Refstadsvingen 2

Refstadsvingen 2, 0589 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 180, ideell andel 1/1
Andelsnummer 219, BJERKE BORETTSLAG, organisasjonsnummer 948183382

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
8. etasje 72 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, toalettrom og tre soverom

BRA-e:
U. etasje 2 kvm: Bod
13. etasje 2 kvm: Bod

BRA-b:
8. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Leiligheten disponerer to boder. En loftsbod med et totalt gulvareal (GUA) på 5 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm. En kjellerbod på 2 kvm. Begge bodene er nevnt ovenfor som BRA-e.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligbygg over 12.etasjer samt kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig med pussede flater. Saltaksform utvendig tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater vegger og gulv på bad. Registert moderate tegn til bomlyd under enkelte veggfliser samt misfarging/svertesopp påvist på flisfuger på vegg og gulv. Elastiske fuger på gulv har stedvis manglende vedheft.
- Overflater gulv på kjøkken. Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
- Sanitærutstyr på toalett-rom samt overflater vegger. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Riss/sprekker i veggfliser ved dør.
- Overflater gulv i øvrige rom. Gulvoverflater i entré og stue bærer preg av slitasje.
- Vannbåren varme. Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG er valgt pga. alder og tilstand.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Svar: Ja. Estetisk fuktskade fra balkong over via rømningsvei.
- Lagt opp ny kurs til kjøleskap på kjøkkenet 2019. Firmanavn: KW Elektro AS.
- Bjerke Pilar bygger nye leiligheter på nabotomten.

Leiligheten holder en gjennomgående god standard og bærer preg av å være godt ivaretatt. Veggene er overflateoppusset i 2024 og 2025 hvor det blant annet er revet brystningsvegg, montert gipsplater, sparklet, malt m.m.

Lys og romslig entré med god plass til å henge fra seg yttertøy. Entreen har god plass til kommode, knagger etc. Rommet ble pusset opp i 2024 og er malt i lekre Jotun City Escape. Fargen gir umiddelbart et godt førsteinntrykk av leiligheten. Fra entreen er det tilgang til bad, wc, to soverom og kjøkken, samt stue.

Stua måler drøye 20 kvm, og har god plass til både sofa, spisestue og øvrig møblement. Rommet ble overflateoppusset i 24/25 og er malt i Jotun Marrakesh - en dus og tidsriktig farge som skaper en god og behagelig atmosfære. Leiligheten er en hjørneleilighet, og det kommer frem i stua. Her får du to vegger med vinduer, noe som gir en lys og luftig følelse. Utsikten fra 8. etasje er heller ikke å forakte. Fra balkongen er det god utsikt over Oslo, med Bjerke travbane som nærmeste nabo. Her kan du nyte både trav og konserter "ring side" fra egen balkong. Innglasset løsning som kan åpnes og lukkes.

Kjøkkenet er separat fra stua, og er på ca. 9,5 kvm. Også her kan utsikten nytes mens måltidene tilberedes. Kjøkkenet er av eldre årgang, og har lyse profilerte fronter, laminert benkeplate og frittstående hvitevarer. Rikelig med både skap- og benkeplass. Rommet er malt i Jotun Soothing Beige.

Med tre soverom er det god plass til hele familien. Hovedsoverommet er på hele 11,8 kvm og har en praktisk skyvedørsgarderobe med speildører. Soverom 2 og 3 er nymalt i samme farge som på kjøkkenet, og passer ypperlig som barnerom, kontor og gjesterom.

Badet og wc-rommet ble oppgradert i 2016 i regi av borettslaget. Rommene har en tidløs utførelse og er belyst med downlights fra himling. Badet har god lagringsplass i skap og skuffer. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Bad og toalettrom har varmekabler.

Leiligheten har god oppbevaringsplass i to boder. En bod i 13. etasje og en kjellerbod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Leiligheten blir oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles sentralvarme samt elektriske varmekabler i gulv på bad og toalettrom.

Fordelerskap for rør-i-rør og stoppekraner er plassert på toalettrom. Mekanisk avtrekk fra kjøkken, bad og toalettrom kombinert med naturlig tilluft via ventiler i yttervegger/vinduer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.04.1965 samt ferdigattest for nye balkonger datert 09.05.2007 og for rehabilitering av bad datert 16.08.2016.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 31430-1/105, tinglyst 08.05.2006, type heftelse: Pantedokument. Panthaver: Husbanken. Beløp: kr. 75 000 000,-.

Dagboknr 149785-1/200, tinglyst 05.02.2021, type heftelse: Pantedokument. Panthaver: OBOS-banken AS. Beløp: kr. 77 750 000,-.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 10550-1/105, tinglyst 13.02.2006, type heftelse: Erklæring/Avtale. Bestemmelse om trafostasjon/kiosk. Avtale om overenskomst om rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon mellom Hafslund Nett AS og Bjerke Borettslag. Grunneier har gitt Netteier evigvarende rett til plassering av nettstasjon på eiendommen. Retten inkluderer tilhørende kabelanlegg over eiendommen, samt rett til å drifte, vedlikehold og fornye nettstasjon med tilhørende kabelanlegg. Netteier besørger oppføringen samt utfører og bekoster alt utvendig vedlikehold av stasjonen. Netteier gis rett til, med minst mulig ulempe for grunneier, å føre kabler ut fra nettstasjonen til andre kunder. Grunneier har ikke rett til oppføring av noen form for bebyggelse, beplantning eller oppfylling av masse som kan være til skade/hinder for drift og vedlikehold av nettstasjonen med tilhørende kabelanlegg. Grunneier må søte Netteier om tillatelse til å bebygge nærmere nettstasjonen enn 5 meter.

Dagboknr 1501903-1/200, tinglyst 31.05.2024, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Statens vegvesen er gitt rett til å oppføre og ha stående støyskjerm på gnr. 85 og bnr. 175 og 180. Statens vegvesen eier skjermen og har ansvaret for støyskjermens konstruksjon og vedlikehold. De er gitt rett til nødvendig ferdsel over eiendommen for å bygge, foreta ettersyn og vedlikehold av skjermen. Grunneier har ikke anledning til å foreta seg noe på egen eiendom som kan føre til at støyskjermen blir skadet, eller opphøre å fungere i samsvar med forutsetningen. Det må ikke gjøres arbeider i grunnen som kan berøre fundamentene av støyskjermen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et attraktivt, sentralt og barnevennlig boligområde på Bjerke i Oslo. Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, idrettsanlegg og gode shoppingmuligheter. Det er kort gangavstand til stort grøntareal ved boligen, samt Bjerkedalen hvor det er bygget flott promenadepark med kaféområde.

Boligen ligger i et område under stor utvikling. Det foreligger store planer for området rundet Bjerke Travbane. Selvaag ønsker å etablere 1800 nye boliger, 10.000 kvadratmeter torg og møteplasser, 25.000 kvadratmeter park og 60.000 kvadratmeter felleshager, takterrasser og grønne tak. Prosjektet beskrives som et av de største byutviklingsprosjektene i Oslo de kommende årene. Samtidig er det et av de mest ambisiøse i Selvaags 70 år lange historie.

Få minutters gange fra eiendommen finner man flotte Bjerkedalen Park som kan by på fine promenader, paviljong, sandstrand og dam. Parken er svært pent beplantet, og en av parkens hovedattraksjoner er Hovinbekken med fossefall. Hyggelige Paviljongen Kafé finner du midt i parken.

Her bor du et steinkast fra matbutikker som KIWI på Bjerke, flere restauranter og kaféer i nærheten. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Linderud senter et godt utvalg med hele 60 butikker med bl.a. matbutikker, restauranter, vinmonopol og apotek. Ønsker du ytterligere servicetilbud har du videre Årvoll senter, Løren Torg, samt Storo Senter og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Det også kort gange til Årvoll idrettsplass med fotballbaner som islegges vinterstid. Like ved anlegget ligger også Årvoll gård, et kulturelt og sosialt møtested for store og små.

Ved isdammen på Årvoll er det en flott badeplass til glede for alle, og her blir det laget skøyteis på vinteren.
Videre er det gåavstand til Linderud gård, et gods med fantastisk hageanlegg for rekreasjon og nytelse. Gården er åpen for publikum i store deler av året og arrangerer en rekke utstillinger og konserter.

Kort gangavstand til Lillomarka med lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier sommer som vinter. Området er rikt på aktivitetstilbud med tilknytning til Lillomarka med svært flotte turmuligheter hele året. Det er også fine alpintmuligheter i Grefsenkollen alpinanlegg på vinterstid samt Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære. Her finner du varierte og delikate menyer, samt Oslos kanskje aller flotteste utsikt. Bør oppleves!

God offentlig kommunikasjon med få minutters gange til bussholdeplass på Bjerke med hyppige avganger mot sentrum og Storo. Buss nr. 31 har avganger hele døgnet, og bruker kun 12-15 minutter til sentrum. 380, 390 og 31E går rett utenfor leiligheten fra Brobekk bussholdeplass, som tar ned kjapt ned til Oslo sentrum. Gangavstand til t-bane på Vollebekk og 1 minutt til Flybussen.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 490 kvm som tilhører borettslaget. Tomten tilhører gnr. 85, bnr. 180.

Borettslaget består av flere gårds- og bruksnummer som utgjør totalt ca. 35 500 kvm. Fellesareal er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, hekker, trær, lekeapparater, benker, bord og asfalterte gangveier.

Borettslaget har 100 parkeringsplasser som fordeles etter venteliste.

Prisen for leie av parkering er p.t. kr 300,- pr. mnd. Det tilkommer et beløp på kr. 810,- for tildeling av parkeringsplass som betales som et engangsbeløp. Det er også mulig å opprette avtale for lading av elbil, dette opprettes av den enkelte beboer. I følge styreleder så er det normalt 6 til 9 mnd ventetid på parkering, men dette vil kunne avvike.

Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-981 datert 12.06.1962 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17.

Området inngår i strategisk plan for Hovinbyen vedtatt av Oslo bystyre 20.06.2018.

Bystyret vedtok planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Bjerke 15.12.2021.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området er i stor utvikling og det foreligger planer om bygging av boliger og omregulering av flere tomter fra næring til boligformål. Med sin plassering i den nordlige del av Hovinbyen, et område utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsningsområdene for byutviklingen i Oslo de neste årene, er mål og ambisjoner for Bjerke avstemt med kommunens overordnede strategi både lokalt og sentralt.
Området har et stort potensial for bolig-, næring og generell byutvikling med sin beliggenhet i randsonen av dagens indre by.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet ca. 72 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.
Prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen):
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen):
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

I Refstadveien 60-74 er det gjennomført oppstartsmøte for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer. Per 21.03.2023 ble det lagt ut referat fra kart- og bestemmelsesmøte. Kart- og bestemmelsesmøte er siste møte i dialogfasen før innsendelse av planforslag. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det er avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her er det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten har varslet oppstart av planarbeid for nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Refstadsvingen ligger innenfor planområdet. Planlagt oppstart er foreløpig satt til 2022, med ferdigstillelse 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Felleskostnadene er kr  8 031,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, forretningsførsel, fyring og varmtvann, avdrag/renter på fellesgjeld, kommunale avgifter, trappevask, styrehonorarer, generelt drift og vedlikehold av borettslaget m.m.

Det ble på generalforsamling 10.04.2025 vedtatt å etablere individuelle målere for varmt- og kaldtvann. Forretningsfører opplyser at de er i gang med å få målere på plass og forventer at det bør være i orden rundt juli 2025. Det blir mest sannsynligvis betalt inn a konto beløp som avregnes månedlig etter reelt forbruk. På generalforsamlingen ble det også vedtatt at borettslaget går fra å ha kollektiv avtale på både TV og Internett til å kun ha kollektiv avtale på Internett.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask: kr 185,-.
Felleskostnader: kr 7 846,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 200 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Avgiften er inkl. i de månedlige felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 124 250,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 497 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 126,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 403 619,- pr. 01.04.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 107 538 069,- pr. 22.04.2025.
Fellesgjelden er fordelt på to lån med følgende lånevilkår:

Lån 1:
Restsaldo: kr 37 998 144,-.
Andel av saldo: kr 142 943,-.
Rentebetingelser: 4,64%.
Lånets løpetid: 12 år og 2 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2:
Restsaldo: kr 69 539 925,-.
Andel av saldo: kr 260 676,-.
Rentebetingelser: 5,28%.
Lånets løpetid: 19 år og 11 mnd.
Avdragsfrihet: Nei.

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

4 490 000,00 Prisantydning
403 619,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 893 619,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 904 659,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kim-Daniel Gulliksveen og Helga Lindheim

Leiligheten er tilknyttet Bjerke Borettslag. Borettslaget består av 304 leiligheter fordelt på fem høyblokker à 12 etasjer og en langblogg med fire etasjer.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Vask og renhold av trapper og ganger utføres av borettslagets renholder.
Borettslaget har fellesvaskeri i hvert bygg. Kort kan kjøpes av styret.

Dyrehold er delvis tillatt. Det er tillatt å anskaffe hund/katt etter signering av borettslaget skjema for dyrehold. Plikter som følge av skjemaet må overholdes, særlig båndtvang for hunder på borettslagets eiendom. Det er ikke tillatt å holde katt med unntak av rendyrket innekatt. Katt i pensjon er ikke tillatt. Mindre dyr (fugler o.l.) som holdes innenfor leiligheten og ikke er til sjenanse for naboer, kan anskaffes og holdes uten godkjenning.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024 Nytt søppelsystem
2024 Oppgradert nøkkelsystem
2023 Heldigitalisert parkeringssystem.
2023 Utbedret rekkverk utenfor nr. 1, 2 og 5.
2023 Startet forprosjekt støyvegg og byttet alle brannslukkingsapparater.
2022 Oppgradert lekeplass lavblokkene.
2021 Oppgradert uteområdet foran lavblokkene.
2021-2023 Rehabilitering heiser høyblokker.
2021-2023 Nye inngangstrapper i 1, 2 og 5.
2017 Vask fasade mot Trondheimdsveien i 1-7.
2016 Avsluttet rehabilitering våtrom.
2015 Byttet og malt inngangspartier i 1-5 samt nye ringeklokker i høyblokkene.

Det ble på generalforsamling 10.04.2025 vedtatt å etablere individuelle målere for varmt- og kaldtvann. Forretningsfører opplyser at de er i gang med å få målere på plass og forventer at det bør være i orden rundt juli 2025. Det blir mest sannsynligvis betalt inn a konto beløp som avregnes månedlig etter reelt forbruk. På generalforsamlingen ble det også vedtatt at borettslaget går fra å ha kollektiv avtale på både TV og Internett til å kun ha kollektiv avtale på Internett.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er to stykker som har meldt interesse for å benytte seg av forkjøpsretten. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 25.000,- av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 63-0102/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR63.25102

Sist oppdatert: 06. mai 2025 kl. 19:37