Valmuevegen 15

Valmuevegen 15, 2322 RIDABU
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 181, bruksnummer 58, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 55 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 51 kvm: Entré, gang, bod/teknisk rom, to soverom, bad og kjøkken/stue.

BRA-e:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 4 kvm: Utebod.

Åpent areal:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 28 kvm: Plattinger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten boligbygg oppført i 2021. Grunnmur i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at ingen bygningsdeler er gitt TG3.

Det gjøres også oppmerksom på følgende bygningsdeler gitt TG2:
Våtrom --> Overflater vegger og Fallforhold (gulv).
Kjøkken --> Innredning.
Øvrige rom --> Overflater gulv.
Tekniske anlegg, VVS anlegg --> Avløpsrør.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon --> Fasader ink. kledning.
Yttertak --> Tekking (undertak, lekter og yttertekking).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en moderne halvpart av tomannsbolig fra 2021. Her får du et tiltalende og lettstelt hjem med gode løsninger og gjennomgående moderne standard. Boligen har fremdeles nær ett år igjen av nybyggarantien, noe som gir ekstra trygghet for deg som kjøper.

Planløsningen består av entré, gang, bod/teknisk rom, to soverom, bad, samt en åpen kjøkken-/stueløsning. Kjøkkenet er praktisk utformet med god utnyttelse av plassen og har en stilren innredning fra Ikea med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt ventilator i overskap. Stuen har plass til sofagruppe og spisebord, og store vindusflater bidrar til en lys og åpen romfølelse.

Badet holder en moderne standard fra byggeåret med flislagt gulv med gulvvarme, dusjhjørne, vegghengt servantinnredning og opplegg for vaskemaskin. Hele boligen har vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon, noe som gir et behagelig inneklima og energieffektiv oppvarming.

Utendørs finner du en praktisk utebod, samt plattinger på begge sider av boligen, som gir mulighet for å nyte solen store deler av dagen. Tomten er lettstelt og gir rom for både avslapning og enkle aktiviteter.

Beliggenheten på Hjellum er rolig og familievennlig, med kort vei til skole, barnehage og dagligvarebutikker. Området byr på gode muligheter for friluftsliv med turstier, skiløyper og badeplasser innen kort avstand, samtidig som Hamar sentrum med alle sine fasiliteter kun ligger en 10-minutters kjøretur unna.

Dette er en bolig som passer godt for deg som ønsker et moderne, praktisk og lettstelt hjem i et koselig område.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger slik de fremstår på visning.

Boligen varmes opp via vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral.

Det foreligger ferdigattest på vertikaldelt tomannsbolig, datert 25.08.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom. Dagboknr 845481, tinglyst 08.07.2021, type heftelse: Seksjonering av eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet på Hjellum i Hamar kommune, omtrent fem kilometer fra Hamar sentrum. Området er rolig og familievennlig, med kort vei til fotballbane samt gangavstand til både Lovisenberg barnehage og barneskole. Ener ungdomsskole ligger ca. 3,2 km unna. Det er også enkel tilgang til offentlig transport og dagligvarebutikker i både Ridabu og på Bekkelaget.

For den som liker friluftsliv er det flotte muligheter rett i nærheten med bl.a. naturreservatet Åkersvika og koselige Svartelva, samt stier som kan brukes hele året og skiløyper vinterstid. På Gåsbu skistadion, ca. 15 minutters kjøretur unna, finner man både natursti, rasteplasser og utkikkstårn.

Koigen, et populært friområde ved Mjøsa, ligger bare rundt ni minutter unna med bil. Her kan man bade, skate, grille eller spille ballspill, og området passer for både store og små. Fra Koigen kan man fortsette turen til vakre Domkirkeodden.

Hamar byr ellers på et bredt spekter av kultur- og fritidstilbud. I Kulturhuset finner man kino, konsertsal, kulturskole, musikkverksted og kafé, mens Vikingskipet, ca. 4,2 km unna, arrangerer alt fra sportsarrangementer til store samlinger som The Gathering.

Fra Ridabu ta høyre inn mot Ådalsbruk, Ilseng og Hjellum. Følg Fv 116 i 600 meter og deretter til høyre inn på Hjellumvegen. Følg denne i ca. 1,3 km og ta til venstre inn på Valmuevegen. Etter ca. 100 meter får du boligen på høyre side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lovisenberg barnehage (1-5 år) - 1.7 km
Lovisenberg skole (1.-7. kl.) - 1.5 km
Ener ungdomsskole (8.-10. kl.) - 3.1 km
Hamar katedralskole (Vgs.) - 9.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 743 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfalt, plenareal, platting/terrasse på terreng og
biloppstillingsplass.

Parkering på gårdsplassen som er fellesareal, utenfor boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er underlagt kommuneplanens arealdel 2018-2030 med arealbruk bestemt til boligbebyggelse nåværende og framtidig. Denne er datert 30.05.2018. I planen ligger eiendommen også innenfor hensynssone for radon, flomfare og båndlegging for regulering etter pbl.

Eiendommen er også underlagt kommunedelplan for Hjellum med arealbruk bestemt til boligbebyggelse og noe av eiendommen mot øst til idrettsanlegg. Planen er datert 29.10.2014.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen grenser til idrettsanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 16 132,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.
Eiendomsskatten er kr 8 295,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 400,- pr. år. / 6 184 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 228,-.
Boligen er tilknyttet fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 833 616,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 334 464,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00 Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
79 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 829 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nawid Saftari

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 35 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger  kr 2 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 803,00
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Hamar  kr 582,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 12 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 12 824,00
Foto - 20 bilder - drone  kr 5 829,00

Oppdragsnummer 65-0271/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.25271

Sist oppdatert: 30. oktober 2025 kl. 17:48