Fasansvingen 33

Fasansvingen 33, 1348 RYKKINN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 94, bruksnummer 723
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 94, bruksnummer 443, ideell andel 1/39

Totalt bruksareal BRA: 176 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 56 kvm: Trapperom, gang, vaskerom, kjellerstue og bod.
1. etasje 60 kvm: Entré, bad, kjøkken, spisestue og stue.
2. etasje 57 kvm: Gang, kott, bad og tre soverom.

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 24 kvm: Verandaer og platting

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport med befaringsdato 08.12.2025 utført av Mikkel Degland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjelleretasjen er byggemeldt som gang og «disp», deler av det største soverommet i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som «disponibelt rom" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Byggegrunn er ikke kjent.
- Forhold rundt drenering er ikke kjent, det registreres dreneringsplate mot grunnmur, men ingen kantlist for å føre vann ut over platene.
- Yttervegger oppført som bindingsverk. Utvendige flater av malt liggende trepanel.
- Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein
- Inngangsdør med rammer/karm av treverk, ett glassfelt og kikkehull. Tolags isolerglass med produksjonsår stemplet 1994. Vinduer og balkongdører med rammer/karm av treverk. Trelags isolerglass med produksjonsår stemplet 1994. Takvindu på soverom i 2.etg. fra 2025 i følge eier.
- Verandaer og plattinger i trevirke. Overbygd veranda i trekonstruksjoner på ca 3 kvm med adkomst/utgang fra fra entré. Overbygd veranda i trekonstruksjoner på ca 10 kvm med adkomst/utgang fra fra stue. Platting nedenfor veranda i hagen på ca 10 kvm.
- Varmtvannsbereder er fra 2016.
- Ventilasjon fra byggeåret. Naturlig og mekanisk avtrekk. Våtrom og kjøkken med mekanisk avtrekk. Motor er plassert på kott ved baderom i 2.etg. Motor byttet i 2026 i følge eier. Det er kun kjøkkenviften som går på Villavent anlegget. Ytterligere kanaler som gikk til tidligere ventiler på badene ble blendet under baderomsrenovering og mekaniske vifter med ventil ut i yttervegg ble installert.
- Hovedsakelig skjult ledningsnett. Strømskapet er plassert i entré 1.etg. Fordelingskurser med automatsikringer fra byggeår. Strømskap er merket med kursoversikt.
- Enkel frittstående utebod / lekestue. Tiltak bør påregnes grunnet råteskade i kledning. Bygningen er en enkel sidebygning og er derfor ikke tilstandsvurdert.
- Kaldtloft med adkomst fra luke øverst på gavlvegg fra hagen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Grunn/fundamenter: Dreneringen har passert over halvparten av forventet levetid, samt at det mangler kantlist over dreneringsplate. Terreng har ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmur rundt hele boligen.
- Yttervegger: Tilstandsgrad vurderes da det ikke registreres tilfredsstillende lufting eller musesperre.
- Vinduer/dører: Behov for mer vedlikehold utvendig for flere av vinduene. Over vinduene er det ikke etablert vannbrett / beslag. Over halvparten av forventet levetid har passert for vinduer og ytterdører.
- Tak: Det registreres mose på takstein som bør fjernes, samt at undertaket har passert over halvparten av forventet levetid.
- Bad 2. etasje: Vindu plassert i våtsonen til badekar. Fall er vurdert som ikke tilfredsstillende.
- Bad 1 .etasje: Hulrom for noen gulvflis.
- Vaskerom: Hulrom for noen gulvflis. Dokumentasjon: bygg bygget iht. Teknisk forskrift 2010 eller senere skal ha dokumentasjon / uavhengig kontroll.
- Kjøkken: Slitasje på innredning og gulv utover normal bruksslitasje. Det registreres knirk i gulv.
- Kjelleretasje: Vegger er bygget opp med dampsperre (plast) og anses som en risikokonstruksjon.
- VVS: Tilstandsgrad vurderes grunnet alder for de originale rørene.

TGIU:
- Loft er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?: Håndkletørker på bad i 1 etg må fjernes eller byttes, den blir for varm og er pt ikke i bruk (jeg har dratt ut støpsel fra stikkontakten på veggen) 2016 vaskerom kjeller: Oppdaget skjult lekkasje over tid fra avløpsrøret til vaskemaskin. Polygon rev og sanerte deler av vaskerom og deler av tilstøtende vegg i kjellerstuen, tørking og undersøkelse av ytterligere kjellerrom ble ikke utført. Resterende vaskerom ble revet ifbm totalrenovering i slutten av april 2017. Omfattende fuktkontroll fra 2024 og ifbm salg i 2026 viser "ingen forhøyede verdier eller tegn til kritisk fukt i konstruksjonen. Konstruksjonen vurderes som tørr og stabil". Utdrag fra Mycoteam inneklimarapport etter utbedring (2025): "ses ingen tegn til risiko for skjulte skader som sprer unormale verdier av muggsoppsporer ut fra prøvene".
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?: 2017: Totaloppussing av bad i 1 etasje. 2020: Totaloppussing av bad i 2.etasje. 2017: Totaloppussing av vaskerom. Foreligger dokumentasjon i form av fakturaer og arbeidsbeskrivelse, men ikke våtromsgaranti (de gav ikke våtromsgaranti da de avviket fra våtromsnormen ved å gipse innervegger). 2024: Vaskerom kjeller: Åpning av vegger for fuktmåling og sanering av muggvekst. Reparasjon av membran på gulv i vaskerom (mot trappegang). Lukking av vegger etter fuktkontroll og sanering. Har dokumentasjon av på arbeid + fuktkontroll +inneklima analyse, se mer under punktet «kjeller». 2024: 2024: bad 1.etg, Delilla har byttet silikon i dusjen. Har dokumentasjon i form av faktura. 2016: Riving og sanering etter lekkasje.
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?: Lekkasje i august 2024 grunnet utetthet ved pipebeslag, pipebeslag ble byttet noen dager senere. Forsikring mente det ikke var behov for tørking utover naturlig tørking, jeg har selv fikset innvendig skade i gipstaket (etter tørking). Jeg hadde en taksjekk i august 2025 utført av LummeCo AS (tidligere Takklinikken), har rapport med bilder fra kaldloftet. Blikkmannen har vært inne og inspisert treverket på kaldloftet som har fått vann og muntlig sagt til meg at det ikke trengs å byttes.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?: 2025: Byttet mønebånd og er par takstein over carport, har faktura som bekrefter arbeidet. 2024: Byttet kummer (5) og ett nedløpsrør har faktura som bekrefter arbeidet. 2019: Malt kledning og byttet noen bord under kjøkkenvindu og i carport. 2024: Byttet pipebeslag etter lekkasje. Har faktura som bekrefter arbeidet. 2025: Bytte av velux vindu på hovedsoverom. 2025: Tar forbehold at faglært er lik skadedyrfirma i denne sammenheng. Høst 2025: Insektsperre montert i alle luftespalter i gesimsoverheng etter en meis (fugl) søke ly og dro ut isolasjon. Det er benyttet sinkbelagte stifter og galvanisert spiker for værbestandighet.
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?: 2016 vaskerom kjeller: lekkasje, se mer info under «Våtrom» I 2024: Sanering av mugg, sopp og råte i kjelleren (gang, trappeløp, vaskerom) kapillært opptrekk, sviller til vegger (trapperom, gang) var plassert på betong uten fuktsperre mellom svill og betong, og mulig også ikke utbedrede områder etter tidligere lekkasje. Etter åpning og riving ble det før gjenoppbygging gjennomført omfattende fuktmålinger flere steder i kjeller, gulv, vegger og i sålen. Fuktmålingene utført i 2024 viste lave og stabile verdier, uten indikasjon på skadelig fukt. Ved ny befaring rett før salg i 2026 ble det gjennomført supplerende målinger, utdrag fra dokumentasjon: "Disse bekrefter samme bilde: Det er ikke registrert forhøyede verdier eller tegn til kritisk fukt i konstruksjonen. Konstruksjonen vurderes som tørr og stabil." Har dokumentasjon av arbeidet, fuktmålinger fra 2024 og 2026, samt rapport fra mycoteam, utdrag fra Mycoteam inneklimarapport etter utbedring (2025): "ses ingen tegn til risiko for skjulte skader som sprer unormale verdier av muggsoppsporer ut fra prøvene".
- Har det vært feil på det elektriske anlegget?: Byttet gamle defekte jordefeilautomater til nye 2024. Avvik fra sist eltilsyn i 2013 ble utbedret (har tilsynsrapport i elvia). Håndkletørker på bad i 1 etg må fjernes eller byttes, den blir for varm og er pt ikke i bruk (jeg har dratt ut støpsel fra stikkontakten på veggen).
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?: 2023: Installert elbil lader og ny kurs utebod. 2017: Arbeid ifbm totalrenovering av bad 1.etg og vaskerom. 2020: Arbeid ifbm totalrenovering av bad 2.etg. 2024: Byttet ut seks automatsikringer til nye jordfeilautomater. Byttet gamle defekte jordefeilautomater til nye. Montert ny armatur under kjøkkenskap.2025: Feilsøking og ny koblingsboks til utelys på terrasen (pjeld løsning). 2018: Bytte 2 stk utelamper montasje av 3 stk taklamper og dimmer bytte av 2 stk dimmer bytte av en lysbryter i gang. 2026: Kjøkken: Ny stikkontakt på eksisterende punkt. Terrasse: demonterte 2stk varmeelement og monterte ny stikkontakt på eksisterende koblingspunkt. Kjellerstue: ny termostat varmekabler gulv Merk: arbeid ble utført etter tilstandsrapporten fra takstmann var ferdigstilt.
- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?: 2026: Byttet viftemotor og kondensator på villavent motor - har ikke dokumentasjon men faktura og et klistremerke på motoren med dato for bytte.
- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?: Takstmann har skrevet «Det ble ikke avdekket vesentlige retningsavvik som kan indikere setningsskader eller øvrige svekkelser» Basert på hjelpeteksten til spørsmålet der innvendige sprekker og skjeve gulv nevnes velger jeg allikevel å krysse av ja her og oppgi følgende: Det er glipper mellom fotlist og gulv enkelte steder i 1. og 2.etasje. Det er en vertikal sprekk fra tak til gulv i innvendig hjørne mellom gipsplatene på hovedsoverommet. Det er også noe krøll i tapeten i enkelte hjørner feks ved inngangsdøren Takstmann har skrevet "Retningsavvik er målt i alle etasjene og er på det meste målt til 10mm avvik på 2m. Totalt avvik er målt opp til 18mm." Retningsavvik har vært stabilt siden første måling jan 2024.
- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?: Ingen av ildstedene har vært i bruk siden jeg flyttet inn i 2011. Det har vært utført feiing med unntak av de siste årene (feier anbefalte/sa feiing da ikke var nødvendig om ildstedene ikke var i bruk). Det var riss/sprekker i pussen i stuen som jeg fikk utbedret i 2025, det sprakk opp igjen tidligere i år, firma (aarsrud bygg) har gjort et nytt forsøk på utbedring nå rett før salg i 2026. Fikk anbefalt en videoinspeksjon i 2019 (grunnet riss/sprekk i pussen), anmerkninger var:- Glipper mellom noen foringer i skorsteinen.- Det mangler Leca stuss i den nederste røykrørsinnføringen. Dette er en feilmontering fra da ildstedet ble satt inn. - Noen forskyvninger mellom foringene i skorsteinen. - Ingen sprekker i selve foringene. Konklusjon: Manglende røykrørsinnføringer er en feilmontering som reduserer kvaliteten på fyringsanlegget og bør utbedres. Glippene og sideforskyvningene mellom foringene vurderes til å være for små til at de går ut over funksjonssikkerheten til skorsteinen. Skorsteinen vurderes til å være i funksjonssikker stand og kan brukes videre.
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?: Ca medio des 2022 til medio feb 2023 og des 2023-jan 2024 ble det i flere runder (egeninnsats og av skadedyrfirma) gjort tetting med musebørster utvendig etter lyd i etasjeskillene i nærheten av skorstein. Alle ventiler på bakkenivå ble også enten byttet eller limt på ny utenpåliggende. I jan 2024 ble siste tetting med musebørste under terrassen ut fra stuen gjennomført og ingen lyder siden. Ingen skader fra skadedyr er avdekket, men tar forbehold om at det kan være spor og/eller uavdekkede skader i konstruksjonen. Det er mauraktivitet og maurtuer ute (aldri hatt/sett maur inne) og jeg har samarbeidsavtale med Pelias 2 befaringer og behandlinger i året.
- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?: 2026: det er fukt, mugg og råte i frittstående utebod. Bør utbedres evt. bør boden rives, fikk tømrer til å sikre stabilitet gjennom innvendig støtte i hjørner desember 2025. 2024: Mugg, sopp og råtesanering, se mer info under "Kjeller". 2021: fant mugg mellom to tapeter i trappegang trodde det skyltes lagring mot vegg så fjernet tapet og vasket der selv. 2016: Mugg, sopp og råtesanering, se mer info under "Våtrom".
- Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?: Tidligere eier har innredet kjeller, det er ikke søkt om bruksendring. Jeg har i mitt eie innlemmet disponibelt rom til hovedsoverom, dvs jeg har fått noen til å rive vegg mellom hovedsoverom og disponibelt rom, samt lukke døråpningen til det disponible rommet. Noe flere med samme hus har gjort. Det er ikke søkt bruksendring av dette arealet til kommunen.
- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?: Nabo (fasanfaret 21) har satt i gang gravearbeid for å drenere og sette inn kjellervindu, samt søker de om å bruksendre kjeller og bygge inn altan. Der hvor vindu skal settes inn og innbygging av altan er mindre enn 4 m fra min tomt og jeg har ikke gitt (frivillig) samtykke. Har ikke mottatt skriftlig nabovarsel Nabo bak (gommerudveien 12a) skal søke om å bygge svømmebasseng (nedsunket) i platting. Jeg har ikke gitt frivillig samtykke og ikke mottatt nabovarsel. Ny reguleringsplan for Gommerud m.fl. (https://www.baerum.kommune.no/politikk-og-samfunn/samfunnsutvikling/stedsutvikling-i-barum/gommerudveienmfl/).
- Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte?: Husker ikke når og hvem men vi fikk noen via mittanbud til å rive vegg mellom hovedsoverom og disponibelt rom og tette igjen døråpningen til disponibelt rom samt legge gulv i hovedsoverom og gang. Det er en tynn sprekk på deler av der døråpningen til det disponible rommet var i gangen i 2.etg som jeg selv har sparket og malt i 2026.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?: Benkeplate på kjøkkenet er fra byggeår og er fuktskadet ved oppvaskmaskin + skade på underside som skyldes varmeutvikling (trolig fra en tidligere oppvaskmaskin) Ved innflytting i 2011 var det lys og strøm i uteboden. Det ble påpekt ved et elektrikerbesøk at det ikke var riktig utført og frakoblet derfor strømtilførselen fra bod til utehuset. Merk: kabel går fortsatt fra bod, under bakken og inn til uteboden. Høsten 2023 ifbm befaring for montering av elbillader fant jeg et hull i grunnmur under inngangspartiet ved døren. malermester Brodahl tettet hullet, har selv murt over med husfix Arbeid kjeller 2024: ikke montert ny gipsplate på vegg mot trapperom. Åpning mellom pipe og vegg (ca 3 cm) er tettet med brannplate og på motsatt side er sprekker mellom murvegg og gipsvegg fuget og tettet for å forhindre svevestøv fra isolasjon. Det er knirk i gulvene i 1. og 2. etg Det er tidvis lyd, smell og knaking i huset fra panel og konstruksjonen Det er vannskade fra juletrefot på parketten i 1. etg Innvendig skyvedør mellom stue og kjøkken må justeres/rettes opp.

1. etasje:
Entré:
Innbydende entré med god plass for yttertøy og sko.

Stue, spisestue og veranda:
Stor og lys stue med gode møbleringsmuligheter. Her er det god plass for sofagruppe, TV-seksjon, spisegruppe og annet passende møblement. Fra stuen er det utgang til en nydelig sydvestvendt veranda på ca. 10 kvm med videre adkomst til en platting og hagen.

Kjøkken:
Romslig kjøkken med profilerte fronter på skap og skuffer, og benkeplate i laminert spon med nedfelt kjøkkenvask. Kjøkkenet har komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap.

Baderom:
Pent baderom fra 2017 med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger og malt himling med downlights. Badet har vegghengt toalett, servant og dusjnisje.

2. etasje:
Soverommene og kott.
I boligens andre etasje finner du tre gode soverom, alle med plass for seng, skap og annet passende møblement. I etasjen finner du også et praktisk kott med lagringsmuligheter.

Baderom:
Pent baderom fra 2020 med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger og malt himling med downlights. Badet har vegghengt toalett, servant og badekar.

Kjelleretasje:
Stue:
I kjelleretasjen finner du en hyggelig stue, perfekt som TV-stue, ekstra stue, ungdomsavdeling eller annet.

Det gjøres oppmerksom på at kjelleretasjen er byggemeldt som gang og «disp», deler av det største soverommet i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som «disponibelt rom" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold

Vaskerom:
Praktisk vaskerom fra 2017 med flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger, malt himling med downlights, benkeplate i laminert spon med nedfelt kum og innredning med plass for vaskemaskin/tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre/tilbehør medfølger boligen:
- Vaskemaskin
- Tørketrommel
- Fryser på vaskerom
- Kjøleskap
- Oppvaskmaskin (noe gummi hang løst over deksel nederst og er tatt bort - vet ikke hva slags funksjon den evt hadde)
- Komfyr (merk: 1 defekt plate og ødelagt hengsel på dør)

Elektrisk oppvarming via panelovner/løsovner, gulvvarme på badene, vaskerom og i kjellerstue, samt peis/peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.04.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjelleretasjen er byggemeldt som gang og «disp», deler av det største soverommet i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som «disponibelt rom" jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene i kjelleretasjen og deler av hovedsoverommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Se byggemeldte og godkjente tegninger av boligen vedlagt i salgsoppgaven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har 1/39 ideell andel av gbnr. 94/443 (veiene Fasanfaret og Fasansvingen, samt grøntområde mellom Fasanfaret og Fasansvingen).

Eiendommen er en del av Fasanfaret Huseierforening.
Fellesutgiftene til huseierforeningen er kr. 4 250,- pr. år som går med til måking, strøing og feiing av veier, drift av gatelys og drift av fellesarealer.
Årlig dugnad gjennomføres årlig.
Huseierforeningen leier inn kontainere for hageavfall to ganger pr år.

Boligen har en attraktiv beliggenhet i rolige og barnevennlige omgivelser på Belset / Rykkinn. Her bor du med gangavstand til barne- og ungdomsskole, barnehager og marka, som byr på flotte turområder. I nærområdet har du også lekeplasser.

Fra huset har du gangavstand til Rykkinn Senter, hvor du finner hyggelige spisesteder, og diverse utvalg av småforretninger og butikker. I tillegg finnes selvbetjent treningsstudio, bibliotek, legesenter, tannlege, fysioterapeut og dagligvarebutikken Meny m.m. Et hyggelig og nyoppusset nærsenter med det man måtte trenge i det daglige. Det er for øvrig en kort kjøretur til Kolsås senter hvor du også finner Vinmonopol, apotek, frisør og butikker, samt hyggelige Bærums Verk handelssenter og Verksgata, hvor det er flere butikker, brukskunst og trivelige spisesteder i tillegg til handelssenter. Videre har du Sandvika sentrum ca. 11 minutters kjøretur fra boligen. Sandvika sentrum og Sandvika Storsenter har alt du måtte trenge av servicetilbud, rikelig med kaféer, restauranter og shoppingtilbud. Med ca. 190 butikker og spisesteder har senteret en bred butikkmiks bestående av både kjede- og nisjebutikker. Idylliske Kalvøya og Kadettangen ligger således i Sandvika, hvor man kan nyte strand- og bryggeliv på sommerstid. Kadettangen ble nylig oppgradert og fornyet, og stod ferdig sommeren 2019. Her er det stupetårn, badebinge, treningsapparater, lekeplasser, sandvolleyballbaner og masse mer. Et eldorado for barnefamilien på sommerstid.

Nærområdet kan by på flotte turområder sommer som vinter i Eineåsen. Om vinteren er det preparerte skiløyper kun et par hundre meter fra boligen. Området kan by på et variert utvalg av fritidsaktiviteter som blant annet svømmehall, fotballbaner, tennisbaner og lysløyper. Det er heller ikke langt til Rykkinnhallen, som blir brukt til blant annet håndball, basket, karate og gymaktiviteter for Rykkinn skole. Du har også Gommerudbanen som er en flott idrettsplass. Gommerudbanen er Bærums Verks/Hauger sin hjemmearena. Mellom Gommerudbanen og boligen ligger tennishall for Vestre Bærum Tennisklubb.

Av offentlig kommunikasjon har du Langleiken bussholdeplass ca. 500 meter fra boligen, med buss mellom Lommedalen og Sandvika (rute 210 A og B), samt holdeplassen "Skytten" med buss til Oslo (rute 160 og 160 E). Denne ruten stopper også ved Kolsås, hvor du finner T-bane med linje 3. Sandvika er for øvrig et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med busser, tog og Flytoget.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Glitre barnehage avd. Langleiken
- Belset barnehage avd. Bakkeplassen
- Belset barnehage
- Bryn/Hammerbakken barneskole
- Eineåsen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 503 kvm. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer og annen beplanting. Det er gode adkomstforhold med asfaltert gårdsplass og parkering i carport og på egen tomt.

Selger informerer om at noe av hekken går utenfor egen eiendomsgrense, mot veien. Gjerde mot nabo har blitt vedlikeholdt av nabo, men er på tomten til denne boligen.

Kjøper overtar risiko for dette.

Boligen har gode parkeringsmuligheter i carport og på egen tomt. Boligen har installert elbil-lader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for huseierforeningen.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Reguleringsplan:
Eiendommen er regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Lommedalsv/Lomma, fra Bryn skole til Daniels bru" med planID 1977020 datert 19.10.1979.

Reguleringsplan under arbeid:
Reguleringsplanen "Gommerudveien m.fl." med planID 2024015 har status som "planforslag".

Formålet med planen er å gi tydelige og forutsigbare rammer for fremtidig utvikling av eiendommene, samtidig som områdets stedspesifikke kvaliteter og verdier knyttet til eksisterende bebyggelses- og hagestruktur, byggeskikk, kulturmiljø, landskap, siktlinjer og åpenhet langs vei ivaretas. Planområdet er på ca. 107 dekar og består av totalt 101 eiendommer langs Fasanveien, Fasansvingen, Fasanfaret og Gommerudveien, samt noen få langs Langleiken. Planområdet grenser til grøntområder i nord og mot vest går det et turdrag. Mot øst avgrenses området av Gamle Lommedalsvei og Lommedalsveien, som er en fylkesvei.

For mer informasjon om planen se lenke til kommunens sider: https://www.baerum.kommune.no/politikk-og-samfunn/samfunnsutvikling/stedsutvikling-i-barum/gommerudveienmfl/#chapter3

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17 838,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Prognose for kommunale avgifter i inneværende år er kr. 21 396,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 500 kwh. pr. år. 
Selger opplyser om at boligen har husforsikring (topp hus) og selger har betalt kr. 4 800,- pr. år.
Boligen er tilknyttet VikenFiber som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 1 339,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster ca. kr 5 000,- pr. år.

Avgift til Fasanfaret huseierforening er kr 4 250,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 308 894,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

243 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
244 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
264 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 994 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 014 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kirsti Ann Horgen Revang

Selger ønsker overtakelse mellom 1. september - 1.oktober, eller senere. Eller etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto Enebolig   kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Premium  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning verdi kr. 6.000,-  kr 0,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse 4 000,- pr. stk. Første visningrunde inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligoptimalisering med stylist  kr 0,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0119/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26119

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 18:01