Pilestredet 86A

Pilestredet 86A, 0358 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 133, ideell andel 1/1
Aksjenummer 7-9,34-36, As Blaasenborg Pilestredet 86 88, organisasjonsnummer 934724569

Totalt bruksareal BRA: 386 kvm

BRA-i:
Kjeller: 228 kvm: Hoveddel: Gang og tre boder. Hybeldel 1 med, bad, stue/kjøkken. Hybeldel 2 med: Vindfang, gang, to baderom, badstue, vaskerom og stue/kjøkken. Leilighet med : Entré, to baderom, vaskerom, tre soverom, stue og kjøkken.
1. etasje 138 kvm: Entré, baderom, baderom/vaskerom, tre soverom, spisestue, peisestue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: To kjellerboder.
Kjeller: 14 kvm: Kjellerbod under terrasse.
1. etasje 1 kvm: Bod i trappegang.

Åpent areal:
1. etasje 26 kvm: Tre terrasser

Underetasje har et totalt gulvareal (GUA) på 238 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 228 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m2.

Boligen disponerer en utebod under terrasse på 14 m2, to kjellerboder på 5 m2 og en vedbod i trappegang på 1 m2. I følge selger disponerer leiligheten per i dag også en loftsbod. Selger bemerker at fordeling av boder i fellesarealer skal tas opp til ny vurdering.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene og rom er benevnt ut ifra faktisk bruk av rommet uavhengig av hva som er godkjent hos plan og bygg. Leiligheten har to aksjenumre og undereetasjen har adresse i Pilestredet 86b, men boligen er byggemeldt og godkjent som én leilighet hos plan og bygg.

Aksjeleilighet beliggende i bydel St.Hanshaugen, Oslo Kommune. Bolig oppført i 1903. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av murkonstruksjoner. Bygget er oppført med kjeller. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein/takplater. Profilerte entrédører. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 1990 og 2021). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1990, 1980 og ukjent årstall). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
Samtlige våtrom i kjeller; leiligheten i kjeller og hybel er vurdert til TG3 som en helhetsvurdering, hovedsakelig grunnet alder og slitasje. Basert på våtrommenes samlede tilstandsbilde må det påregnes tiltak som totalrenovering/fornyelse innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Det er ukjent om tilstandene har ført til skjulte følgeskader, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker flere forhold enn først antatt, noe det må tas høyde for i planlegging og kostnadsanslag.

Rom under terreng - Leilighet 1, kjeller:
- Overflate vegg: Det er påvist omfattende avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen
- Overflate gulv: Det er registrert omfattende bom og tegn til løse gulvfliser i entré

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale i stue/kjøkken i hybel 1 og 2 er mindre enn 30 cm.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom:
Baderom 1.etasje hoveddel:
- Overflater vegger: Det er ikke benyttet mykfuger i overgangen mellom gulv/vegg.

Kjøkken:
Kjøkken leilighet 1:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som begrenset grunnet manglene tilluft og avtrekk.

Kjøkken hybel 2:
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som begrenset grunnet manglene tilluft og avtrekk.

Kjøkken 1. etasje:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater i overgangen mellom vegg/himling.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som begrenset grunnet manglene tilluft og avtrekk.
- Innredning: Kjøkkenfront tilknyttet kjøleskap og fryser er ikke festet, det er i tillegg registrert hakk/merker samt sprekker i benkeplate og vask.

Kjøkken hybel:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som begrenset grunnet manglene tilluft og avtrekk.

Toalettrom 1.etasje:
Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Vann -og avløpsrøret av kobber og støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje.

Tekniske anlegg:
- Vannrør og avløpsrør: Boligens vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Innvendig stoppekran er kun tilgjengelig fra hoveddel og er ikke lett tilgjengelig for hybel og utleieleilighet.
- TG2 gjelder varmtvannsbereder på stue/kjøkken i hybel 2: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Andre rom - 1.etasje:
- Overflate vegg: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje, riss/sprekker samt malingsavskalling.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk samt glipper mellom skjøter. Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Innerdører: Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje. Dørbladet på kjøkken kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som begrenset.

Rom under terreng - Kjeller hoveddel:
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag samt malingsavskalling på grunnmur/gulv mot grunn i bod.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvbord stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng - Leilighet 1, kjeller:
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng - Hybel 2, kjeller:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Enkelte innerdører bæ rer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Spesialrom - Badstue:
- Helhetsvurdering: Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe
som det bør tas høyde for.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Det er registrert sprekker i fliser på peisovn i stue/kjøkken i hybel 1, 2, spisestue og leilighet 1 samt riss/sprekker rund peis i peisestue.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Sprekkdannelser og avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer, entrédører og balkongdører er gitt TG2 grunnet elde og slitasje.

Terrasse:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres sprekker og riss på konstruksjonen

Drenering: Helhetsvurdering

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Rom under terreng - Kjeller hoveddel:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne
utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Rom under terreng - Leilighet 1, kjeller:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne
utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Rom under terreng - Hybel 2, kjeller:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer i rom under terreng i andre deler av boligen vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.

HMS:
Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Det ble etablert et nytt baderom på tidligere kjøkken i 2022. Arbeidet ble utført etter våtromsnormen av faglært personell. Utført av: Dansk Byggmester Jørgensen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Fasader og vinduer mot syd, vest og bakgård ble pusset og malt i 2025. Utført av Oslo Malermester AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja, det har tidligere vært et problem med tilbakeslag fra bunnledningen. Dette er utbedret ved installasjon av tilbakeslagsventil med pumpe i kum nedgravd i bakgården."
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja. Normal kondensering i tjukke kjellervegger av tegl er ivaretatt ved montering av EOS anlegg. Anlegget er forsterket med innmonterte dioder i titan."

Er det utført arbeid med drenering? "Ja" "Nytt arbeid i 2026". Løsmasse langs fasaden er fjernet. Det er gravet ut og fjernet masse ned til 25 cm under innvendig gulvnivå i kjelleretasjen. Ytterveggen er påført trykkfast isolasjon og knotteplast. Deretter er det lagt drensledning med fall mot øst (hage). Det er lagt drennerende masse (finpukk) rundt den nye drensledningen, ca 60 cm overdekket, før oppfylling med stedelige masser. Hvilket firma utførte jobben? "Nordrift AS". Har du dokumentasjon på arbeidet? "Ja"

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Det ble montert 3 nye kjøkken i 2016. Utført av Montera AS"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Diverse tilbakeslag i kjelleretasjen ved styrtregn i årene før 2023."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Ny strømpe innmontert i soil rør fra 4.til kjelleretasje + ny strømpe i bunnledningen fra gården til kommunal avløpsledning i Pilestredet."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Velkommen inn til en unik mulighet med Stensparken som nærmeste nabo. Dette er en stor og sjelden bolig over to plan bestående av en stor 4-roms leilighet i høy 1.etasje med klassiske detaljer, god takhøyde og frodig utsyn, samt en stor kjeller som i dag er innredet med to hybler og en separat leilighet. Boligen har mange bruksområder og stort potensiale. Mye av kjelleren oppleves som 1.etasje med adkomst til tre terrasser og felles hage og mye av hovedetasjen oppleves som 2.etasje.

Hoveddel 1. etasje:

Entré:
Velkommen inn! Entréen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å henge fra seg yttertøy og sko i praktisk garderobe. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Velkommen inn!

WC:
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet er innredet med servant og gulvstående toalett.

To stuer:
Leiligheten har to flotte stuer som kan brukes som dagligstue, peisestue, spisestue eller oppholdsrom. Stuene har god størrelse og flotte detaljer som stukkatur, store vinduer, kakkelovn mm. Stuene er omkranset av pene grønne trær på sommerstid og oppleves som 2.etasje. Fine oppholdsrom som passer feks som spisestue, dagligstue mm. Vinduer både mot øst og sør.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken med innredning fra IKEA (2016) med slette skapfronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Kjøkkenet ligger i en delvis separat løsning fra stuen og er utstyrt med integrerte hvitevarer - Nedfelt induksjontopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kullfilter ventilator er plassert i overskap. Kjøkkenet har lekkasjestopper og komfyrvakt. Klassiske detaljer som stukkatur og rosett.

Baderom:
Lyst og lekkert flislagt bad fra 2023. Badet er romslig og delikat utført med pene materialvalg og både stor vannfallsdusj samt frittstående badekar. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og frittstående servantinnredning med dobbelvask. Det er speil med lys over vasken. Det er nedsenket himling med downlights. Mekanisk avtrekksvifte på vegg.

Bad og vaskerom:
Flislagt baderom/vaskerom fra ukjent årstall. Baderom/vaskerommet er utstyrt med vegghengt servant. Det er speil og lys over servanten. Bad/vaskerom er gitt TG3 som en helhetsvurdering.

Tre soverom:
Leiligheten har 3 soverom av god størrelse i 1. etasje. Soverom 1 brukes i dag som stue og har god plass til sofa med tilhørende mediemøblement. Det er innebygde skap som bidrar til godt med oppbevaringsplass. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og integrerte garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Soverom 3 kan innredes etter ønske og behov.

3 boder:
Leiligheten har tre innvendige boder som sørger for god og fleksibel oppbevaringsplass. Her er det enkelt å organisere alt fra klær til sportsutstyr og sesongartikler. Bodene ligger i tilknytning til gangen i kjelleren.

Leilighet kjeller:

Entré:
Velkommen inn i en praktisk og innbydende entré med direkte inngang fra terrassse/hage. Her er det et romslig innebygget garderobeskap hvor det er god plass til oppbevaring av både sko, klær og annet. Gulvet er flislagt, noe som gjør rommet slitesterkt og lett å holde rent. Fra entréen er det utgang til den første terrassen.

Stue/spisestue:
Spisestuen binder leilighetens rom sammen og kan brukes som dagligstue, spisestue eller oppholdsrom - her har man flere bruksmuligheter! Stuen er romslig med god plass til sofa og tilhørende bord eller en større spisegruppe der venner og familie kan inviteres på middager. Fra stuen er det utgang til et platå som har deg til leilighetens terrasser. Peisovnen sørger for varme vinterkvelder og en lun romfølelse.

Kjøkken:
Kjøkken med innredning fra IKEA med slette skapfronter og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrerte hvitevarer som nedfelt koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Videre er det frittstående kjøleskap med fryser. Kjøkkenet har lekkasjestopper og komfyrvakt.

Terrasser:
Leiligheten har totalt tre terrasser - alle med adkomst fra underetasjen. To av disse fra leiligheten i underetasje og den ene fra hybel to i underetasje. Her er det rikelig med plass til å innrede med ønsket utemøblement og nyte årets varmere dager. Uteplassene har en skjermet og flott beliggenhet rett bak Stensparken. Her kan man nyte lange sommerdager.

2 bad:
To, flislagte baderom fra ukjent årstall. Baderom 1 har varmekabler i gulv og flislagte vegger, utstyrt med dusjsone med forheng, frittstående toalett og vegghengt servant. Baderom 2 har en kombinasjon av flislagte og malte vegger, utstyrt med frittstående badekar, vegghengt toalett og servantskap med profilerte fronter og ovenpåliggende vask. Badene er gitt TG3 som en helhetsvurdering - vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Vaskerom:
Vaskerom fra ukjent årstall med flislagt gulv og gulvbelegg og en kombinasjon av flislagte og malte vegger. Innredningen er med profilerte fronter og benkeplate i tre med nedfelt oppvaskkum. Vaskerommet er gitt TG3 som en helhetsvurdering - vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

3 soverom:
Leiligheten har 3 soverom i kjelleren, alle av god størrelse. Rommene oppleves møbleringsvennlige og kan innredes med seng, garderobeskap og nattbord - alt etter hva man har behov for!

Hybel 1:

Hybel 1 har ikke egen inngang fra utsiden og selger har brukt hybel 1 som en del av deres bolig. Perfekt som kjellerstue, ungdomsbolig e.l. Tilgang enten via hoved leiligheten eller via de andre delene av underetasjen.

Oppholdsrom:
Lyst og praktisk oppholdsrom med plass til sovesofa og ønsket møblement. Det er også naturlig plass til spisebord. Vindusflatene slipper inn godt med naturlig lys. Oppholdsrommet utgjør ca. 20 kvm. Åpen kjøkkenløsning mot stue med innredning i slette fronter og ovenpåliggende benkebeslag med nedfelt oppvaskkum. Det er lys og stikkontakter over benkeplaten. Integrerte hvitevarer: koketopp og kjøleskap. Ventilator i overskap med kullfilter. Flott peisovn i oppholdsrommet som bidrar til en lun atmosfære.

Baderom:
Baderommet er fra 1990 i følge selger og er flislagt med varmekabler i gulv. Nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt servant med ovenpåliggende vask og speil over servant. Det er installert dusjkabinett med skyvedører i glass og frittstående toalett. Badet er gitt TG3 - det henvises til boligens tilstandsrapport.

Hybel 2:

Her er det pågåande leieforhold som er oppsagt og med utløp 1. august. Leietaker har utrykt ønske om å få leie videre.

Oppholdsrom:
Hyggelig oppholdsrom med god plass sofa, spisebord mm. Store vindusflater sørger for rikelig med dagslys og bidrar til en luftig og behagelig atmosfære. Åpen kjøkkenløsning mot stuen. Innredningen er i slette fronter med benkeplate i laminat og kjøkkenvask. Det er integrerte hvitevarer som nedfelt induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator med kullfilter i overskap. Varmtvannsbereder på ca. 135 liter fra ukjent årstall. Peisovn som bidrar til varme på kalde vinterkvelder.

Terrasse:
Fra hybelen er det utgang til en av terrassene. Her er det god plass til en sittegruppe. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine sommerdager.

Bad med badstue:
Flislagt baderom som er innredet med dusjsone med dusjforheng, frittstående toalett og vegghengt servant. Det er speil og belysning over servanten. Badet er gitt TG3 - det henvises til boligens tilstandsrapport for mer informasjon. Fra badet er det inngang til badstuen som er innredet med gulvbord og vegger, samt himlinger i panel.

Baderom:
Baderommet er flislagt med varmekabler i gulv og er innredet med frittstående toalett, servant med ovenpåliggende vask og dusjsone med innfellbare dører i glass som er tilkoblet hånddusj. Det er gitt TG3 på badet.

Vaskerom:
I tilknytning til gangen ligger vaskerommet. Rommet har flislagt gulv og flislagt, samt malte vegger. Utstyrt med vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Øvrig:
Varmekabler i alle oppholdsrom og gang i kjelleretasjen
Gulv: Gulvflater belagt med gulvbord av tre og parkett i 1.etasje. Gulvflater belagt med gulvbelegg, gulvbord av tre og betong i kjeller.
Vegger: Vegger i malte flater i 1.etasje. Vegger i malte flater og malt mur i kjeller.
Himling: Himlinger i malte flater samt stukkatur og rosett i 1.etasje. Himlinger i malte flater og plater i kjeller.
Takhøyde: 1.etasje: 3,10 meter til 2,50 meter. Kjeller:2,5 til 1,23m (laveste takhøyde er i bod, ellers god takhøyde)
Dører og vinduer: Profilerte entrédører og innerdører. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 1990 og 2021). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1990, 1980 og ukjent årstall).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger ikke med: Taklampen i de 3 stuene.
Følger med: Kjøleskap og komfyr.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med stedvis gulvvarme og evt panelovner, kombinert med vedfyring. Det er gulvvarme i alle oppholdsrom og gang i kjeller.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1906

Leiligheten har to aksjenumre og undereetasjen har adresse i Pilestredet 86b, men boligen er byggemeldt og godkjent som én leilighet hos plan og bygg.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1906, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger melding om ferdig byggearbeid vedrørende innredning av 11 wc og 8 bad i 1-3 etasje, samt loft, datert 19.05.1965.

Det foreligger brukstillatelse for ombygging av kjeller til leilighet, datert 25.06.1996. Videre foreligger det tilstandsrapport, datert 27.01.1998 hvor det står at saken arkiveres uten ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for utskiftning av vinduer, datert 29.04.1997.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 29.11.2013.

Sammenlignet med byggetegninger datert 19.03.1991 er det funnet følgende endringer:
1.etasje:
- Del av tidligere bad og bad er i dag soverom 3.
- Bad/vaskerom er flyttet der det tidligere var bod.
- Baderom 1 var opprinnelig kjøkken.
- Vegg i soverom 2 er flytter nærmere soverom 1
- Kjøkkenet er flyttet til det som opprinnelig var omtalt som kabinet.
Kjeller:
- Soverom er etablert i del av originalt spiserom.
- Oppholdsrommet i hybel 1 var tidligere omtalt som bibliotek

- Del av tidligere bad og bad er i dag soverom 3.
- Bad/vaskerom er flyttet der det tidligere var bod.

Del av soverom 3 og bad/vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger, datert 19.03.1991 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, og fem leiekontrakter fra gammelt av som ikke anses som relevant for denne leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen.

Iht. samtale med styreleder 03.03.2026 er utleie er ikke lov med mindre man selv bor i boligen. Utleie av rom eller hybel er lov om du selv bor der. Aksjeeieren plikter, ved utleie, å gjøre leietaker oppmerksom på vedtekter, husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder for selskapet. At bruken av bruksenheten helt eller delvis overlates til andre, endrer ikke aksjeeierens forpliktelser overfor selskapet eller andre aksjeeiere.

Det er pågående leieforhold i hybel nr 2 i kjeller som er sagt opp og varer ut juli. Leietaker har utrykket ønske om å få leie videre hvis mulig. Den store leiligheten nede har også vært utleid tidligere og leietaker der har og uttrykket ønske om videre leie.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i ærverdige Blaasenborg som er en klassisk bygård fra 1903. Her bor man helt tilbaketrukket på toppen av Stensparken som ligger rett utenfor døren. Denne fasjonable delen av Pilestredet består av flotte bygårder og byvillaer omkranset av store hager og grøntområder. Området er stille og rolig uten gjennomgangstrafikk siden denne delen av gaten er en blindvei.Her er man godt skjermet fra bylivets travelhet, samtidig som man har alle fasiliteter i umiddelbar nærhet.

I tillegg til Stensparken, er det kort gangavstand til St.Hanshaugen park med sine flotte grøntområder og turstier. Det er også gangavstand til Frognerparken med populære Frognerbadet med gode rekreasjonsmuligheter sommer og vinter. Det ligger flere treningssentere i nærområdet, i tillegg til Bislett stadion og Bislett Bad & Trening. Bislett stadion har fotballbane, stort utendørs friidrettsanlegg og innendørs løpebane.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Coop, KIWI, Joker og Bunnpris.
Boligen er i umiddelbar nærhet til en rekke kaffebarer og spisesteder, samt i gangavstand til noen av byens mest attraktive handlegater og shoppingsentre. På få minutter når du blant annet Bogstadveien, Hegdehaugsveien og Majorstuen, og trikken tar deg raskt til sentrum.

Det er også gangavstand til Høyskolesenteret, Veterinærhøyskolen, Tannlegehøyskolen, Blindern og Universitetet.

Nærmeste offentlig kommunikasjon via buss og trikk, hvorav nærmeste holdeplass er Stensgata (trikk 17 og 18) som ligger noen få meter fra boligen. Det er også holdeplass i Louises gate (buss 21) og i Colletts gate (buss 37). Evt går det også flere busser fra Marienlyst og Bislett som ikke er langt unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 117 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt som er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Aksjelaget har ni parkeringsplasser som disponeres av boligaksjeselskapet og følger ikke aksjen ved salg. Plassene går etter ansiennitet etter melding til styret og leieprisen er kr. 162,- pr. mnd. Det er pr. 03.03.2026 ingen på venteliste. Styrets samtykke må innhentes ved ønske om bytte av plass.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-2538 datert 08.05.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker:
Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé. Saksnr 202207037.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 14 732,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/internett, kommunale avgifter, vaktmestertjeneste og renhold, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader: kr 14 732,-
TV/Internett: kr 1 140,-

Selger opplyser at de betalt omtrent kr 20.000,- i eiendomsskatt i 2025. De har ikke nøyaktig oversikt over beregnet skatt for 2026, men har mottatt en faktura på kr 4.112,-. Normalt får de 4 fakturaer i året sammen med felleskostnader opplyser selger.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 156,- pr. år. / 32 313 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 10 076 937,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 20 824 195,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 113 349,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 178 903,- pr. 13.02.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 1 300 344,- pr. 13.02.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: kr 335 620,-
Rentebetingelser: 6,30% flytende rente
Lånets løpetid: 30.08.2029
Avdragsfrihet: Nei.
Lån 2:
Restsaldo: kr 964 724,-
Rentebetingelser: 6,30% flytende rente
Lånets løpetid: 30.08.2044
Avdragsfrihet: Nei.

22 000 000,00 Prisantydning
178 903,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
22 178 903,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
15 195,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
25 145,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
22 194 098,00 Totalpris inkl. omkostninger
22 204 048,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marit Biong og Paul-Henrik Biong

Leiligheten er tilknyttet AS Blaasenborg Pilestredet 86/88.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 21 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet skal dog ikke være til ulempe eller sjenanse for andre aksjeeiere, andre brukere av bruksenheter i selskapet eller selskapet.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024:
- Hele bakgården, inkludert gavlveggene mot hhv inngang 88B og søppelkassene, fikk gammel puss og maling fjernet med kjemisk rens, og ny puss og maling med pustende kalkmaling påført
- Ødelagte skiferbrett under vinduene ble skiftet ut
- Ny skråkant fra sokkel til fasadeliv
- Stålbjelker over kjellervinduer er enten skiftet eller pusset (de fleste ble skiftet).
- Noen skader på takrenner og nedløp ble utbedret
- Vinduer i oppgangene i bakgården ble vedlikeholdt. Råtne deler ble skiftet ut, glass med sprekker eller andre skader ble skiftet ut og alle vinduene ble skrapt og malt
- Bakdørene ble også malt og det ble skiftet ut råtne deler på et par av dem
- Inngangsdøren til 88B ble malt
- Elektriker la ny ledning langs skråkant i rør
- Det ble oppdaget at det manglet varmekabler på deler av taket i bakgården. Her ble det lagt nye kabler, samt slynger i hjørnene for å hindre dannelse av istapper
På fasaden mot gaten (vestfasaden):
- Vinduene i oppgangen ble pusset og malt
- Gammel villvin fjernet fra veggen
På fasaden mot parken (sørfasaden):
- Alle bjelker over alle arkene ble byttet ut
- Arkene ble pusset og malt
- Hjørnet på ark ved inngang 86A ble renset og malt på nytt da det hadde fått et svart belegg, mest sannsynlig grunnet det store lønnetreet.
- Sokkel langs fasaden ble pusset og malt
- Noen mindre sårskader i pussen ble utbedret
- Gamle bilskilt og gammel motorvarmer fjernet
- Inngangsdøren til 86A ble malt

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 13.02.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger.

Styreleder opplyser at boligen tidligere har hatt problem med tilbakeslag og drenering. Det var en diskusjon rundt hvem som bar ansvaret for dette, hvorav det endte med at eier av boligen stod ansvarlig. Selger har deretter utbedret drenering og montert tilbakeslags ventil med egen kum. Se egenerklæring for mer informasjon om dette.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.750,-

Utlegg:
Innhenting av 5 servitutter   kr 1 450,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 7 500,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Pantattest aksje - OBOS (410 pr aksje)  kr 820,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje   kr 4 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke med profesjonell fotograf  kr 6 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2629

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 21:25