Morellveien 12

Morellveien 12, 3228 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 88, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 124 kvm

BRA-i:
1. etasje 96 kvm: Entré, gang, vaskerom, to bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 28 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 16 kvm: Platting.

Gulvarealet på loftet måles til 24 kvm og i uteboden til 5 kvm, men på grunn av lav takhøyde er ingen av disse arealene måleverdige som bruksareal og klassifiseres som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.06.2026 utført av Anticimex AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1994. Boligen er på ett plan og har trekonstruksjon som primær konstruksjonsmetode. Grunnmuren er av ringmurselementer og mur-/betongkonstruksjon med støpt plate på mark. Yttervegger er i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Vinduer og terrasse-/balkongdør har karmer og rammer av tre med to-lags glass fra byggeår. Ytterdører har profilerte flater. Det er en sørvestvendt platting på ca. 16 m² med utgang fra stue. Boligen har en elementpipe fra byggeår og en peisovn i stuen.

Garasje i trekonstruksjon fra 1994. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger med utvendig liggende trekledning. Yttertak med saltaksform belagt med takstein. Garasjeport i metall med elektrisk portåpner.

Utebod i trekonstruksjon med gulv mot grunn av betong. Yttervegger med utvendig liggende trekledning og yttertak med saltaksform belagt med takstein.

Sikringsskapet er plassert i gangen, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

TG3 — Store eller alvorlige avvik:
- Bad ved gang: Helhetsvurdering.
- Vaskerom: Helhetsvurdering.

TG2 — Avvik som kan kreve tiltak:
- Bad ved soverom: Helhetsvurdering.
- Kjøkken: Vannrør: Vannrør har høy alder. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Ventilasjon via tilluftspalter i vinduer anses å være mindre enn anbefalt.
- Tekniske anlegg: Varmtvannsbereder med høy alder. Mekanisk avtrekksvifte ( plassert på loftet )og tilknyttet utstyr har høy alder ( gjelder våtrommene ). Vann- og avløpsrør har høy alder.

Andre rom
- Overflate gulv: Stedvise gliper/sprekker i laminat og parkett og skader i belegg. Utførelsen av parkett/laminat har ufagmessig utførelse.
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon via tilluftspalter i vinduer anses å være mindre enn anbefalt i resterende rom. (Badene har mekanisk lufteventiler i taket med mekanisk avtrekk.)
- Annet: Enkelte innerdører og overflater i vinduer har slitasjer. Skade i veggoverflater ved vinduer på to soverom.

- Loft - uinnredet / kaldt loft: Inspeksjonsmulighet på kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv, som begrenser inspeksjonsmulighetene. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon. Ventilasjonskanaler mangler plast/dampsperre.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i stue.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget og platting. Det er stedvis for store åpninger i gnagersikring bak ytterkledningen.
- Vinduer og ytterdører: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, samt høyere alder. Ytterdøren ved entre og balkongdøren viser symptomer på slitasje, og det registreres sprekker i overflatebehandlingen.
- Yttertak: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig, da det ikke er luftespalter i takutstikk. Mønetaksteinene er løse. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Terrasse / platting: Rekkverk er løst/ustabilt ved porten og porten har skjevheter.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall og vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Stedvise setningskader i grunn/ asfalt/ belegningsstein.
- Garasje: Det er liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.
- Utebod: Det er liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.

Helse, miljø og sikkerhet [ HMS ]
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen er ikke tilsynsrapport fremlagt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Dette er en praktisk enebolig med alle rom på én flate, beliggende i landlige og solrike omgivelser. Boligen fra 1994 har en arealeffektiv planløsning med stue, kjøkken, tre soverom og to bad. Gode solforhold og en stor, frittstående garasje er noen av kvalitetene.

Entré:
Fra et overbygget inngangsparti kommer du inn i en entré og videre inn i en gang som fordeler tilgangen til boligens rom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen har plass til sofagruppe og en peisovn med glassdør gir ekstra varme. Fra stuen er det utgang til en sørvestvendt platting på cirka 16 m², som utvider oppholdsarealet på varme dager. Herfra er det utsikt over de omkringliggende jordene.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter og benkeplater i laminat. Av integrerte hvitevarer finnes oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap med frysedel, i tillegg til en nedfelt platetopp. En ventilator er plassert under overskapene. Rommet har flislagt gulv og plass til et spisebord ved vinduet, som vender ut mot jordene.

Soverom:
Boligen har tre soverom. Et av soverommene har direkte tilgang til eget bad.

Bad ved soverom:
Dette badet er tilknyttet hovedsoverommet og ble etablert i 2006. Rommet er flislagt på gulv og vegger, og har gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servant, speil med belysning, gulvstående toalett og en dusj på gulv med skyvedørsfront.

Bad ved gang:
Boligens andre bad er fra byggeåret. Det er utstyrt med fliser på gulv med gulvvarme, vegghengte skap, servant, speil med lys, gulvstående toalett og dusj på gulv.

Vaskerom:
Vaskerommet er fra byggeåret. Rommet er praktisk innredet med opplegg for vaskemaskin, en vegghengt utslagsvask og hylleløsninger. Her er også boligens varmtvannsbereder og sentralstøvsugerenhet plassert.

Uteplasser og hage:
Eiendommen har gode solforhold med flere uteplasser. Fra stuen er det utgang til en sørvestvendt platting. I tillegg finnes en østvendt platting på baksiden av huset. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med plen og asfaltert gårdsplass.

Overflater:
Gulv: Laminat, belegg og parkett i oppholdsrom og soverom. Fliser på kjøkken og begge bad. Belegg på vaskerom.
Vegger: Malte flater, panel og malt tapet. Fliser på begge bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Boligen har godt med lagringsplass. Det er garderobeskap på to av soverommene. I tillegg er det et kaldtloft med adkomst via en nedfellbar stige. Eiendommen har en frittstående garasje på ca. 28 m² med støpt gulv og elektrisk portåpner, samt en utebod på ca. 5 m² for hageredskaper og ved.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte brennere inkluderer en peisovn med glassdør i stuen, samt elektrisk gulvvarme på begge baderommene.

Det er registrert avvik hos feiervesenet: Sotluke/feieluke er plassert for nær brennbart materiale og skal stå minst 30 cm fra brennbart i stråleretning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1994.

Det foreligger ferdigattest for enebolig og garasje datert 06.12.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Ferdigattesten/originale byggetegninger omfatter ikke badet inne på det ene soverommet, vaskerommet eller tilbygget ved inngangspartiet. Det foreligger heller ikke dokumentasjon som viser at tilbygget er omsøkt eller godkjent av kommunen.

På eiendommen er det også oppført en utebod på ca. 5 m². Slike mindre konstruksjoner er normalt unntatt søknadsplikt, forutsatt at størrelse, avstandskrav og øvrige vilkår i plan- og bygningslovgivningen er oppfylt.

Vaskerommet er opprinnelig byggemeldt som bod, jf. byggetegningene, og er ikke godkjent til varig opphold. Det foreligger ikke dokumentasjon på at rommet er bruksendret eller omsøkt til dagens bruk. Konsekvensen ved en eventuell søknadsprosess kan være at rommet ikke godkjennes til dagens bruk, og at det må tilbakeføres til bod eller benyttes som bod.

Tilsvarende gjelder tilbygget ved inngangspartiet, hvor det ikke foreligger dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til eventuell videre oppfølging, søknadsprosess, godkjenning eller krav fra offentlig myndighet vedrørende disse forholdene.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Erklæring/ avtale
Tinglysningsdato: 19.10.1981
Servitutten omhandler: Eierne av eiendommene som er tilknyttet en privat kloakkledning er enige om å dele utgiftene til vedlikehold og eventuell utbedring. Plikten overføres til nye eiere ved salg.

Best.om vann/ kloakkledn.
Tinglysningsdato: 06.10.1994
Servitutten omhandler: Eier av gnr. 88 bnr. 14 har rett til å legge avløps- og vannledninger over gnr. 88 bnr. 79, samt tilkoble seg på deres ledninger. Vedlikeholdskostnader på ledningene fra tilkoblingspunkt til kommunal ledning skal deles likt mellom eiendommene.

Eiendommens rettigheter:
Erklæring/avtale
Tinglysningsdato: 24.05.1977
Servitutten omhandler: Rett til å koble seg på kloakkledningen til gnr. 88 bnr. 36.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Gjekstad, et veletablert og familievennlig boligområde øst for Sandefjord sentrum. Her bor du i rolige og landlige omgivelser, samtidig som du har kort avstand til byens mange fasiliteter. Sandefjord sentrum ligger kun ca. 2,5 km unna med et bredt utvalg av butikker, restauranter, kaféer og servicetilbud.

Boligen ligger svært solrikt til og har gode uteplasser hvor solen kan nytes fra morgen til kveld. Området er kjent for sitt hyggelige bomiljø, lite trafikk og nærhet til flotte rekreasjonsmuligheter.

For den som er glad i sjø og friluftsliv er det kort vei til Lahelle og Østerøya med populære badestrender, svaberg, bryggeanlegg og flotte turmuligheter langs kysten. Området byr også på gode aktivitetsmuligheter for både store og små. GØIFs idrettsanlegg med fotballbaner og øvrige idrettsfasiliteter ligger i praktisk sykkelavstand fra eiendommen.

Barnefamilier vil sette pris på gang- og sykkelvei til Helgerød skole, samt kort avstand til Breidablikk ungdomsskole og flere barnehager i nærområdet.

Dette er et attraktivt område for deg som ønsker en fredelig og trygg tilværelse med nærhet til både natur, sjøliv og byens tilbud.

Ved å benytte kartet i annonsen får du enkelt opp en detaljert veibeskrivelse til eiendommen fra ønsket startsted. Det vil bli skiltet til visningen med Krogsveen sine visningsskilt ved fellesvisninger. Ellers er eiendommen skiltet med "til salgs-skilt"

Av hensyn til nabolaget oppfordres alle besøkende til å kjøre forsiktig, da det er mange barn som bor og oppholder seg i området.

- Helgerød barneskole [ 2,7 km ]
- Breidablikk ungdomsskole [ 2,2km ]
- Wang UNG [ 5,4 km ]
- Sandefjord videregående [ 3,5 km ]
- Skagerak International School [ 3km ]
- Flere barnehager i nærområdet som; Helgerød barnehage [ 2,8 km ], Høgenhall barnehage [ 2,6 km ] og Prestekragen barnehage [ 1,8 km ]

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 701,6 kvm. Tomten er tilnærmet flat og er opparbeidet med asfaltert gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning.

Eiendommen har en garasje med elektrisk portåpner og asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 (ID: 20220010) datert 21.09.2023 avsatt til Spredt boligbebyggelse, Framtidig. Hele eiendommen på 702 m² er avsatt til dette formålet, med feltnavn LSB. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3.2 for spredt boligbebyggelse, tillates det ikke oppføring av eller bruksendring til nye boenheter.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_4: Bevaring kulturmiljø - Gokstad. For sonen gjelder retningslinjer, ikke juridisk bindende bestemmelser. Retningslinjene i kommuneplanens § 1.13 og vedlegg 1 vektlegger at hensynet til kulturmiljøet skal tillegges særlig vekt ved behandling av byggesøknader, for å bevare områdets historiske særpreg og landskapskvaliteter. Beskrivelsen av kulturmiljøet nevner at Gokstadfunnet er blant Norges viktigste bidrag til verdens historie, og at landskapet rundt skjuler mange spor som kan belyse Gokstadhøvdingens betydning.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter har en årsprognose på kr. 14 072 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 024 081,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 096 324,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
103 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 373 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 393 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Andre Corneliussen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 29 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr.stk / Overtagelse  kr 4 500

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504
Tinglysing sikring  kr 545

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0194/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26194

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 16:33