Rasmus Winderens vei 4

Rasmus Winderens vei 4, 0373 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 42, bruksnummer 52, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
Høy, tilbaketrukket og og usjenert 1. etasje 75 kvm: Entré/gang, helfliset baderom, stue, separat kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Balkong utenfor stuen.

Boligen disponerer en bod i byggets kjeller og en garasje i rekke. Felles sykkelbod. Stort fellesvaskeri i kjeller med egne vaskemaskiner og tørkerom. Sameiet har felles utebod i hagen for oppbevaring av hageredskaper o.l.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1950 Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. (Ikke besiktiget).Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med karm/ramme av tre (fra 1986). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1986). Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG 1 20stk 54 %
TG 2 14stk 38 %
TG3 3stk 8

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGIU:

TG2:
Våtrom:
Helhetsvurdering - Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Det er registrert riss/sprekk i flis ved toalett. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bæ rer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å væ re av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Vannrør og avløpsrør: Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
 - Fordelerskap og fordelerstamme: Koblinger for vannrør har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Andre rom:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å væ re av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Yttervegg:
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Vinduer og Ytterdør:
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Andre bygg:
- Innvendig forhold: et er lagret en stor del gjenstander garasjen ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men konsekvensen er at deler av garasjen derfor ikke er undersøkt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres.

TGIU:
Teknisk anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl fasade:
- Lufting ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU). Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Beskriv feilen og omfanget:
- "2015 sluttet varmekablene på badet å virke, ble koblet ut av elektriker pga kortslutning i varmekablene. Vi har ikke gjort noe med det siden.".

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?Ja. Nytt arbeid i 2001. Firma: Ukjent. Dokumentasjon: Nei.
- "Bad renovert av tidligere eiere i 2001. I prospektet fra 2010 står det: Tilfredsstiller ikke dagens krav til våtromsnorm.".

Hvilket firma utførte jobben? Ukjent. Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
Fortel kort hva som ble gjort av ufaglærte: "Bad renovert av tidligere eiere i 2001. I prospektet fra 2010 står det: Tilfredsstiller ikke dagens krav til
våtromsnorm.".

Nytt arbeid i 2010 av faglært: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte(ukjent firma)Dokumentasjon:Nei.:
- "2010 ble 3 varmtvannsberedere skiftet ut i felles vaskekjeller. Dette skjedde rett før vi kjøpte leiligheten".

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?Ja. Nytt arbeid i 2021 av faglært (Norske Fasader AS).
- Det er gjort utbedringer av fasade og garasjeanlegg. Nytt tak ble lagt på garasjeanlegg: 10cm armert påstøp, med belegg av polyuretan. Samme belegg ble også lagt på private balkong gulv.

Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja.
- "2019 gikk jordfeilalarmen i felles sikringsboks."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?Ja. Nytt arbeid i 202 av faglært: Elektris AS. Dokumentasjon? Ja.
- "Jordfeilen ble reparert av Elektris AS, og alle gamle sikringer ble skiftet ut med nye automatsikringer, både i felles anlegg og private anlegg. Ferdigstillt i 2020".

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
-"Januar 2012 fikk vi tilbakeslag i kjøkkenvasken med oversvømmelse på kjøkkengulvet. Forsikringssak. Noe av vannet lekket ned i kjelleren langs veggen. Dette ble tørket og reparert av IF. November 2012 gikk avløpsrør mellom septiktank og kommunalt nettverk tett. Dette ble spylt opp igjen av GRAVCO AS. Etter dette skjedde, som forebyggende tiltak, blir dette avløpsrøret spylt ren hvert år av GRAVCO, og dette problemet har ikke skjedd igjen.".

Har det væ rt feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? ja.
- "2014 skiftet vi ut gammel peis med ny moderne peis. Leverandør Hot Megastore AS".

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja.
- "2023 Rotter i kjelleren. Forsikringssak. Anticimex på befaring. Feller ble satt ut. Anticimex tettet steder rotter kan ha tatt seg inn problemer siden. Årsaken etter min mening er at en av naboene hadde beredskapslager med mat i plastbokser i kjellerboden.".

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?
- "2023 er det gjort vedtak om å skifte ut vinduer i sameiet. Sameiet har ennå ikke valgt leverandør. Men styret har innhentet flere anbud. Total kostnad kan bli på ca. 1 mill for hele sameiet. Noen av sameierne har syntes det er for dyrt slik at dette har blitt forsinket. Vi har ikke noen alvorlig feil med vinduene i vår leilighet som skal selges og vi mener de holder noen år til.".

Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag? Ja.
Fortell om konflikten og partene slik du har forstått det.
- "Fasade/garasje utbedringen ble finansiert av innbetaling fra sameierne. Seksjon nr 6 er uenig i en betaling på kr 59 320 til sameiet i forbindelse med dette. Saken er meldt til forliksrådet. Dom kommer snart".

Selger opplyser i opplysningsskjema:
Er du kjent med noen feil eller mangler ved eiendommen som bør utbedres?
- "Varmekabler bad sluttet å virke, ble koblet ut av elektriker. Leiligheten har en del slitasje på inventar og gulv. Det er vedtatt utskiftning av vinduer i sameiet, men ingen leverandør er valgt pr i dag.".

En lys og meget hyggelig gjennomgående hjørneleilighet med idyllisk beliggenhet i et svært etterspurt og veletablert villaområde på Vinderen/Blindern i enden av blindvei. Leiligheten ligger usjenert og flott til i grønne omgivelser. Unik intern beliggenhet på hjørnet av gården. Utgang fra stue til balkong. Fra balkongen er det trapp til felles hage. Meget populær og sentrumsnær beliggenhet med Blindern t-bane stasjon et steinkast unna. Kort gangavstand Vinderen sentrum med en rekke forretninger, dagligvare, servicetilbud, apotek, vinmonopol, restauranter, treningssenter mm. Trygg skolevei til Vinderen barneskole og Ris ungdomsskole. Flere barnehager i umiddelbar nærhet.

Eiet tomt med opparbeidet hage/fellesarealer.

Leiligheten fremstår innholdsrik og arealeffektiv med behagelige rominndelinger, lyse overflater samt store vindusflater fra begge sider som gir en luftig og lys atmosfære. Leiligheten ligger fint til i høy og usjenert 1. etasje på hjørnet av bygget. Gangadkomst fra hyggelige Havna alle. Inneholder: Entre/gang, baderom, separat kjøkken, 2 soverom og stue. Utgang til balkong med videre trapp ned til felles hage med plen fra stuen. Stort fellesvaskeri i kjeller med egne vaskemaskiner og tørkerom. Kjellerbod på 7 kvm. Felles sykkelbod. Garasjeplass i garasjerekke med 5 garasjer. Leiligheten er velholdt, med behov for oppussing for å trilfredsstille dagens krav til standard.

Leiligheten ligger i et attraktivt, sentralt og rolig boligområde på Mellom Vinderen og Blindern i Oslo. Her bor du sentralt, samtidig som området oppleves som rolig og tilbaketrukket uten sjenerende støy. Samtidig er det kort vei til barnehager, skoler, butikker og offentlig kommunikasjon på så vel som rekreasjonsområder i Marka.

E n t r é :
Velkommen inn! Bak inngangsdøren møtes du av en innbydende entré med plass for klesoppheng og oppbevaring av sko. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB.

S t u e :
Lys og trivelig stue med en praktisk utforsming som gjør det enkelt å innrede ulike soner med sofagruppe, bord og tilhørende mediemøblement i tillegg til stor spisestue. Den moderne peisovnen fra 2014 varmer og skaper hygge på kjøligere dager. Store vindusflater mot to himmelretninger slipper inn rikelig med naturlig lys, som gir en god romfølelse og ikke minst hyggelig utsyn over et rolig og frodig nabolag.

B a l k o n g :
Utgang fra stuen til syd-vestvendt balkong på 4 m2. Balkongen er oppført i murkonstruksjoner og det er tretrapp fra balkongen og ned til sameiets felles hage med plen. Balkongen er syd-vestvendt.

K j ø k k e n :
Separat kjøkken med kjøkkeninnredning fra 2008. Innredningen har profilerte fronter og benkaplater av laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur, komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger salget.
Det er parkett på gulv og malte veggflater. Vindu med hyggelig utsyn og plass til liten spiseplass foran kjøkkenvindu.

B a d e r o m :
Helfliset baderom fra 2001 med adkomst fra gangen. Bedet er innredet med vegghengt toalett, vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, dusjhjørne med dusjdører. Vannrør av type rør-i- rør og synlig synlige forkrommede rør. Naturlig avtrekksventil på vegg. Varmekablene i baderomsgulvet er defekte og frakoplet av elektriker. Badet er helhetsvurdert til TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon. Fellesvaskeri i byggets kjeller hvor selgers nye vaskemaskin er plassert (2026) og medfølger salget.

S o v e r o m :
Leiligheten har to romslige soverom. Begge med store vinduer, rikelig med lysinnslipp og godt med garderobeskap. Plass til dobbeltseng, nattbord, pult og kommode på begge soverommene.

G u l v : Parkett i alle rom foruten badet som er flislagt. Parketten i leiligheten bærer preg av noe slitasje.
V e g g e r : Malte vegger i lys farge. Hovedsakelig slette vegger samt vegger med panel. Fliser på bad og over kjøkkenbenk. Glatte innerdører.
H i m l i n g : Malte himlinger. God takhøyden i leiligheten på 2,5 meter. Nedsenket himling på bad med panelbord og downlights og takhøyde på 2,3 meter.

E l e k t r i s k : Oppgradert elektrisk anlegg med automatsikringer fra ca. 2020.

Komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin (2026) vil medfølge boligen ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med nyere panelovner. Rentbrennende peisovn i stuen. Felles varmtvannsberedere for bygningen er plassert i felles vaskerom. Varmtvann er inkludert i felleskostnadene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 1.oktober-31.desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 12.10.1951. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Originale byggetegninger samsvarer med dagens plantegning og bruk.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 16642, tinglyst 02.08.1977, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring om veirett, bestemmelse om vei og gjerde, bestemmelse om anlegg og vedlikehold, samt kontrakt vedrørende bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det fremkommer i sameiets vedtekter at styret skal underrettes alle leieforhold.

Eiendommen ligger i et attraktivt, sentralt og rolig boligområde på Vinderen i Oslo. Her har du umiddelbar nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud på Vinderen sentrum. Kort gangavstand til tursti som tar deg innover i Nordmarka, med milevis av tur- og skiløyper og flere idylliske badevann. For mer urbane søndagsturer anbefales Frognerparken som byr på piknikmuligheter, Frognerbadet samt den verdenskjente Vigelandsparken - alt dette i kort gangavstand fra eiendommen. Fra boligen er det ca. 14 minutters gange til Majorstuen og Bogstadveien, velkjent for sitt yrende folkeliv, og ikke minst rikelige utvalg av butikker, servicetilbud, kafeer, restauranter og utesteder.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000 og Coop Mega på Vinderen. Vinderen sentrum har også bl.a. apotek, parfymeri, hudpleie, klær, interiør, to bakeri, sushi restauranter, pizza, vinmonopol, Vinderen sport, Jernia, bokhandel, lege og tannlege etc.

Kort vei til offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til T-banen fra Blindern med linjene 4 og 5 og noen minutters gange til Vindern T-bane med linje 1. Bussens linje 46 går fra Vinderen, og Flybussen stopper på Gaustad (på Ring 3). Med bil tar det 39 min fra Vinderen til Oslo Lufthavn.

Det finnes både SATS treningssenter og Vindern Gym og kampsport. En skal heller ikke glemme Vinderen dansestudio som er blitt et meget populært tilbud blant de unge. Det flotte idrettsanlegget på Hemingbanen ligger på Slemdal og Frigg sin hjemmebane er på Tørteberg ved Frøen.

Flere barnehager i nærområde med Hvitveisen familiebarnehage (1-6 år) som nærmeste, innen kort gangavstand fra eiendommen. Kun 1 minutts trygg gange til velrennomerte Vinderen barneskole og 6 minutter til Ris ungdomsskole. I tillegg er det kort vei til universitetet på Blindern, Politihøyskolen og Norges Musikkhøgskole.

Beliggenheten med nærheten til både marka og sentrum gjør denne delen av Vinderen særdeles ettertraktet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Vinderen barneskole som avgir barn til Ris ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.049 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet felles hage med plen, asfalterte adkomstveier og diverse beplantning, busker og trær. Solrikt og barnevennlig.

Leiligheten har vedtektsfestet rett til garasje i garasjerekke med totalt 5 garasjer. Seksjon nr. 2 har bruksrett over garasje nr. 1 fra Rasmus Winderens vei. Det fremkommer også av vedtektene at seksjonseier som disponerer egen parkeringsplass og garasje på sameiets eiendom, har med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen/garasjeplassen. Den enkelte seksjonseier må selv dekke strøm til lading av bil.

Ellers er det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Det er felles varmtvann i sameiet.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.06 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
- Rasmus Winderens vei 6 - bruksendring av rom i kjeller fra tilleggsdel til hoveddel og fasadeendring. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202516115 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Apalveien 45 - tilbakeføring av hage og riving og oppføring av garasje. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202507402 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Pågående plansaker i området:
- Småhusplanen.
saksnr. 202102096. Pågående plansak vedrørende revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by. Midlertidig forbud mot tiltak.

- Bjørnstjerne Bjørnson plass 1 (NRK).
Saksnr 201718902. Området er planlagt utviklet med boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som minimum dekker områdets eget behov. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3.945,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett(fiber), garasje, kommunale avgifter, strøm i fellesarealer, felles forsikring, generell drift- og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og blir justert med 5% fra 1.juli. (Merk at kr 3.945,- utgjør felleskostnadene hensyntatt denne økningen).

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000,- pr. år. / 16000 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.746.029,-for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, men pt. påløper det ikke eiendomsskatt for denne seksjonen.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at for denne eiendommen påløper det pt ikke eiendomsskatt for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Det er ifl. forretningsfører ikke felles lån i sameiet.

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
209 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 149 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 159 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Rasmussen, Christian Fredrik Skjold Halstensen, Rasmus Oscar Skjold Rønningen, Victoria Skjold Halstensen og Carl Henrik Skjold Halstensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Rasmus Winderens vei 4, med sameiebrøk 23/100.
Sameiet består av 7 boligseksjoner.
Forretningsfører er Trond Rasmussen.
Felles bygningsforsikring er tegnet i If, polise 0000530166.14.1
Dugnad samt trappevask må påregnes. Nåværende eier er forretningsfører og klipper plenen, men forpliktelser/oppgaver kan roteres.
Samtlige 7 seksjonseiere er med i styret.
sameiets avløpsrør spyles årlig av Gravco.
Sameiet praktiserer normalt kapitalinnkreving ved behov for kapital.
Det vil måtte påregnes vedlikeholdsoppgaver i samarbeid med andre seksjonseiere i sameiet. Nåværende eier har utført plenklipping for sameiet.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at gode grunner taler for dyrehold og at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2021: Oppussing/maling av fasade og nytt tak lagt på garasjeanlegg.
2021: Nytt belegg på balkongene.
2020: Nye automatsikringer i felles anlegg og i private anlegg.
2010: 3 stk felles varmtvannsberedere i kjeller ble skiftet.

Planlagte påkostninger:  
Sameiet vedtok i 2023 å innhente tilbud fra entreprenører vedrørende utskifting av vinduer for alle seksjonene. Iflg styreleder er de i gang med å sammenligne pristilbud, hvorav det høyeste tilbudet er på kr. 1.200.000,-. Det er dog usikkert på når vindusutskiftingen vil ha oppstart. Det vil måtte påregnes kostnader knyttet til dette i fremtiden.

Styreleder opplyser også at sameiet har hatt en reklamasjon på utført arbeid av Norske Fasader AS på garasjedekket. Det har oppstått bbler på garsjedekket. Det pt uvisst hva som er årsaken, og styreleder opplyser at de vil måtte få inn fagkyndig for å se hva årsaken kan være. Dersom det vil måtte utføres arbeider på garasjedekket vil det måtte pårgnes kostnader til utbedring i fremtiden.

Iht. sameiets vedtekter må ikke kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Sameiets styre skal dog underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgave  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegninger kr 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 650,-
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring  kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0124/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26124

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 21:12