Rundhaugveien 29

Rundhaugveien 29, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 137, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entre, gang, bad, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 46 kvm: Gang, bad og 3 soverom.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod på terrasse.

Åpent areal:
1. etasje 42 kvm: To terrasser.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 46 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Kjeller med utvendig adkomst oppmålt til 41 kvm gulvflate, (GUA). Ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av kjøkkenet er ikke godkjent som rom til varig opphold og trapp ned til terrasse fra stuen er ikke søkt om/godkjent. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Mansardtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entredør av tre. Terrassedør og vinduer med karmer av tre. Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner, elektrisk gulvvarme på begge bad, varmepumpe i 1. og 2.etasje kombinert med peisovn i stue. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Loft, uinnredet/kaldt loft: Det registreres fuktskader på taktro/undertak ved pipe. Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 81,5 vektprosent, noe som er kritisk høye fuktnivåer (stikkprøveprinsippet er benyttet). Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte, men fotbeslag for skorstein vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
- Yttertak: Det vurderes at takkonstruksjonen ikke er tilstrekkelig luftet/ventilert (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden). Taket er ikke besiktiget ved å fysisk være på taket grunnet snødekte flater og is tillegg til stor høyde. Taktekkingen (med tilhørende beslag) har trolig høy alder og det er registrert punktvise skader på innvendig side, det er blant annet observert svartsopp og saltutslag, fuktig konstruksjon og en lekkasje nær skorstein.

Det gjøres også oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad, 2. etasje: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Teknisk anlegg: Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Rom under terreng, kjeller: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Loft, uinnredet/kaldt loft: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (lav takhøyde). Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet fuktnivåer . Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Spor etter gnagere er observert.
- Etasjeskiller, kjeller: I kjeller er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Vinduer og ytterdører: Vinduer i kjeller viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Vindu på hovedsoverommet er noe tregt/vanskelig og åpne/lukke, behov for justering/vedlikehold.
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Drenering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Stikkledninger og tanker: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger eller avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad, 2. etasje: Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre (panel på lafteplank) er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Bad, 1. etasje: Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Loft, uinnredet/kaldt loft: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.
- Yttervegger inkl. fasader: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Yttertak: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Kun besiktiget fra bakkeplan. Skorstein er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold).
- Terrasse ved stuen og terrasse ved entré: Tregulv var dekket av snø på befaringsdagen, underliggende skader/slitasje kan ikke utelukkes.

Det er registrert avvik fra HMS på følgende:
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.

Det informerer også om følgende i tilstandsrapporten:
Rømningsveiene i 2.etasje vurderes til å oppfylle funksjonskravene i teknisk forskrift, selv om enkelte av forskriftens preaksepterte ytelser ikke er oppfylt. Det er registrert manglende ryggbøyle for brannstige (soverom 3). Det gjøres oppmerksom på at valget er basert på en skjønnsvurdering/analyse av funksjonen i en tenkt rømningssituasjon, og det samlede risikobildet rømningsforholdene i etasjen utgjør.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Bad i 1 etasje pusset opp i 2017/ 2018.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2023: Etterisolering av 3 vegger i stue. Byttet ut 4 vinder og 1 terrassedør i 1 etasje for bedre isolering. Byttet ut 1 vindu i trappegangen for bedre isolasjon. Byttet ut 4 vinduer i 2 etasje for bedre isolering.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Lagt ny stømkurs til varmepumpe utendørs.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Montert varmepumpe i 2 etasje.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Det har i perioder vært mus i utebod og kjeller på kalde vinterdager. Ingen skader skjedd. Videre tilkommer det noe fluer i andre etasje på varme vår dager.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Ja. Det oppstod vannlekkasje fra blandebatteriet på kjøkkenet som resulterte i fukt på kjøkkengulvet. I regi av Gjensidige forsikringsselskap ble dette utbedret og nytt gulv ble lagt av faglært. Vi har dokumentasjon på alt arbeid. Vinduet på hovedsoverommet i andre etasje er gammelt og er til tider krevende å få lukket fullstendig.

Koselig enebolig med flott beliggenhet på toppen av Kjelsås med nydelig vestvendt utsikt. Boligen er opprinnelig fra 1913, og ble betydelig oppusset av tidligere eier i 2017/2018. Boligen er også oppgradert med bl.a. etterisolering av tre vegger i stue, byttet 4 vinduer og 1 terrassedør i 1. etasje, samt byttet ut vindu i trapp for bedre isolasjon, 3 vinduer på ett soverom samt 1 vindu på et annet soverom av nåværende eier i 2023. I 2025 ble det også montert ny varmepumpe i 2. etasje og lagt ny strømkurs utendørs til denne. Boligen har en meget flott beliggenhet på Kjelsås med umiddelbar nærhet til marka og rolige og barnevennlige omgivelser.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré
Innbydende entré med lekkert parkettgulv og malte slette vegger i duse toner med listefrie overganger til tak. Det er fin plass til en sittebenk med plass til sko samt plass til henge fra seg yttertøy på vegghengte knagger. Under trappet er det i tillegg plass til å gjemme bort sko ol. i plassbygde skap. Fra entréen er det videre adkomst til en fin gang som binder rommene i 1. etasje fint sammen.

Baderom
Delikat baderom pusset opp i 2018 med flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med et større servantskap med god oppbevaringsplass i skap og fin benkeflate med ovenpåliggende servant. Rommet er også innredet med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse, dusjhjørne med hånddusj og regnfallsdusj samt innfellbare glassdører. Det er opplegg til vaskemaskin samt plass til å sette en tørketrommel på toppen av benkeplaten over vaskemaskinen.

Kjøkken & stue
Oppholdsrommet har meget fin planløsning med stue og kjøkken samlet i en åpen og sosial løsning. Rommets utforming gjør det enkelt å møblere forskjellige soner med plass til både sofahjørne del med tilhørende mediemøblement, spisestue samt kjøkkenområde. Det er store åpne vindusflater som gir godet med naturlig lys til rommet. Det er også en terrassedør fra spisestuen med trapp ned til en terrasse og hagen. Ved sofahjørnet er det montert en koselig peisovn fra 2018 som gir ekstra varme og en koselig atmosfære til rommet.

Lyst og moderne kjøkken fra 2018 med slette hvite fronter og benkeplate i laminat med microsement. Kjøkkenet har en fin "L" utforming med god skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøkkenventilator medfølger. Ved kjøkkenet er det også god plass til et vitrineskap på vegg mellom kjøkken og gang.

Terrasse & hage
Boligen har to herlige terrasser, en sydvest vendt ved stuen på 16 kvm, og en ved inngangsparti på 26 kvm. Terrrassene har god plass til både sittegrupper, grill og potter, og er ypperlige samlingsplasser for sosiale sammenkomster utover sommeren. Boligen har en solfylt vestvendt hage med plass til trampoline, huskestativ og mye lek og morro for de minste. På terrassen ved entréen er det en bod/skur med plass til hageredskap.

2. ETASJE

Gang
Rommene i 2. etasje er samlet rundt en lys gang. Her er det bl.a. et innebygget skap med plass til håndklær og sengetøy, og plass til en kommode eller garderobeskap langs den ene veggen for ekstra oppbevaringsplass ved behov.

Baderom
Moderne og pent bad i 2. etasje med flislagt gulv med gulvvarme og vegger i slette malte flater kombiner med flis på vegger i dusjsonen. Rommet er innredet med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse, smalt servantskap med ovenpåliggende servant, vegghengt avlangt speil med overbelysning og dusjhjørne med hånddusj og regnfallsdusj med innfellbare glassdører.

Soverom
Boligens tre soverom er alle samlet i byggets 2. etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. Det er god plass til klesoppbevaring da det er plassbesparende skyvedørsgarderober på hver side av rommet. Fra hovedsoverommet er det også herlig utsikt mot bl.a. Maridalsvannet og mot Holmenkollen. De to andre soverommene er noe mindre med passer ypperlig som barnerom eller kontor.

KJELLER
Kjeller med utvendig adkomst har en takhøyde på ca. 180, og kjelleren i sin helhet har dermed ikke måleverdig areal. Det fremkommer i tilstandsrapporten at kjelleren har et gulvareal på ca. 41 kvm. Kjelleren har god lagringsplass til alt av sportsutsyr, hageredskaper ol.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Veggmontert hyllesystem i stue, entré og gang i første etasje.
- Veggmontert hyllesystem i gang og på barnerommet i andre etasje.
- Lampe over spisestue i første etasje.
- Lamper (2 stk) over kjøkkenbenken i første etasje.
- Lampe på hovedsoverom i andre etasje.
- Hyllesystem i gang 2. etasje

Oppvarming av boligen skjer i kombinasjon mellom bruk av panelovner, elektrisk gulvvarme på begge bad, varmepumpe i 1. og 2. etasje kombinert med peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1915.
Det foreligger ekspedisjonsdokument som er attestert den 02.06.1915 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger også ferdigattest for innredning av bad og wc i 2. etasje datert 04.12.1994.

Ekspedisjonsdokumentet omfatter ikke følgende endringer fra byggetegninger opp mot dagens bruk, og det tas spesifike forbehold om dette:

- Utvendig trapp ved stuen ned til terrasse samt terrassedør er oppført i senere tid og er ikke søkt om eller godkjent hos kommunen. Dette er et søknadspliktig tiltak. Konsekvens ved søknad kan være at trappen og terrassedøren ikke godkjennes, og at forholdene må fjernes/tilbakeføres til å stemme overens med byggetegninger.
- Del av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som kot og spiskammers jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
- Det er først opp en frittstående bod på terrassen. Dette er i utgangspunktet ikke søknadspliktige tiltak, såfremt oppføringen av disse ikke medfører overstigelse av tillatt utnyttelsesgrad for tomten. Det er ikke foretatt beregning av grad av utnytting før og etter oppføring av bod, og kjøper overtar risiko og kostnader for eventuelle pålegg om endring/fjerning av boden.

På byggetegningene fra 1913 foreligger det tegninger av kjeller, 1. - og 2. etasje med rombenevnelser. Det er kun tegning av boligens fasade fra sørsiden, og det er dermed ikke tatt stilling til om byggets tre andre fasader samsvarer fra byggetegninger mot dagens fasader.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 21816, tinglyst 04.10.1977, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Denne servitutten omhandler en eldre adkomstrett mellom grn.75 bnr. 137 og gnr. 75 bnr. 1160 i forbindelse med oppdeling av eiendommen.

Dagboknr 17088, tinglyst 14.08.1978, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledning. Denne servitutten omhandler bestemmelser om vann- og kloakkledninger som ligger over naboeiendommen, og bestemmelser om vedlikehold av disse.

Dagboknr 65295, tinglyst 26.09.1989, type heftelse: Bestemmelse om vannledning, og Dagboknr 460988, tinglyst 27.09.2006. Disse servitutten omhandler naboeiendommenes rett til å legge stikklednnger for vann og avløp under eiendommen, og bestemmelser om vedlikehold av disse.

Dagboknr 1099478, tinglyst 28.11.2016, type heftelse: Bestemmelse om vei. Denne servitutten omhandler at gnr.75 bnr. 214 skal ha rett til kjørbar adkomst til sin eiendom over gnr. 75 bnr. 137. Gnr. 75 bnr. 214 har ansvaret for snømåking og vedlikehold av den del av adkomstveien.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nydelig eiendom beliggende helt i skogkanten med marka som nærmeste nabo. Fra eiendommen har du gangavstand til noen av de beste turområdene marka har å by på både sommer og vinter. Langsetløkka ligger bare noen få minutters gange unna og dette er et ideelt utgangspunkt for både korte og lange skiturer, sykkel- og løpeturer og det er også her skigruppa i Kjelsås IL har sin varmestue/base. Langsetløkka er også helt ideelt for de minste barna som skal lære å stå på ski. Flotte løyper også fra Linderudkollen/Solemskogen og bussholdeplassen ligger i Lachmanns vei, like nedenfor eiendommen. For alpine opplevelser er det heller ikke langt til Grefsenkollen skisenter med populære Trollvann og Grefsenkleiva. På toppen av Grefsenkleiva ligger populære Grefsenkollen restaurant. Med fantastisk utsikt, samt fjorden og hovedstaden som glitrer i det fjerne, har restauranten en eventyrlig ramme for både dagsutflukter, utekonserter og andre trivelige begivenheter.

Ballsparking i egen- eller idrettslagets regi kan gjøres på banen i "myra" eller på Myrerjordet. Myrerjordet er populært for både store og små, med kunstgressbane, sandbane, treningsapparater og en tursti/løpebane rundt jordet.

Det er kort avstand til idylliske Frysja, en av Oslos flotteste badeplasser. Det går også turvei langs Akerselven til Maridalsvannet og Nordmarka, eller ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. Teknisk museum, som er en turistattraksjon ligger også i nærområdet. Det er kort vei til Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner.

Idrettshall både på Engebråten skole, Grefsen stadion, på Kjelsås skole og i tilknytning til Grefsen skole. Kjelsås idrettslag har et bredt tilbud til barn i de fleste alderstrinn og dette i kombinasjon med populære Kjelsås barneskole er et godt utgangspunkt for en god oppvekst i en av byens mest populære bydeler.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn).
Det er flere barnehager i området, blant annet Gulldalen barnehage og Myrertoppen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på kvm 1048 som tilhører sameiet. Tomten er seksjonert og tomtearealet tinglyst til denne seksjonen er på 263 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet asfaltert biloppstillingsplass (plass til 2 biler), plenarealer og diverse beplantning. Adkomst via entre i 1.etasje.
Innkjørselen er tinglyst som fellesareal iht. seksjoneringen.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for veilaget som eiendommen er tilknyttet.
Veilaget heter Rundhaugveien veilag. Det avholdes årsmøte en gang i året og organiseres 1 dugnadsdag i året. Per nå betaler man 600 kr i året.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3950 datert 29.01.2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i nærhet til aktsomhetsområde for steinsprang iht. kart mottatt fra Plan- og bygningsetaten. Dette aktsomhetsområdet fremkommer dog ikke i NVE sitt kart for steinsprang.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 457,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 969.
Boligen er tilknyttet Viken fiber og Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 1 119 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 373 394,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 4 638,-  pr. 2026.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
298 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
318 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
12 198 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mari Sendstad Elvelund og Marius Andersen Grøstad

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 3 eneboliger, med sameiebrøk 98/478.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dyrehold er tillatt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Foto  kr 7 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2615

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 11:58