Vøyensvingen 11C

Vøyensvingen 11C, 0458 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 240
Aksjenummer 24, Vøyensvingen 11 AS , organisasjonsnummer 930767344

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
4. etasje 77 kvm: Entré, kjøkken, stue, tre soverom, bad og wc.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To kjellerboder fordelt på 3 kvm pr bod.
6. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Boligen disponerer tre boder, henholdsvis to på loft og én i kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer med tre-lags glass fra 1983, 1987 og ukjent årstall. Balkongdør med tre-lags glass fra 1980. Leiligheten holder generelt eldre standard og det må påregnes kostnader til oppussing/utbedring. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 basert på alder/slitasje:
- Bad, WC, kjøkken og øvrige rom: Tilstandsgrad 2 er gitt på rommene basert på en helhetsvurdering.
- Skorstein.
- Vinduer og dører.

For øvrig er det satt TG2 på følgende punker:

Øvrige rom:
- Det mangler ventilasjonsventiler i øvrige rom.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, som avviker fra dagens byggteknisk forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Bad ble flislagt på vegger og gulv i 2005 og lagt inn varmekabler. Arbeid utført av KLF Bygg.
- Varmekabler på bad fungerer ikke.
- Ny varmtvannsbereder på 30L installert i 2025.
- Det har vært vannlekkasje i tak - trekasse rundt innvendige rør og vegg fra sluket på verandaen over. Skaden er utbedret og avsluttet i regi av Obos i 2024.
- Byttet til automatiske sikringer.
- Det har vært observert skjeggkre i leiligheten, flere måneder siden siste observasjon. Aksjeselskapet følger med på omfanget.

Vøyensvingen 11C er en gjennomgående og romslig 4-roms i et svært ettertraktet og rolig område. Herlig utsyn fra alle rom og svært gode lys- og solforhold. Det er åpent utsyn fra begge sider av leiligheten, og den oppleves usjenert med svært lite innsyn i leiligheten. Boligen har behov for oppgraderinger, perfekt for deg som ønsker å sette ditt eget preg på leiligheten.

Nåværende eier har bodd i leiligheten i nesten 30 år. Dette er både en leilighet og et nærområde man trives i. Her kan man bo lenge!

ENTRÉ
Velkommen inn! Romslig entré med god plass til oppbevaringsmøblement, i tillegg til videre oppbevaringsmuligheter i integrert garderobeskap og innvendig bod.

STUE
Leiligheten har en stue som oppleves som åpen og romslig med gode lysforhold, og herlig utsikt til idylliske Iladalen park rett over gaten. Stuen har god plass til ønsket møblement som sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisesone. I hjørnet finnes en peis som varmer opp leiligheten på de kaldere dagene. Veggene har tapet og gulvet er belagt med parkett. Et sosialt og hyggelig rom med plass til å samle venner og familie til hyggelige sammenkomster. Fra stuen er det utgang til hyggelig vestvendt balkong med gode solforhold.

BALKONG
Balkongen på 2 kvm har plass til sittemøblement og beplantning. Balkongen er vestvendt, og har utsyn mot Iladalen park. Selger opplyser om sol på balkongen fra ca. kl 14 til solnedgang sommerstid.

KJØKKEN
Kjøkkenet er plassert i et eget rom og har adkomst fra entréen. Kjøkkenet vender mot øst og har morgensol. Her er det sjarmerende utsyn mot rolige brosteinsgater og historiske bygninger og hager. Innredningen er fra rundt 2005/6 i følge opplysninger fra selger og består av profilerte fronter, benkeplate av tre og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Videre er det integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Veggene har malte vegger og gulvet er belagt med linoleum.

HOVEDSOVEROM
Leiligheten har hele 3 soverom av god størrelse. Det største rommet har utsyn mot vest og har adkomst både fra entré og stue. Gulvet er belagt med parkett og veggene har malte flater. Her er det god plass til det man behøver av soveromsmøblement, som seng, nattbord, klesskap og øvrig møblement. Rommet vender ut mot rolig gate og har lite direkte innsyn.

Soverom 2 & 3
De to øvrige soverommene ligger usjenert til på andre siden av leiligheten, med adkomst fra entréen. Disse vender mot øst og rolig bakgård, samt sjarmerende nærområde fritt for trafikkstøy og innsyn. Gulvet på rommene er belagt med linoleum. Her har du virkelig plass til utnytte rommene etter eget behov - fra barnerom til hobbyrom eller hjemmekontor. Deilig morgensol.

BADEROM
Bad fra 2005, med sluk fra 2002. Det er fliser på vegg og gulv, med malte flater i himling. Varmtvannsbereder på 30L er plassert i hjørnet og videre er det vegghengt dusjarmatur og opplegg for vaskemaskin.

WC
Toalettet er i et separat rom, vegg-i-vegg med baderommet. Innredningen består av fliser på gulv, veggflater med tapet og malte flater, gulvstående toalett og vegghengt servant med ett-greps armatur.

ØVRIG
Leiligheten har svært godt med lagring, med en innvendig bod i tillegg til tre boder i fellesområdet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet og peisovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949.
Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1946. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet beplantning og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det vil ikke gjøres ytterligere utvask av leiligheten enn den som er utført før visning.

Rolig og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert og meget attraktivt boligområde i Iladalen, midt mellom Grünerløkka, St. Hanshaugen, Sagene og Torshov. Like i i nærheten ligger Alexander Kiellands plass, som de siste årene har gått gjennom en omfattende forvandling og nå fremstår som et populært treffpunkt for flere av de nærliggende bydelene. Ikke minst ligger berømte Vulkan få minutters gange fra eiendommen - et populært område med blant annet stort matmarked, restauranter, hotell, treningssenter og konsertlokaler.

Leiligheten ligger like ved "Mølla" i sine idylliske omgivelser, samt den gamle trehusbebyggelsen langs Akerselva og gågatene i Maridalsveien og Våghalsen. Det historiske fabrikkområdet ved elva huser nå blant annet Sagene bryggeri som har fabrikkutsalg. Like ved ligger Beierbrua med Månefisken og Hønse-Lovisas hus i hver sin ende. Sistnevnte selger vafler og er perfekt for søndagsturen.

Her har du alt du skulle ønske deg av kafeer, matbutikker og andre servicetilbud i nær avstand. Søndagsåpen Joker holder til like nedi gaten. I tillegg har du Matkroken innen fem minutters gangavstand. I Kiellands hus, som ligger fem minutter unna boligen, finner du blant annet apotek, vinmonopol og bokhandel, i tillegg til matbutikk.

Den koselige bydelsrestauranten Tranen med Åpent Bakeri og Lofthus Pizza er kun noen få minutter fra leiligheten. Mathallen på Vulkan er også en fin møteplass for alle som er opptatt av god mat og kulinariske opplevelser! På sommeren er Alexander Kiellands plass en stor piazza med kveldsol på mange av uteserveringene.

På ti minutter går du til Grünerløkka, St. Hanshaugen, Torshov eller Sagene. Det er også gangavstand til sentrum.

Svært god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet med buss og trikk like ved.

Like utenfor leiligheten finner du din egen grønne oase; Iladalen park, en stor og flott park, tilbaketrukket fra biltrafikk. I tillegg er det flere flotte turmuligheter langs Akerselva. Det er også kort vei til Birkelunden, St. Hanshaugen, Myraløkka og Torshovparken.

For den treningsglade er det gangavstand til bl.a. SATS og Myrens treningssenter som kan tilby blant annet klatring, squash og mental trening. I tillegg til flotte joggemuligheter langs Akerselva og dessuten enkelt å komme seg til marka. Titalls muligheter for idrett holder til innen kort avstand, slik som Sagene Idrettsforening, Fagerheim Tennis, samt Sagene og Oslo squashklubb for å nevne noen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Sagene skole (1-10 kl.) 0.5km
Ila skole (1-7 kl.) 0.9km
Lilleborg skole (1-7 kl.) 0.9km
Bentsebrua skole (8-10 kl.) 1km
Voldsløkka skole (8-10 kl.) 1.6km
Foss videregående skole 0.8km
Oslo katedralskole 1.5km

Barnehager:
Vøyensvingen barnehage (0-5 år) 0.2km
Waldemars barnehage (0-5 år) 0.5km
Ringnes Park Fus barnehage (0-5 år) 0.6km

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles opparbeidet eiertomt på 973 kvm som tilhører aksjelaget. Tomtearealet er opparbeidet med diverse beplantning og sykkelparkering for beboerne. Felles sykkelbod i oppgangen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-4179 hentet i kart 21.11.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelse datert 26.10.2005.

Kommunedelplan:
- KDP-17, Områdeavgrensning for indre Oslo.
- KDP-4, Byggeomr./trafikkomr. som gjeldende regulering, regulert bevaring pbl. 1985.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Vøyensvingen 15 - Utskifting av utvendig vann og avløp
- Vøyensvingen 11 B - Utsparing av bærevegg
- Claus Riis' gate 2 - Bruksendring av tannlegekontor til bolig
- Vøyensvingen 14, 16 og 18 A-D - Utskifting av vinduer
- Vøyensvingen 20 - 22 - Tilbygg og ny utebod, nedfallssikring og inntakstårn for ventilasjon - Vøyensvingen barnehage
- Våghalsen 2 - Bruksendring og fasadeendring
- Våghalsen 11-19 - Ombygging og bruksendring fra kontor til leiligheter - Tidligere adresse: Sagveien 24

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 211,- pr. mnd. og inkluderer: Fiber-internett, TV-boks, trappevask, kommunale utgifter, forretningsførerhonorar, felles energikostnader, vedlikehold og andre driftskostnader.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles slik:
Bredbånd: kr 299,-
Fellesutgifter: kr 3 912,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 500,- pr. år. / 8 900 kwh. pr. år.
Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Basert på formuesverdien til denne leiligheten for 2023 er eiendomsskatten på kr 226,- pr år.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (fibernett), og RiksTV som leverandør av kabel-TV. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 712 928,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 851 712,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 90 687,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 199 281,- pr. 12.11.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 5 699 732,- pr. 12.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987254621
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo: kr 5 699 732,-
Andel restsaldo: kr 199 281,-
Innfrielsesdato: 30.07.2042
Type Rente: Fastrente
Terminer i året 12
IN-avtale: Nei

6 600 000,00 Prisantydning
199 281,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 799 281,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 043,00  Transportgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
24 143,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 823 424,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Paulsen

Leiligheten er tilknyttet Vøyensvingen 11 AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 30 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad en gang i året må påregnes.
Beboere kan søke styret om dyrehold. Beboere kan holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere.

Planlagte påkostninger: 
Det ble tatt opp på årsmøtet å vurdere å gå fra aksjelag til borettslag. Det nye styret skal utrede endringen fra aksjelag til borettslag.
Styreleder opplyser 20.11.2025 at det ikke er planlagt økning i felleskostnader i nærmeste fremtid.

Styrets arbeid seneste år:
- Endringer i avtaler med f.eks. vaktmester, renhold, tv/bredbånd.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 28 250
Oppgjør  kr 7 500
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk kr 3 150

Utlegg:
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører liten pakke  kr 2 750
OBOS - Innhenting av panteattest  kr 390
OBOS - Pantesperregebyr til forretningsfører  kr 4 150

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Boligselgerforsikring Gjensidige  2,69 promille
Fotopakke  kr 4 500
Tilstandsrapport, ca  kr 9 700

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 42-0069/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2569

Sist oppdatert: 24. november 2025 kl. 14:51