Prost Stabels vei 371

Prost Stabels vei 371, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 52, ideell andel 1/1
Andelsnummer 27, Østafor Borettslag, organisasjonsnummer 942453787

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Kjøkken, vaskerom, entré, bod, stue
2. etasje 52 kvm: Bad, 3 soverom, gang (det minste soverommet er ikke godkjent)

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod

Garasje 15 kvm

Åpent arealterrasseareal 98 kvm:
Terrasse ved kjøkken (ca. 57m²), adkomstterrasse (ca. 41m²)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.12.2025 utført av Jo Henrik Stigen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det ene soverommet i 2.etg. ikke er omsøkt og ikke godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et andels rekkehus i 1987. Boligen er fundamentert med såle til ukjent grunn og ringmurer. Ytterveggene består av trebindingsverk fra byggeår, utvendig kledd med panel som er fra 2021. Etasjeskiller er i tre. Taket er en saltak-konstruksjon i treverk, tekket med takstein som ble vasket og malt i 2018. Renner, nedløp og beslag er i aluminium fra 2021. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass fra 2011. Ytterdøren er en malt dør med glassfelt, og terrassedøren har 2-lags isolerglass og er også fra 2011.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Platting og uteområder oppgradert sommer 2024 /
Gang og trapperom pusset opp høsten 2025.

Lys og innbydende rekkehus over 2 plan med herlige uteplasser.

Boligen er betydelig pusset opp de senere årene med gode løsninger og påkostede innredninger som et moderne og velutstyrt kjøkken, delikat baderom, og stilrene overflater på gulv og vegger.
Kjøkkenet har moderne innredning med integrerte hvitevarer og åpen løsning mot stuen.
Stor markterrasse på 41 kvm ved inngangspartiet på boligens sørside, samt stor markterrasse på motsatt side på 57 kvm.
Her kan man nyte sommeren til det fulle og følge solens bane gjennom dagen.

Boligen disponerer også garasjeplass med el-bil lader, samt en frittstående utebod.

E n t r è / h a l l
Romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy.
Ytterdør med glassfelt og elektronisk kodelås for en enkel og nøkkelfri hverdag.
Fliser på gulv sørger for et enklere renhold.

S t u e /
k j ø k k e n
Stue og kjøkken ligger i åpen løsning, noe som skaper en sosial og funksjonell sone, perfekt for både hverdag og gjester.
Stuen har god plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Store vindusflater sørger for godt med naturlig lys.
Peisovnen setter en lun stemning i rommet og varmer ekstra godt på kalde dager.
Fra stuen er det direkte utgang til boligens terrasse, som på varme dager fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplater i slitesterk laminat og tre.
Kjøkkenet er utstyrt med en stilrene fliser over benkeplaten, som harmonerer med resten av fargenvalg og innredning.
Integrerte hvitevarer med stekeovn og mikro i høyskap, induksjonstopp, oppvaskmaskin og bred nisje for kjøle- og fryseskap.
De integrerte hvitevarene og kjøleskapet følger med handelen. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

På kjøkkenet er det en stor og praktisk kjøkkenøy som utgjør en hyggelig frokostplass og sosialt samlingspunkt for familien.

S o v e r o m
2. etasje har to soverom og et rom som er benyttet som soverom.
Det minste soverommet til høyre for trappen er ikke omsøkt eller godkjent til varig opphold, men tilfører likevel verdifull plass for familien.
Soverommene er romslige og innbydende med god plass til seng og tilhørende møbler.
Hovedsoverommet har stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass.

B a d
Innbydende og moderne baderom i 2. etasje med lyse, pene fliser og behagelige varmekabler i gulvet.
Rommet er innredet med servantskap med heldekkende servant, og speil med integrert belysning.
Det herlige badekaret byr på litt hverdagsluksus og velvære.
Dusjkabinett med dører som beskytter resten av baderommet mot vannsprut og vannsøl.
Videre finner du veggmontert toalett med innebygget sisterne.
Downlights i himling og varmekabler i gulv.

I n n v e n d i g b o d
Praktisk og romslig bod i 1. etasje innredet med hyller.
Varmtvannsbereder er plassert i bod.

V a s k e r o m/ W C
Flott flislagt vaskerom/WC i 1. etasje.
Vegghengt toalett og innebygget sisterne.
Heldekkende servant på underskap og speil med integrert belysning.
Opplegg for vaskemaskin og stikk til tørketrommel.

Boligen har også et romslig loft med mye lagringsplass.

Medfølger:
- Kjøleskap / Fryser
- Integrert oppvaskmaskin
- Stekeovn
- Kombinert stekeovn / Mikrobølgeovn
- Induksjonsplatetopp

Medfølger ikke:
- Stringhylle i stue.
- Taklampe i stue
- Taklampe over spisebord

Boligen har elektrisk oppvarming med enkelte panelovner, samt gulvvarme i stuedel og entré. Det er elektriske varmekabler på bad i 2. etasje og på vaskerom i 1. etasje. I tillegg er det etablert ildsted i stuen for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 31.05.1988.

- Den midlertidige brukstillatelsen har vilkår om at gjenstående arbeider må utføres og ferdigbesiktigelse avholdes innen ett år. Det er ikke dokumentert at dette er utført.
- Det er utstedt ferdigattest for rehabiliterte piper datert 08.11.2001.

Det er forskjeller mellom opprinnelige byggetegninger og dagens planløsning:
- Det er etablert et vaskerom i 1. etasje som ikke fremgår av de godkjente tegningene.
- Soverom til høyre for trappen i 2.etasje er ikke byggemeldt som innredet rom, og det er satt inn takvindu som ikke er byggemeldt kommunen.
Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 102789, tinglyst 30.03.1988, type heftelse: Erklæring/avtale
Bestemmelser om parkering av biler i byggeforbudsbeltet. Linjebeltet der gjesteparkeringen er avholdt. Gjelder åpen parkering uten bebyggelse av noen art og for biler med maks høyde på 3 meter.

Dagboknr 105925, tinglyst 06.08.1987, type heftelse: Bestemmelse om veg
Bruksrett av veg. Gnr. 21 Bnr. 41 og bnr. 52 har rett til kjørevei i en bredde av 7 meter over gnr.21 bnr. 51

Dagboknr 106952, tinglyst 15.09.1987, type heftelse: Forkjøpsrett/hjemmel til eiendomsrett.
Forkjøpsrett for kommunen. Kommunen kan ikke eie over 35% av borettslagets enheter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser i sitt egenerklæringsskjema at det har vært mus på loftet høsten 2025. Tiltak er iverksatt inne i boligen med feller. Tiltak for bekjempelse er iverksatt av Borettslag / Borettslagets forsikringsselskap.
Rentokil er engasjert for videre oppfølging med styret for å iverksette ytterligere tiltak.
Det tas spesifikt forbehold om mus i husets konstruksjoner ettersom selger har opplevd dette tidligere. Det er en risiko for at mus kan komme inn, noe som kan medføre ekstra kostnader ved oppussing/sanering. Dette må i så tilfelle bekostes av kjøper.

.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Holt Vestvollen, Skedsmokorset, et veletablert og familievennlig boligområde skjermet for gjennomgangstrafikk. Herfra er hverdagslogistikken enkel med gangavstand til flere barnehager, som Holthagen og Toppen, begge kun en kort spasertur unna. For skolebarn er det trygg vei til Sten-Tærud skole for 1. til 7. trinn. De daglige innkjøpene kan enkelt gjøres til fots hos Kiwi eller Rema 1000 i nabolaget.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter for alle aldre. I umiddelbar nærhet ligger Holt friområde og Tandberg balløkke, som gir gode muligheter for lek og rekreasjon. Skedsmokorset har et bredt idrettstilbud med blant annet håndball-, ishockey- og tennisklubb, samt flere treningssentre. For naturelskere er Tæruddalen, innfallsporten til Romeriksåsen, kun en kort kjøretur unna. Her venter et omfattende nettverk av turstier og lysløyper som brukes aktivt hele året, med Ringdalshytta som et populært turmål i helgene.

For et utvidet servicetilbud er det kort vei til Skedsmo senter, som har et variert utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og bibliotek. Kun en kort kjøretur eller sykkeltur unna ligger Lillestrøm sentrum med alle sine bymessige fasiliteter, inkludert kjøpesentre, restauranter, kino og kulturhus. Området har også gode kollektivforbindelser med bussholdeplass i nærheten, og E6 er lett tilgjengelig. Fra Lillestrøm stasjon tar toget deg til Oslo S på rundt 10 minutter og til Gardermoen på cirka 12 minutter, noe som gjør beliggenheten ideell for pendlere.

Sten-Tærud skole (1-7 kl.)
Oks friskole (1-10 kl.)
Brånås skole (1-7 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Holthagen barnehage (0-5 år)
Toppen barnehage (1-5 år)
Sten-Tærud barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Borettslagets tomt er på 27.819 m², hentet fra målebrev fra 1991. Fellesarealene består av pent opparbeidede uteområder med asfalterte gangveier og grøntarealer.

Det medfølger garasjeplass. Det er montert EL-bil lader i garasjen.
For øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1990002 datert 20.06.1990 og kommuneplanens arealdel 2017003 datert 13.02.2020 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor hensynssone H570_1 for bevaring av kulturmiljø, i henhold til kommuneplanen. Dette kan medføre at tiltak på eiendommen må vurderes særskilt opp mot bevaringshensynet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 357,-  pr. mnd. og inkluderer: Betjening andel fellesgjeld, bygningsforsikring, grunnpakke kabel-tv/internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader (drift, vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, kabel-TV, forretningsførsel m.m.): kr 4 547,-
- Kapitalkostnader (stipulerte rentekostnader fellesgjeld): kr 1 770,-
- Kapitalkostnader (stipulerte avdrag fellesgjeld): kr 1 040,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan endres på kort varsel av styret. Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for ut 2026, denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. 
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv abonnement kan tegnes mot tillegg.
Wifi- modem medfølger, tv-tuner medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 262 368,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 049 472,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 840,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 354 881,- pr. 28.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 28 447 094,- pr. 30.11.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser:
Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restløpetid/Innfrielsesdato: 30.12.42
Rente: 5,35%.

4 490 000,00 Prisantydning
354 881,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 844 881,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 253,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 864 134,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åshild Haaland Røed og Christian Due

Boligen er tilknyttet Østafor Borettslag.
Borettslaget består av 88 boligseksjoner, fordelt på 68 rekkehus, 16 tomannsboliger og 4 eneboliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til vesentlig sjenanse for øvrige beboere. Andelseier må søke til styret.
Lillestrøm Kommune kan eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Borettslaget har gjort arbeider på tak, utvendig panel som var behov for å bytte er byttet og huset er beiset.
- Ferdigstilt arbeid rundt vannmålere
- Oppmerking av plasser på gjesteparkeringen
- Løpende vedlikehold

Planlagte påkostninger:
- Ny leverandør for vinterdrift: Styret har inngått avtale med ny leverandør for snøbrøyting og strøing fra og med neste vintersesong. Den nye leverandøren vil trolig starte allerede denne våren med vårfeiing etter vinteren.
- Ny avtale for småreparasjoner: Det er inngått en ny avtale for mindre vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen i borettslaget

Iht. mail fra styreleder 19.11.2025 er det ikke budsjettert med økning av felleskostnader for 2026. Det er heller ikke planlagt et større vedlikeholdsarbeid som vil medføre økning av fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører  kr 7 938,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca  kr 5 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger ca  kr 1 548,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto ca   kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0381/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25381

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 08:57