Ivar Knutsons vei 54

Ivar Knutsons vei 54, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 626, ideell andel 1/1
Andelsnummer 297, Nordseter borettslag, organisasjonsnummer 947965018

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
4. etasje 105 kvm: Entré, tre soverom, bad og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.
4. etasje 2 kvm: Bod på terrassen.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 25 kvm: Terrasse på 13 kvm og balkong på 12 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.04.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1978. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp/membran. Vinduer og terrassedør/balkongdør er med karmer av tre og tre-lags glass fra 2019. Leiligheten har en glatt entrédør av tre. Det er utgang fra stue/kjøkken til en sydvest-vendt terrasse på 13 m² og fra et soverom til en nordøst-vendt balkong på 12 m².

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og montert komfyrvakt, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Front på servantskap har bruksslitasje/skade. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk.

Andre rom
- Innerdører: Svelleskader nederst på dørblad til bad.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 4. etasje: Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking/fuktmåling i vegg tilstøtende bad ble ikke utført på grunn av fare for å skade teknisk installasjon.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på det elektriske anlegget. I 2023 ble det lagt ny kurs i forbindelse med installering av utvendig solskjerming, utført av Boligelektrikeren AS, og dokumentasjon foreligger. I 2021 ble det installert elbillader i felles garasjeanlegg i regi av borettslaget.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Ny strømkurs lagt inn i forbindelse med installasjon av utvendig solskjerming, utført av Boligelektrikeren AS.
- Montert garderobeskap på hovedsoverom.

2019:
- Nye vinduer og balkongdør med rammer av tre og tre-lags glass.

2016:
- Bad oppgradert med fliser på gulv og vegger, gulvvarme, downlights, dobbel servant, dusjnisje og frittstående badekar.
- Kjøkken oppgradert med glatte fronter, benkeplate i stein og integrerte hvitevarer.
- Oppgradering av elektrisk anlegg.

Vedlikeholdshistorikk Nordseter Borettslag:

2024:
- Etablering og installasjon av solcelleanlegg.

2015:
- Investering i og oppgradering av garasjeanlegg.

Ukjent årstall:
- Anskaffelse og etablering av avfallsanlegg.

En gjennomarbeidet leilighet i 4. etasje med tre soverom, sydvest-vendt terrasse og en kjøkkenløsning som ble oppgradert i 2016. Vinduer og terrassedører er skiftet i 2019 til tre-lags glass, og gulvvarme dekker entré, stue og kjøkken i tillegg til badet. Det er to utearealer: en romslig sydvest-vendt terrasse med utsikt over Oslofjorden og omliggende åser, og en nordøst-vendt balkong med adkomst fra soverom 1. Leiligheten har en tradisjonell planløsning der stue og kjøkken ligger i åpen løsning mot terrassen, mens soverommene og badet er samlet på den andre siden av entréen.

Entré:
Flisene i entréen gir deg et tydelig signal om at du er på vei inn i noe gjennomtenkt. Et garderobeskap med speilfront i mørk ramme tar opp hele den ene veggen og gir god plass til yttertøy. Gulvvarmen under flisene merkes med en gang. Herfra åpner leiligheten seg i to retninger: rett frem mot stuen og kjøkkenet, og til venstre mot soverommene og badet.

Stue:
Stuen har parkett med gulvvarme og terrassedør mot den sydvest-vendte terrassen. Rommet er bredt nok til en full sofagruppe og et separat spisebord, og det er nettopp slik det er innredet: sofagruppen mot den ene veggen, spisebordet plassert tett på terrassedøren der utsikten over fjorden og åsene på andre siden trekker blikket. Downlights i himlingen gir jevnt lys. Veggene er malt i en dyp blåfarge som gir rommet karakter uten å gjøre det tungt.

Kjøkken:
Kjøkkenløsningen fra 2016 er organisert rundt en frittstående kjøkkenøy med benkeplate av stein og nedfelt induksjonstopp. Øya gir god arbeidsplass og skiller kjøkkenet fra spisebordet uten å stenge for utsikten mot terrassen. Langs veggen er det høyskap med glatte fronter, integrert stekeovn, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryseskap. Oppvaskkummen er underlimt i rustfritt stål med ett-greps armatur. Oppvaskmaskinen er integrert. Kjøkkenventilator med kullfilter er montert i øyskapet. Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring på vannrør. Overskapsbelysning og downlights i himlingen gir god arbeidsbelysning. Fra kjøkkenvinduet og terrassedøren er det utsikt over fjorden.

Terrasse:
Terrassen vender sydvest og har plass til en loungegruppe og et lite bord med god margin. Utsikten strekker seg over takene i nabolaget og ut over Oslofjorden med åsene på begge sider. En markise gir skygge når solen står høyt. Terrassen har en utvendig bod på ca. 2 m² integrert i konstruksjonen.

Soverom 1:
Det største soverommet har adkomst til den nordøst-vendte balkongen via balkongdør. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en romslig garderobeløsning langs veggen med glatte fronter i mørk grå. Downlights i himlingen. Balkongen er smal, men gir frisk luft og utsikt mot grøntområdene i nordøst.

Soverom 2:
Et godt soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap. Rommet har vindu mot nordøst og downlights i himlingen. Garderobeskapet med hvite glatte fronter og innvendig organisering gir god oppbevaringsplass.

Soverom 3:
Det tredje soverommet er noe mindre og egner seg godt som barnerom eller gjesterom. Rommet har vindu og downlights i himlingen. Plass til enkeltseng og et lite skrivebord.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2016 og har flislagte gulv og vegger, med én vegg utført i malt glatt flate. Gulvvarme under flisene. Innredningen er veggmontert med heldekkende dobbel servant og ett-greps armaturer. Det er speil og stikkontakt over servantskapet. Dusjnisjen har glassvegg og ett-greps dusjarmatur. Frittstående badekar med ett-greps dusjarmatur på vegg. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventil plassert i vegg. Downlights i malt himling.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser i entré og på bad. Gulvvarme under fliser på bad og i entré, samt under parkett i stue og kjøkken.
Vegger: Malte glatte flater i alle rom. Flislagte vegger på bad, med én vegg i malt glatt flate.
Himling: Malte glatte flater med downlights i alle rom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en utvendig bod på ca. 2 m² tilknyttet terrassen, samt en kjellerbod på ca. 2 m² i felles kjeller, merket med nr. 4098.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Det er gulvvarme på baderommet, samt i entré og stue/kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1978. Det foreligger ferdigattest for nybygg av terrasseblokker datert 27.01.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 31.03.1977. Dagens planløsning avviker fra opprinnelig godkjente tegninger. Opprinnelig planløsning viser to soverom, kjøkken, stue, separat WC og bad/vaskerom samt kott. I dagens planløsning er det etablert tre soverom, omkledningsrom og en endret bad-/WC-løsning. Ett av dagens soverom er etablert i arealet som opprinnelig var disponert som kjøkken, mens det opprinnelige soverommet på ca. 8,5 m² er innlemmet i dagens kjøkken. Videre er opprinnelig kott omdisponert til omkledningsrom. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 18671, tinglyst 04.09.1978.
Bestemmelse om bebyggelse. Tidligere festekontrakt. Kommunen gis rett til å ha vann- og avløpsledninger liggende over borettslagets eiendom.
Dagboknr 43036, tinglyst 16.07.1986.
Best. om vann/kloakkledning. Tidligere kjøpekontrakt. Borettslaget skal forestå evt. veiutvidelser for egen regning når kommunen måtte forlange det. Kommunen kan dessuten ha nettstasjoner på borettslagets eiendom. Allmenheten gis rett til adkomst til de deler av tomten som er ubebygget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ivar Knutsons vei 54 ligger flott til i et trafikkskjermet og populært boligområde nær Nordseter skole. Området er et perfekt bosted for barnefamilier som ønsker nærhet til sentrum, samt som det byr på et trivelig og frodig miljø med mange barn. Et stille og særdeles barnevennlig bomiljø, i et tilnærmet bilfritt bomiljø, noe som gjør dette området til et eldorado for småbarnsfamilier. Borettslaget har flere attraktive lekeplasser internt på området, samt store friområder rett utenfor inngangsdøren.

Kort vei til offentlig kommunikasjon, nærbutikken Spar i Lambertseterveien og servicetilbud på Holtet, Sæter og Lambertseter senter. På Lambertseter Senter finner man, ved siden av et stort utvalg av butikker og spisesteder, Deichmanske bibliotek, Vinmonopolet og Symra Kino. Holtet har bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob´s, mens Sæter har bredt tilbud av caféer og butikker.

Få minutters gange til både Kastellet og Bråten trikkeholdeplass med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. «Matebuss» i Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. friområder rett utenfor døren som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Kort vei også til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m. Nærhet også til flere badeplasser langs fjorden og flotte turmuligheter m.m. i Østmarka.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort avstand til områdets to lokale alpinbakker - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint), og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. Nordstrand Arena stod ferdig august 2018, og her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomst både fra Lindbäckveien og Lambertseterveien, med gjesteparkering på begge sider. Følg så gangveien til nr. 54.

Barnehager:
Nordseter barnehage: 1 min. gange
Åssida barnehage: 5 min. gange
Den Blå Appelsin Kanvas-barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
EVO Nordstrand: 13 min. gange
SATS Lambertseter: 16 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 36 206 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med asfalterte adkomstveier, internveier, gressplen, trær og diverse beplantning. Uteområdene inkluderer murer, lekeplasser, sandkasser, en felles pallekarmhage og en ballplass som islegges om vinteren. Det grønne utendørsarealet vedlikeholdes delvis av ekstern gartner og delvis gjennom fellesdugnader. Borettslagets tomt er fellesareal.

Det medfølger en biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller, merket med nr. 4098. Plassen er utstyrt med elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget.

Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Interne gangveier og adkomstveier på selve eiendommen er private og vedlikeholdes av borettslaget.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V270601, 'Mindre vesentlig endring av reguleringsplan med reg.best. og bebyggelsesplan sak 461/75, Nordseter borettslag', datert 27.06.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er en endring av den eldre reguleringsplanen S-2161. Bestemmelsene i V270601 gir rammer for utvidelser av boligene i borettslaget, og fastsetter at tilbygg skal utformes slik at borettslagets helhetlige preg og karakter bevares.

Eiendommen omfattes også av flere andre planer. Dette inkluderer den opprinnelige reguleringsplanen for området, S-2161, datert 30.08.1976. I tillegg berøres eiendommen av detaljregulering S-4735 for Follobanen, datert 28.08.2013, samt plan S-2238 for felles avkjørsel og S-2624 for fellesareal.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Ettersom kommuneplanen er nyere enn gjeldende reguleringsplan, vil kommuneplanen gjelde foran reguleringsplanen ved eventuell motstrid.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Sikringssone for jernbanetunnel under grunnen. Sonen er knyttet til Follobanen og gjelder for jernbanetunnel i vertikalnivå 1 med mer enn 17 meter overdekning. I henhold til reguleringsbestemmelsene for plan S-4735 kan boring for energibrønner eller andre brønner ikke gjennomføres i restriksjonssonen uten tillatelse fra Jernbaneverket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 674,44 pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon), kabel-tv og bredbånd, trappevask, privat brøyting og felles bygningsforsikring.

Spesifikasjon av felleskostnadene:
- Felleskostnader: kr 7 086,44
- Kabel-tv/bredbånd: kr 459,-
- Trappevask: kr 129,-

Eiendomsskatt belastes enkelte andeler (bl.a. denne) i månedene mai, juni, september og november.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år, og et energiforbruk på ca. 11 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 05.12.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Internett og TV leveres av Telia med en hastighet på 250 Mbps. Kostnaden på kr 459,- per måned er inkludert i felleskostnadene. Dekoder og tuner følger ikke med salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 931 067,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen har eiendomsskatt. Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 8 048,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 605 111,20 pr. 18.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 150 368 464,- pr. 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208152483
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 10 796 442,-
Andel av saldo: kr 43 447,31
Innfrielsesdato: 30.08.2038
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,04 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208449435
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 139 572 022,-
Andel av saldo: kr 561 663,89
Innfrielsesdato: 30.11.2054
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Borettslaget har etablert et solcelleanlegg på terrasseblokkene, finansiert med kr 12,5 mill. som er fordelt på den enkelte andels fellesgjeld.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

9 450 000,00 Prisantydning
605 111,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 055 111,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
7 769,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 071,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
27 021,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 072 182,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 082 132,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ulrik Ytterstad og Ruta Ytterstad

Leiligheten er tilknyttet Nordseter Borettslag.
- Borettslaget består av 300 andelsleiligheter.
- Organisasjonsnummer: 947965018.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Borettslagets hjemmeside er www.nordseterborettslag.com.

Det arrangeres normalt to fellesdugnader i året.
Det er tillatt å ha hund i borettslaget, og hunder skal føres i bånd på borettslagets område. Det er ikke tillatt å ha katt, med unntak av innekatt.
Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 06:00. Utegrilling er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill. Endringer på fasaden, som montering av markiser, varmepumper eller parabolantenner, krever styrets samtykke. Det samme gjelder oppsett av trampoline og innglassing av balkong.
Borettslaget har selskapslokale til utleie, fellesvaskerier, felles kjellerrom for sportsutstyr, pallekarmhage og en ballplass som islegges om vinteren.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Etablering av solcelleanlegg (2024).
- Inngåelse av ny avtale for drift av elbilladere (2025).
- Diverse oppgraderinger av uteområdene, inkludert arbeid utført av gartner, felling av trær og tiltak i pallekarmhagen (2025).

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget vurderer installering av vannmålere.
- Styret vil i 2026 vurdere ny leverandør for brannverntjenester.

Ifølge styrets årsberetning for 2025/2026 er det ikke planlagt særskilte vedlikeholdsoppgaver for 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nekter styret å godkjenne erververen, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 25 550,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2681

Sist oppdatert: 20. august 2026 kl. 23:42