Bøklia 1

Bøklia 1, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 30, bruksnummer 110, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 30, bruksnummer 132, ideell andel 1/4

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 61 kvm: Entre, stue/kjøkken, bad, bod
2. etasje 40 kvm: Gang og 2 soverom

Åpent areal:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 70 kvm: Terrasse
2. etasje 8 kvm: Balkong

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med fasade/kledning som har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og takvinduer i 2-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 0 og TG1 (Ingen, mindre eller moderate avvik): 17 stk
TG2 (Avvik som kan kreve tiltak): 13 stk
TG3 (Store eller alvorlig avvik): 3 stk

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):

Utvendig: Veggkonstruksjon (åpen isolasjon), s. 9 Dører, Balkonger, terrasser og rom under balkonger (bla. lavt rekkverk, skjevhet, værslitt), s. 10
Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn (høydeforskjell), radon (ikke foretatt måling og bygg har ikke sperre), pipe og ildsted (ildfast plate mangler), trapper (mangler håndløper), dører, s. 11
Tomteforhold: grunnmur og fundamenter (ikke tilfredsstillende tildekket ut ifra krav til brannsikring), s. 16
Våtrom- bad: sluk, membran og tettesjikt, s. 12
Kjøkken: overflater og innredning (slitasje/skader), s. 13
Tekniske installasjoner: Varmtvannstank og elektrisk anlegg, s. 14

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon):
Utvendig- nedløp og beslag: Mangler snøfangere. Kostnadsestimat; 50 000-100 000,-
Utvendig- vinduer: Stuevindu har råteskade. Kostnadsestimat; 10 000-15 000,-
Våtrom- bad: Høydeforskjell, avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunkt, ingen membran oppkant ved dør. Bør gjøres tiltak for å få membran opp på terskel. Kostnadsestimat; over 300 000,-

Selger har fylt ut en egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven. Sammendrag av besvarte spørsmål:

Bad ble oppgradert i 2022, med badekar, toalett, servantskap, varmtvannstank, bryter til varmekabler.
I 2024 var det innbrudd via vindu som førte til reparasjon utført av faglært, Skanska.
I 2021 ble det gjort arbeid med taklampen på kjøkkenet og ventilator byttet ut.
Pergola på terrasse og utebod bak boligen mangler ferdigattest/godkjennelse.
Tilbyggene ble oppført av ufaglært.

Flott halvpart av tomannsbolig oppført i 2010. Uteområdet består belegningsstein og stor terrasse m/pergola med utgang fra stuen. 1 etasje inneholder en lys og åpen stue/kjøkken, bad fra 2022 med badekar, servant, speil med integrert lys, toalett og opplegg til vaskemaskin , samt en praktisk bod og gang/entre. 2. etasje er innredet med 3 soverom. I godkjente byggetegninger er det tegnet inn 2 soverom i 2 etg., men et av dem er i senere tid delt inn i to mindre soverom. Solrik balkong i 2 etg. med fin utsikt.

Rolig beliggenhet i sentralt boligområde, like utenfor Tvedestrand sentrum.

Taklampe, LED lamper og en Philips bryter på kjøkkenet medfølger ikke. Ellers viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og varmepumpe. Det er varmekabler i gulv på bad og i entre.

Det foreligger ferdigattest på to mannsboligen datert 01.07.2016.
De godkjente byggetegningene stemmer ikke med dagens bruk. Soverom plan 1 er gjort om til kjøkken og bod. Plan 2 er et soverom gjort om til 2 stk soverom.

Ferdigattesten omfatter ikke pergola på terrassen og utebod bak boligen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/30/110 og 4213/30/132

09.05.2007-Dokumentnr. 385385- Festekontrakt- vilkår
Gjelder framfeste
Årlig festeavgift: NOK 317
Gjelder fra dato: 02/05-2007
Tomteverdi: NOK 15 000
Bestemmelser om regulering av leien
Pant for forfalt festeavgift
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

17.06.1975-Dokumentnr. 1848- Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 18,300
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
HEFTER IKKE I UTSKILTE PARSELLER
Overført fra: Knr:4213 Gnr:30 Bnr:41 F
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Pantefrafall ikke tinglyst matrikkelenhet
Det erklæres herved at heftet for leiebeløpet frafalles for boligtomter som Tvedestrand kommune bortfester av denne eiendom i Reguleringsplanen for Bergsmyr Vest. Korrigert innføring av teksten i hht. dokumentet. 9.05.07.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Det er fylt ut en forenklet energiattest. Med forbehold om feil i denne.

Rolig, sentral og hyggelig beliggenhet i etablert boligområde utenfor sentrum av Tvedestrand. Bøklia 1 befinner seg nesten helt innerst i boligfeltet, i en vei uten gjennomgangstrafikk. Barnevennlige og fredelige omgivelser, med skogen i nærheten, perfekt for gåturer og lek. Eiendommen har en praktisk og fin plassering sentralt til det meste. Feltet ligger ca. midt mellom Grenstøl handel og Grisen storsenter, omtrent 2 min i bil hver vei (1 km). Det er kort gangvei til både handlemulighetene på Grenstøl og Grisen, samt sentrumet. I sentrum finner man en rekke flotte fasiliteter som restauranter, nisjebutikker, bakeri og en sjarmerende brygge. Kort vei til barnehage og skolene i Tvedestrand. Skjærgården langs byen er fantastisk med nydelige badestrender og holmer. Det er også badestrand ved Tjenna rett ved sentrum. Bøklia 1 har med andre ord en praktisk plassering sentralt til hverdagslige fasiliteter, i tillegg til fine omgivelser kort vei unna eiendommen.

Eiendommen ligger kort vei unna E18, og Tvedestrand er fint plassert sentralt til byene i nærheten. Det er omtrent 20 minutter til Arendal og 30 minutter til Risør.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Bronsbu barnehage (1-5 år): 1.8 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 1.9 km
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 2.5 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 2.7 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 2.6 km
Tvedestrand videregående skole : 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

festetomt på 296 kvm

Festeavgiften er kr 317 pr. år. Festeavtalen utløper i 2087.
Grunneier er Erlig Lilleholt og Tvedestrand kommune fremfester tomten.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2018, neste regulering er 01.01.2028
 Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på felles eiet tomt med 1/4 eierandel.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I kommuneplanen er området satt av til boligformål. Kommuneplan 2017-2029, id 143.
I reguleringsplanen er eiendommen uregulert.

Kommunale avgifter er kr 22 945,55,- for inneværende år. Følgende inngår i denne summen:
Vann: kr 5 825,90,-
Avløp: kr 7 993,65,-
Renovasjon: kr 4 800,-
Feiing: kr 309,-
Eiendomsskatt: kr 3 700,-
Festeavgift: kr 317,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 900 kWh pr år.  

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

I følge nåværende eier er det ikke lagt opp fiber i boligen, men det skal være mulig å knytte.

Formuesverdi for 2023 var kr 550 957,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 203 827,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 700,- pr år.

2 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

55 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 275 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Keren Lu Løvig

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,3% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 9.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Foto: kr 3.750,-
Kommunale opplysninger: kr 4.619,-

Oppdragsnummer 47-0144/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25144

Sist oppdatert: 08. desember 2025 kl. 09:32