Gjallarveien 8C

Gjallarveien 8C, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 450, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 127 kvm

Bolig over 2 etasjer (fordelt på 4 halvplan)

BRA-i:
Bolig:
1. etasje, 54 kvm: Entré/gang, to soverom, gang, bod og baderom
2. etasje, 58 kvm: Stue, kjøkken og soverom

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje, 12 kvm: Terrasse/overbygget inngangsparti
2. etasje, 26 kvm: Terrasse og balkong

Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligens etasjer. Takhøyder målt fra 2,19 meter i baderom til 2,41 meter i soverom 3.

Balkong i 2.etasje oppmålt til 14 kvm (TBA).

Terrasse i 2.etasje oppmålt til 12 kvm (TBA).

Terrasse/overbygget inngangsparti oppmålt til 12 kvm (TBA).

Innvendige trappeprojeksjoner er medregnet i boligens bruksareal (BRA-i).

BRA-e:
Garasje i felles garasjeanlegg:
1. etasje, 15 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Rekkehus oppført i 1968. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Balkongdør med to-lags glass fra 2007. Vinduer med to-lags glass og tre-lags glass fra 2014, 2016 og 2025. Kjellervinduer fra byggeår. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Andre rom - 1.etasje: Entré, gang og to soverom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje i soverommene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdør mellom entré og gang bæ rer noe preg av aldersslitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Andre rom - soverom 3 og stue
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale på gulvbelegg i soverom 3 bæ rer preg av noe slitasje og dekker stedvis ikke hele gulvet. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng - bod og gang
- Overflate himling: Himlingsflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i gang bærer preg av noe slitasje og gulvbelegg er stedvis løsnet. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Innspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men konsekvensen er at deler av kaldtloftet derfor ikke er undersøkt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres.
- Synlige overflater: Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger om og vurderinger som er gjort av yttertaket fra utsiden. Misfarging observeres stedvis på bjelkelag ved pipe. Det ble ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 15,0 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om forholdet er i utvikling. Videre overvåking anbefales, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.

Krypkjeller
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av krypkjelleren er kun gjort via luke i dør i underetasje på grunn av at varmtvannsbereder blokkerer tilkomst. Denne begrensede tilkomsten gir ikke tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjeller er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Konsekvens er at mangelfull inspeksjonsmulighet innebærer usikkerhet om tilstanden og risiko for skjulte skader. Foreslått tiltak er å etablere bedre tilkomst slik at man kan foreta videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra grunnen/utsiden. Konsekvens er økt risiko for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om det er behov for større inngrep, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
- Lagring av organiske materialer: Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling, samt tiltrekke skadedyr. Selv om det ikke er observert at dette har medført problemer, anbefales det på generelt grunnlag å fjerne organiske materialer fra krypkjelleren.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Kjellervinduer viser tegn til alder slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold eller utskiftning.

Yttertak
- Undertak: Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft. Konsekvens/foreslått tiltak er årlige undersøkelser av undertaket fra loftet, slik at eventuelle tiltak kan iverksettes hvis/når dette blir nødvendig.

Terrasse / platting - Øst-vendt terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

TGIU:
- Tekniske anlegg - innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Loft uinnredet / kaldloft - kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at ytterligere undersøkelser kan gjennomføres ved mistanke om fuktproblemer eller lignende.
- Grunnmur, fundament: Grunnmuren er stedvis ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av terrasser.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Det er gjennomført el-tilsyn av det lokale el-tilsynet, men rapporten er eldre enn fem år gammel. Det er derfor foretatt en videre forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt, men det er gjort oppgraderinger på deler av anlegget (kjøkken, bad og sikringsskap) i ettertid.
- Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal blant annet dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at det derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Kursfortegnelse er plassert i sikringsskapet.
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler montert i gang i underetasje.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet manglende samsvarserklæringer / dokumentasjon på deler av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Det er fremlagt byggetegninger som er benyttet som grunnlag for kontroll av samsvar mellom faktisk bruk på befaringsdagen og byggetillatelsen slik denne fremkommer av tegningene. Det er ikke avdekket åpenbare forhold som tilsier at dagens bruk avviker fra romklassifiseringen på tegningene.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
- Eier opplyser at radonmåling er utført. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på radonmåling og resultatet for boenheten. Dagens radonverdier er derfor ikke opplyst om på befaringstidspunktet. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen. Det er kun målinger og eventuelle tilleggsundersøkelse av personer med spesialkompetanse som kan gi en fullstendig oversikt over forholdet og hvilke tiltak som kan være nødvendige.
- Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING
Våtrom
1.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
- Hva ble gjort og når? Total renovasjon, utført av fagfolk. 2014. Pigging ned og byttet alle rør under osv. Utført av E. Thorstensen Org nr 918 590 633.
- Hvem utførte arbeidet? Faglært
- Hva ble utført av faglært og hvilke(t) firma utførte arbeidet? 2014. E,Thorstensen Org nr 918 590 633. Han har et team han pleier bruke, med fliselegger, rørlegger og elektriker, som alle har egne firmaer. Jeg kan prøve å finne deres navn og org.nr, hvis det er nødvendig.
- Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
- Hvilken dokumentasjon finnes på arbeidet? Faktura og annet
- Spesifiser så godt du kan hvilken dokumentasjon som foreligger: 2015 bilder av arbeid og membran etc finnes i perm.

Ventilasjon
3.3 Kjenner du til om det er eller har vært utført måling/tiltak knyttet til radon i boligen, enten av deg eller tidligere eier? Ja
- Hva ble gjort og når? Det ble gjennomført radon-måling i regi av styret, for ca fem år siden, hos meg ble det ikke avdekket forhøyede radonverdier. Her var måleresultatene innenfor gjeldende grenseverdier.

Elektrisitet
4.3 Kjenner du til om det er eller har vært utført kontroll/tilsyn på det elektriske anlegget? Ja
- Beskriv resultatet av kontrollen: Det ble i 2018 gjennomført tilsyn av det elektriske anlegget av det lokale eltilsyn (DLE). Det ble registrert avvik på to stikkontakter. Disse er senere skiftet av registrert elektriker og avviket er utbedret.
- Er det tegnet Norgespris på strøm? Ja

Sameie
13.1 Er boligen en del av et sameie, borettslag eller boligaksjeselskap? Ja, sameie
13.1.5 Kjenner du til om det er faste løpende kostnader som faktureres utenfor fellesutgifter i sameiet? Ja
- Hvilke kostnader? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? Kommunale avgifter litt under 2000 kr pr. måned. Strøm.

Utdrag fra vedtektene vedrørende sameiets vedlikeholdsplikt:
Sameiet er ansvarlig for å holde utvendige fellesarealer/fasade forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. punkt 5-1. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.
- Tak, bjelkelag og bærende veggkonstruksjon
- Fasader
- Grunnmur/drenering
- El-anlegg fra overleveringspunkt fra netteier til inntakssikring i sameie
- Felles gjennomgående rør og ledninger som går gjennom bruksenhetene.

Uteplass ved inngangsparti.

1. etasje:
Entré: Velkommen inn i en med gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko. Videre adkomst til romslig gang med god flyt til etasjens øvrige rom.

Soverom 1: Soverom med god plass til seng og nattbord. Garderobeløsning. Vindu orientert mot vest som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Vinduer fra ca 2014.

Soverom 2: Soverom med god plass til seng og nattbord. Garderobeløsning. Vindu orientert mot vest som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Vinduer fra ca 2014. Knaggrekke følger ikke.

1. etasje (halvplan):
Gang: Sikringsskap. Videre adkomst til bad, rom og inngang til krypkjeller.

Rom benyttet som gjesterom: Hylleløsninger følger. Rommet er byggemeldt som bod, og ikke godkjent til varig opphold. Se punkt "ferdigattest" for nærmere informasjon.

Bad: Baderom totalrehabilitert i 2014. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling med lysmalt slett flate med downlights. Baderomsinnredning med glatte lyse fronter. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt montert på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Frittstående badekar med ett-greps armatur. Vegghengt toalett med sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin (vaskemaskinen følger ikke). Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i vegg.

2. etasje (halvplan):
Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 2024 fra IKEA med mørke glatte fronter. Benkeplater av kompositt materiale. Underlimt oppvaskkum av kompositt materiale med ett-greps armatur med utrekk/spylefunksjon. Benkeskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer; stekeovn med microovn, stekeovn, induskjonstopp med integrert ventilator med kullfilter, kjøleskap og to oppvaskmaskiner (dette medfølger videre). Vinskap følger ikke. Komfyrvakt montert i himling. Gulvvarme. Vinduer og balkongdør fra 2014.

Soverom 3: Soverom med adkomst fra kjøkken. God plass til seng, nattbord og garderobeløsning. Vindu orientert mot øst.

Uteplass med adkomst fra kjøkken: Platting og videre adkomst til hage.

2. etasje:
Stue: Romslig stue med god plass til spisebord og sofaløsning. Her er det mange muligheter til innredning. Balkongdør fra 2007. Taklamper og vegglamper følger ikke. Vinduer fra hhv. 2016 og 2025. Store vindusflater vindusflater som bidrar godt med naturlig lysinnslipp. Peis som gir lun og god varme på vinterstid.

Uteplass med adkomst fra stue: Ca 14 kvm. Høyt og fritt med lite innsyn. Flott utsikt mot vest.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gulvvarme på bad og kjøkken. Gasspeis i stue. Forøvrig er boligen elektrisk oppvarmet via panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Gjallarveien 8, rekkehus med 4 leiligheter, datert 12.11.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende endringer er gjort etter at ferdigattesten ble gitt:
- Utvidet bad i 1. etasje. Deler av gangen er gjort mindre og separat wc er fjernet som har medført at badet er utvidet
- Bod i 1. etasje er fjernet, og blitt omgjort til én stor bod
- Fjernet vegg i kjøkkenrom
- Rom benyttet som gjesterom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen

Ferdigattesten og de tilhørende opprinnelige bygningstegningene omfatter ikke terrassene. Det foreligger tegninger av terrasse med adkomst fra 2. etasje stemplet av kommunen 26.04.2007, i tillegg foreligger det en godkjent melding fra kommunen på dette tiltaket datert 16.01.2009. Det er ukjent om det er innsendt dokumentasjon på at tiltaket er ferdigstilt og om saken derfor er avsluttet på riktig måte. Det tas spesifikt forbehold om dette. Dersom dette ikke er gjort vil verandaen måtte meldes på nytt, med de praktiske og kostnadsmessige konsekvensene det vil medføre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 12642, tinglyst 16.10.1986, type heftelse: medlemskap i Gjallarbo sameie og bruksrett til parkeringsareal.
Dagboknummer 11489, tinglyst 24.09.1986 Seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Seksjonen kan leies ut såfremt seksjonen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. En seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon, men leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Flott beliggende rekkehus i et godt etablert og barnevennlig boligområde på Tårnåsen. Her har du gangavstand til både barnehager og barne- og ungdomsskole, i en kommune med god barnehagedekning og fine skoler. Bilfri skolevei til Tårnåsen skole.

Offentlig kommunikasjon:
Svært god offentlig kommunikasjon med kort gangavstand til busstasjon, samt gangavstand til Kolbotn togstasjon.
Rute- og ekspressbussforbindelse til byen morgen og ettermiddag (omkring 25 minutter) fra Tårnåsen, kun 4 minutter til Huldrefaret busstopp.
Fra Kolbotn stasjon er det hyppige togavganger til Oslo, toget går hvert 15.minutt store deler av dagen på hverdager.
Ca. 20 minutter med bil til Oslo S.

Marka/fritidstilbud:
Rett ved marka med flotte tur- og friluftsområder sommer som vinter. Lysløype og turstier blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Skiløyper om vinteren.
Gangavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall, fotballbaner, ny tennisbane ved Sofiemyr, m.m. Kjøre/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Ellers i kommunen finner en Ingierkollen slalåmbakke, 18-hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. The Well (nordens største spa-anlegg) ligger på Sofiemyr.

Kolbotn sentrum:
På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker, Kolbotn togstasjon og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, caféer og restauranter.
I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

For øvrig kort vei til matbutikk ved Coop Extra på Hellerasten.

Gjallarveien har adkomst fra Valhallaveien, som igjen har adkomst fra Sønsterudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i gangavstand i området. Fra boligen er det kort og trygg gangavstand til barneskole på Tårnåsen og Hellerasten ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 5.025 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med trapp, gressplen, terrasser, prydbusker og diverse beplantning.

Sameiere disponerer hver sin parkeringsplass i felles parkeringsanlegg. Se mer om dette under Sameiet. Utover disse gjelder biloppstillingsplasser som delvis ligger på kommunal vei. En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer. Etableringen må bekostes av seksjonseieren.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Hellerasten sameie med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 16.01.1964. Denne er endret vedrørende tilbygg i 1983.

I tillegg er eiendommen omfattet av kommuneplan for Nordre Follo 2026-2037. Det fremgår der at det gjelder følgende hensynssoner på eiendommen:
- Delareal 172 m Flomfare
- Delareal 5 025 m Arealbruk Boligbebyggelse Nåværende
- Delareal 5 014 m Hensyn Bevaring kulturmiljø
- Delareal 5 025 m Fare Ras- og skredfare
- Delareal 5 025 m Sikring Nedslagsfelt drikkevann

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 415,- pr. mnd. og fordeles på følgende måte:
- Kabel-tv 236,25,-
- Felleskostnader 1 943,55,-
- Bredbånd 235,20,-

I felleskostnadene inngår styrehonorar, forretningsfører, felles forsikringer for sameiet og drift og vedlikehold av sameiet med mer. Månedlig utgifter til garasjeplass er inkludert i felleskostnadene.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert juli 2026.
Kommunale avgifter var 25 049,- for 2025. For inneværende år har kommunen stipulert de kommunale avgiftene til å bli kr. 23 291,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det er ikke installert vannmåler i boligen.

Boligen er tilknyttet Telenor (T-we) som leverandør av tv og internett, og standard tv-/internett abonnement er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder følger ikke.

Nåværende eier har et årlig strømforbruk på ca kr 19.500,-. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 491 915 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Ingen langsiktig fellesgjeld.
Andel formue er kr 22 856,- pr. 31.12.2025.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torunn Jansson

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gjallarbo sameie, med sameiebrøk 47/1000.
Sameiet består av 20 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendsomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt med dyr i boligselskapet under forutsetning av at eier aksepterer sameiets regler for dyrehold. Signert erklæring om dyrehold vedlegges søknad.

I følge styreleder er det konkrete planer om fremtidige tiltak av en viss størrelsesorden, men regner med å klarer å dekke dette over driften uten å trenge å heve husleien vesentlig.
Styret er bevisst på å holde husleien (felleskostnadene) fortsatt lav. Man må likevel regne med moderat heving årlig i takt med den generelle prisutviklingen i samfunnet. Lånopptak er ikke aktuelt på kort sikt. Gjallarbo Sameie er et eldre lag, og seksjonseiere må derfor være forberedt på at uforutsette, ekstraordinære behov med tiden kan dukke opp, som kan gi økonomiske utslag.

Utvendig beising/maling utføres på individuell basis. Denne type vedlikehold og medfølgende kostnader er den enkelte huseiers ansvar, som selveiere. Dette bidrar til å holde felleskostnadene (”husleien”) nede. Arbeidet kan med fordel gjennomføres i samarbeid mellom de fire innenfor hvert hus.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Garasjene er plassert på felles eiendom som deles med Tyribo og Njårdbo sameier, gnr./bnr. 249/505. Styret har gjennom året 2026 hatt møter med de to andre berørte sameiene og det er enighet om at garasjeeiendommen 249/505 deles, og at Gjallarbo får hjemmel på den delen der deres garasjer står, og at Njårdbo tilsvarende får hjemmel på sin del. Tyribo får tinglyst fortsatt disposisjonsrett på 5 garasjer i Gjallarbo sitt anlegg, som er videreføring av dagens praksis.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 17 500,00
Foto   kr 4 200,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0090/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2690

Sist oppdatert: 13. oktober 2026 kl. 21:39