Dalefjerdingen 537

Dalefjerdingen 537, 1912 ENEBAKK
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 67, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 137 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 73 kvm: Stue, kjøkken, toalettrom, 2 soverom

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 29 kvm: Anneks, bodrom

Naust:
1. etasje 35 kvm: Naust

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 3 kvm: Luftebalkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Gunnar Mårdalen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest og beskrivelse av konsekvens under dette i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG2 av takstmann

Utvendig
Taktekking 
Tilstandsgrad er satt på grunn av alder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Nedløp og beslag
Takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato og har synlige slitasjer som følge av værpåvirkning og manglende vedlikehold.

Veggkonstruksjon
Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Eldre konstruksjon. Ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik som ikke er synlige ved visuell inspeksjon.

Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.

Vinduer
Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne samt slitasje på karmer og øvrige deler som følge av bruk og værpåvirkning. Punkterte vinduer kan i noen tilfeller være vanskelig å oppdage, da dette ofte først blir synlig ved for eksempel væromslag.

Dører
Eldre vindu/dør har begrenset isolasjonsevne som følge av værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning. Det er også registrert slitasje på pakninger. Punkterte vinduer kan i enkelte tilfeller eller værtyper være vanskelig å oppdage, og eventuell punktering kan først bli synlig ved for eksempel væromslag.

Utvendige trapper
Trappen er av eldre dato, og det er registrert redusert forventet restlevetid på overflater og betongkvalitet.

Innvendig
Overflater
Overflatene er slitte som følge av bruk og manglende vedlikehold.

Pipe og ildsted
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Krypkjeller
Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er manglende fuktsperre på bakken.
Krypkjellere regnes som en risikokonstruksjon på grunn av økt fare for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelag og tilstøtende konstruksjoner, som følge av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere ytterligere undersøkelser dersom det oppdages tegn til fukt eller skader.

Kjøkken
Eldre kjøkkeninnredning med stedvis slitasje er observert. Det er kun ventilering via utlufting fra vindu etc.

Tekniske installasjoner
Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har ikke balansert ventilasjonsanlegg. Naturlig ventilasjon med klaffventiler fungerer ikke optimalt med tanke på dagens forventede bruk og bruksbelastning.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Hytta står på fjell, og det er ikke montert drenering. Dette er vanlig for bygninger oppført rundt 1970.

Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Sprekkdannelser i grunnmuren kan skyldes setninger, bevegelser eller trykkbelastning. Dette medfører økt risiko for videre utvikling av skader og bør følges opp med nærmere undersøkelser.

Spesialrom
1 Etasje/Toalettrom
Overflater og konstruksjon
Det er ikke luftespalte i døren inn til rommet, noe som kan medføre redusert ventilasjon i toalettrommet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkomment il Dalefjerdingen 537! En sjelden sjanse til å skaffe seg et meget usjenert sted med strandlinje brygge og eget båtnaust. Eiendommen består videre av hovedhytte med fin plass beliggende med super utsikt utover Øyeren, samt anneks med god bodplass og tilleggsrom. Tomten er stor og er en kuppert naturtomt bevokst med både bartrær og lautrær i tillegg til lyng og gras. Eiendommen har høydeforskjell slik at hytta ligger tilnærmet på tomtens høyeste punkt.

Hytta
Fra liten overbygget trappeterrasse via inngangsdør kommer en inn i hyttas stue.
Stue: Malt tregulv, trepanel på vegger og trepanel i himling. Gruepeis murt i teglstein for lun kosevarme på hustrige dager. Fra stua er det fin utsikt til Øyeren.
Kjøkken: vinylbelegg på gulv, malte vegger, trepanel i himling. Eldre plassbygget kjøkkeninnredningmed benk og nedfelt rustfri oppvaskkum. Propan kokeapparat på egen benk. Liten spiseplass på kjøkkenet for hyggelige frokoster med usjenert utsikt ned til Øyeren. På kjøkkenet er det montert en jøtul 602 vedovn for fin oppvarming av rommet.
Grovkjøkken/vaskerom: vinylbelegg på gulv, trepanel på vegger og trepanel i himling. Servant i hvit porselen, lite speilskap montert over servanten. Plassbygget skapseksjon bygget mot yttervegg under vindu med plass til lite propandrevet kjøleskap.
Soverom 1: Vinylbelegg på gulv, malte vegger og trepanel i himling. 2 sengeplasser.
Gang: Malt tregulv, trepanel på vegger og i himling. Stor vedovn som tar lange vedkubber, denne gir svært god varme i hele hytta. Det er etablert 2 soveplasser i gangen samt skap.
Rom: Parkettgulv, trepanel på vegger og hvite MDF takbord i himling.
Soverom 2: (Hovedsoverom) Parkett på gulv, trepanel på vegger og hvite MDF takbord i himling. Utgang til luftebalkong på 3 kvm via balkongdør. Rommet har fin plass til dobbelseng.
Wc rom: Parkett på gulv, trepanel på vegger og hvite MDF takbord i himling. Hvit toalettskål som står over innmontert snurretoalett i hyttas krypkjeller.
Hytta er oppført på fjell med grunnmur i leca og betong. Via luke er det adkomst til krypkjeller under deler av hytta hvor TODO miljøtoalett er monter såkalt snurretoalett. Videre er det laget en trehylle hvor batterier til solcelleanlegg er montert.

Anneks
Rom: tregulv, trepanel på vegger og trepanel i himling. Servant i hvit porselen montert på vegg med skap montert rundt i tre med profilerte fronter i treverk. Speil med lysarmatur over. Det er også god plass til eventuelt seng, sofa eller lignende i rommet.
Bodrom: betonggulv, trepanel på vegger og trepanel i himling med høy himling med adkomst til lite stableloft. Plass til vedlager og diverse utstyr til eiendommen.
Bodrom 2: Betonggulv, trepanel på vegger og i himling. ELdre kjøkkenbenk med utslagsvak montert samt overskap med skyvedører. Rommet funger fint som et lite hobbyrom redskapsrom.
På den ene gavelveggen er det laget et overbygget mindre utbygg for plassering av eventuelt drivstoffdrevet aggregat med stikk for strøm til hele eiendommen.

Båtnaust
Bindingsverkskonstruksjon oppført på støpt grunnmur. Saltak tekket med med taksteinsformede metallplater som er slitesterke og lette. Store labankporter som gir åpning helt opp til himlingen. Eldre skinnesystem for opptrekk av båt. Dette trenger rehabilitering reparason for å kunne fungere optimalt igjen. Vegger er utvendig tekket med tømmermannspanel. Grunnmur har fått setning og sprekk 2 steder.

Hytta har vedbasert oppvarming med flere vedovner og en koselig gruepeis i stua. Ellers er det propanapparat på kjøkkenet for matlagning og propanfyrt kjøleskap. På eiendommen er det også etablert et eldre solcelleanlegg med batteripakke montert i krypkjeller og utvendig montert solcellepanel. Strøm går hovedsakelig til belysning el.

I da er det gode solcellepakker å få kjøpt som kan installeres på hytter som ligger langt fra tilkobling til strømnettet. Disse leverer 230 volt og kan fint brukes til både belysning eventuelt kjøleskap og støvsuger mm. Må innstalleres av godkjent intstallatør siden systement gir 230 volt. De finnes flere forhandlere av slikt utstyr. Sjekk gjerne f.eks på www.hyttetorget.no

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål hytte siden 1970. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjente tegninger fra Enebakk bygningsråd datert 14.04.1970. Utover dette foreligger det ikke mer dokumentasjon på hytta. Se også kommunens skriv ang. ferdigattest som er inntatt i salgsoppgaven.

Videre foreligger det svar på melding om tiltak datert 11.07.2007 vedr. tilbygg på hytte, samt tegninger til dette oversendt fra Enebakk kommune. Vilkår for tillatelsen var som følger: Tiltaket må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Er arbeidet ikke igangsatt innen 3 år, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven § 96. Tiltakshaver må varsle bygningsmyndigheten når arbeidet igangsettes og når det er ferdig.

Det foreligger godkjente tegninger stemplet og datert Enebakk bygningsråd den 14.01.1980, samt vedtak fra bygningssjefen i Enebakk kommune datert 15.01.1980, som informerer om følgende: De framlagte byggeplaner for oppførelse av uthus med soverom på gnr. 67, bnr. 8, parsell 4 godkjennes som omsøkt i henhold til byggemelding og tegninger. Nåværende hytteiers far ble godkjent som ansvarshavende for byggearbeidene. Bygge måtte forøvrig oppføres i samsvar med bygningsloven og byggeforsriftenes bestemmelser.

Godkjente tegninger av båtnaust stemplet og datert Enebakk byggeråd den 28.01.1982, samt vedtak i bygningsrådet datert 09.02.1982 at bygningsrådet godkjener at det oppføres naust på nr. 67, bnr. 10 som omsøkt under forutsetnings av at fylkesmannen innvilger dispensasjon fra byggeforbudet i 100 meters beltet langs Øyeren. Daværende hytteier godkjennes som ansvarshavende for byggearbeidene. Videre foreligger svar fra Akershus fylkeskommune datert 21.04.1982 som tok vedtok å ta sakene til ettretning under henvisning til Enebakk friluftnemds vedtak.

NB! Gnr. 67, bnr. 10 er sammeføyet med gnr. 67, bnr. 8 til en eiendom.

Utover dette foreligger det ikke ytterligere dokumentasjon i ovennevnte byggesaker/søknader mm som megler har fått oversendt etter forespørsel gjennom Ambita som Enebakk kommune benytter seg av for å gi eiendomsmeglere dokumentasjon i forbindelse med salg av eiendommer.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser:

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til vei over gnr. 73, bnr. 2 i Enebakk kommune
Videre foreligger det videre bestemmelse om vannrett på samme eiendom og også jaktrett, se beskrivelser under og vedlagte erklæringer inntatt i salgsoppgaven.

Rettigheten er tinglyst på gnr. 67, bnr. 8 i Enebakk kommune, dette gjelder følgende:

Dagboknr 736, tinglyst 12.02.1970 type rettighet: Bestemmelse om veg
Bestemmelse om adkomstrett. I følge skjøte har bnr. 8 fellesvei med eiendommen 73/2 fram til hovedbølets gårdsplass, videre gammel driftsvei frem til parsellen (Bnr. 8).

Dagboknr 7716, tinglyst 05.10.1979 type rettighet: Bestemmelse om vannrett
Undertegnede , Anna Margit Hansen, født 24/03-06 gir erved gnr. 67, bnr. 8, Parsell nr. 4 uten vederlag rett til å benytte bil fra hovedbølets gårdsplass og videre gammel. evt. ny tømmervei til parsell 4 ved Øyeren. Videre gis det vederlagsfritt rett til vann fra bestående brønn med tilhørende ledning (sommerledning) som ligger i skogbunnen ned til parsell 4. Dette har forøvrig vært i bruk siden parsell 4 ble fradelt gnr. 67, bnr. 1 ( NB! gnr. 67, bnr. 1 ble 16.08.2013 sammenslått med gnr. 73, bnr. 2)

Dagboknr 10981, tinglyst 18.01.1981 type rettighet: Bestemmelse om jaktrett.
Eier av gnr. 73, bnr. 2 har gitt gnr. 67, bnr. 8 parsell nr. 4 vederlagsfri rett til småviltjakt på eiendommen gnr. 67, bnr. 1 av Borud søndre ( NB! gnr. 67, bnr. 1 ble 16.08.2013 sammenslått med gnr. 73, bnr. 2)

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Hytte selges som den står og det vil ikke blir gjennomført ytterligere rydding og rengjøring før overtagelse.

Dalefjerdingen byr på en sjelden kombinasjon av stillhet, urørt natur og tilgjengelighet – et etablert hytteområde i Enebakk, idyllisk beliggende på vestsiden av Øyeren. Området kjennetegnes av frodig skogsterreng, romslighet og en tilbaketrukket atmosfære som skaper perfekte rammer for rekreasjon og avkobling.
Her har man umiddelbar tilgang til naturopplevelser året rundt – fra rolige skogsturer og sopp- og bærplukking til gode jakt- og fiskemuligheter, samt nærhet til både Øyeren og Lyseren for bading, båtliv og sommerliv i naturskjønne omgivelser.
Til tross for den landlige roen ligger eiendommen kun rundt 40–50 minutter fra Oslo, noe som gir en sjelden balanse mellom skjermet fritidsliv og enkel tilgjengelighet.

Fra Lillestrøm: Kjør ut av Lillestrøm sentrum mot Rælingen over broen langs Rv 159, i rundkjøringen tar man av til venstre inn i Rv 120 som følges mot Enebakk og Ferdingby. Rv 120 følge da i ca. 11 kvm, kjør rett igjennom runkjøring og fortsett på 120 mot Enebakk i ca. 14-15 km fram til avkjøring mot venstre inn i Meieriskauveien (1510) som følges i ca. 2,3 km til kryss hvor man tar av til høyre inn i Dalefjerdingen (Fv 1030). Veien følges i 5,1 km fram til avkjøring til venstre inn på grusvei som følges frem til rett ved eiendommen ca. 1,6 kvm (Hold til høyre på grusveien i kryss).
Fra Oslo: Kjør E6 syd og ta av mot Enebakk (rv 120) på Klemetsrud. Kjør gjennom Ytre Enebakk og følg skilt mot Lillestrøm rv 120. Ta deretter til høyre mot Dalefjerdingen og Burstad etter ca 4 km. Følg på i 1,5 km og ta til høyre i dette T-krysset. Følg veien 5,1 km frem til avkjøring til venstre inn på grusvei hvor det holdes til høyre i kryss på denne og denne veien følges i 1,6 km frem til liten parkeringsplass rett ovenfor hytta.

Det foreligger tinglyst veirett frem til hytta over gnr. 73, bnr. 2.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 2 924 kvm. Eiendommen ligger usjenert til med utsikt til Øyeren. Tomten er kupert og har relativt bratt skråning ned mot strandkanten som utgjøre store deler av tomtens grense. Eiendommen er naturtomt og bevokst med både bartrær og lauvtrær samt lyng og noe gras. Tomten har noen nivåer og hytte ligger supert plasser på en flatere parti av tomten sammen med annekset. Nede ved vannkanten er det etablert brygge og eget naust. Tomtens eiendomskart fra Enebakk kommune angir at grensen har status som mindre nøyaktig (>200<=500) mot gnr. 73, bnr. 2. Ca 5 meter av grensen er mot hyttenabo.

Rett ved hytta ender veien i en liten parkeringsplass med plass til ca 2 biler. Fra parkeringen er det en sti på ca. 30-40 meter frem til bebyggelsen. Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har ikke tilkoblet vann eller kloakk. Det er privat vei fra fylkesvei 1030 nesten frem til eiendommen denne stopper rett ved grensen til hytteeiendommen.
Det foreligger tinglyst rett for rett til bruk av privat vei som fører nesten frem til eiendommen.
Eiendommen har ikke offentlig vann- eller kloakk. Det ligger heller ikke ledningsanlegg for vann og kloakkanlegg i nærheten verken offentlig eller privat.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 07.09.2015, sist revidert 03.12.2018 er avsatt til: Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) (utgått),Nåværende.

4.1 Landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) (Pbl §§ 11-7, nr. 5 og 11-11, nr. 1)
Innenfor LNF-områder kan bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jf. nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv tillates av kommunen. Tiltak for landbruket skal plasseres slik at de passer best mulig inn i kulturlandskapet, herunder innpassing til eksisterende bygningsmiljø, ikke til hinder for allmenn ferdsel og ikke til skade for naturmangfold.

All annen bygge- og anleggsvirksomhet og deling av eiendom er ikke tillatt, med unntak av tiltakene det gis tillatelse til i bestemmelsene under (4.2 – 4.4).

Kommuneplan med ID 20261000 som har navn Kommuneplanens arealdel 2026-2038 har status: Planlegging igangsatt
Kommuneplanens arealdel er under rullering. Plandokumenter er kommunedirektørens forslag til 1. gangsbehandling. Planforslaget ble presentert i formannskapet 12.01.2026, og ble formelt behandlet i formannskapet 23.03.2026. Saken ble sendt videre til kommunestyret, som 13.04.2026 besluttet å sette ned et ad hoc-utvalg. Dette er siste informasjon som er å frembringe på Enebakk kommunes hjemmesider: https://www.enebakk.kommune.no/tjenester/plan-bygg-og-eiendom/planer/kommuneplan/kommuneplan/

Utfra planforslaget ser det ikke ut til å være endringer i aktuelt område som eiendommen ligger i nytt planforslag i forhold til dagens gjeldende plan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens eier har ikke noen kommunale gebyrer utlignet. Dette er fordi eiendommen verken har vann eller avløp.
Kommunale avgifter er kr 0,- for inneværende år.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Eiendommen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 4000,-. Iflg. selger.
Veiavgift er ca. kr 1.000,- pr. år. iflg. selger. Veilaget er opprettet for den første delen av veien som fører frem til hytta og som går over eiendommen gnr. 67, bnr. 2. Avtale i forhold til fordeling av utgifter til drift og vedlikehold av veien fremkommer i vedlagte dokumenter vedr. gårdsvei Borud Søndre/Borud Mellom. Dette er et referat fra møte i veilaget som gjelder perioden 2023-2028. For første avsnitt av veien avsnitt A svarer eiendommen 2,5% og for Avsnitt B 4% andel av kostnadene i henhold til dette.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

For nye fritidseiendommer er formuesverdien 30 prosent av kostpris inkludert tomt, eller 30 prosent av markedsverdien. Tidligere fastsatt formuesverdi kan videreføres av ny eier. Dagens eier har følgende formuesverdi på eiendommen kr. 259.465,- for 2025.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

52 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
53 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
73 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 153 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 173 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Erik Håkedal

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,56 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 31 250,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Enebakk kommune, bebygget byggetegninger og ildstedsinfo  kr 7 036,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. v/feks 2 mill. 6,31 promille  kr 12 620,00
Fotopakke med plantegninger og liten dronepakke  kr 6 625,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 21 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2634

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 10:33