Bråteveien 10 A og B

Bråteveien 10 A og B, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2066, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 364 kvm

BRA-i:
Bråteveien 10A:
Kjeller: - 66 kvm: Gang og syv boder
1. etasje - 75 kvm: Gang, stue, kjøkken og bod
2. etasje - 72 kvm: Gang, tre soverom, bad og walk-in closet

Bråteveien 10B:
Kjeller - 54 kvm: Tre boder, toalettrom, rom benyttet som gang og soverom
1. etasje - 61 kvm: Vindfang, gang, stue, kjøkken, soverom, bad og toalettrom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje - 36 kvm: Dobbel garasje

Åpent areal:
Bråteveien 10A:
1. etasje - 27 kvm: Veranda
2. etasje - 4 kvm: Balkong

Bråteveien 10B:
1. etasje 13 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bråteveien 10 A - Oppført i 1957
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Taktekkingen er av betongtakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og W-takstoler i tre. Synlig rupanel som undertak. Malte trevinduer med 2-lags glass. Trevinduer med koblet glass i kjeller. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

- Takrenner/nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det registreres blader og annet nedfall i takrenner.

- Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er registrert liten lufting av kledning på deler av boligen som ikke er kledd om.

- Takkonstruksjon/Loft - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på fuktskader i konstruksjonen. Undertaket er misfarget. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje.

- Vinduer i kjeller - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har oppnådd forventet brukstid.

- Kjellerdør - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Døren er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Døren har elde og bruksslitasje.

- Innvendige overflater - Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

- Etasjeskiller 2. etasje - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Rom under terreng - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

- Innvendige trapper - Trappene har elde og bruksslitasje.

- Innvendig dører - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Dører subber i karm/terskel. Enkelte dører er vanskelige å åpne/lukke i kjeller

- Bad 2. etasje - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Gulvet er tilnærmet flatt og det er ikke oppkant på 15 mm ved terskel. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk er plassert under dusjkabinett. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Kjøkken - Det er påvist riss i vask. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Deler av vannledningene i boligen er av eldre dato, og om lag halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det må påregnes behov for utskifting eller utbedring på sikt.

- Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Fuktsikring og drenering - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Grunnmur og fundamenter - Det er registrert løs puss på muroverflater. Det er registrert skader på grunnmur over vinduer og utvendig ved trapp.

- Utvendige vann- og avløpsledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.

Bråteveien 10 B - Oppført i 1982
Bygningen er ihht tilstandsrapport oppført i tre. Taktekkingen er av betongtakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon og W-takstoler i tre. Synlig rupanel som undertak. Malte trevinduer med 2-lags glass. Trevinduer med koblet glass i kjeller.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Kjøkkenavtrekk - Når ventilatoren ble kontrollert var det ulyd og avtrekket klarte ikke å holde et ark av tørkerull oppe.

- Pipe og ildsted - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

TG2:
- Taktekking - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

- Takrenner, nedløpsrør og beslag - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det registreres blader og annet nedfall i takrenner.

- Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Fasader har behov for vask og overflatebehandling.

- Takkonstruksjon/Loft - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen ut mot skråtak.

- Vinduer i kjeller - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er etterslep på vedlikehold, som vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

- Dører - Det er registrert manglende vedlikehold, som vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

- Balkong/terrasser og rom under terreng - Det er etterslep på vedlikehold av overflater.

- Utvendige trapper - Oppkanten til døren er for liten. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

- Innvendige overflater - Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.

- Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Rom under terreng - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtregning inn i kjellermur. Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater. Det er observert saltutslag på betong/mur.

- Innvendige dører - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører subber i karm/terskel. Dører i kjeller er vanskelige å lukke.

- Bad 1. etasje - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Svertesopp er registrert og det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.

- Kjøkken - Kjøkkenet har en noe eldre standard og bruksslitasje. Sluk i vask er nesten tett. Når ventilatoren ble kontrollert var det ulyd og avtrekket klarte ikke å holde et ark av tørkerull oppe.

- Toalettrom 1.etasje - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Toalettrom kjeller - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrommet har behov for oppgraderinger.

- Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje. Det er ikke registrert stoppekran i boligen. Stoppekran er plassert i den andre boenheten i bygningen.

- Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Varmtvannstank - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

- Fuktsikring og drenering - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

- Grunnmur og fundamenter - Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.

- Utvendige vann- og avløpsledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet//bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja - Gavlevegg - Ny vinduer, Ny veggpanel i del A. 2 nye vinduer i 2018.I
Ja - Isolering av vegg, ny panel, nye vinduer, ny veranda i 2022
Ja - Kortvegg ut mot veien. Isolering, nytt panel, ny balkong, vinduer, og ferdigstillelse av veranda i 2023

Er det utført arbeid med drenering?
Ja - Det er gravd opp og drenert langs langsiden /forsiden i 2024
Ja- Nytt gulv i kjellerom i 2025
Ja- Elektronisk fuktsikring rundt hele huset. Bråteveien 10 A/B i 2017

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja- Lagt opp elbil lader + ny 16 amp kurs i og diverse elektrisk utvidelse i 2020

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja- Fjernet septiktank, nye kloakkrør fra hus til vei i 2003

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja - Siden det ble forbudt med Oljefyring i 2020, Har vi fjernet 2 sentralfyrer, 1 oljetank i kjellerrom, og alle radiatorer i 2020

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Lagt inn Pipefornyer og satt inn ny vedovn. Arbeidet er utført av Varmefag i Halden

Se flere punkter med nærmere beskrivelse i selgers egenerklæring.

Tomannsboligen er over tid både ombygget og tilført ulike oppgraderinger, blant annet av nåværende eiere som overtok i 2003. Sistnevnte har frem til helt nylig utført en rekke påkostninger.

I 10A som er tomannsboligens eldste og opprinnelige del, er oppussing og overflatebehandling utført i de fleste rom i senere år. Overflater og innredninger er gjennomgående tidsaktuelle. Flere og ulike utskiftninger er i tillegg utført. To nye sikringsskap med automatsikringer ble installert i 2012 - ett i hver etasje.

Planløsningen i 10A er ombygget i tidligere år og helt i tråd med nåtidens bruksmønster. Her er de sosiale rommene samlet i første etasje, soverommene og badet i andre. Denne delen har også en meget innholdsrik kjeller.

10B som ble oppført i 1982 har generelt noe eldre og enklere standard, men desto større potensial knyttet til oppgradering og modernisering. Her er alle oppholdsrom samlet på én flate, over en kjeller med blant annet vaskerom og stor lagringsplass.

Kjøkkenet i 10A ble i 2011 oppgradert med helt ny innredning som i dag er velholdt. Innredningen er omfangsrik med et stort antall oppbevaringsmuligheter og langstrakte arbeidsflater på benkene. Hvitevarene er alle integrert, stekeovnen i hendig arbeidshøyde.

I 10B er kjøkkeninnredningen hovedsakelig fra byggeåret og enkel sammenliknet med dagens standard. Innredningen er således naturlig gjenstand for oppgraderinger eller utskiftning. Frittstående hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.

Boligenes bad er begge renovert på 2000-tallet; henholdsvis i 2011 og 2003. Begge har overflater, innredninger og sanitærutstyr fra disse årene i behold. Badet i 10A har et generøst areal og varmekabler i hele gulvflaten. Sanitærutstyret inkluderer dusjkabinett som begrenser vann på gulvet og veggene som alle er flislagt. Badet i 10B er av et mer kompakt format, men meget effektivt innredet. Klosett finnes i tilstøtende toalettrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, belegg, teppe, fliser og betong.
Innervegger: Tapet, panel, fliser, teglstein og mur
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken 10A: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte benkeplater. Nedfelt keramisk stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator. Glassplate på vegg over platetopp.

Kjøkken 10B: Skapinnredning med glatte hvite og beige fronter. Laminerte benkeplater. Stålbeslag med dobbel kum og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad 10A: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 10B: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Toalettrom 10B: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Gulvmontert klosett.

Utfyllende beskrivelser kan leses i tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Bråteveien 10 A: Medfølger Kjøleskap, mikrobølgeovn, komfyr og oppvaskmaskin.
Bråteveien 10 B: Medfølger kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin.

Kamera/alarmsystem medfølger ikke.

Nr 10A:
Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelovner og varmekabler, samt vedfyring.
Nr 10B:
Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelovner og varmekabler kombinert med luft-til-luft varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

NR 10A:
Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger godkjente bygningstegninger som viser fasade og alle etasjer datert 25.1.1955. Bygget var opprinnelig tegnet inn som horisontaldelt tomannsbolig med leilighet i hver etasje. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av skorstein datert 16.08.2021.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser overbygg ved inngangsparti, balkong i byggets andre etasje, samt utvidelse av terrasse i første etasje med overbygg til innglasset veranda. Dette er søknadspliktige tiltak (fasadeendring) i et uregulert område. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Endring fra godkjente bygningstegninger opp mot dagens bruk
1. etasje:
Kjøkken og bad er slått sammen med deler av entre og fremstår i dag som kun kjøkken.
Begge soverommene på tegning er fjernet og er i dag en del av stue og en bod.
Innvendig trapp til kjeller er ikke på tegningene
2.etasje:
Opprinnelig tegnet som egen leilighet.
Kjøkken og bad er slått sammen og fremstår i dag som bad og stue på tegning er omgjort til soverom med walk-in garderobe

NR 10B:
Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt på tilbygg 5.9.1983.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gulv/rekkverk på balkong.
Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser fasade og alle etasjer datert 2.12.1981.
Det er ikke fremlagt tegninger overbygg til innglasset veranda Dette er søknadspliktige tiltak (fasadeendring) i et uregulert område. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Endring fra godkjente bygningstegninger opp mot dagens bruk
Kjeller:
Rom benyttet som soverom, vaskerom og gang er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger byggesøknad for garasje /carport datert 7.3.1984 samt tegning som viser dobbelgarasje men ingen ferdigattest på tiltaket.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen er registrert som vertikaldelt tomannsbolig med to adresser hhv. 10A og 10B. 10B er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Grålum er et veletablert og utpreget familievennlig boligområde, med praktisk nærhet til byen og kort avstand til Sykehuset Kalnes. For en familie med barn i skolealder vil det være spesielt praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er samlokalisert i nærmiljøet. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid, det samme gjør idrettsanlegget som er tilknyttet skolene og hjemmearena for det lokale idrettslaget Tune.

Store dagligvareforretninger som alle er innenfor gangavstand gjør det enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp i nærmiljøet. Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger finnes ved Tunejordet, knappe fem minutter unna med bil, i tillegg til sentrumskjernen som er om lag syv minutter unna med bil.

Velger du buss, er du i sentrum på under 10 minutter fra holdeplassen ved skolen. Ekspressbusser til hovedstaden samt til Sverige og Danmark stopper i Lekevollkrysset ved E6, en knapp kilometer unna.

Nærheten til E6 gjør også Grålum til et svært godt utgangspunkt om du pendler med egen bil. Kjøretiden til hovedstadsområdet er én time utenom rushtid, i motsatt retning kjører du til svenske-grensen på under en halvtime.

Turmuligheter er lett tilgjengelig både i nærområdet og i en mer utvidet omkrets, blant annet i Kalnesskogen som er ypperlig for søndagsutflukter og treningsøkter. Bademuligheter finnes i Tunevannet som er en kort sykkeltur unna og i tillegg har skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Veien er heller ikke lang til Trøsken, ett av de mest snøsikre områdene på disse kanter hvor det er gode muligheter for å stå på både langrenn og slalåm.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Store Tune Gård barnehage (1-5 år) 164 barn 0.7 km
Tubus barnehage (0-5 år) 92 barn 1.6 km
Sarpsborg Doremi barnehage (0-5 år) 75 barn 1.9 km

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 468 elever, 25 klasser 0.8 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 97 elever, 9 klasser 1.7 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)267 elever, 15 klasser 1.9 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 421 elever, 22 klasser 2.4 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 366 elever, 23 klasser 1 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 3.6 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 3.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 176 kvm. Tomten er lett skrånende og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Med boligen følger det med en dobbelgarasje med elbillader. Forøvring parkering på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg/vesentlig fortetting med hensynsone Veg gul sone, krav vedrørende infrastruktur og flomfare.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart viser stor middels(Randmorenebelte) og stor grad (fyllmasse)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 048,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 9 503,-.

Nåværende eier har et strømforbruk på nr. 10A som tilsvarer 17 800 kWh. pr. år. Ingen oversikt over nr. 10B.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen nr. 10A for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 200,- på nr. 10A og kr 7 200,- på nr. 10B.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett/strømmetjeneste og avgift varierer fra hva slags pakke man bestiller. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Nr. 10A Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 435 169,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.
Nr. 10B Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 964 706,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Hofstad, Rune Michael Hofstad og Morten Hofstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering alle kanaler inkl. hjem.no og smartannonsering)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. alle visninger/overtagelse, samt tekstforfatter)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 405,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) Tillegg - Ekstra boenhet  kr 20 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2641

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 13:46