Gullskårveien 25

Gullskårveien 25, 1664 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 728, bruksnummer 137, festenummer 62, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, Gullskåret Borettslag, organisasjonsnummer 950 090 146

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
4. etasje - 82 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje - 3 kvm: To boder

BRA-b:
4. etasje - 14 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer to boder i kjelleren på 3 kvm (BRA-e), en på 1 kvm og en på 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.07.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Boligblokk over fire etasjer samt kjeller. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og murkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglstein, samt felt belagt med trepanel og pussede flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB og kikkehull. Balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra 2024. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 60% TG 1, 6% TG 2 og 34% TG IU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i kjøkken, øvrige rom og elektrisk anlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Sprukket flis ved venstre vegg. Dette ble fikset på reklamasjon. Se utført arbeid under.

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Ny servant.

- Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært. Byttet sprukket servant på bad grunnet uhell.
Hvilket firma utførte jobben? INGARD LANGSHOLDT AS.

- Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja. Fikset sprukket flis. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Byttet ut sprukket flis. Hvilket firma utførte jobben? Peab Norge

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Rehabilitering. 2022
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Rehabilitering av sørfasade (ny teglstein, nye vinduer, etc.). VIKING ENTREPRENØR AS

- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Rehabilitering av nordfasade 2024(ny teglstein, nye vinduer, etc.). - Rehabilitering av vegg mot balkong (ny balkongdør, nye vinduer, etterisolering, nytt panel, etc.).
Hvilket firma utførte jobben? Hersleth Entrepenør AS.

- Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja. Tre spotter over kjøkkenbenk virker ikke. Årsak og omfang er ukjent, da det ikke foreligger dokumentert undersøkelse av fagperson. Spottene ble installert under tidligere eiere, og vi kjenner ikke til hvordan installasjonen er utført.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Faglært. Festet 2 stikkontakter på to av gjestesoverommene (en i hvert rom).
Hvilket firma utførte jobben? Boligelektrikeren AS.

- Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Montering av felles brannvarslingssystem. Borg Svakstrøm AS.

Leiligheten er i senere år oppgradert i flere omganger og har i dag et tidsaktuelt uttrykk skapt av moderne overflater og innredninger.

Nåværende eiere overtok i 2022 og utførte samme år en omfattende oppussing. Vegger og himlinger i alle rom utenom badet ble malt, veggene i både entreen og hovedsoverommet ble i forkant også helsparklet og behandlet til glatte flater. Ny én-stavs klikkvinyl ble samtidig lagt i både entreen, stuene og kjøkkenet samt hovedsoverommet.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning i grå høyglans som ble installert i 2018 og i dag er velholdt. Tilstandsgrad 2 er kun gitt for kullfilter i ventilator fremfor mekanisk avtrekk. Innredningen er meget praktisk i daglig bruk, med vask og platetopp side om side og mange oppbevaringsmuligheter. Hvitevarene er alle integrert, oppvaskmaskinen fra 2023. Automatisk lekkasjesikring og varmtvannsbereder på 95 liter er montert i benkeskap.

Badet ble renovert i regi av borettslaget i 2019, er velholdt og i tilstandsrapport utelukkende gitt grønn tilstandsgrad 1. Fliser på innbygget toalett-sisterne er skiftet ut i 2025 i forbindelse med reklamasjonssak. Fliser er for øvrig også gulvet og veggene utført med, gulvet har i tillegg elektrisk varme. Spotter som besørger jevn belysning er innfelt i himlingen. Baderomsmøbler i form av servant- og speilskap er fra Vikingbad, ny servant ble bekostet av nåværende eiere i 2023.

Overflater og innredninger:
Gulv: Klikkvinyl, laminat og fliser.
Innervegger: Malte sparklede flater, malt strietapet og fliser.
Himlinger: Malt betong og malte sparklede flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter i grå høyglans. Laminert hvit benkeplate. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap, med kullfilter.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Støvsugerladeren som er festet på veggen i det ene soverommet vil ikke følge med leiligheten.
Skittentøyskapene på ene soverommet vil bli fjernet før visning og salg.
Det er i tillegg mulighet for å kjøpe andre løsøre i leiligheten mot vederlag som møbler etc, ta kontakt med megler for mer info.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1967.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Det er mottatt godkjente byggetegninger av fasader datert 03.05.2000.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 300245, tinglyst 18.01.1965, type heftelse: Festekontrakt

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

I Gullskårveien bor du tilbaketrukket i høyden på Vallefjellet, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

Vel så kort vei er det til handelsområdet rundt Dikeveien med et bredt shoppingtilbud i kjøpesenteret Østfoldhallen samt en rekke store varehus. Flere dagligvareforretninger gjør det i tillegg enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden til sentrum under ett kvarter. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg ved krysset Råkollveien/Bergfrueveien.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ til å reise kollektivt. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på om lag 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 1 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 1.2 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 1.7 km

Skoler
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 1.1 km
Hauge skole (1-7 kl.) 1.5 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 1.7 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Seiersborg videregående skole 2.2 km
Greåker videregående skole 3.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 24 804 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, elbilladere, lekeapparater, gressplen og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 29.918 pr. år. Denne er inkludert i felleskostnadene.

Grunneier er Fredrikstad kommune.
Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Felles utvendig parkering med første mann til mølla prinsipp.
Borettslaget disponerer 34 garasjer til utleie. Her foreligger det venteliste.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.730,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, festeavgift, drift og vedlikehold, forretningsfører mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2025

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Et av borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til 01.03.2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr  8.490 pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 846.947,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.387.786,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 9 062,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 952 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 96.397.356,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Lån I:
Rentebetingelser: flytende rente på 5,45%
Lånets løpetid: 34 år og 10 mnd
Avdragsfrihet til og med: 01.03.2026

Lån II:
Rentebetingelser: Flytende rente på 4,62%
Lånets løpetid: 7 år og 6 mnd
Avdragsfrihet: Ingen

2 490 000,00 Prisantydning
952 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 442 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 453 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Bjørnstad Strandseter og Oda Nordby

Leiligheten er tilknyttet Gullskåret Borettslag. Borettslaget består av 112 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- 2024-2025: Rehabilitering av sør- og nordfasade. Rehabilitering av vegg mot balkong
- 2019 Byttet sikringsskap av Caverion Norge AS.
- 2019: Oppussing av baderom
- 2017: Byttet tak

Planlagte påkostninger: 
Ingen planlagte påkostninger som vil øke fellesgjeld eller felleskostnader pr. dags dato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- (maks 3 betalte visninger)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr OBOS kr 6.570,-
Innhenting av info fra forretningsfører kr 4.758,-
Innhenting av offentlige fra Fredrikstad kommune kr 2.529,-
Tinglysning sikring kr 545,-
Boligselgerforsikring Gjensidige inkl. tilstandsrapport Anticimex ved pris 2.500.000 kr 16.425,-
Foto PBF kr 4.750,-

Oppdragsnummer 67-0219/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25219

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 11:10