Mandalls gate 10

Mandalls gate 10, 0190 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 442, seksjonsnummer 6

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
2. etasje 54 kvm: Entré, bad, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i kjeller på ca. 8kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.07.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over åtte etasjer samt underetasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere hovedsakelig av betong. Takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Utvendig fasader forblendet i panel og pusset mur. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår). Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Våtrom:
- Fordelerstammer for rør-i-rør er ikke festet tilstrekkelig i fordelerskapet.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Det er observert fuktmerker i fordelerskap over dusj. Kan skyldes kondens.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er redusert. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.

Annet:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper på kjøkken for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Det registreres stedvise merker i gulvets overflatemateriale i stue/kjøkken. Det registreres fuktmerker I gulvets overflatemateriale på kjøkken.
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15mm i stue/kjøkken og 10mm på soverom.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget, men det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). En utvidet el-kontroll bør gjennomføres.

TGIU:
- Grunnet våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det er gjennomført overflate søk med fuktindikator, uten påvist indikasjon som tyder på fukt.
- Ventilasjon felles for bygningen er ikke undersøkt.
- Stakeluke er ikke lokalisert grunnet skjulte avløpsrør.

Sammendrag selgers egenerklæring:
Selgerne opplyser at det har blitt utført en rekke arbeider på våtrommet. I løpet av sommeren 2025 ble det blant annet montert lys over servant samt utført maling av våtrommet, og mot slutten av 2022 ble både servant og dusjdører montert. I starten av 2024 ble det gjennomført vedlikeholdsspyling av rørsystemet i regi av sameiet. Selgerne informerer videre om at sameiet i 2024 også gjennomførte rens av ventilasjonsanlegget, samt monterte et nytt, automatisk brannvarslingsanlegg med tilhørende brannslanger og optiske røykvarslere mot slutten av året. I 2025 ble det foretatt utbedringer av sopp- og råteskader ved balkongen, rør til radiatoren på soverom 2 ble skiftet ut som følge av en lekkasje, og det ble lagt ny membran og nytt belegg på både balkong og tak. Ifølge selgerne vil arbeidene knyttet til balkong og tak medføre en økning i felleskostnadene på cirka kr 1 000,- per måned. Det opplyses også om at det ved overtakelsen av leiligheten i 2022 ble observert to skjeggkre, men at det ikke har vært ytterligere funn siden.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er påkostet med følgende:
- Nye kjøkkenfronter, oppvaskmaskin og kjøleskap fra 2022.
- Innebygd skap i gang fra 2022.
- Servant og dusjdører bytter i 2022.

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg ytterklær i innebygd skap samt plass for etablering av ytterligere oppbevaringsmuligheter. Det er installert dørcalling. Entréen leder inn til boligens øvrige rom.

Stue:
Romslig stue med god plass til sofaseksjon, stuebord og tilhørende mediemøblement. Det er også plass til egen spisesone i tilknytning til kjøkkenet. Store vindusflater med rikelig lysinnslipp gjør stuen til et lyst og luftig oppholdsrom. Utgang fra stuen til romslig balkong.

Balkong:
Flott balkong med gode lysforhold og flott utsyn. Plass til utemøbler etter ønske og behov. Her kan du kose deg på varme sommerdager!

Kjøkken:
Praktisk kjøkken med glatte fronter utstyrt med benkeplate av laminat, nedsenket oppvaskkum, induksjonstopp og integrerte hvitevarer. God plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i romslige over- og underskap, samt gode arbeidsflater for matlaging. Kjøkkenet ligger i en åpen løsning med stuen, som skaper et luftig og sosialt rom. Plass til etablering av egen spisesone.

Baderom:
Flislagt bad med oppgradert innredning fra 2022. Badet er innredet med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og downlights i himling. Det er opplegg for vaskemaskin.

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. God plass til oppbevaring av klær i garderobeskap.

Soverom II:
Lyst soverom i motsatt ende fra hovedsoverommet, også av god størrelse. Kan enkelt innredes som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor.

Øvrig:
Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod på ca. 8kvm. Perfekt for ekstra oppbevaringsplass!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Leiligheten er oppvarmet via radiatorer og elektrisitet, gulvvarme på baderom. Tilknyttet varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokken datert 26.02.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens plantegninger stemmer overens med de originale byggetegningene.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet gjensidig rett til bruk av grunn for reparasjon/vedlikehold, bestemmelse om vannledning, bestemmelse om spillvann/drensvann m.m. og bestemmelse om felles stikkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har 5 tinglyste rettigheter som omhandler blant annet bestemmelser om fellesareal, bestemmelse om fellesområde og bestemmelse om parkering og boder.

I følge vedtektene disponerer seksjonseier fritt over egen seksjon og kan fritt leie ut leiligheten. Det følger videre i husordensreglene at det må forhåndsinformeres til styre ved utleie/utlån av leiligheten, slik at styret til enhver tid har kjennskap til hvem som bor i huset. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Området er perfekt for deg som ønsker å bo sentralt i Oslo med kort vei til "alt"! Grønland og Gamlebyen er bydeler rike på impulser, med store og spennende utviklingsmuligheter. Områdene har de senere årene hatt en betydelig utvikling og fremstår i dag som et trendy og attraktivt boligområde med et rikt utvalg av kaffebarer, utesteder og fristende grønnsakforretninger.

Fra Mandalls gate er det kort gangavstand til både Tøyenbadet, Botanisk hage og Ekeberg Skulpturpark med omkringliggende parkanlegg. Her har man hyggelige og grønne omgivelser. Det er også kort vei til noen av byens og landets viktigste museer og kulturminner. Karl Johans gate ligger kun en kort spasertur unna leiligheten.

Området vil dra positiv nytte av den enorme utbyggingen av Bjørvikaområdet, et steinkast unna. Området er under stor utvikling og denne leiligheten ligger inntil alt det nye og spennende. Gangbro over til Bjørvika finner du sammen med innkjøringsbroen til sentrum, kun få minutter fra leiligheten.

Leiligheten ligger rett ved Teaterplassen som et naturlig midtpunkt og møteplass. Her er det et stort åpent torg med utendørs scene, små forretninger, kafeer og spisesteder. Flere treningssentre og døgnåpen nærbutikk i nærheten. Grønland regnes som det området i Oslo med mest positiv og spennende utvikling i tiden fremover. Fra Teaterplassen kan man også spasere over broen til Operaen, Deichman og Munchmuseet. Det er også kort vei til fine bademuligheter på Sørenga.

Et rikt utvalg av forretninger finner man på Grønlands Torg, Oslo City og Byporten.

Alle t-baner stopper på Grønland stasjon, under fem minutters gange fra leiligheten. Flere sentrale busslinjer stopper også på Grønland. 10 minutters gange fra Grønland ligger Oslo Sentralbanestasjon og Jernbanetorget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Fellestomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomst- og internveier, plenareal og annen beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-4095 hentet i kart 25.06.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.06.2004. 

Pågående byggesaker i området:
- Platous Gate 31 - Byggesak: Ombygging og bruksendring av dagligvareforretning. Tillatelse til tiltaket er gitt, se saksnummer 202554236 for ytterligere informasjon.
- Schweigaards gate 30 - Byggesak: Ombygging av klinikk for fysioterapi. Tillatelse til tiltaket er gitt, se saksnummer 202554229 for ytterligere informasjon.
- Platous gate 14 og 16 - Byggesak: Bruksendring fra kontor til studentboliger og bevertningslokale, påbygg og fasadeendring. Igangsettingstillatelse til tiltaket er gitt, se saksnummer 202301045 for ytterligere informasjon.
- Schweigaards gate 14 - Byggesak: Oppdeling av eksisterende kontorlokale (i Galleri Oslo). Tillatelse til tiltaket er gitt, se saksnummer 202458642 for ytterligere informasjon.
- Grønlandsleiret 25 - Byggesak: Innvendige rivingsarbeider. Tillatelse til tiltaket er gitt. Se saksnummer 202454988 for ytterligere informasjon.

Byggesak: Oppføring av kontorbygg med forretning og bevertning på bakkeplan - Landbrukskvartalet bygg C. Det søkes om oppføring av et nytt kontorbygg i Schweigaards gate 34 C i bydel Gamle Oslo.
Kontorbygget vil ha 7 etasjer, hvor det i første etasje vil bli lagt til rette for utadrettet virksomhet som forretning og bevertning. Det etableres en kjelleretasje ett nivå under bygget. Næringsbygget på eiendommen skal rives. Ferdigstillelse er forventet rundt årsskiftet 2027/2028.

Opplistingen er ikke uttømmende. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 824,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett, fjernvarme, felles lånekostnader, felleskostnader, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 5%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Fjernvarme kr 620,-
Adm. lån 1 - Akonto renter kr 431,-
Adm. lån 1 - Akonto avdrag kr 58,-
Felleskostnader kr 2 306,-
Kabel-tv/internett kr 408,-

Totalt kr 3 824,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 800,- pr. år. / ca. 4 200 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 602 909,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 411 635,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 15 449,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 143 515,- pr. 11.07.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 7 969 172,- pr. 11.07.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208411055
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,10%, flytende
Restsaldo 7 969 172,00
Terminer i året: 12

5 490 000,00 Prisantydning
143 515,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 633 515,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

140 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 860,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 785 375,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Aamodt Knudsen og Helene Tinghøj Engelsvoll

Leiligheten er tilknyttet Mandalls Gate 10 Sameie. Sameiet består av 53 seksjoner, herav 49 boligseksjoner og 4 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet praktiserer ikke forkjøpsrett.
Sameiet har rett og plikt til å delta som medlem i De Nye Grønlandskvartalene Vel, som skal opprettes, med formål å vedlikeholde nærmere utenomhusarealer tilhørende borettslag og sameier i Grønlandskvartalene.

Styrets arbeid:
I 2022/2023 ble det utført kontroll og utbedring av ventilasjonssystemet i enkelte leiligheter. Viften på taket ble skiftet ut, samt ble utbedringer gjort i leilighetene som hadde installert ikke-godkjente løsninger på kjøkkenvifte.
Det har blitt montert automatisk brannvarslingsanlegg i sameiet, både i fellesarealer og alle seksjoner.
I løpet av sommeren i 2024 ble 5 balkonger rehabilitert grunner vanninntrenging fra høsten 2023.
I samme periode ble en balkongdør i en av seksjonene byttet grunnet vannskader.
Nye brannslanger er montert i tillegg til optiske røykvarslere, både i fellesarealer og alle seksjoner.
Det ble gjennomført vedlikeholdsspyling av rørsystemet i januar 2024.

Planlagte påkostninger:
Etter en inspeksjon fra Multiconsult kom det frem at flere tiltak i sameiet er nødvendig. Derav må trenger fasader, vinduer og balkongdører ny overflatebehandling, sammen med pussfasader. Det er i tillegg flere steder observert råteskader i panel samt sprekker i taktekking og slitt membran i betong på enkelte balkonger.
I følge forretningsfører har sameiet tatt opp 8 millioner kroner i lån det siste året i sammenheng med de nødvendige rehabiliteringsprosjektene på eiendommen. Kapitalkostnader på lånopptaket fordeles på seksjonseierne i henhold til leilighetens størrelse og sameiebrøk, hvilket vil tilsvare en betydelig økning i felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Fotopakke v/Markus Andersson  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. oppmålt plantegning  kr 9 700,00

Oppdragsnummer 42-0036/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR42.2536

Sist oppdatert: 11. oktober 2025 kl. 15:18