Skårgangen 4A

Skårgangen 4A, 7029 TRONDHEIM
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 193, bruksnummer 3, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Romolslia borettslag, organisasjonsnummer 948 969 858

Kjeller
BRA: 49 kvm
BRA-i: 49 kvm. Gang, bad, kjellerstue og to boder.
BRA-e: 0
BRA-b: 0
TBA: 0

1. etasje
BRA: 59 kvm
BRA-i: 55 kvm. Entré, gang, bad og tre soverom.
BRA-e: 4 kvm. Utebod.
BRA-b: 0
TBA: 25 kvm. Veranda og terrasse.

2. etasje
BRA: 56 kvm
BRA-i: 56 kvm. Stue/kjøkken og matbod.
BRA-e: 0
BRA-b: 0
TBA: 13 kvm. Veranda.

Totalt
BRA: 164 kvm
BRA-i: 160 kvm
BRA-e: 4 kvm
BRA-b: 0
TBA: 38 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.08.2025 utført av Anticimex AS avd. Trondheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1970. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Pulttak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med asfaltpapp. Boligen har entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås. Vinduer og balkongdører med karmer av tre, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

2021 – 2025
- full renovering av to bad
- nytt kjøkken
- fornyet trapp med glass-, stålrekkverk og eiketrinn
- oppføring av et tredje soverom
- nye garderobeløsninger på to soverom og i entré
- maling av alle overflater
- nytt el-anlegg
- utskifting til rør-i-røranlegg
- ny VVB
- ny vedovn
- opparbeiding av hage med steinheller, trapp og støttemurer
- gjennomspyling av vann og avløp (via borettslaget)

En oppsummering av punktene i Tilstandsrapport viser at

- 87 % er klassifisert med tilstandsgrad 1 (TG 1)
- 7 % er klassifisert med tilstandsgrad 2 (TG 2)
- 0 % er klassifisert med tilstandsgrad 3 (TG 3)
- 6 % omtales som ikke undersøkt (TG-IU)

For detaljer om standard og tilstand, se tilstandsrapport datert 15/8 – 2025.

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2 og TGIU.

Tilstandsgrad 2:
- Innvendige trapper pga. at trappene har ikke håndløper på begge sider.
- Tekking pga. ukjent alder og restlevetid.
- Inspeksjonsmulighet av yttertak pga. at vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.
- Veranda med utgang fra stue/kjøkken pga. at rekkverkshøyden er under en meter.
- Drenering pga. alder. Dreneringens tilstand har påvirkning på underetasjens bruksområder og bygningstekniske tilstand.
- Vann- og avløpsledninger pga. alder.

Tilstandsgrad IU:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner på bad/vaskerom i kjeller: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Takgjennomføringer: Takgjennomføringer er ikke undersøkt på grunn av at det ikke var tilkomst til taket. Tilstand/utførelse er ukjent.
- Skorsteiner over tak: Skorstein er ikke undersøkt på grunn av at det ikke var tilkomst til taket. Tilstand/utførelse er ukjent.
- Byggegrunn: Byggegrunnens oppbygning er ukjent.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dette medfølger ikke i følge selger:
- Knagger i yttergang.

Boligen har varmepumpe, tre peisovner og stedvis elektrisk oppvarming. I tillegg er det varme i gulvet på både bad og vaskerom.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men innflytningstillatelse ble gitt 18.12.1970. Videre foreligger det byggetillatelse for endring av fasade og påbygg av balkonger datert 15.07.1994 samt ferdigattest for carporter datert 07.03.2014.

Dagens tegninger avviker fra opprinnelige tegninger:

Kjeller:
- Det foreligger ikke tegninger av etasjen, og det antas at etasjen i sin helhet opprinnelig var tiltenkt bodareal. Det foreligger ikke søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for verken badet eller kjellerstuen, og arealet er dermed ikke godkjent for varig opphold.

1. etasje:
- Badet er noe utvidet og innlemmet i det som tidligere var toalettrom.
- Det foreligger ikke opprinnelige tegninger for terrassen eller uteboden. Dette er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak, såfremt de er plassert inntil en meter fra nabogrense og annen bygning på eiendommen samt at det er innenfor utnyttelsesgraden på eiendommen.

2. etasje:
- Deler av stuen er opprinnelig byggemeldt som tørkeloft, og deler av arealet er dermed ikke godkjent for varig opphold.
- Det er fjernet en vegg mellom stuen og kjøkkenet for å skap en mer åpen løsning.
- Deler av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom som ikke antas å ha betydning for kjøper.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. I tillegg kan andelseier overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året (korttidsutleie). Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Andelseier plikter å melde til styret datert periode for utleie og til hvem det leies ut, med mindre det er skjellig grunn. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere. Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
- Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
- Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
- BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
- Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
- I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
- Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i Romolslia, ca. 8,5 kilometer sør for Trondheim sentrum. Borettslaget har fin beliggenhet i terrenget med grense mot skogen, god plass rundt husrekka og generelt frodige omgivelser. Området er meget familievennlig og godt tilrettelagt for småbarnsfamilier. Nærmeste barnehage ligger like over veien, og det er kun 500 meter til Romolslia skole. Romolslia idrettsplass ligger like ved skolen, og flere lekeplasser, balløkker, baner og friluftsområder befinner seg i nærheten.

Romolslia er omkranset av fine turområder, og preges av blindvei med liten trafikk.
Det er også nærhet til skogene i Bymarka, og noen få minutters buss- eller kjøretur leder til et stort utvalg fine utfartssteder. Til populære badevann som Haukvatnet og Lianvatnet er avstanden ca. 4 – 5 kilometer.

Nærmeste butikk ligger 150 meter fra huset, og det samme gjør nærmeste bussholdeplass. Det er lettvint adkomst inn/ut av E6/Omkjøringsveien, og til City Syd og kjøpesenterrekka på Tiller tar det ca. 10 minutter å kjøre (5,5 km).

For detaljerte beskrivelser av avstander fra boligen, se «Nabolagsprofilen».

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/yHxFsD1DJa2RyuqZA

Barnehager i nærheten:
- Romolslia barnehage (1-5 år) 0,2 km
- Øvre Flatåsen barnehage (1-5 år) 1,5 km
- Buenget barnehage (1-5 år) 1,5 km

Skoler i nærheten:
- Romolslia skole (1-7 kl.) 0,4 km
- Flatåsen skole (1-10 kl.) 1,8 km
- Okstad skole (1-7 kl.) 2,8 km
- Hallset skole (1-7 kl.) 3 km
- Selsbakk skole (8-10 kl.) 3,2 km
- Byåsen videregående skole (1.000 elever) 3,5 km
- Kristen videregående skole - Trøndelag (480 elever) 5,6 km

Offentlig transport:
- Skårgangen 2 min gange
- Selsbakk 17 min gange
- Munkvoll 7 min med bil
- Trondheim S 14 min med bil
- Trondheim Værnes 34 min med bil

Dagligvare:
- Bunnpris Romolslia 2 min gange
- Coop Extra Flatåsen 18 min gange

Varer og tjenester:
- City Syd 7 min med bil
- Tillertorget 8 min med bil
- Vitusapotek Hallset Hage 6 min med bil
- Apotek 1 Stavset 7 min med bil
- City Syd Vinmonopol 7 min med bil
- Heimdal Vinmonopol 8 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomta måler 193.035 kvm, og er opparbeidet med grus, steinheller, plen, beplantning, terrasse, støttemurer og biloppstillingsplass. Alle utomhusarealer er i utgangspunktet fellesareal for borettslaget, men det er naturlig at biloppstillingsplasser og hage kun benyttes av brukere av boligen.

Tomta er hovedsakelig eiertomt, da borettslaget har innløst festetomtene som bygningene står på. Det som er igjen av festetomter gjelder kommunale gang- og sykkelveier opp til Flatåsen, pluss en bit til Flatåseggen BL. Det betales ikke noe for disse, da borettslaget står for brøytingen av gangveiene.

Carport er innlemmet i arealet, og i tillegg er det parkeringsplass til tre biler.

Alle utomhusarealer er i utgangspunktet fellesareal for borettslaget, men det er naturlig at biloppstillingsplasser kun benyttes av brukere av boligen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan r1158 datert 17.02.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.08.1970 og 09.02.1971. Eiendommen er også berørt av reguleringsplan r0038 datert 25.11.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.12.2001 og 20.11.2008 samt reguleringplan r20140051 datert 31.03.2016 og r20160033 datert 03.09.2020.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7.441,- per måned og inkluderer:
- Felleskostnad renter kr 1.423,-
- Felleskostnad driftsdel kr 4.126,-
- Felleskostnad avdrag kr 1.292,-
- Tillegg elektroniske fellesavtaler kr 600,-

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at nylig varslede renteendringer er registrert.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23.000,- per år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV og internett og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.368.942,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.475.769,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 25.836,- per 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 267.511,- per 04.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 267.511,- per 04.08.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 90517270279, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2025: 6.25% pa.
Antall terminer til innfrielse: 6
Saldo per 04.08.2025: 1 014 541
Andel av saldo: 19 893
Første termin/første avdrag: 30.12.2018 ( siste termin 30.06.2028 )
Annuitet over 10 år, flytende rente

Lånenummer: 90517270260, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2025: 5.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 26
Saldo per 04.08.2025: 2 902 685
Andel av saldo: 56 915
Første termin/første avdrag: 30.12.2018 ( siste termin 30.06.2038 )
Annuitet over 20 år, flytende rente

Lånenummer: 90517392021, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2025: 5.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 32
Saldo per 04.08.2025: 9 725 871
Andel av saldo: 190 703
Første termin/første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.06.2041 )
Flytende rente

4 450 000,00 Prisantydning
267 511,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 717 511,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 253,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 736 764,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 400,- og årlig medlemsgebyr på kr 350,- per nye andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alise Polden og Kjell Smistad

Leiligheten er tilknyttet Romolslia borettslag. Borettslaget er oppdelt i 6 enhetslag:
- Storflata 1-5
- Romolslia 58-82
- Fogdenget 1-7, 2-12 og Romolslia 46-50
- Skårgangen 1-5, 2-20
- Romolslia 29-41
- Burslia 1-7 og Langhaugen 2-18

Den juridiske enheten Romolslia Borettslag ledes av et hovedstyre som består av medlemmer fra de seks enhetslagene. De seks enhetslagene har også et styre, men de er ikke egne juridiske enheter (ikke meldt Brønnøysundregisteret). Borettslaget har egen nettside; http://www.romolsliabl.no. Forretningsfører er Boligbyggelaget TOBB.

Dugnad og andre plikter:
Alle andelseiere og personer med brukstillatelse i Romolslia borettslag, har plikt til å delta og utføre sin del av dugnadsarbeidene. Andelseiere og borettshavere plikter i sommerhalvåret å sørge for renhold og feiing av eget inngangsparti, inklusiv plass for biloppstilling, garasje, carport, fortau foran boligen og felles søppelbod/postkasser. Verandaen må holdes fri for smuss og sluket må holdes åpent. I vinterhalvåret gjelder det samme også for snømåking og sandstrøing. Renhold, snømåking og sandstrøing foran felles søppelboder og postkasser, samt vedlikehold av felles sluk/rister foran de enkelte husrekkene, skal gå på turnus (omgang) og fordeles mellom de som normalt sogner til de enkelte fellesanlegg. Inspeksjonslokk og felles avstengningsventil for vannforsyning til flere boliger, må ikke tildekkes. Sluk og rister i egne gårdsrom skal holdes åpne og i orden av den enkelte andelseier eller borettshaver. Opplegg og vedlikehold av plen og beplantning i egne hager, er andelseierens eller borettshaverens eneansvar. Enhetsstyret har ansvaret for å fordele vedlikeholdet av felles beplantning utenfor hagene og mellom husrekkene, og som ikke hører inn under driftsavdelingens ansvar. Hageavfall skal kun deponeres på spesielt merkede områder

Dyrehold:
Borettslaget har gitt generell tillatelse til å eie kjæledyr, katt og/eller hund. Forutsatt at ingen i oppgangen eller etasjen kan dokumentere allergier ved hjelp av legeattest. Dersom beboer senere blir allergisk og dette kan dokumenteres med legeattest, må husdyr vike for mennesker. På borettslagets eiendom er det innført båndtvang for alle hunder - hele året. Enhver eier/besitter av dyr må være seg sitt ansvar bevisst og sørge for at egne dyr ikke er til sjenanse for andre dyr eller mennesker.

Foretatte påkostninger:
- Piperehabilitering med utskifting i 26 enheter. Dette etter pålegg fra TBRT.
- Arbeid rundt Plussplan og energikartlegging av tilstand av boligmassen (pågår fortsatt).
- Oppfølging av vedlikehold av hekken langs hovedveien.
- Oppsetting av gapahuk ved midtre lekeplass. Denne ble finansiert ved hjelp av gavekort fra Tobb.
- Utbedring av to kummer som hadde sunket ned i grunnen/steget opp fra opprinnelig nivå.

Planlagte påkostninger:
Det er planlagt en rehabilitering, men styret har ikke ferdigstilt energikartlegging (som danner grunnlaget for omfang av rehabiliteringsbehov) og kan derfor ikke forutsi hvor mye felleskostnadene vil øke. Men økning blir det i følge styreleder. Kostnader knyttet til oppvarming (og nedkjøling) vil bli betydelig lavere enn dagens nivå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Varighet av avtalen / oppsigelsesvilkår: Gjensidig oppsigelsestid med 6 måneders skriftlig varsel. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av sikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Sikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med sikringstaker dersom sikrede ikke oppfyller de krav som er stilt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. TOBB bekrefter at to medlemmer har meldt interesse om å benytte seg av forkjøpsretten. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen. Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
- Vederlag: kr 69.000,-
- Tilrettelegging: kr 17.000,-
- Oppgjør: kr 7.500,-
- Markedspakke: kr 27.400,-
- Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
- Prospekt: kr 5.000,-
- Visninger: kr 4.000,- per visning.

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
- Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6.570,-
- Offentlige opplysninger Trondheim kommune: kr 3.539,-
- Meglerpakke: kr 4.525,-
- Tinglysing sikring: kr 545,-
- Annonse BoligGuiden helside: kr 6.000,-
- Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 11.029,-
- Foto m/drone: kr 9.000,-
- Tekstforfatter: kr 5.000,-
- Tilstandsrapport: kr 17.500,-

Oppdragsnummer 68-0112/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.25112

Sist oppdatert: 28. august 2025 kl. 14:39