Heisholtvegen 27

Heisholtvegen 27, 3830 ULEFOSS
Kommunenummer 4018, gårdsnummer 8, bruksnummer 98, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
1. etasje 58 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken og to boder.
2. etasje 32 kvm: Gang og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller: 27 kvm: Grovkjeller.

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Terrasse og veranda.

Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 40 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 32 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m2.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.02.2026 utført av Anticimex v/ Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Loft - innredet - 2.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen er vurdert til å være mangelfull. Fuktighet og soppdannelser i vinduskarmer registrert, noe som kan skyldes redusert ventilering og/eller høy luftfuktighet. Tiltak anbefales.
- Annet: Det ble registrert lort etter gnagere på kneloft. Omfang og aktivitetsnivå er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Loftet ble ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet sikkerhetsmessige årsaker. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Observasjoner på kneloft kan ha en sammenheng med kaldtloftets tilstand. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

Etasjeskiller - -:
- Skjevhetsmåling: Det er skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15mm og 11mm på soverom. Forøvirg kun mindre skjevheter i de andre rommene som ble målt. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.

Dører og vinduer:
- Dører: Entredør har skader. Utbedringer bør påregnes. Kjellerdør bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Våtrom:
- Fallforhold (gulv): Det er ikke målt fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til dusjkabinett er på tilfeldig sted målt til ca. 25 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.
- Sanitærutstyr / innredning: Servant er krakelert. Tiltak anbefales.

Kjøkken:
- Innredning: Innredningen har slitasjesymptomer. Eksempelvis svelleskader og avflassing på sokler og dekksider. Tiltak kan iverksettes etter ønske/behov.

Øvrige rom:
- Innerdører: Enkelte innerdører går tregt og har behov for justering.
- Annet: Det ble registrert lort etter gnagere i bod under trapp. Omfang og aktivitetsnivå er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Bakplate i brennkammer på vedovn er sprukket. Utskiftning bør påregnes.

Yttertak - Hovedtak:
- Helhetsvurdering: Taktekkingen har slitasjesymptomer. Det ble registrert våte fuktmerker i undertak som kan ha sin årsak i teklekkasje. Se også punkt Loft- Innredet. Enkelte takstein er knekt/ødelagt. Tiltak bør påregnes. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Taket kan være utsatt for ytterligere slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det opplyses om at dreneringen er utført ved egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Drenering er nedgravd og skjult, så det kan derfor ikke verifiseres at utførelsen er korrekt. Det registreres blant annet stedvis terrengfall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot/over ytterkledningen. Konsekvens kan være økt fuktbelastning i veggkonstruksjonen grunnet fordampning fra grunnen. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Rom under terreng". Observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Grovkjeller:
- Helhetsvurdering: Kjeller har fuktproblematikk. Eksempelvis salt/kalkutslag på vegger/grunnmurer og synlig tilsig av fukt i gulv som er pigget opp. Fuktmåling med pigg i bjelkelag viser forhøyede fuktverdier. Soppdannelser registrert stedivs i etasjeskille. Etasjen er vurdert til å ha mangelfull ventilering. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Det ble registrert lort etter gnagere. Omfang og aktivitetsnivå er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Terrasse: Det registreres skjevheter i fundamenter/søyler til terrasse. Utbedringer anbefales. Overflater var i all hovedsak dekket av snø på befaringsdagen og ble av den grunn ikke tilstrekkelig undersøkt. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det anbefales vask/overflatebehandling på deler av utvendige fasader.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Loft - innredet - 2.etasje:
- Konstruksjonsoppbygging: Fuktskjolder/-merker observert i undertak på kneloft. Fuktmåling med pigg i treverk viser vekprosent over 20. Forholdet kan kyldes kondens eller utett taktekking. Konstruksjonen synes å ha redusert ventilering. Tiltak bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Kjellervinduer bærer preg av slitasje og elde. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Utbedring/utskiftning anbefales. Rute/glass på ett vindu i 2.etasje er knust. Utsikftning bør påregnes.

Våtrom:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke foretatt undersøkelse av sluket, men selger opplyser om at det ikke er etablert membran/klemring i sluk og at det er montert dusjkabinett som følge at dette. Manglende membran/klemring i sluk medfører at løsningen ikke er sikker mot lekkasje, og det er fare for fukt i konstruksjon. Det ble registrert fuktskjolder og soppdannelser i himling i kjeller som kan ha sin årsak i utettheter fra bad. Det er risiko for skjulte skader. Utbedringer bør påregnes. Eventuell øvrig membran/tettesjikte har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Pen enebolig med oppgraderinger av fasaden i 2008. Innvendig er det også det meste av overflatene oppgradert.

Pent kjøkken med lyse profilerte fronter og heltre benkeplate. Det er rikelig med lagringsplass i under- og overskap.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: Alle hvitevarer på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Flislagt bad med varmekabler i gulv. Det er vegghengt servantskap med heldekkende servant. Dusjkabinett og gulvmontert toalett, samt opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektriske panelovner. Varmekabler på bad.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1952. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes kun tegninger av fasadeendring (ny terrasse og utbedret inngang) og plantegning av 1. etg datert 06.10.2007. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4018/8/98:
13.04.1982 - Dokumentnr: 1211 - Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

13.05.1983 - Dokumentnr: 1821 - Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Energiattesten er fra 16.06.2022

Eiendommen ligger veldig fint til på Heisholt i flotte og naturskjønne omgivelser. Kort vei til Ulefoss sentrum med skoler, barnehage, idrettsanlegg, fotballbaner, padelpaner og mye mer. Kulturhuset med blant annet idrettsanlegg og kino.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Lanna og Odden, del1 og del 2 datert 23.09.1996 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.09.1995.
Eiendommen er også en del av kommuneplan datert 14.12.2021 og regulert til Boligbebyggelse - Nåværende.
Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 23644,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 416 185,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

2 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

58 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
79 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 429 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martynas Alekna

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 39 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 8 950,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00
Visninger - Alle inkludert  kr 2 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nome komm. inkl tegninger  kr 5 831,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 13 418,50
Foto inkl. plantegning og drone  kr 5 500,00

Oppdragsnummer 26-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.263

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 16:39