Bakkeskåt 38

Bakkeskåt 38, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 173, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 27 kvm: Kjeller består av kjellerstue.
1. etasje 43 kvm: Entré, stue, kjøkken, to boder, trapperom og bad/vaskerom.
2. etasje 43 kvm: Gang, tre soverom, loftstue og bad.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 26.02.2024 utført av Takstmann Lars Tore Mesel. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gis en kort oppsummering av boligens tilstandsrapport vedrørende tilstandsgrad 2 og 3. Ettersom boligen er fra 1873 vil det generelt være flere avvik basert på sammenligning med dagens byggekrav. Det understrekes at selger også skal fikse tak på baksiden, pipe over tak skal renoveres og det skal monteres komplett sett med beslag samt etableres snøfangere mot vei.

Tilstandsgrad 3:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Høydeforskjeller er mer enn standardens krav til godkjente avvik, derav TG3. Det fungerer fint slik det står i dag, men må opplyses om.
Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige (sider av pipeløp). Må gjøres tilgjengelige.
Rom under terreng: Påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging/synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller, samt dårlig ventilering av rommet. Bedre ventilering bør etableres. Kostnadsestimat under kr. 10.000,-.
Drenering, grunnmur: Grunnet alder er det sannsynligvis ikke drenert tilfredsstillende, tiltak kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden, bruken av underetasjen vil være avgjørende for om man bør/må foreta tiltak. Kostnadsestimat kr. 10.000-50.000,- (Kostnad basert på mindre tiltak).

Tilstandsgrad 2:
Veggkonstruksjon har fått tilstandsgrad 2 grunnet lite/ingen lufting i nedre kant av kledning av grunnmur.
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Takkonstruksjon: Påvist fuktskjolder/skader og begrenset ventilering av tak.
Rekkverket har for store åpninger i hht. dagens forskriftskrav. Rekkverk mot øst må påregnes oppgradering av.
Det er ikke foretatt radonmålinger, dette er anbefalt.
Innvendige trapper har for store åpninger, samt mangler håndløper på vegg.
Innvendige dører: Enkelte dører må justeres.
2. etasje bad: Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Det er ikke dusjvegger og døren står rett ved dusjgarnityr. Det anbefales å montere vannstopper/waterguard. Påvist avvik i fallforhold til sluk ihht. forskrift. Det er ikke synlig membran på rørgjennomføring, men det er lagt smøremembran i flg. eier.
1. etasje bad: Ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, dusjvegger anbefales. Ikke synlig membran, men det er smøremembran i flg. eier. Fallet er mindre enn 25mm (ca. 20mm), som avviker fra dagens krav til fall. Det fungerer slik, anbefales å montere vannstopper/waterguard for sikring av rommet. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres da rommet kun har naturlig ventilasjon.
Kjøkken har kun kullfilterventilator, anbefaler å etablere mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Vannrør av rør-i-rør uten koblingsbokser og fordelingskoblinger uten skap i kjeller, noe fordelingsrør i kobber. Eventuell lekkasje fra systemet ledes ikke til tilfredsstillende sikring i form av sluk eller annen kompenserende løsning.
Kun naturlig ventilasjon fra vinduer. Anbefales å etablere vegg/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har dette.
Grunnmuren har sprekkdannelser, skråriss/sprekkdannelser, noe oppgraderinger av fuger og sprekker utføres etter behov.

Punkter fra selgers egenerklæringsskjema:
- To nye baderom, samt nytt kjøkken fra Epoq
- Komplett nytt røranlegg i boligen
- Ved ekstremt høyvann kan sjøvann potensielt trenge inn i kjeller. Innsig av vann i kjeller.
- Skjevheter, gammelt hus.
- Spor etter aktivitet fra skadedyr i bjelkelag i kjeller.
- Tak, vinduer, dører mv. er skiftet ut det meste.
- Inntak og el-anlegg i hele huset er byttet ut.

Se hele vedlagte egenerklæringsskjema for en fullstendig oversikt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Alle hvitevarer som står i boligen under visning medfølger handelen. Komfyr i underetasjen har ikke fungert optimalt.

Oppvarming med varmepumpe og vedfyring. Det er også lagt varmekabler på begge badene.

Eiendommen har vært brukt til boligformål/ferieformål antatt siden sin opprinnelse.

Det var ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. I Sefrak-dokumentet fremgår følgende informasjon: "I 1934 ble huset bygget helt om. Det gamle tømmeret ble brukt i 1. etg. I følge eier ble husets grunnflate utvidet uten at han kunne si noe mer om det. Det ble skiftet noen vinduer ca. 1989. Det ble satt plater på veggen ca. 1960. Eier mente at huset var bygget ca. 1850, men at det muligens var en del eldre.". Denne informasjonen er kommet i 1992 og registrert i sefrak-dokumentet til eiendommen. Det er ikke tilgjengelige tegninger på huset og derfor ukjent hvordan det var/vs. dagens utforming. Kommunen kan heller ikke kommentere noe utover dette.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ingen byggetegninger hos kommunen. Det understrekes at takstmann har kommentert at noen vinduer er for små ihht. dagens krav om rømningsvindu, og det mangler rømningsstige fra 2. etasje.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/74/173:
18.10.1995 - Dokumentnr: 3049 - Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Jordskiftesak om oppmåling. Eiendommene i området er oppmålt og grenser beskrives som nøyaktige i eiendomskartet mottatt fra kommunen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke full oversikt om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Energiattesten er fylt ut i forenklet versjon, det tas forbehold om feil i denne.

Bakkeskåt er en flott perle i Tvedestrand sentrum. Det er klassiske Sørlandshus på rad og rekke og en helt fantastisk utsikt til fjorden. Denne eiendommen har utsikt til sentrum som er få meter unna, samt Loggen/Labakken hvor det er leiligheter og bryggeanlegg. I fjorden er det ofte et aktivt båtliv da det populært å ta turen til sentrum, ut i skjæra, til Furøya eller bare en dagstur i indre Sørlandsleia. Indre Sørlandsleia strekker seg fra Lyngør i Tvedestrand til Arendal. Det er flere spisesteder, badeplasser og butikker langs sjøveien. Det er blant annet bakeri og slakter på Sandøya og restaurant på Lyngør og Borøya. I Kilsund og i Sagesund kan man fylle opp båttanken. Det er flere fantastiske områder i Tvedestrand man kan oppdage enten til fots, med bil eller i båt. På Nes Verk er det en stor og populær golfbane, som er ca. 10 minutter unna eiendommen. Det er en dyrehage på Brokelandsheia med eksotiske dyr ca. 25 minutter fra eiendommen, og en større en i Kristiansand som er ca. 1 times kjøretur unna. Fra eiendommen kan man tusle bort til ren sommeridyll i sentrum for å kjøpe seg et ferskt brød på et av bakeriene, nyte en god middag på brygga, eller ta seg en runde i Hovedgata for å innom de forskjellige nisjebutikkene i sentrum. Det er kort vei til turområder i natur. Tvedestrand byr på en helt magisk sommeridyll, men også julestemning og vakre soloppganger året rundt som man kan se fra eiendommen.

Eiendommen ligger ca. 20 minutter unna Arendal sentrum og ca. 30 minutter unna Risør sentrum.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten går hovedsakelig rundt boligen med "snarvei" til brygga langs den ene siden, og brygge i front. Tomtens grenser er oppgitt som nøyaktige i eiendomskart fra kommunen.

Det medfølger ingen parkering. Det er muligheter for årskort for parkering gjennom kommunen. Pris for årskort er kr. 6.000,- og det er et begrenset antall. Kontakt kommunen for mer informasjon: https://www.tvedestrand.kommune.no/tjenester/vei-parkering-bredband-og-havn/parkering/regler-for-arskort-pa-kommunale-parkeringsplasser/. Det finnes også private leieavtaler i nærområdet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er innenfor området som er avsatt "verneplan Tvedestrand" som ble vedtatt i 1992 for å ta vare på byen, samt oppfordre til godt miljø og tilrettelegge i sentrum. Herunder bevaring kulturmijø i kommuneplanen. Verneplanen kan fås av megler ved henvendelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Herunder, fasadeendringer m.v. Eiendommen er ikke fredet.
Kontakt megler for mer informasjon.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende:
Vann abonnement & forbruk kr. 2.544,-
Avløp abonnement & forbruk kr. 2.545,-
Tilsyn/feieavgift kr. 350,-
Eiendomsskatt kr. 4.702,-
Renvoasjon kr. 4.350,-

Totalt kr. 14.492,-

I tillegg må det påregnes strøm, forsikring og TV/internett. Det er for øyeblikket ikke noen tilknyttet nettleverandør, men det er mulighet for dette.
Selger estimerer et strømforbruk på ca. 15.000 kWh pr. år/ 25.000 kr. pr. år.
Selger betaler kr. 10.000,- til Tryg for husforsikring pr. år.

Det er montert vannmåler.

Kostnader oppgitt ovenfor er et estimat fra kommunen basert på dagens bruk og priser.

Formuesverdi for 2021 var kr 559.956,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 2.015.842,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 585,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 585,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6.048.670,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr. 15.050,- for eneboliger mindre enn 230 kvm.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Activa Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 9.900,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0133/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR47.23133

Sist oppdatert: 14. mai 2024 kl. 12:02