380,-
P-plassene følger ikke leilighetene. Ventelisteordning administreres av styret, søknad finnes på borettslagets nettside.
Det er pr. 26/03, 3 stk. på venteliste, vanligvis 0 - 3 måneder ventetid. Dette kan variere.

Gjester kan parkere inntil tre døgn på gjesteparkeringsplasser og har deretter to døgn karenstid.

Lading av EL-bil:
Det er etablert 8 ladeplasser for elbil.
For å lade må du etablere en bruker-id hos Lade i Norge - ladeinorge.no.
Når du er lagt til som bruker, kan du starte lading enten med sms (se ladepunkt) eller eget RFID-kort. Prisen er kr 4,-/kWh.
Retningslinjer for bruk av ladetorg:
Kun beboere i Årvoll øst borettslag kan benytte ladetorget.
Kun biler som står til lading kan stå parkert ved ladepunktene.
Maksimal lade-/parkeringstid er 16 timer.

Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Kildeveien og Rødbergveien) og via private innerveier og stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført.
Tillatelsen inneholder oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer.
9. november 2023 ble det gitt igangsettingstillatelse del 2. Igangsettingstillatelsen omfatter gravearbeider, peling, betongkonstruksjoner i grunn, bunnledninger samt vann og avløp.
Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang.
Prosjektet er lagt ut for salg og 11 av 22 boliger er solgt. Se hjemmesiden til prosjektet: aarvolltorg.no.
Se saksnummer 202212136 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter.
Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål.
De nåværende planene gir ca. 250 boliger fordelt på leiligheter og rekkehus, 840 sykkelparkeringsplasser og bilparkeringsanlegg under bakken i henhold til forslag for ny parkeringsnorm for Oslo.
Større 4-roms leiligheter og rekkehus utgjør mer enn 60% av bruttoarealet.
Det skal etter planen også tilrettelegges for lek og aktiv fritid, som for eksempel sykkelbane, skøytebane og/eller tuftepark.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Planforslaget sendt til offentlig ettersyn 14.06.2023.
Per 31.01.2024 ber Plan- og bygningsetaten Sykehjemsetaten avklare om det er aktuelt med sykehjem eller demenslandsby på tomten, og om kommunen bør utarbeide alternativt planforslag. Sykehjemsetaten er positive til at det utarbeides alternativt planforslag for demenslandsby eller sykehjem i Østreheimsveien 28A, men kan ikke selv bestemme at det skal avsettes midler til å utarbeide et alternativ. SYE skal inkludere tomten i KVU-en for fremskaffelse av 600 nye sykehjemsplasser, som bestilt gjennom tildelingsbrevet til SYE for 2024. Etter dette har Årvollskogen boligsameie I påpekt kritiske mangler ved trafikkanalyse, og det er varslet ny saksbehandler for saken samt innkalt til nytt avklaringsmøte. Siste aktivitet på saken er 15.10.2024 hvor Bymiljøetaten kommer med supplerende kommentarer til trafikkanalysen.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Forslagsstiller planla å sende inn planforslaget vinter/vår 2023, men i mai 2023 ble det bedt om utsatt frist. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Per 06.07.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Per 07.08.2023 ble det kunngjort oppstart av planarbeid.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
PBE sendte ut kunngjøring om offentlig ettersyn 04.01.2024. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Marka - Årvollbassenget - Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg - vannforsyningsanlegg (under terreng) og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) med mer (på terreng). Hensikten er å sikre eksisterende og planlagte vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Planforslaget ble lagt ut til høring 24 februar og har høringsfrist 7 april. Saksnummer 202452124.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 263,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, internett, kabel-tv, vaktmester, renhold, felles bygningsforsikring, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.v.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger etc.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 941,-
Avdrag IN-lån 2 kr 441,-
Renter IN-lån 2 kr 786,-
Renter IN-lån kr 609,-
Avdrag IN-lån kr 486,-

Det er IN-ordning på andel fellesgjeld, noe som gjør at andelene kan nedbetale/innfri sin andel av fellesgjelden individuelt. Ved innfrielse av andel fellesgjeld (begge lån) vil fellesutgiftene reduseres med tilhørende kapitalkostnader. Disse utgjør pr. 10.06.2025 kr. 2 322,- ref. ovennevnte fordeling fra forretningsfører, noe som ville gitt fellesutgifter på kr. 3 941,- ved full innfrielse. For informasjon om betingelser for ordningen henvises til avsnitt om fellesgjeld.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke..
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;

- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 207 117,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 828 469,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 950,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 304 381,- pr. 10.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 66 523 170,- pr. 10.06.2025 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 12116568592, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Rentesats per 10.06.2025: 5.54% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 28 633 714,-
Andel av saldo: 133 134,-
Siste termin: 29.02.2040
IN-ordning: Ja

Lån II:
Lånenummer: 12127266822, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Rentesats per 10.06.2025: 5.54% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 37 889 456,-
Andel av saldo: 171 247,-
Siste termin: 30.12.2043
IN-ordning: Ja

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hele andel av fellesgjelden, begge lånene kan innløses. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 322,- (andel av renter og avdrag på fellesgjelden pr. 10.06.2025).

Ved henvendelse til USBL vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 15. mars og 15. september på begge borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med USBL minimum to uker før terminforfall for opprettelse av avtale. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60.000,- pr. gang. For øvrige betingelser henvises til forretningsfører.

4 990 000,00 Prisantydning
304 381,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 294 381,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 313 359,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Truls Teigen og Terje Teigen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Årvoll Øst.
Borettslaget består av 234 leiligheter og 7 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.
Forsikret i: If Skadeforsikring NUF Polisenr: SP586930.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så langt dette ikke er til sjenanse for andre beboere. Det er båndtvang på borettslagets område hele året. For øvrig vises det husordensreglene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- HMS-arbeid. Utskiftning av hovedledning i regi av vann- og avløpsetaten i Oslo kommune. Befaring på varmeanlegget sammen med USBL prosjekt for å få oversikt over mulige områder det kan oppstå lekkasjer framover, borettslaget hadde en lekkasje mellom Rødbergveien 5 og 11 som det tok litt tid å finne under søk. Skifte ut all belysning til led armatur. En vaskemaskin skiftet ut. 3 radiatorer byttet ut. Utført i 2023.
- 2 nye lekeplasser i borettslaget.
- Innføring av nytt låssystem på inngangsdørene i alle oppganger.
- Opparbeidet 8 ladepunkter for elbil.
- Utskifting av ringetablåene.
- Fasaden og vinduer ble skiftet ut, samt drenering tatt i 2015.
- Sikringsskapene er oppgradert i borettslaget med 40 amp. hovedsikring på vippebrytere.
- Nytt calling-anlegg 2015.
- Oppgangene pusset opp i 2012.
- Samtlige bunnledninger skiftet i 2011.
- Totalrehabilitering av baderom i samtlige leiligheter i 2010.

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder i vår er det ingen planer i borettslaget pt.
Årsmøte ble avholdt 9 mars i år, hvor årsregnskapet ble godkjent, ellers ingen avstemminger.

Styreleder opplyser videre at det interne varmeanlegget vil kreve en større utskiftning på sikt, det samme gjelder takene - det er snakk om minst 10-15 år iht. styreleder. Styret har ikke startet prosessen med å innhente tilbud og har ikke oversikt over hva prosjektet vil koste eller hvordan dette skal finansieres p.t. På sikt kan dette medføre økning i felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er meldt interesse.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 39-0124/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR39.25124

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 19:47